中古物件のメリットをおさらい
最近、太陽光発電の中古物件への問い合わせが多くなっていますが…
中古物件でも利益を出していけるのでしょうか？
利益は出ると思います。
ちなみに「買いたい！」と「売りたい！」どちらの相談ですか？
どちらもですが…
最近は「売りたい！」が増えてきているかな？と感じます。
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新築物件のシミュレーションには要注意
新設物件よりも中古物件の方がメリットがあるのでは？と私は思っています。
今は「中古物件を取り組みたい！」という方が結構増えてきているので、私と同じように中古にメリットを感じる方も多いのかな？とも思います。
ちなみにどのようなメリットでしょうか？
中古物件の1番のメリットは、今までの発電実績そして電力会社から実際に入金されている金額。
これがトラックレコード（もう見えている結果）として数年分残っているわけです。
その上で購入ができるので、購入した後に「シミュレーションの値と全然違う！」ということが起きづらいのです。
新設物件に関して、シミュレーションの数値は大きく違ってくるのでしょうか？
新設物件だと、読みづらいのですよ。
悪徳業者でなければ、ちゃんとシミュレーションを作っているので、消費者を騙しに行こうとは思っていませんが…
ただそこに設置して実際にパネルで発電をしてみないことには、どれぐらい発電量が出るかは色々な要素によって変わってくるので「そこのブレが怖いな…」と。
それに比べて中古物件は安定しているという話ですね。
細川建ててみないと分からないというのは、どういったケースがあるんですか？
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例えば「周りの山林が太陽光パネルを覆ってしまって発電量が低くなる」というケースは少ないです。
当たり前ですが、建てる前に周りのことを分かった上で工事に入るため、基本的には大丈夫です。
ただ日本には四季があるので、季節が変わることによって太陽の場所が変わりますよね？
それによって「建設時には思ってもいなかったような影で覆われてしまう」というようなケースがあったりします。
太陽光発電は南側が大事なんですよ。
「地軸が66.7度に傾いていて〜」というような話なのですが…
南側って、1日中明るいですよね？
なので「南側の部屋に住むと明るい」というのはそういうことで、太陽は真上を通るわけではなくて、横から回ってくる感じで通りますよね。
引用｜株式会社タイコーアーキテクト「太陽光の角度②｜太陽光を理解する」
南側に対して太陽光パネルは20度〜30度に向けて光が入るようになっていて…
その南側に橋がかかっているとしても、その橋はパネルに影響を与えません。
しかし、その橋ではある時間帯に渋滞が起きやすいとします。
背の高いトラックなどが多く渋滞になってしまった時に、その時間は影になってしまうとか、手前の部分は恐らく発電量が落ちるなど…
こういった個別の要因というのは幾らでもあるのです。
そうなると、新設物件はあまりメリットがないということでしょうか？
メリットがないというわけではありません。
新設物件でないと受けれない免税スキームや、FIT制度（固定価格買取制度）があります。
太陽光発電投資はそもそもFIT制度という買取制度があり、20年間の売上がある程度見えるよという、国の売電の買取保証みたいなものがあるわけです。
新設物件の場合は、そのFIT制度が20年間まるっと使えます。
中古物件の場合、4年落ちの物件とするとFIT制度の残りが16年になりますよね？
先々に入ってくる収入の絶対値で言うと、新設物件の方が大きくなります。
中古物件を売却するメリット
最近、売却のお問い合わせをいただきますが…
太陽光発電ではキャピタルゲイン（売却益）があまり出ないイメージがあります。
しかし、どうして皆さんは売るのでしょうか？
却益は取れますよ！ 売却益を取るために売るというケースが多いのです。
最近、太陽光発電投資を勉強している方は20年ローンのことを勉強しているはずですが…
2017年・2018年ぐらいまでに太陽光発電投資に取り組んだ方は、ほとんど15年ローンで組んでいるはずです。
15年ローンの場合は返済期間がきゅっと圧縮される分、1ヶ月あたりの返済額は大きいですよね？
それが20年ローンに引き伸ばしたことによって、返済額が落ちます。
ということは20年ローンの太陽光発電投資は「毎年キャッシュフローが少し残るよね」という投資になったのです。
一方で15年ローンは返済がそれなりにあり、FIT制度適用の20年の内15年は返済が重いのです。
ただし、返済後の保有して16年〜20年目においては毎年150万円〜200万円以上×5年間。
つまり「約1,000万円分がここで生まれます」というメリットで太陽光発電を購入していたのです。
ローンの年数によって、商品性がまったく変わったのですよ。
15年ローンの方は、最初の15年は収支マイナスで我慢して…という感じでしょうか？
マイナスの方もいますが、トントンぐらいで販売をしていましたね。
新設物件のもう1つのメリット
もう1つ太陽光発電投資のメリットは消費税還付です。
例えば2,200万円の物件を購入したとすると、2,200万円の内200万円は消費税なのです（一旦、分かりやすくするために土地代は抜きますね）
消費税還付というのはこの200万円が2年目に丸々戻るというものです。
新設物件の場合は、こういうメリットを受け取っているのです。
3年分ぐらいは少し消費税を払う必要もありますが…
1年目20万円、2年目20万円、3年目も20万円を支払って、結果140万円残りました。
そうすると、この140万円が残っている状態で「今投資を辞められますよ！」となったらどうですか？
140万円のプラスになりますね。
そうなんですよ。
もちろん十数年後のシミュレーション上の1,000万円を放棄することにはなりますが…
一旦ここで利確ができるわけです。
しかも15年ローンだと、残債の減りが早いですよね。
そしてトラックレコードもしっかり出ているとなると、売却した時に普通にキャピタルゲインも取れます。
なので残債が1,600万円まで減ってますが、1,700万円で今売れるとなると、100万円の利益が出るじゃないですか？
保有期間に1円もかけずに、消費税還付で150万円を受け取り、最後にまた100万円の利益が出ます。
そうすると1円も使わずに250万円を手にしたことになりますよね？
1円も使わずに数百万円を残すという方法は普通ないですよね。
太陽光発電を売却するときの注意点
売却するにあたっての注意点や押さえておいたほうがいいポイントはありますか？
1番の注意点は、今言った消費税還付の絡みになります。
税理士さんに任せているかもしれないですが、消費税還付を受けるためには課税事業者といって、消費税を扱う事業者になる届出をしているはずなんです。
その課税事業者の期間を最低3年間やらなければいけないのです。
そして、4年度以降に非課税（免税事業者）に戻した後に太陽光を売却するんです。
そうしないと課税事業者で売却すると、消費税を納めなくてはいけないのです。
さっきの例で言うと、1,700万円で売却したら170万円を納めなきゃいけなくなるという…
消費税還付の還付手続きを受けたときに税理士にお願いしているはずなので、その税理士に必ず「今は非課税（免税事業者）ですよね？」と、確認しましょう。
確認して売却をしないと大変なことになります。
届け出を出せば大丈夫です。
課税事業者にすると3年間は非課税（免税事業者）に戻れないので、3年経っていればまず確認をすると。
確認して、希望する売却価格と合えば売却すると良いと思います。
あともう1つ注意点があります。
中古物件はFIT期間が年々短くなっていっていると思います。
保有3年目だと、残りは17年ですよね？
これぐらいだったらまだまだ売却できます。
ただ2013年ぐらいからFIT制度が適用された物件が出始めているので、保有して9年くらい経っている人がいます。
FIT期間が残り11年になってくると、買い手が見つからない可能性があります…
次の人のFIT期間が短いからですよね？
そうです。
新たに投資に取り組んだ時のうまみが減る可能性が高いので、FIT期間は残り15年ぐらいをデッドラインに決めて、そこまでに売却判断をされるといいと思います。
「自分の物件が今どれぐらいで売れるのかな？」という点を知っておく感じですね。
会社員の方でも一時期はローンが出やすかったので、太陽光発電を2基、3基と複数持っている方もいらっしゃると思います。
そうすると借り入れが数千万円あるわけなので、例えば住宅購入をする時にその借入が邪魔になってしまい欲しい住宅を買えないケースもあります。
今太陽光発電を売却して数百万円残るのであれば、資産の入れ替えをして住宅の頭金にするというのもいいですよね。
中古物件の売却は普通にメリットがありますし、ココザスでも売却のお手伝いが最近増えてきています。
もし「検討するかなぁ…」ぐらいの軽い気持ちの方でも、良かったらLINEからご連絡ください。
査定して「今だとこれぐらいの金額になりますよ」というのをお伝えすることもできるので、気軽にご相談いただければと思います。
今回は「太陽光発電の売却」について話をさせていただきました。
ありがとうございました。
