なぜ安藤はモンゴルに注目したのか…
社長が書籍を出しましたが…
お客様から「なぜモンゴルだったのですか？」という質問をたくさんいただきました。
様々な国で海外不動産の物件もあると思うのですが…
「モンゴル不動産に取り組んだきっかけを聞いてみたい！」というお声もいただいています。
社長はどうして、モンゴルの不動産に取り組んだのですか？
2022年の春頃に、とあるご縁があったのです。
その方から誘われてモンゴルビジネスをスタートしたという感じになります。
ではその方が誰なのか？と言うと…
モンゴルの首都は「ウランバートル」というのですが、そこで不動産開発をしているデベロッパーのご夫婦です。
旦那さんはモンゴル人で奥様は日本人で、このご夫婦からラブコールをいただきました。
そして「モンゴルのことを知って欲しいから見に来てほしい！」というような話で…
正直、うちみたいな資産運用・資産形成の仕事をしていると、色々な会社さんから「うちの物件を売ってください！」というような話がしょっちゅうありますよね？
そうですね、ありますね。
基本的には私はそういう話を聞くことはありません。
「うちのメンバーに良かったら営業でもしといてください」などと言って流すのですが…
その時は私が書いてるメールマガジンに直接ご連絡をいただいたのです。
しかも当時、私がオフィスの近くの浜松町の辺りでワイン会というイベントをやってました。
ワイン会というのはメールマガジンやLINEで繋がってるような方に「よかったら一緒に交流しましょう！」と呼びかけて、15名くらいを毎回お呼びしていたのです。
そこに来てくださるということだったので…
来てくださるということは、直接会うわけなので、事前に自己紹介みたいな形でメールもいただいたのです。
そこにモンゴルで撮った写真が添付されていました。
最初は「モンゴルねぇ…」というくらいの興味でした。
動画で確認したい方はこちら
モンゴルビジネスをやろうと思った決め手は？
ワイン会で出会った後、どうなったのですか？
まずワイン会に来ていただき、そこからのスピードはなかなか早かったですね。
初めてお会いしたのが4月下旬でした。
そのワイン会がオフィスで行われたのですが、その数日後に打ち合わせという名目で再度ご来社いただいたのです。
そこで色々とモンゴルの話を聞いて…
ただ、聞いたとしてもそんなに乗り気ではありませんでした。
なぜ乗り気ではなかったのですか？
そういう話は多いのです…
繋がりがある方からのご紹介であれば、その方に対する礼儀として深く話を聞くことは当然のマナーだと思います。
今回は繋がりがなかったので、何も分からない状態で乗り気ではなかったのです。
しかし、話を聞いてるうちに熱烈にお声をかけていただいたので、少しずつ気持ちが動きました。
その打ち合わせから数日後に、練馬の光ヶ丘公園で行われているモンゴルの春祭りが開催されるということで…
コロナ禍で数年間止まっていたのが久しぶりに開催される回だったのです。
そこに、とりあえず役員を連れて行きました。
役員を連れて行ったのも、ちょうどその日の朝に会議があって…
「この後何してるの？」という話の中からゴールデンウィークだったこともあって「特に時間が固定された予定はありませんよ」という感じで。
なので「光ヶ丘公園に一緒に来て！」という感じで一緒に行ったのです。
本当に、その時まであまりやるつもりはなかったのです。
どうしてそこからモンゴル（現地）に行くことになったのですか？
ハワリンバヤルの時に「では、次は現地を見てほしい。私が生まれ育った故郷の国を見てほしいんだ！」と言われ…
そこまで言われたら、行きますよね。
飛行機のチケットも段取りが必要だったので、ハワリンバヤルから1ヶ月ぐらい後でしたが…
1ヶ月とちょっとで現地に行って、現地を案内してもらいました。
もちろん遊牧民の方にも会いに行きましたし、ゲルにも行きました。
馬にも乗って、モンゴルのあらゆることを体験させていただいたのです。
都心部のウランバートルの不動産市況はどうなっているのか？
もちろんしっかりとチェックさせていただいて。
行った時には「やろうかな」と…
「やりたいな」という風に決まっていった感じです。
社長はその時、モンゴルに行ったのは初めてですよね？
行く前と行った後でイメージは変わりましたか？
僕はなんか遊牧民のイメージだけしかなくて…
行く前は興味もあまり無かったので、あまり分からなかったですね…
と言っても、その場も社内のDDの担当者も含め数名一緒に行きましたので、その気で行ってはいます。
あまり事前に偏った思いを持ちたくもないので、フラットな気持ちで行くためにも勉強は全くしませんでした。
これが重要なところです。
何か新しいことにチャレンジする時に感じるありのままの感情。
何か新しいことに投資する時はそうなのです。
事前にモンゴルのことを調べていたら「中国との関係が〜」などのノイズがたくさん入ります。
それをあまり意識したくないのです。
そのフラットな状態で、行った時には「やろう」と決めたと思いますが…
1番のポイントは何だったのですか？
モンゴルが間違いなく伸びるというのを、行った時に感じました。
「どこから感じたのか？」と言うと、そこに住んでいる現地の方々。
その方々のパッションやエネルギー、こういったものを肌で感じますよね？
それを見て、この国の5年後・10年後がどうなっていくのか、なんとなく分かると思います。
それを感じ取ったので、やったという感じです。
そこからもう2年〜3年が経ちましたが…
会社としても、順調にプロジェクトもいい状況で物件価格も上がっていますよね。
社長がモンゴルビジネスをやったおかげで会社もグンと新たなチャレンジで成長したようには僕は見えています。
挑戦する時に大切なこと
こういった熱い場所を見つけるなど…
いま記事を読んでくれている方でも簡単に真似できることはありますか？
たくさんあるのではないでしょうか？
逆にどういうところが学びになりましたか？
チャレンジの部分が大きいかなと思います。
会社としてはもちろん、海外で新しくデベロッパーの立場でやることはリスクも伴います。
それこそ異国の地なので、そういったチャレンジをしないと成功はついてこないのだなと…
2番煎じではなく、切り開いていくという事が見えたなと思います。
実際モンゴルでのビジネスを日本に持ってきた会社という観点でいくと…
モンゴル証券取引所にも上場していますが、インベスコアという会社があります。
そこのインベスコジャパンが横浜の会社と組み（資本関係がどうなっているかは分かりませんが…）ビジネスを展開しています。
また、複数のエージェント。
つまり代理店がモンゴルのウランバートルの不動産を日本国内で扱うことを5年ぐらい前から、2社・3社ぐらいの会社がやっています。
しかし、そのやっているプロジェクトは全て1つのプロジェクトです。
「一緒のプロジェクトで5年間売れていないの？」という感じではあるのですが…
総戸数2,500戸くらいですが「それにしても売れないな…」というのをずっとやっています。
その物件は現地で当然見ています。
北側のあまり人気のない物件ばかりを日本人投資家に回されているような状態です。
同じところに2,500戸あり、その物件をたくさん買い、ある時に出口で転売する。
売却しようと思った時に、同時に出てる物件の数が多いわけなので、なかなか…
フィリピンとかでよくある形ですよね。
日本でモンゴル不動産を「売り主」、つまり…
ココザスモンゴリアという現地法人は、日本資本の会社で初めて不動産のライセンスを取得した会社だと思います。
（国で初めて！恐らく…）
2020年頃に、モンゴルでいわゆる宅建業法が制定されたのです。
そして、2022年に取得しました。
その時点ではモンゴル国内で大手含めてまだ取得している会社が10社もいませんでした。
モンゴル国内で不動産を作ってる会社がありますが…
宅建業を持っていない会社が不動産を作ったり、売ったりしていますよ？
そうなんですね…
うちは国内のIPOの絡みもあるので「イリーガルな取引は良くない」ということで、すぐにライセンスを取りました。
取るために日本人代表だと良くないことも色々あり…
モンゴルを任せているオチル君にCEOの座を譲り、彼に努力してもらって取得したという流れです。
まさにファーストペンギンなわけですよ。
最初にやったのです。
細川さんは「リスクがある」と行っていましたが…
「実際にどんなリスクがあると思う？」と逆に聞きたいのです。
いま読んでくれている方も一緒だと思いますが…
何かの投資をやる、転職をする、何かのチャレンジをする。
「何がリスクなの？」を、冷静に考えたらいい話ですよね？
すごく冷静に紙に書き出せばいいと思います。
感情が入らないように紙に書き出してください。
「この株式に投資をしよう！」「素晴らしい会社の企業家に出会ったからエンジェル投資をしよう！」と言っても「リスクが…」とまた言いますよね？
100万円投じた場合、この時のリスクを冷静に書き出してみてください。
何がリスクですか？
100万円が80万円になるかもしれません。
50万円になってしまうかもしれません…
エンジェル投資の場合は下がることはあまりありません。
なので、もうゼロですよね。
事業がうまく立ち上がらなかった場合、最初のエンジェル投資の価格から20%減・50%減で取引が行われればですが…
それはありません。
最初に100万円出した人のリスクは、その100万円がなくなることだけです。
では、リターンは何ですか？
何十倍にもなる？
バリエーション1億円の時に入れたとすると、IPOで100億円になったら100倍になるわけです。
となると、100万円が1億円になりますよね。
これがアップサイドなわけです。
ダウンサイドは「100万円が0になること」です。
金銭的なリターンリスクだけではなく、それ以外の付随するメリット・デメリットは何があると思いますか？
その会社の経営を通じて、色々な情報が手に入り、その業界の知識が学べますよね？
そして、その会社に同じく投資しているエンジェル投資家の方々とのコネクションができます。
そこから自分の仕事に繋がるかもしれません。
ビジネスをやっていない方からすると、次の投資のチャンスがもらえるかもしれませんよね？
他にも、世の中の流れが分かり、株式の構造も分かります。
たくさんの学びがありますよね？
これらがついてくるわけです。
その他のデメリットはありません。
お金がなくなるというだけの話です。
もっと言うと…
IPOできずに数億円の小粒でM&A（売却）をしたとします。
こうなった場合でも、100万円は2倍で200万円で良いじゃないですか？
先ほど社長が言った付加価値といいますか…
100万円が勉強代と思えば、勉強代プラス何百倍になって戻ってくる可能性もあると…
そうなのです。
同じ作業を皆さんがやる投資で紙に書き出してください。
私はモンゴルをやろうって思った時にそれをやっています。
1回行って、即その時に持っているキャッシュを超える金額でしたが…
「4億円を投資しよう」と決めて、4億円をどうにか調達して投じ、そこからわらしべ長者型のビジネスで成長させているという感じです。
リスク・リターンをExelに書き出すとき、それらが起こる確率は主観が相当入っていますが…
「20%ぐらいの確率でこういうことあるんじゃないの？」という感じで書き出す。
そうすると、やったらいいかどうか？を勝手にコンピューターが出してくれるのです。
こんなことを自分のフォーマットの中でよくやっています。
決断力の磨き方
トントン拍子に進んでいくといいますか…
そのスピード感が秘訣になったのでは？と社長を見ていて感じました。
もちろん行動力・実行力は大事だと思います。
ただ行動力の前に、決断力という話があります。
何かの投資を始めようと思う時、皆さん悩まれるのです。
「うちからこういうアパートがありますよ」だったり「新しいスキームで別荘に投資できますよ」など…
色々な話をすると、検討されるのです。
検討は良いのですが、検討してる間に商品がなくなるのです。
つまり、チャンスがなくなるのです。
私がモンゴルの決断が遅かったら、私を誘ってくださったご夫婦は日本の大手のデベロッパーや他の会社に話を持ち込んでいたと思います。
やっぱり「決断する力」はまず大事です。
でも安藤が書けているというのは、そこで決めてるからです。
では、どうやって決断できるの？という話をよく聞かれるのですが…
自分が持っているお金を超えるというイメージで話しますね。
いま1,000万円のお金を持っている方が信用取引で3,000万円分の株式をポチっとやるイメージです。
それが9,000万円になることを繰り返すのがビジネスなわけです。
「え、怖いじゃん…そんな決断できないじゃん…」という話なのですが…
ただ、その銘柄について日頃から勉強しましょう。
そして、その会社がAIの人工知能の会社だったとしましょう。
そうなった時に、なぜ世の中でいまNVIDIAや半導体関連の会社がものすごく伸びているのか？
AIって何なのか？というところを日頃から勉強しておけば、目の前にチャンスが来た時に掴めますよね？
そうですね。
情報を入れておくということなのです。
日々アンテナ張っているのです。
なので、モンゴル以外にも様々な国を常に見ています。
私の言う情報というのはYouTubeではなく、誰しもが見られるものではありません。
自分からとりに行くような情報ということですね。
書店に行って本をたくさん買うこともあります。
あとは本を買って「その方の話を深く聞きたいな」と思ったらその人に連絡します。
ちなみに、書籍の著者と会う方法を知っていますか？
「手紙を送る」でしょうか？
まさに、その通りです。
手紙を送るとほとんど会えます。
僕の人生の累積成績で言うと、3分の1です。
CVRが33%ですよ？
相当の確率で会えていますね…！
書き方のテンプレートもありますが、ほぼ会えます。
そういうことやって会いに行き情報を聞く。
こういうことをやっていくと、人よりもいい情報を知っておくことができますよね。
それらのパズルの組み合わせで、目の前にチャンスが来たらパッと決める。
そして、次に動き、あとは形にする。
形になったらそれが拡大フェーズになっていきます。
ココザスでは、モンゴル不動産が1つのラインナップに加わっていて、国内側でもモンゴルの方を雇用させていただいています。
もう勝手にみんながやって伸びて行く状態にして、これで1個の仕上げですよね。
そう言われたら、社長が話した全てを間近で見ていたのだなと思うと…
もっと学べたこともあったなと感じました。
他に探している国は？
先ほど「色々な国を探している」という話がありましたが…
次に狙っている国はありますか？
いくつかの国をリサーチしていましたが、私自身が現地に行くというレベルではまだ動いていません。
というのは、モンゴルがまだまだ伸びます。
となった時に、うちは何百人もいるような大きな会社ではないので、リソースが分散するわけです。
だったら、モンゴルを深掘りしようと。
モンゴル不動産を日本国内の投資家様にご提供する。
これが1つの柱ですが、もう1つモンゴルの現地で不動産販売をしています。
これが二つ目です。
モンゴル人に対してモンゴルの銀行ローンを活用して物件を持ってもらう。
いわゆるマイホームです。
これも伸びているのです。
向こうで金融（ノンバンク系）のファイナンス系の事業をやりたいなど、やるべきことがたくさんあります。
なので、そういうところをやっていますね。
しかし、リサーチはしています。
「ネパール」を調べていました。
次はネパールなのですか？
いやいや…！
すぐにやる感じではありません。
ラオス、よくあるベトナムやカンボジア…
その辺は調べています。
ネパールやラオスは面白いのかな？と思い結構調べていました。
ネパールやラオスのどういうところを調べているのですか？
あらゆる数値です。
例えば人口。
そして、人口の伸び率、平均年収、年収伸び率、GDP、言語でなど…
どれぐらいの方が英語を喋れるのか？母国語は何なのか？
あとは通貨と対円に対する過去10年〜20年の変動です。
この辺はマストで調べる項目だと思います。
あとは宗教ですね。
80%がヒンドゥー教、仏教、イスラム教も混じっていますとネパールでは書いていますが…
そういったところと、あとは国民性。
ネパールがいいなと思ったのは「礼節を重んじ、年長者を敬い、勤勉な国民性として知られている」と…
日本人みたいですよね？
宗教に対して寛容、多様性を受け入れた文化が形成されているみたいな…
あとは証券市場、マーケットですね。
時価総額やマーケットの商い、あとはチップ文化があるのか？など。
こういった点をExelにバーっとまとめてフィルターで弾いて、ある程度絞ってもらったものをチェックしていく。
そんな感じでやっています。
そこで引っかかれば、現地に視察に行ってみる感じですね。
あとは自分にパイプがあるか？です。
今回うちがうまくやれているのか？と言ったら、モンゴル側のデベロッパーと直接いい関係で契約をしていて、パイプがあるからです。
これが何よりの参入障壁です。
いまモンゴル不動産に投資しようという個人の投資家さんは別にして、企業さんがモンゴルで同じように不動産業をやろうとしますよね？
そういうものなのですか…？
誰も知らない異国の地で、現地のパートナーを見つけることは無理だと思います。
参入障壁はやっぱり、パートナーシップです。
となると…
ネパールとなった時に、ネパールで会社をやっている友達もいるので、ネパールの繋がりがすぐ作れそうだったのです。
自分の人脈。
人脈というのは「ただの知り合いだよ」ではなく、ちゃんと自分が何かをやろうとなった時に一緒にお金を出し合ってジョイントベンチャーを作れるぐらいの関係性の人たちです。
そういう方を何かの時に仕事になるように常日頃から集めている。
集めているという言い方は、失礼な話ですが…
そういった関係性を大事にしています。
今回のモンゴルも覚えていますか？
モンゴル不動産をやり始めてから、あっという間に大統領までいきましたよね？
そうですね。
日本で行われた会にも参加されていましたよね。
大統領が来る会にも呼ばれますし、日本でモンゴル系のビジネスをやっている方とは大体繋がります。
そういった新しい何かを始めた時に勝つための◯◯力・◯◯力はもちろん大事です。
しかし、プラスアルファでやっぱり人との繋がりを持っておく。
これがあるとデューデリも簡単です。
裏取りをその方々に聞いてしまえばいいのです。
「モンゴルのこの会社ってどうですか？」と。
「あいつは大丈夫だ！」という声を、最低2方向から取ろうというのを自分の中でルールとして決めています。
それでかつ自分の目で見る。
ここまでやったらなかなか失敗しないんじゃないかな？と思います。
参考になるところを盗んでいただけたら良いなと思います。
普通の投資でも一般の方でも参考にできるようなところですよね。
モンゴルはこれからどうなる？
「モンゴルがいま熱い！」と言っていますが…
まだまだ不動産は上がりますか？
始めてから今日まで、やっぱり上がっちゃっていますよね。
うちの場合、物件を開発費用としてもう億単位で投資をしています。
その物件の在庫を持っている形なので、10%上がると数千万円になるので厳しいのです…
とはいえ、今の水準はどうなのか？と言ったら、まだ平米15〜17万円の話です。
カンボジアにしろフィリピンにしろ、平米60万円を超えてきています。
そう考えると、モンゴルはまだまだですよね。
日本は平米100万円を平気で超えてきているので、日本までは伸びないと思いますが…
しかし、30万円であってもまだ2倍あるわけです。
まだまだ伸びますよ！
書店に「モンゴル・モンゴル・モンゴル・モンゴル」と並んできたら、それはうち撤退の時期です。
みんなが知ってしまったら…
ただ、いま書店に見に行ってみてください。
「モンゴル」で調べたら、僕の書籍ともう1冊歴史の本が出てくるだけです。
なのでそのうちは大丈夫です。
モンゴルのことを是非学んでいただければと思います。
だってこの数年だけで、モンゴルビジネスに関わってそれなりな利益を稼がせていただきました。
まだまだ投資しますよ…！
原材料費も上がっているのでしょうがないのですが…
ぜひ一度知っていただけたらと思います。
ココザスでは無料セミナーもやっているので、ぜひ参加してみてください。
また「もしこれから伸びていくところに投資をしたい！」という方がいらっしゃったら、是非お声がけください。
今回は「モンゴルがいま熱い」ということで…
少し前に出した書籍ですが、モンゴルについてお話させていただきました。
ありがとうございました。
