【今回はゲスト会です】Tさんにお越しいただきました
今回はゲスト回です。もう準レギュラーみたいな感じで出ていただいてます。
3回目の登場ですね。覚えている方もいると思いますけど、Tさんです。よろしくお願いします。
よろしくお願いします。
区分マンション中心に3700万円でしたっけ？
はい。
売却益を出されたということで、1年ぐらい前でしたかね？ゲストとしてインタビューさせていただきました。
そうですね、1年ぐらい前です。
その後、メキシコペソの話が結構反響がありまして、覚えてくださってる方もいらっしゃるんじゃないかと思いますが、今回は進展があるということで、色々聞かせてください。
はい。インタビューの後、大きな事件というか、出来事がありまして。
暗くないですか？大丈夫ですか、この話。
ちょっと思い出してしまうところはありますが、今日はそのために来ました。
ありがとうございます。
▼動画で確認したい方はこちら
2025年4月にメキシコペソが大暴落…
2024年の3月にインタビューさせていただいて、メキシコペソが2025年4月に大暴落しました。
最初の頃は「儲かってます」っていう報告が多くて、思った以上に動画の反響がありました。
でもその後、暴落が起こり、「どうしてくれるんだ」っていう声も届きまして。
Tさんもその暴落に巻き込まれたんですよね？詳しく教えてもらえますか？
はい。いつもペソの動きは確認していたんですが、ある朝、出社前に口座を見たら1,500万円あったんです。
ところが昼休憩に携帯を見たら、残高がゼロで……。
おお。
最初は何が起こったか分からなかったんですけど、「あ、ロスカットだな」と。
それが分かった瞬間、全身から血の気が引いて、「これは終わった」と思いました。
午後は仕事が手につかない状態でした。
▼ロスカットとは
- ロスカットとは、主にFXや株の取引で使われる用語で、一定以上の損失が出たときに、それ以上損失が広がらないように自動でポジションを決済（＝強制的に売買）する仕組みのことです。 簡単に言うと、「損失が大きくなりすぎる前に自動で損切りする安全装置」です。
タワーマンションの売却で2500万円の利益が出て、そのうち700万円をメキシコペソに分散投資しました。
残りはそのまま置いておきました。金額が増えてきたので一旦1200万円で利益確定しました。
原資500万円からのプラス500万円です。
その後もさらに増えて、最大で2000万円まで行きました。
すごいですね。
「確定しておけば良かった」と今では思いますが、スワップポイントも入ってくるのでそのままにしていました。
確定していた分は影響なかったわけですよね？
はい、確定分には影響ありませんでした。
スワップポイントで増えていた部分も一部は回収できましたが、それもロスカットで全て失いました。
▼スワップポイントとは
- スワップポイントとは、FX（外国為替証拠金取引）などで通貨を保有した際に発生する「2国間の金利差に基づいた金利調整額」のことです。もっと噛み砕くと、 異なる金利の通貨同士を交換するときに生じる「金利の差額」のこと。
トータルではマイナスにならなかったんですか？
はい、トータルではマイナスではありませんでした。ただ、ロスカットで一部追証が出たので、それは支払いました。
追証とは？
- 追証（おいしょう）とは、 FXや信用取引で、損失によって証拠金が不足したときに、追加で入金しなければならないお金のことです。
仕事中でしたし、止めようがなかったんですよね。
そうなんです。追証が200万円くらい出て、最終的には300万円ほどのプラスで終わりましたが、それまで膨れ上がった1500万円が完全に消えたという精神的なダメージが大きかったです。
社会人になってから一番大きな出来事ですね、特に金銭面では。
投資は怖いですね…
リスクリターンのボラティリティが激しいですからね、FXは
はい。分かってはいましたが、実際に起きるとやはり精神的なインパクトは大きいです。
そこからメキシコペソにはもう投資してないんですか？
はい、していません。
ペソの暴落から立ち直ったきっかけ
立ち直るきっかけは何だったんですか？
妻の励ましが大きかったです。「投資ってそういうものでしょ？ 最後はプラスで終わったんだから、いいんじゃないの」と言ってくれたんです。
いい奥さんですね。
それが救いになりました。そしてちょうど一棟アパートの融資審査もしていたので、正直に話さないと今後に影響が出ると考え、すぐに金融機関に連絡しました。
その結果、少額の減額で済み、資金計画を変えずに新築の一棟アパートを購入できました。
その後さらに追加購入して、1年で4棟増やしました。
すごいですね！ 全て違う金融機関で？
はい、すべて異なる金融機関です。
どんな物件を増やしていったんですか？
4月に購入したのが名古屋の新築で、1億3,000万円の物件です。すでに満室で稼働している物件に、ちょうど私に声がかかった形でした。
で、2つ目の物件も名古屋なんですよね？
はい。こちらも名古屋で、築浅です。
ここも「フルローンでいける可能性があります」と紹介されました。
不動産にシフトするっていうのは、もともと考えていたんですか？
はい。不動産、特に一棟アパートをベースにやっていくことは決めていましたので。
自分の投資の力を注ぐ軸に、また戻ったという感じです。
不動産投資の旨みはレバレッジが効くこと
不動産を持つことで、どんどん融資を引っ張っていくというのは、うまいやり方なんですかね。
キャッシュを使わずに持てるなら、それは非常に良いですよね。
基本はレバレッジを効かせるということです。？
おっしゃる通りです。
今回も、ほぼフルローン。その後もフルローン、オーバーローン、フルローンという形で、
諸費用だけ出していますが、ほとんどキャッシュアウトしない形で進めています。
もちろん、物件自体はしっかりキャッシュフローが回るものを選んで取得しています。
お手本のようなやり方ですね。
100%融資を得るためのコツってあるんですか？
不動産会社さんと色々接点を持つ中で、私の属性──年収や現在の金融資産など──を見てもらって、
「自己資金を出さずにいけるところはないか」と自分からも積極的に当たっていきました。
また、以前から取引がある業者さんからも「他の物件で融資が出そうなんですが、審査してみませんか」と声をかけていただきました。
そういう繋がりって重要なんですね。
業者の提携ローンですよね。
そうです。
業者と金融機関のパイプが強ければ、そこでもうフルローンの商品が組める話になるので、業者との付き合いは多い方が良いです。
業者と金融機関のパイプが強ければ、そこでもうフルローンの商品が組める話になるので、業者との付き合いは多い方が良いです。
Tさんの投資歴を振り返ってわかること
1年間で本当にすごいですね、上がったり下がったり。
はい。この1年間は本当に色々ありました。
でも、ちょっと黙ってましたけど……結局プラスじゃないですか？
はい、プラスです。
ペソもマイナスになっていないですしね。
どこで損切りするかの話であって、投資家としてはうまく立ち回ってるという印象です。
元々が不動産からスタートして、そこで得た利益をペソに振ったんですよね。
品川のイベントのときにもその話されてました。
一本勝負じゃないからこそ勝てるという感じですよね。
戻る場所が不動産だったというのは本当に大きいと思います。
そうですね。
あと、日本国内の不動産は本当に現実的で堅いですよね。
はい。それは私もすごく実感しています。
それからは売却などはせずに、ひたすら物件を増やしている感じですか？
港区の区分マンション2つは、今年1月に売却して確定しました。
ココザスのオフィスに近い物件ですよね？
はい。500万円の利益が出ました。
長期保有していた物件で、5〜6年くらい経ってました。
最初は高かったんですよね？
そうですね。どうしても欲しくて、その時に購入しました。
価格は3000万円弱くらいで、最終的に3300万円ほどで売れました。
ローン残債が減っていたこともあり、500万円ほどの利益になりました。
セオリー通りのやり方ですね。
今のところ、負けなしですか？ 区分に関しては。
はい、トータルでは勝っています。
4,200万円の利益が出ています。
「ワンルームは儲からない」みたいな話もありますけど、普通に儲けてる人もいますからね。
やっぱり買う金額なんでしょうね。
そう思います。
かなりの数を見送ってますからね。
ちゃんと自分で調べて、自発的にやっていれば収益が得られるという話ですよね。
これはワンルームに限らず、ペソも一緒で。
損をした人もいると思いますが、結果的に利益を出してる人もいるわけですから、結局は資金管理の話ですね。
損失が出たからといって、それが「悪いものだ」ということではないと思います。
リターンが大きかった時期もありましたし、その時に利確できた方は何千万、何億と利益を出している人もいるわけで
次は100部屋？Tさんの今後の投資活動について
今後も不動産は増やしていく予定なんですか？
はい。引き続き不動産投資を進めていきたいと思っております。
今で53室まで来てるんですよね？
そうですね。お会いした時は24室だったので、1年ちょっとで倍以上になりました。
じゃあ、1年後はさらに増えるって感じですか？
はい、それを目指して取り組んでいこうと思っています。
フルローンで取り組まれていても、一棟加えるたびにキャッシュフローがプラスになるんですよね？
そうですね。
なかなかいい価格帯で購入されているんですね。
でも、失敗もあるじゃないですか。冒頭のメキシコペソは、Tさんにとって精神的にかなり来たと思うんですよね。
そこから落ち込まずに、切り替えて次に行くというマインドセットが大事ですよね。
それで不動産の室数を倍にしてるわけですから、この行動量はすごいです。
来年出ていただくときには「大台突破」として、100室とか（笑）。
100室（笑）。でも本当に参考になりますよね。
昔、ペソの動画を見ていた方の中にもTさんのことを覚えている人は多いと思います。
完全に区分を手放して一棟不動産に切り替えていると。
これが1年後さらに増えたとなれば、もう個別相談とか受けても良さそうですよね。
そうですね。ぜひココザスさん経由で（笑）。
ワンルーム投資も、買い方がすべて
累計4200万円の利益を得たのって、ここ数年の話ですよね？
はい。大体2〜3年くらいですね。
2〜3年で4200万円ってすごいですね。それも全部ワンルームですもんね。
ワンルームでの買い方が相当うまいですね。
じゃあ次はリラとか、違う通貨で何かやってください（笑）。
（笑）また新たな投資先として、不動産以外も少し考えてみたいと思っています。
Tさんのやり方はもうずるいくらい勝ち続けてるんですよね。
ペソに投資した原資も、もともとは投資の利益ですから。
投資で生まれたお金は再投資してゼロになったって、原点に戻っただけ。
完全に勝ちモード入ってますね。
また「大台突破」の話を聞かせていただきたいので、その時にぜひお呼びします。
ぜひお願いします。
今キャッシュフローはどれくらいまで来てるんですか？
今は800万円ほどまで上がってきています。給与以外で、です。
じゃあ1000万円を超えて、大台突破ですね。
はい、1年後にはそうなりたいですね。
いやもう、すごいです。引退の予定は？
まだですね。でも2000万円くらいになったら、考えるかもしれません（笑）。
サラリーマン投資家の強い味方：銀行融資
今は会社員の信用も使えてますしね。
そうですね。そこが一気になくなると、融資の面で使えなくなるので。
ローンは今、何年くらいで組まれてますか？
30年から35年で組んでいます。
35年まで行けるんですね。
はい。仮入れなしの不動産が増えてきたら、それを担保にして共同担保で……。
もう止まりませんね（笑）。
そこまでいけば、もう止まらないと思います（笑）。
そしたら、上がってくるキャッシュフローでトルコリラを買うのも良いですが、繰上げ返済も考えているんですか？
それよりも再投資の方に回そうか、もしくは共同担保に使える物件に一旦キャッシュを入れるか、その時の状況に応じて判断したいと思っています。
極力レバレッジを効かせるというスタンスは、今も変わらず？
はい、基本的にはその方向で継続しています。
いや〜、やっぱり結果を出されている方の話は勉強になりますね。
これから不動産投資に取り組みたい方へのアドバイス
これから不動産に取り組んでみたい、あるいは増やしていきたいという方に向けて、最初の一歩としてどんな行動をTさんは勧めますか？
まずは一歩を踏み出すことが大事だと思います。
調べたり勉強したりするのも良いですが、評論家のようになってしまうのはもったいないなと。
もちろん、間違った物件を買ってしまうリスクもあるので、ある程度のサポートはあった方がいいとは思います。
でも、実際に行動しないと経験から得られるものは手に入りません。
行動しないと成長がないですもんね。
はい。ぼーっとしてたら、1年経っても何の変化もないですから。
だったら、もうやれるならどんどんやった方がいいですよね。
ほんとに。これは別に不動産に限らず、借りられるお金があるなら、何十億でも借りて動かすくらいの勢いが必要ですね。
そういう方向に切り替えた人は一気に成長していくと思います。
ちなみに前回、利益が出た時にご家族に還元されてましたよね？
はい。イヤホン（AirPods）をプレゼントしました。
MacBookも買われてましたよね？
はい。昨年は家族でハワイに行きましたし、今年はロサンゼルスにも行きました。
それは奥さんも怒らないですね（笑）。
応援が上手なんでしょうね。応援団の作り方が。
そうですね。利益を出しながら、家族との絆もしっかり深めて、体験を共有しています。
理想的な生き方ですよね。羨ましい。
全部不動産の収益でまかなってるっていうのもすごいですよね。
そうです。給与のお金は使っていません。
ほんと、お手本のような生き方ですね。
ということで、今回はTさんをお招きして、メキシコペソの後に不動産に資産をシフトし、順調に拡大されているお話を伺いました。
キャッシュフローが1000万円を達成されたら、またお呼びしたいですね。
少しでも皆さんの参考になれば幸いです。
またキャッシュフローが1000万円を超えた時にお呼びしたいとかんがえていまるので、別の記事でお会いしましょう。ありがとうございました！
