【実体験】トランクルーム投資の実際の収支を公開！
本日は「トランクルーム投資」についてです。ココザスでも運用していますけど、最近どうですか？あんまり聞かなくなったなと思って。
以前、YouTubeチャンネルでココザスの四国のトランクルームの物件を見て、それとは別日に都内の物件も見て、栃木の方も見に行くなどロケ撮影をしました。当時も生データを全部公開しています。
補足
ココザスではトランクルーム投資に会社として取り組んでおり、小口化してお客さまにも販売しています。公式YouTubeチャンネルでは、実際に自社トランクルームでのロケ撮影や、生の収支データの公開も行っています。
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約2年前に当時の収支を出しましたが、トランクルーム投資の特性上、収支はやっぱり安定しています。急に収支が落ちることはないです。
ココザスでは「Tamelu®」という、一口数十万円から取り組める投資商品があります。
その中で一番多く組み込まれているポートフォリオ商品の分類として、比率が高いのがトランクルームです。
トランクルーム以外にもコインパーキングなどがありますよね。
そうですね。その中でも屋外型のトランクルームが一番安定的だなと昔から思っています。ココザスでも実際に何件も物件を持っています。
トランクルーム投資のメリット
トランクルーム投資のメリットやデメリットって、どんなところにあるんですか？
メリットはまず収益性が高いことです。
確かに20％とか30％とか出ると聞きますよね。
実際の物件も、表面利回りが28％で実質利回りが16.8％ぐらいでした。
そうですね。
十分高い収益性ですよね。
それに、長期的に安定しています。
トランクルームを契約している方は、なかなか契約をやめないんですよ。
荷物を置く場所がなくて借りている人が多いから、「じゃあ荷物どこに持ってくの？」という話になります。
しかも借りる金額もそんなに高くないですよね。 月額1万円いかないぐらいの部屋もあるし、大きめの箱でも月額2万円台です。
そうそう。 月額2万円台のトランクを借りてくれている方は、運送会社とか工事関係の方とか、法人利用も多いです。
事業者も多いんですね。 だから、安定的なんですね。
そうです。だからほとんど収支を気に病む必要がありません。
トランクルーム投資のデメリット
悪い部分で言えば、取り組む時のハードルですね。
初期費用が高いですよね。
そうなんです。栃木県の小山市の物件で、大体2,000万円くらいの物件なんですよ。
行きましたね。
あの物件で2,000万円弱くらいだったと思います。 キャッシュで2,000万円となると、なかなか重いですよね。
確かに、簡単に取り組めるものではないですね。
やればメリットがあるのは分かるけど、そこにそんなお金かけられるかと言ったらハードルが高いというカテゴリーですね。
なるほど。
あとは、最初なかなか埋まらないので利益がでるまでに時間がかかります。
大体3年経てば8割程度は埋まり、そこから安定してきます。ただ、スタート時は苦労するケースも多いです。
そうですよね。最初はキャッシュフロー的にも厳しい部分もありますよね。
そう。最初の1年は持ち出しがあります。 初期費用とキャッシュフローが一時的にマイナスになる分も含めると、2,000万円台前半くらいは持っておく必要があります。
個人でやるにはちょっとハードルが高いですね。
そうです。だから誰しもが簡単にやることができません。
だからこそ、ココザスがまとめてトランクルームを買って、そのポートフォリオを小口化して現物資産として販売しているんです。
なるほど。
トランクルーム投資の利回りはどのくらい？
前回、2023年1月〜12月の収支を公開しました。
その時に抜粋したのが6物件です。
その合計売上が3,125万円。
利益で言うと、地代や固定資産税、ランニングコストなどを差し引いた後で1,552万円です。
また現地管理費として、トランクルーム会社に10％ほど払っています。
表面利回りが22.8％、実質利回りが11.3％くらいでしたね。
そうですね。
で、次に2024年7月〜2025年6月の収支です。
売上は3,010万円となり、前年より約110万円減少しました。
月で言うと10万円ぐらい、1物件あたり1万5,000円分くらい部屋が抜けた計算です。
じゃあ1〜2名くらい解約があったんですかね。
そうです。
ただプラスの拠点もあればマイナスの拠点もあるので、完全にボラティリティ（変動）がないわけではないです。
当時は、小山（栃木県）の拠点は398万円稼いでいましたが、今回は342万円で56万円も下落しました。
結構落ちましたね。
はい。ただ葛西の物件は551万円→609万円に上がってます。倉敷（岡山県）の拠点は733万円→670万円と少し下がりました。
なるほど。全体的に変動はあるけど、大きく崩れているわけではないんですね。
そうです。トータルではほとんど変わっていません。利回りもほぼ同じで、表面20％超、実質で11.5％くらい。
それは安心ですね。
うん。ただ、高松田（香川県）の実質2.38％っていう物件もありますけどね（笑）。
そんなのもあるんですか（笑）
元々4.2％だったものが、2.4％に下がってしまったとか。うまくいく拠点もあれば、いかないところもあります。だから1拠点だけでやるのはリスキーなんです。どんな投資も一緒です。
一つに絞ると変動に耐えることができないので、複数に分散していく。
アパートでも区分マンションでも、一部屋だけでやっているとリスクがあります。
でもそれをいくつかに分散していけば、リスクはどんどんなくなっていくんです。
うちはトランクルーム投資全体で実質利回りが11％くらいです。
なかには20％近い利回りの物件もあります。
たとえば葛西（東京都）なんかは18％ぐらいになってきてますから。
すごいですね。
ココザスの自社商品、Tamelu®とは？
Tamelu®としてはもう7年くらいやっています。それができるのは、やっぱり分散しているからです。
10％台の物件もあれば2％の物件もある。
でもトータルで見れば安定して、「大体これくらいの利回りだね」という数字がわかります。
そのうえで、投資家の皆さんには少し控えめに「4％を約束します」と案内しています。
これは金融商品ではなく、うちが不動産を借り上げて毎月賃料を支払うという仕組みです。
年間で4％の利回りが得られるのであれば、十分良いと思うんですよ。
確かに、安定感がありますね。
もちろん、みんなで大家さんとかヤマワケさんみたいな“夢のような話”ではないですよ。でも安定感がまったく違うと思っています。4％って低いと言われがちですが、大切なのは継続性です。
さっき出た“みんなで大家さん”とか、そういうのと同じクラウドファンディング的な仕組みなんですか？
全然違います。不動産クラウドファンディングというのは「不動産特定共同事業法」という法律の中で、匿名組合出資というスキームを採用しているものが多い。つまり、出資先がどうなっているか投資家には分からない、ハイリスクハイリターンの投資なんです。
Tamelu®の場合は、不動産の所有権や営業権の一部を買ってもらうような仕組みです。
出資金ではなく、ちゃんと“残るもの”があります。
そこが大きな違いですね。
一般的な不動産クラウドファンディングって、たとえば「成田空港の隣に夢のなんちゃらシティを作る」みたいな“開発型”なんです。
完成しない可能性もあり、リスクが高いです。
でもうちは、すでに数字が出ているトランクルームを“持ってもらう”という、インカムゲイン型の仕組みです。
トランクルーム、コインパーキング、コインランドリーなど、いろんなものを全部含めて実質利回りで7％くらいで回っています。
そこからお客様に4％を保証して、残りの3％がうちのスプレッドです。
だから無理のない仕組みなんです。
投資家からしても「4％入るなら十分」と思えるので、お互いにウィンウィンですよね。
なるほど。すごく健全な構造ですね。
だから“無茶な利回り”ではないんです。 むしろ堅実だと思います。
でも人気商品なので、どんどん在庫を増やしていかないんですか？
ある程度の利回りを確保しておかないと、商品として成り立たなくなるんです。
物件を多く保有すると、自社の資金の流動性が低くなります。
2,000万円の現金を支払って購入しているわけですから、当社としてもキャッシュが回らなくなります。
それを100万円×20名に分けて「Tamelu®が出ましたよ、よかったらどうぞ」と募集すると、すぐに完売します。
そして、その方々に保有していただいて、うちは2,000万円を回収します。
その資金を現在の本業のCOCO VILLAやモンゴル不動産など別の仕入れや開発に再投資できる。
キャッシュを回収した代わりに、今後はスプレッド分がストック収入になる。
これが当社の理想的な循環なのです。
なるほど。だから常に供給し続けるわけではないんですね。
そうです。「新しい物件が出たら教えてください」という方が常に並んでいる状態にしてあります。たまに「資金を回したいので辞めたい」という方が出ると、「欲しいです」という新しい方とマッチングする。そんな循環ができています。
なかには「トランクルームからCOCO VILLAに切り替えたい」という方もいますよね。
そうなんです。グループ内で資金を回していただけるのはありがたいことですね。
今、すぐに取り組める物件はあるんですか？
この記事を公開している現在、希望される方にはすぐにご案内できる物件もございます。ただ、新規でどんどん仕入れているわけではないので、時期によります。最近は毎月コンスタントに「解約したい」「入れ替えたい」という方がいるので、その分を新しい方に案内している形です。
それでも回転しているのはすごいですね。
そう。お客様の中には「Tamelu®が好きで可能な限り資金を投じたい」という方もいるんですよ。毎月家賃が振り込まれるのが嬉しいらしいです（笑）。
確かに、毎月お金が増える感覚っていいですよね。
興味がある方は、在庫があるかもしれません。ぜひお問い合わせください。
現在は25万円程度から始められます。
25万円！それならハードルが低いですね。 平均だとどれくらいですか？
大体50〜100万円くらいが平均です。 ただ物件によってはもっと小口のものもあります。
なるほど。25万円くらいから始められるなら、最初の投資としても良いですね。
▼ セミナーも開催しています
ココザスとしてのTamelu®の位置づけ
実際、「ココザスとの初めての契約がTamelu®でした」という方がすごく多いんですよ。
確かにそうですね。
「どこまでこの会社に大事なお金を預けていいのか分からない」という声もあります。
そういう方には、まず最初にTamelu®を最少ロットで試していただくことをオススメしています。
すると、Tamelu®のお客様限定のイベントやメルマガ、DM、毎月のライブ配信などを通して、
「ちゃんと顧客の資産を考えている会社なんだ」と分かってもらえる。
そして気づけば、数千万円、数億円規模の取引につながるということもあります。
でもそのすべての始まりは「25万円のTamelu®」なんです。
そのパターンは本当に多いですよね。
はい。
しかも、良くないと思えばすぐに辞めることもできます。もちろん解約手数料は少しかかりますが。
なので、リスクも少ないのです。
まずはやってみて、ココザスという会社を知ってもらうというツールとしてTamelu®を使っている方も多いと思います。
なるほど。 今日はトランクルームの数字を見せてもらいましたけど、社長が収支を全く見てなかったのには驚きました（笑）。 今度はコインパーキングの収支も見ましょうか。
そうですね。またこの記事で解説していきます。
