どんなご相談が多いの？
世の中には、残念ながら汚い会社も存在しています。
皆さんには、そのことを十分ご理解いただいた上で、注意しながら前に進んでいただきたいと考えています。
この資産形成チャンネルでは、投資に関するさまざまなご相談をお受けしており、それについての動画も以前に公開いたしました。
最近は、本当に多くのご相談をいただいております。
ありがたいことに、LINE経由で多数のご連絡を頂戴しており、細川も忙しく返信を行っております。
その後、担当がついて対応させていただく流れかと思いますが…
最近特に、
というご相談が増えてきている印象です。
おっしゃるとおりです。
資産形成チャンネルという性質上、投資関連のご相談が中心となりますが、最近は特に太陽光発電に関してネガティブな内容を扱った動画を公開していることもあり、太陽光に関するご相談が増えてきています。
また、不動産に関するご相談も依然として多く寄せられています。
なるほど。
やはり、不動産と太陽光のご相談が引き続き多いのですね。
加えて、「自分のライフプランを見直したい」とか、「何をすべきか分からない」といった、漠然としたご相談も目立ちますよね。
そうですね。
それに加えて、過去の動画でかなり反響のあった不法ファンドに関する件ですね。
最近また動きがありましたので、そちらに関するご相談も引き続き多くいただいております。
私たちとしては、そのようなご相談者の方々に対し、できる限り有益な情報や最適なアドバイスをお届けできるよう、常に真摯に対応させていただいております。
まずは私が窓口となってお話を伺い、その上で何かを始めたいというご相談であれば、的確なアドバイスをご提供できるかと思います。
動画で確認したい方はこちら
取り組んだ後のご相談も多いのです
思うんですが、意外と「もう取り組んでしまってから」というタイミングでのご相談も結構多いですよね。
正直なところ、8割から9割の方がすでに何かしらの投資に取り組んでいて、「この物件の契約書を見てください」といったご相談が多い印象です。
そうなると、こちらとしても何もできない場合が多いです。 それが良い物件であれば、もちろん何も問題なく「大丈夫ですよ」と言えるのですが、そうではない、ちょっと難のある物件だった場合は、なかなか伝えづらい部分もあります。
とはいえ、嘘をつくわけにもいきません。 「これは、なかなかすごい契約書ですね（笑）」と、私としてははっきり申し上げることもあります。
でも、そうなってしまっていたら、正直どうしようもないですよね。 こちらでできることは限られています。
なので、今から最小限に被害を食い止めるために、
「数百万円の損で止めますか？」という話になります。
ただ、人間ってやっぱり「サンクコスト」、いわゆる埋没費用の意識が働くんですよね。 「ここまでお金を使ったんだから、取り返したい」と。 その結果、損切りができなくなってしまう。
その気持ちは分かります。 「もったいない」とか、いろいろ考えてしまいますから。
こちらが真実、事実を伝えたときに、「それなら持ち続けます」と判断される方も多いんですが、やはり正しい情報をしっかりお伝えすべきだと思うんです。
例えば、「今損切りすれば200万円の損です」と。 「しかし、これを20年間持ち続けたらマイナス1,000万円になります」と。
このように、どちらを選びますかという現実をお伝えする。 その方が親切ですし、必要なことだと思います。
その方のためにも、今後につながると思います。
具体的な相談例はどんなもの？
でも正直なところ、具体的にどういったご相談が多いのでしょうか？
ものすごく多いのは、やはりワンルームマンション投資に関するものですね。
「契約をしてしまったんですけど……」という内容で、特に賃貸管理、つまりサブリースや集金代行など、その周辺で大きなトラブルが発生しているケースが多い印象です。
よく言われるのが、「サブリースはあまり良くない」とかですね。
そうですね。
実は、私が地元の高円寺で運用しているアパートもサブリースなんですよ。
サブリースに否定的な人間が、実は自分ではサブリースを使っているという、ちょっと矛盾した話です（笑）。
ただ、私は決してサブリースそのものが悪いと言っているわけではありません。
たとえば、本来100%の家賃が取れる物件に対して、85%でサブリースされてしまうと、それは大きな損失ですよねという話をしているんです。
つまり、問題はサブリースそのものではなく、その「中身」にあると思います。
なるほど、中身が重要ということですね。
そうなんです。
ちなみに、私が契約しているのは「マスターリース契約」と呼ばれるもので、2年に1度の見直しがあるんです。
ですから、2年ごとに「もうやめて集金代行に切り替えよう」と思えば、それも可能ですし、他の会社に競わせて、より高額で借り上げてくれる会社が見つかれば、そちらに変更することもできます。
しかも、家賃保証や空室リスクといった不安もないように運用できれば、怖さも軽減されますよね。
そもそもサブリースではなく、集金代行であれば、トラブルは比較的少ない印象です。
ただし、最近は集金代行でも「10年間の縛り契約」があったりして、かなりえげつないものもあります。
といった内容で契約を締結する会社も出てきているんです。
ちゃんと管理してくれるのであればいいのですが、ずさんな管理をしていたり、工事を勝手に進めて後から請求を送ってくるような、まともとは思えない対応をされることもあります。
管理変更をしようとした際には、違約金として「家賃6か月分」、つまり60万円程度の支払いを求められるケースもあります。
サブリースじゃなくても、そういった厄介な契約があるんですね。
そうなんです。
ちなみに、うちのココ・ホームが行っている賃貸管理では、たしか3か月前の告知だけで、違約金もなく契約解除が可能な内容だったと思います。
ある程度の自信があるからこそだと思いますし、「お客様を縛ってやろう」という考えではないので、出口をきちんと用意してあげるのは、事業者として当然だと考えています。
特に、ワンルームマンション業界ではその傾向が強いですね。
本当に、問題はサブリースだけに限らないんです。
賃貸管理全般に言えることですが、たとえ集金代行モデルであっても、やはり注意が必要です。
最近は、この手のトラブルのご相談が本当に増えてきています。
契約書をしっかり確認しないと、勝手に工事が行われる内容が含まれていたり、違約金の条項が厳しすぎたりすることがあります。
特に「縛り」がきついんです。 10年間とか、短くても5年間は管理会社を変更できないというようなサブリース契約もあります。
何かトラブルが起きても、その期間中は変更ができない。 これは大きな注意点ですね。
一棟アパートのトラブル
それって区分マンションだけの話ではなく、1棟ものやアパート系でもあるんですか？
1棟ものは昔からよくある話なんですが、購入した後、引き渡しの直前になって…
それって、意図的に入居者を住まわせていた、あるいは書類上だけ入居しているように見せていたということですよね？
その通りです。
たとえば、私が全室空室のアパートを買ったとします。
空室だからこそ安く仕入れられるわけです。
ニーズがないから安いんですよね。
そこに私の力で満室状態を作り出すわけです。
細川さんに電話して、「今、契約書送るからサインして」と。
細川さんが住んでいることにして、賃貸借契約を結ぶ。
さらに、細川さんのお父さんお母さん、福島の親戚一同にもサインをもらってきてください、と（笑）。 「お小遣い出すよ」と言えば、すぐ動いてくれるでしょ、みたいな話です。
絶対社長からそういう話くると思いました（笑）。
そうすると、表面上は満室のアパートが完成します。
数千万円前半で仕入れたアパートの、
ぐっと価値が上がるわけです。
その利回りが6〜7％程度に見せられれば、なんと1億円で売れてしまう可能性もあります。
高めに家賃設定して、支払い実績も作るわけですね。
「裏で金渡すから、何ヶ月分か家賃の支払い実績を作ってよ」と。
親戚分もよろしくと伝えて、「ちょっと手数料上乗せしていいよ」って言えば、細川さんみたいなタイプはすぐ動いてくれる（笑）。
そうやって数ヶ月の家賃を私が負担するだけで、何千万円も儲けることができる。
このアパートを他の誰かに売って、もうその後のことなんて関係ないわけですよ。
「細川さん、もう出ていいよ」と言っても、細川さんは実際には引っ越してない。
豪邸ではないですが（笑）、確かに引っ越してはいないです。
そう、だから実質は「書類上だけ住んでいた」ということになる。
もっと徹底するなら、夜に明かりをつけに行ったりもしますよ。
誰が現地確認に来るかわかりませんからね。
近所の人にお小遣いを渡して、電気を定期的につけてもらったりもする。
こういったことを本当にやっている会社があるので、皆さん気をつけてください。
でも、実際にそうした物件を購入してしまっている方もいらっしゃるんですよね。
やはりそのタイミングで相談が来るんですね。
これはね、さっきの事例と違って、ある意味しょうがない部分もあるんですよ。
サブリースの件もそうですが、「契約書をしっかり読みましょう」という話ではあります。
「しょうがない」というのは、見抜けないということですか？
だってその時点では、物件が満室だから。
だからこそ、「この業者さんって悪評とかありませんか？」というような裏取りをちゃんとするべきだったんですよね。
でも、それができていなかった。
近いですが、詐欺にはならないんです。
なぜなら、一応“住んでいる”という証拠がある。
たとえば、細川一族が福島の村…いや、町の奥の方から（笑）出てきて、きちんと家賃を払っていたという事実があるから。
町ですけどね（笑）。
そう、町でした（笑）。
でも、そうやって買ってしまった方が、1ヶ月2ヶ月経って収入が全然入ってこないとなると、本当に厳しい。
ローンももちろんあるわけですし。
あまりに怖いし、あまりに厳しい状況ですよね。
だから「そんな怖いなら、もうやらない」となってしまうと、今度はチャンスも逃してしまう。
とはいえ、これは確率としては低いんです。
だって、うちがご提案してきたアパートで、そんなことが起きたことなんて一度もないですから。
こういうのは、意図的にやっている悪質な話なので、本当に気をつけなければいけません。
だからこそ、購入する前に「この業者さんから、こういう条件でアパートを買おうと思ってるんですが、どう思いますか？」と、事前に相談してもらえたらいいんです。
その内容が送られてきたら、社長だったら？
僕だったら、「いやいやいや！」って言いますよ。
「うん？ 借り手、全部“細川”じゃん」みたいな（笑）。
一瞬で見抜けますよ。
ちょっと分かりやすい例でしたね。
でも一般の方だと、「この村の名前が書いてあるわけでもないし…
何をチェックすればいいか分からない」という方が多いと思います。
その他にもこんなトラブルが…
それに、最近よく相談を受けるのが、資産運用系のエキスポなどに出展しているような業者さんに関するトラブルです。
特に海外不動産系ですね。
モンゴル不動産なんかも含まれます。
10年前はフィリピン不動産がすごく流行ってましたよね。
今も流行ってますが、結局「引き渡しがずっと遅れている」といったトラブルはよく聞きます。
「買い戻しします」と言って、2,000万円で販売した物件を「今なら500万円で買い戻しますよ」なんて話もあります。
でも、それってちゃんと建っていないことも多いんですよね？
ほとんどが止まってしまっていて、先行きが見えない。
いわば「詰んでいる」状態なんです。
となると、2,000万円出した物件を500万円で損切りするか……という話になりますが、
損切りできるかといわれると、うーん……。
「信じて待ちたい」という気持ちもありますし。
でも、それは本当に難しい選択です。
それから、5〜6年前にはバングラデシュ不動産も話題になりましたよね。
はい、名前は出しませんが、当時から社長は「やめた方がいい」と警鐘を鳴らしてましたよね。
バングラデシュ不動産投資、あれも結局何も実現してないでしょ？
延期、延期と伸びている話ばかり聞きます。
無理なんですよね、ああいうの。
そうなんです。
なぜかというと、最初から「やる気がない」。
売って終わりという業者がほとんどです。
私も直接そういった相談を受けることがありますが、信じられないですよ。
でも、本当に多いんです。
最近は太陽光発電のトラブルも多いですね。
やっぱり「高値で買わされる」というケースが多いです。
「利回りはそれなりに高いですよ」と謳われて販売されているけど、
僕もそういう案件、見たことあります。
太陽光の相談、本当に多くて、トラブルだらけですよね。
今はまさに「詐欺師が最後の荒稼ぎをしている」ような時期かもしれません。
不動産の管理以上に、太陽光はもっと不安定な感じがします。
「メンテナンス費用を請求されているのに、実際には何もされていない」とか、「連絡が取れない」とか、そういう業者もある。
本当にありますね。
「毎年何十万円も払ってるのに、報告すら一度もない」みたいな。
うちの場合、過去に紹介してきた案件は300件くらいあると思いますが、その9割以上でそういったトラブルはありません。
メンテナンスがされていないとか、報告が全くないといった事例も、うちでは基本的にないですね。
ただ、こちらから声をかけて、紹介させていただいた会社の中でも、まともに対応してくれないところが実際に存在するんですよね。
裏で圧力をかけたりすることもありますけど、
本当に信じられないというか……。
泣きそうになっているお客様の気持ちを考えると、こちらも涙が出てきます。
強い思いを持って対応しているつもりです。
最近は、責任を取りたくないという風潮もあって、仲介業者も「売ったら終わり」というスタンスのところが増えています。
仲介料だけ受け取って、あとは個人間で何が起きても知らない、と。
生き方の問題ですよね。
お金の稼ぎ方が、本当にもう“ズルい”というか、そういう人たちばかりだと感じます。
私もそう思います。
「よくこんな商品売るよね」という会社ばかりですよ。
たとえば海外不動産や太陽光発電などの投資案件でも、価格を見れば「このぐらい利益を取ってるな」と分かるじゃないですか。
やっぱり、そういった“高すぎる”案件は多いですか？
多いですね。
価格が高すぎるのはもちろんですが、「3年後のことを何も考えていない」という会社が多いんです。
出口戦略のない売り方、ということですね。
売ったら終わり、というパターンです。
ワンルームマンションもそうだし、太陽光もそう。
「数年後に買い取ります」と謳っている会社、最近特に増えてますが、あれは無理です。
「転売支援をします」なら分かる。 それなら、合意のもとで「買い手がいなければリスクはあなたが負う」ということも伝わっているからいいんです。
でも「うちが買い取ります」と約束してしまうと、それはもう会計上、売上じゃなくて“預かり金”になる。
つまり、それって実質“負債”ということですか？
その通り。
5年後に2,000万円で買い取ると約束した物件を今販売するなら、
“負債”なんです。
そんな売り方をしている会社が、まともなわけがないんですよ。
経営者の立場から見ても、そういった会社が多く存在するのは危険ですよね。
本当にたくさんあります。
「今売れればそれでいい」と考えてる会社は、3年後に潰れても個人に責任が及ばない。
法人がなくなれば、契約不履行でも責任を逃れられる。
詐欺的行為……という表現がぴったりですね。
たとえば、私が最初から会社を潰す前提で、「細川さん、2,000万円でこの物件買って」と言う。
そして「5年後に3,000万円で買い戻します」と約束して、私は5年間全力で営業します。
そうして、2,000万円 × 100人＝20億円を集める。
……こういう仕組みが、現実にあるというのが恐ろしいことなんですよ。
20億円あれば、普通は数年は暮らせますよね。
細川さんクラスだと、1年で使い切っちゃうかもしれないけど（笑）。
僕、どう見えてるんですか？（笑） やめてくださいよ。
いやいや（笑）。
とにかく、そうやって集めたお金で生活して、会社をドロンするわけですよ。
たしかに、買い戻しの契約書はあります。
でも、その契約先の法人がなくなってしまったら、細川さんの手元にある「3,000万円で買い取ります」という契約書はどうなる？
相手が存在しないわけですからね。
記念品になりますね、それ。
人の心を踏みにじれば、誰でもこんな悪いことができる。
でも、それって人生としてどうなんだ？と。
僕はそんなことしたら、お父ちゃんやお母ちゃんに顔向けできないです。
選択肢にすらならない。
でも、そういうことを平然とやっている人が世の中には本当にたくさんいるんです。
だから、契約してからでは遅いんですよ。
事前に相談してくれないと、意味がない。
本当に、対応できる範囲が限られちゃいますよね。
アドバイスというより、敗戦処理どうするか、みたいな話になってしまう。
だから「出口をどれだけ最小限の損害で済ませるか」という話になっちゃうんですよね。
皆様に伝えたいこと
うちは、もう10年近く資産運用や投資の仕事をしていますが…
今「ココザスグループ」としては、自社で最初から最後まで責任を持てる仕事を増やそうと努力しています。
仲介ではなく、売主の立場に立つ、ということですね。
それはなぜなんですか？
正直な話、うちもまだ未熟だった時代がありました。
良かれと思って紹介した会社、たとえば仮に「A社さん」としましょう。
A社の商品を「良い」と思ってお客様に紹介した結果、
うちが未熟だったせいで、ご迷惑をおかけしたお客様がいるのも事実です。
だからこそ、私たちはお客様との関係性を大切にしていると、常に言っています。
実際に「ここ雑株式会社」で検索してもらうと、Googleの口コミでも高評価を多くいただいています。
でも、低評価もゼロではないんですよね？
1や2の評価をいただいている方もいます。
それが現実であり、事実だと思っています。
全員を幸せにできたかといえば、そうではない。
1%もいないかもしれませんが、0.何%かの方には、「ここ雑から紹介されたA社で買ったら、人生が台無しになった」と思っている方がいると思います。
これは、私たちが逃げることなく、きちんと向き合わなければならない課題です。
その方々と再び取引できるかどうかは分かりませんよね。
おそらく再びの取引は難しいと思います。
でも、それでもなお、次に出会う方、あるいは世の中全体に対して、より正しいこと、誠実なことをやっていかなければならないと、強く思っています。
結局のところ、私たちが目指すべきは、
お客様も含めて、外注に頼らず、「コザスクオリティ」で全てを完結できるようにしたいという思いが、年々強くなってきています。
だって、まともな会社って本当に少ないんですよ。
本当にそう思いますね。
だから正直、投資の世界って怖い部分もあると思うんです。
でも、契約してからでは本当に遅い。
今日の教訓はそこですよね。 契約する前に、必ずご相談をいただきたい。
ただ、「怖いな」と怯えて何も行動を起こさなければ、結局何も変わらない。
それもまたダメなわけです。
そうですね。
チャレンジしないと何も得られないですし。
とはいえ、チャレンジして大きな失敗をして、何百万円も失ってしまったら、次の復帰戦に挑めない。
それが一番怖いんです。
では、どうすればいいと思いますか？
やっぱり、事前のチェックが重要です。
きちんと確認していただくことが前提ですが、さらに大事なのは「分散」なんですよ。
商品数の分散、時期の分散、金額の分散、契約会社の分散。
あらゆる面で分散してください、と常にお伝えしています。
たしかに、うちのお客様の中でもよく笑いながら言われますよね。
「安藤さんに、ポートフォリオ分散しましょうってあれだけ言われてるのに…
ありがたいことですけどね。
「あなたが転んだら、私の人生は終わりますから。本当に頑張ってくださいね」と言ってくださる方がたくさんいて、嬉しくもあるんですが……。
でも、それってちょっと違うのかな、とも思うんです。
「うちだけと契約しないでください」って、もはや言ってます（笑）。
ただ、それでもいろいろ比較検討した結果、最終的にココザスに集まりましたという方が多くて、それもありがたい話ではあります。
でも、そこは今後の課題でもありますよね。
そうですね。
でもやっぱり、そういったお客様の顔が浮かぶからこそ、今までもこれからも、正しいことをやっていかなくちゃいけないと思っています。
そもそも、それは“生き方”の問題だと思うんです。
私は物心ついたときから、「かっこよく生きたい」と思ってきました。
冒頭で話したような、詐欺的な行為で儲けている話なんて、まったくかっこよくないし、誇れることではない。
なんて、誰に誇れるんですか？
やっぱり、まともなお父ちゃんお母ちゃんに育てられたんでしょうね（笑）。
そうすることで、変な方向に行くことはありません。
そして、まともに取り組んでいる私たちのところに、お客様が「フルベットしました」と言ってくださることで、より一層頑張れるという気持ちにもなります。
だからこそ、必ずお返しをしなければいけない。 「ここ雑にフルベットしたおかげで、人生が大きく跳ねた」と思っていただけるような、良い商品開発を進めていかないといけません。
最終的には、株を持っていただいたり、もし当社が上場することになれば、そのタイミングでしっかり還元できるようにしたい。
そういう取り組みも今後進めていきたいと思っています。
そういう気持ちになれたのは、やはりそういったお客様たちのおかげなんですよね。
本当にそうですね。
ちょっと綺麗事のように聞こえるかもしれませんが、別に「うちは綺麗で、他社は汚い」と言いたいわけではありません。
ただ、世の中には汚い会社が存在するという事実を、皆さんにしっかり理解していただいた上で、注意しながら前に進んでいただきたいと思っているんです。
この動画をご覧いただいている方の中には、「もうすでにやってしまった」「この前、騙されてしまったばかり」という方もいらっしゃるかと思います。
そういった方には、ぜひ人生を長いスパンで捉えていただきたいんです。
たった数ヶ月、あるいは1年間うまくいかなかったとしても、人生はこれから先の方が長い。
まだまだ取り戻せます。
細川さんだって、これから100年は生きられるでしょ？（笑）
いやいや、もう折り返しには来てると思います（笑）。
でも、明るく、前向きに、カラッと行きましょうよ。
私も詐欺被害のご相談を受けた際には、「行こうぜ」とずっと言っています。
もちろん、それだけでは現実が変わらないことも分かっています。
でも、落ち込んでも意味がない。
これは当たり前のことですが、そうしていると、自然と良い話がやってくるものです。
暗い顔をしていても、誰も助けてはくれません。
みんな、自分の人生の方が大事ですから。
今、辛い気持ちを抱えている方もたくさんいらっしゃると思います。
だからこそ、「行きようぜ」と、私たちは慰めたいと思っています。
気軽にご相談ください。
私と細川が、しっかり寄り添います。
慰めるだけじゃありません。
「じゃあこれから何をやっていこうか」というプランを一緒に立てていきましょう。
お金もいりません。
私たちにできることで、精一杯支援していきたいと思っています。
できれば、契約前にご相談いただければありがたいですが、「時すでに遅し」という方も、どうか明るく、前向きに生きてくださいね。
これが、今日私から一番伝えたかったことです。 ありがとうございました。
ありがとうございました。
