住宅ローンの種類を解説！
細川さん、住宅ローンの金利の種類や返済方法がいくつかに分かれていることはご存知ですか？
なんとなく分かります。
固定金利と変動金利などですよね。
その名の通り、金利が固定なのか変動するのかという違いはあると思いますが…
そのくらいの違いしか分からないです。
変動金利について
変動金利は「短期プライムレート」または短プラとも呼ばれますが、日銀の政策金利にほぼ連動している金利です。
これは、銀行が融資しても問題ないという信用力の高い企業に適用しています。
これを参考にして決定していると言われています。
政策金利自体が動くので、それに合わせて変動金利でローンを組んでいる方は金額が変わってきます。
固定金利について
固定金利は、政策金利の長期金利を参考に決定されています。
長期金利の代表的なものに、10年ものの国債利回りがあります。
利回りの水準は国債なので、主に国内外の機関投資家などが参加している債券市場の取引金額で決まってくる。
ただローンを受ける側（住宅を購入する側）からすると、変動金利は半年に一度見直しをされてしまいます。
そうですよね。
いま金利は低いですものね。
マイナス金利がずっと続いているので、今後中長期で言ったら金利は上がっていくのではないかと思います。
ただ固定金利に関しては歴史的に低金利なこの世の中で、そこでロックして35年ローンなどを組めるので非常に固定金利は安心感があると言われています。
動画で確認したい方はこちら
住宅ローンを組む時のリスクヘッジ
投資用不動産だと、変動金利が主流ですよね？
そうですね。
住宅ローンの場合は、固定金利を選べる銀行が多いのですが…
投資用だとほとんどの銀行が変動金利ですね。
変動金利というのは返済金額が上がったとしても（金利が上昇したとしても）無理なく返済が続けられる人に向いています。
返済金額が上がった時に変動金利で対策することはできないのですか？
そのまま上がった分を払っていくのですか？
金利に関しては対策はできません。
逆にいうと、「金利が上がる時ってどういう時なの？」を考えていくと国債の利回りが上がっていく時ですよね？
だったら住宅ローンを組みながら変動金利の上昇を受け入れなければいけません。
同時に債券を大量に持っていたとすると、そっちの利回りは上がっていきますよね？
自分全体のポートフォリオとしては、金利が上がって支払額は上がっているけれど債券のリターンは増えているのでちょうどいいなど。
このようなリスクヘッジはできますよ。
例えば金利が上がった時に繰り上げ返済をするのはアリですか？
金利が上がろうが下がろうが繰り上げ返済をすることで今後の金利負担が軽減されるのでもちろん良いと思います。
繰り上げ返済の中にも「返済額軽減型」と「期間短縮型」があります。
期間を短縮するというのは、同じ支払いのまま最後の1〜2年が短くなってくる。
支払額は変わりません。
ただ、返済額軽減型というのは、繰り上げ返済をしたことによって毎月の返済額を下げることができます。
その代わり、支払う年数はそのままということですね？
そうですね。
もともと決まっている返済期限の年数は変わりません。
つまり金利が上昇して返済額も上がってしまった場合は、繰り上げ返済の返済額軽減型で支払額を下げることができる。
リスクヘッジの方法としてはアリだと思います。
固定金利を選んだほうが良い方はどんな人ですか？
定められた期間は金額が変わらないので、家計から出ていく金額が分かりやすいんですね。
他にも色々と支出があって、住宅ローンの返済は月8万円までにしたいというような、額をベースに生活を組んでいる方は固定金利にした方が生活の計画がしやすいんじゃないかなと思います。
住宅ローン支払いの種類について
あと住宅ローンの支払い方法が「元利均等払い」と「元金均等払い」の2種類に分かれているのを知っていますか？
ちょっと分からないです…
返済の金額がずっと一定です。
当初は元金の返済が少なく、金利の返済が多い。
それがだんだんと元金の返済額が上がっていく。
最初の頃は金利ばかり払っていて、あまり元金が返せていないのですが、その代わりにずっと支払額は一定です。
「元金均等払い」というのは借りたお金3,000万円を30年で借りたとすると、年間100万円の元金を返済する。
そこに対して金利は最初は借りた金額が大きいので、金利負担が大きくなります。
なので最初の頃の返済額と最後の方の返済額は変わってくるという話です。
今のケースでいうと…
3,000万円を30年間で借りたとすると、元金均等払いの場合1年間あたり100万円返済ですよね。
最初は3,000万円に対して金利がかかりますが、翌年は2,900万円に対して金利がかかります。
最後の方は残りの数百万円に対する金利しか払わないんです。
なので、上の方がどんどん減っていきます。
デメリットとしては、元金均等払いを選ぶと最初に多くの支払いをしなければならないことです。
返済の総額でいうと、元金均等払いの方が総額の金利支払は少ないです。
「元金均等」の方が少ない？
そうです。
例えば、元金均等では3,000万円に対して4,000万円を支払う。
元利均等では3,000万円に対して4,500万円を支払っているみたいなイメージ。
ですが元利均等ではそれが長い期間で分散されているから毎月の支払額は一定で済むという話です。
あとは住宅ローン控除というのは、残債の元金に対して掛かってくるので元金均等払いの方が元金が減るスピードが早いわけです。
なので住宅ローン控除のメリットは少し減ってしまいます。
逆に元利均等払いの方が最初の13年の元金が多く残るので、そこに対して節税メリットが得られるという違いがあります。
どちらを選ぶかも重要なんですね…
自分にとって最適な種類や支払い方法を選ぼう
そうですね。
「元利均等払い」と「元金均等払い」は表などで比べてみないと非常に分かりづらい話ですよね。
メリット・デメリットがそれぞれにありますので、どちらが合っているのかは人によって変わってきます。
なのでご自身の今の状況だったり、15年後・30年後の状況。
これがどうなるかによってどちらになるか変わってくる。
正直お金にゆとりがあって、今の生活にもゆとりがあるなら「元金均等払い」にして最初にたくさんのお金を払ってどんどん元金の返済を減らしていったほうが総合的な35年ローンだったとしたらトータルで考えたときの支払額が減るわけだから。
そのような方法を選んだほうが良いと思います。
ただ住宅ローンってほとんどの人が「元利均等」を選んでいるイメージがあります。
銀行によっては「元利均等払い」しかない場合もあるんです。
そうなんですね。
絶対にどちらか選べるわけではないんですね。
ケースによります。
一般的に住宅ローンは「元利均等」が多い気がしますし、投資用ローンは「元利均等」しか選べないことが多い気がします。
ご自身のライフプランを立ててもらって、どちらが自分に合うのかを選んでいくことが大事です。
こういった話は分からないこともあると思うので、ココザスに在籍しているFP（ファイナンシャルプランナー）が相談に乗ることも出来ます。
FP事務所に相談をしてもらうと、どちらがあなたに合っているのかを教えてもらえるんじゃないかな？と思います。
記事について質問などがあれば、気軽にご連絡していただければと思います。
今回は「住宅ローン」についての話をさせていただきました。
ありがとうございました。
