社長、前回みんなで大家さんの動画や記事を公開しましたが…
動画の再生数も伸びていて、反響もすごいですね。

それが契約が伸びた要因でしょうか…？

そこで「変更しました」という書き方なら分かりますが…

あと数年で完成予定なので、ああいう商品があるんだと思いますが…？

少し怖いですね。どんな書類だったんですか？

なるほど。その方は元々建設関係のご出身で、『物理的にこのプロジェクトは難しいのでは』という視点をお持ちなんですね。

先の坂を上った所にも工事関係者が以前はいましたが、今日は見当たりません。一応、作業は続けているようですが…。

ヒルトンに着きましたね。チェックインして、部屋でじっくり話を伺いましょう。

よろしくお願いします。

こうした投資商品という切り口で色々コメントをされているわけですが、私は技術者ですので、技術者的な観点から『この開発事業はこういう事業です』ということをお伝えしたかっただけなんです。

はい、あります。一つひとつお答えしていければと思います。

はい。というのも、ここは調整区域内ですから、そもそも開発は規制されていてできないはずなんです。しかし、成田市がこうした街づくりを行いますと都市計画決定をしたんですね。

成田市が都市計画決定をしたので、その決定を受けて共生バンクさんが事業を担いますという形で開発許可が下りているんです。ですから、成田市と共生バンクさんが二人三脚で進めている事業と言えるわけです。

そうです。

無関心ですね。

この事業が実現する可能性は、極めて低いと思います。許可というのは『やります、できます』と表明して得るものですが、それを得た後、実際に実行できるかどうかは別問題です。ほとんどの部分が進んでいないのが現状です。

はい、インフラが何もできていないからです。水道、ガス、電気、通信といったものは、道路が整備される段階で全て埋設されていなければなりません。しかし、これは1つも整備されていません。これは私の見解ではなく、共生バンクさんが千葉県知事に提出した報告書にそう記載されているんです。

建築計画が具体化しない限り、もう2%から先には進みません。
技術者として断言できます。

全体の設計計画が前に進んで、建築計画が具体化しないとダメなんですよ。特にここはホテルですよね？
ホテルが3棟、それと地場のホテルが200室ぐらいあると。ホテルというのはものすごく水を使うんです。
他の建物と違って、ここで4棟ホテルを作るとなると、300mmクラスの水道排水管、本管をここまで持ってこなきゃいけません。
これは市営の水道ですから、成田市が設計を依頼し、工事を発注するという仕組みになっています。

そうです。
事業者が100%費用負担するのか、90%負担するのか、そういう協定を締結しない限り進まないんです。
成田市の公共工事なので当然入札になるのですが、そういう仕組みは全くできていません。

はい、全くしていません。
だから今年中にできるなんてありえないんです。

そうです。
でもここには下水道がないんです。
個別の合併浄化槽で処理するという形になっていて、45ヘクタールの土地の半分が浄化槽で埋まる理屈になります。
合併浄化槽なんて、田舎の個人住宅レベルのものです。
何百人、ぜいぜい何千人規模にしかなりません。

ありえません。建築計画が具体化しない限り、今の2%から進みません。
インフラ整備の基盤ができないからです。

そして道路の整備も大きな問題です。現在、国道からこの敷地に直接入るルートがありません。交差点協議が行われた形跡はありますが、実行には至っておらず、道路の専用許可も既に期限が切れています。

そうです。しかも、交通事情も5年前と大きく変わっていて、空港の第3滑走路の建設などもあり、道路の設計自体が見直される必要があります。年間1,000万人来場を見込むという想定自体が、実現性に疑問が残ります。

はい。実際、事業者はすでにこの場所での開発はやめると明言しており、別の50ヘクタールの土地で事業を再計画していると報告しています。新たなファンドで資金調達も行っているようです。

そうです。11月1日現在の報告では、建設残土を埋め立てるための土壌調査をしているとされていますが、それは本来、ホテルなどの建設に伴って発生する土を使って整地するための準備だったはずです。つまり、建物を建てないなら、その土も出てこないはずなんです。

はい。そして工事全体の進捗率は、2023年1月31日時点で1.7%。つまり、約2%しか進んでいないということです。建物の着工もされておらず、造成工事のみで止まっています。

提出されたスケジュールでは2029年が建物完成の予定になっています。ショッピングモールや温泉施設の計画は白紙状態になっており、詳細な工程も提示されていません。

そう見てよいでしょう。さらに、建設予定のホテルは20階建てで1,000室以上あるという設計ですが、この場所は航空法により建物の高さ制限が86mに設定されており、それを考慮すると極めて難しい構想です。

はい。さらに根本的な問題として、土地の所有構造が複雑で、成田空港株式会社が点在的に所有している状況では、プロジェクトを一括でまとめて進めることは非常に困難です。

驚きなのは、この計画地全体が585筆の土地で構成されているということです。注目すべきなのは、そのうち264筆を成田空港株式会社――つまり旧空港公団で、国が100%出資している会社――が所有しているという点です。

はい、その通りです。これは1平米単位で公開されています。私も開示請求で土地所有者一覧を取得して初めて知ったのですが、正確に言えば、585筆中264筆が成田空港株式会社、87筆が成田市、地元企業が18筆、そして事業者グループが216筆所有しています。

はい。ですが、現地では様々な工事が始まっている一方で、様々な所有者の土地が入り混じって点在しています。

そこは大丈夫です。土地の交換協議が成田市などと整っており、共生バンクさんが先にインフラ整備を行い、その後に土地を成田市に移管するという形で進められています。

そうです。空港株式会社が所有している土地は、国費、つまり我々の税金で買われたものです。それがこの事業地の中に点在しているということです。

これは『騒特法』という、成田空港特有の法律に関係しています。これは航空機の騒音が健康被害を与えるとして、特別地区に指定された地域です。この区域には人が住めないため、住民は国の補償により移転し、空港会社が土地を取得したという経緯があります。

はい。ただし、空港株式会社は“空港のために必要な土地”しか取得できないはずです。ところが、この264筆が広範囲に点在しており、空港業務とは直接関係のない開発事業に関与しているように見えるのは大きな問題です。

おそらく、成田市が『こういう街づくりをします』という構想を持ちかけ、協力を求めた結果、空港株式会社も土地の貸与や同意という形で関与していったのだと思います。行政が動かないと、こうした流れにはなりませんから。

空港株式会社がこうした形で民間事業に土地を貸すこと自体、本来なら問題視されるべきですし、国土交通省がどこまで把握しているのかというところまで問われる話だと思います。

はい。
空港会社の他に約半分を持っている土地のうち、すでに1号から18号までで86区画を販売しています。
構図に地図があり、それを全部落として把握しました。
ファンドナンバーでいくと、1号から18号までで約80%が売却済みです。

そうですね。
私の読みでは、あと1〜2回ぐらいは商品化して資金を集める可能性がありますが、それを完遂する前に逃げてしまうんじゃないかと思っています。

はい、それぐらいだと思います。

はい。
水色の部分は空港会社が持っている土地です。
販売しているのは白抜きの部分です。
すでに売った土地は赤で示しています。

さすがにしていませんでした。

例えば17号や14号ファンドでは、成田市の公園になる土地や調整池になる土地も含まれています。
つまり、最終的には市に帰属する土地です。
そこから賃料収入が発生するはずがありません。

そうです。
100%賃料収入が見込めると思って投資している方がいますが、実態としてはそうなるはずがありません。

はい、細かい情報まで全部拾ってまとめました。
全部で86区画、今は約15%しか残っていません。

はい。
私としては丸裸にしたつもりです。
細かいところまで全て把握しています。

私は市役所に対して、これはおかしいのではないかと『行政手続法』に基づいて意見の申し立てを行っています。

一番最初に違和感を持ったのは資金計画です。技術面以前の問題です。こうした大規模な開発を行う際には、私も3,000件を超える許認可を取ってきましたが、必ず『事業資金計画書』を許可申請書に添付する必要があります。その事業計画書には工事の見積書と、事業者さんの残高証明か融資証明をつけて、この事業の資金力の確認と信用の確認を行政が行います。

そうです。それが通ったというのが信じられなくて…当時ちゃんとあったのかどうかを開示請求したのですが、ついに取れました。
出せない理由はないということで、役所との交渉を頑張ったんです。

そうです。
千葉県が開示してくれました。

資金計画というのは、残高証明と貸付で事業者さんの資金力と信用を審査するんです。それが、出資金という形になっていたんです

そうです。
出資金は2種類あって、1つ目は造成工事用、2つ目は建築工事用です。

はい。
そして建築工事は1,000億〜1,500億円くらいになると思います。

私も初めて見ました。
普通ではありえないです。
出資金というのは、言い換えると事業者さんに資金力がないという証明みたいなものなんです。

そうです。
そして、その1の出資については、中国企業、具体的には香港の会社が出資しますという資金計画書になっています。

はい。
中国語の残高証明のような書類も提出されていて、2018年7月11日付で、約50億円程度の資金があるという内容でした。

そうです。
この書類に「日本ゲートウェイ成田に関するプロジェクト資金として出資します」と記載されていました。

こちらはさらに驚きました。
なんと「みんなで大家さん」の名前が出てきたんです。

要するに、建築工事にかかる資金を投資商品として集めるという内容を行政が承認したということです
「みんなで大家さん販売」や都市綜研インベストファンドの名前が資金計画書に明記されています。

はい。
しかも大阪主局管轄の印鑑証明書まで付いていました。
これらすべてが提出された書類であり、公文書です。

はい、そうなんです。
つまり、計画通り進んでいるという説明になってしまうんです。

はい。
2018年から2027年まで、各年度の販売金額が記載されていて、たとえば2024年度で何百億、という風に出ているんです。

そうです。
ただ、矛盾するのは、こうした集め方は建設資金として説明されているのに、実際には建設に使われていないという点です。

どう見ても建築が1つもないので、1円も使っていません。
ですから、2018年から2023年までの時点ですでに2000億円近く集めているのに、使う必要がなかったということになります。

はい。
これは事件の一歩手前と言っていいのではないでしょうか。

はい。
原本も持ってきています。
赤い判が押されたファイルに入っています。

千葉県では以前、別件で不開示はダメだという審査請求をされて取り消しの採決があって、その時の経験を持っているからこそ、「これくらいは出さないといけません」と言って請求したんです。

そうですね。
開示文章なので形式的には出さないといけないんですが、都合の悪いものはなるべく出したくないのが実情でしょう。
でも、出せと言えば出るんです。

はい。
実際、行政もすでにこういった内容を持っているはずなので、早い段階でおかしいと気づくべきだったと思います。

そうなんです。
造成工事の50億、建築工事の1500億、それぞれこの程度の金額で支払うという見積もりが含まれていました。

その通りです。
一式何億、一式何十億といった内容で、とても適当な見積もり書です。

はい。
ホテル、ショッピングモール、イベントスペースなどが一覧になっていて、総額1500億で、それぞれ250億ずつくらいに分配されているような内容です。

私も驚きました。ザルすぎます。
しかも1500億をこれから集めますと書かれており、一般消費者から資金を集めるという内容です。

そうです。
計画と実際が食い違っているのに、行政が何も言わないのはおかしいと思います。

行政は、言おうと思えばいろんな理屈をつけて言えるはずです。
いろんな権限を持っているのですから。

そうですね。
これが事件化した場合に行政の責任が問われる可能性があるというのは、まさにこういうところにあると思います。この書類では「不動産特定共同事業法で集めます」と明記されています。

はい。
造成工事は数十億で済むはずなのに、実際にはそれを大きく超える資金が集められています。

そうですね。
工事を始める必要があったため、初期のファンドで資金を集めて、それを造成費に充てたのではないかと思います。

賃料の原資も不明で、実際にはグループ内で資金を回しているだけのように見えます。

はい。
この仕組みが許されるなら、どんな事業者でも数千億を個人から集めて、建築許可が出ていない状態で資金を保持することができてしまいます。

そうです。
造成工事しか進んでいないのに、1000億円以上の資金が手元にある状態です。
そこに対して毎年7%の配当が出ている。

結局、今の2%の進捗から先には進まないでしょう。
仮に進めたくても、もう打つ手がないと思います。

そうです。
もし空港会社の土地を勝手に売っていたら大問題ですが、そういうことはしていません。

その部分だけは、まさに予定通り進んでいます。

はい。
実現可能性が不明な段階で、数千億円を集めるという内容がよく通ったと思います。

はい。
分かりませんが、何らかの方法でこの計画が通ったことは事実です。
そして、資金集めは順調に進んでしまっています。

こういうのは本来、行政自身が間違っていたと認めればよいのですが、行政というのは一旦決定したことを簡単には取り消さないですよね。
　だから、どういう言い訳をしてくるのかが非常に楽しみなんです。

そうですね。
　これは成田市が正式に受理していますから、受理した以上、法的な義務が生じているんです。
　成田市はもう、これをうやむやにすることはできません。

もちろんです。
　市長は私の存在も知っています。

なんでここまで無理のある計画が進んでしまっているのか、私も正直、賄賂的なことがあるのかな、とか思ってしまいます。
　そうでもないと、もうこの時点で何千億も集めていて、現状がこれって、普通ありえないですよ。

本来であれば、成田市の市議会議員の誰かが手を挙げて問題提起すべき案件ですよ。

そう考えるのが自然です。
　実際、都市計画決定の権限者は成田市長です。
　成田市が都市計画を決定したからこそ、開発許可も農地転用の許可も出たわけです。

はい。
　千葉県知事宛の申し出は、農地法違反に関する調査です。
　空港株式会社がこの中で60数筆の農地を所有しているんですよ。
　空港を作るためなら農地法の許可がなくても取得できますが、それを共生バンクさんに貸し付けたことで、空港目的ではなくなってしまったわけです。
　これが農地法違反になる可能性があると。

今のところ、両方とも困っていると思います。
　私が挙げた指摘に対して違うと言える理由が何もないですから。

そうです。
　1年経っても2年経っても回答を出さない。
　最終的には、言っていた人も高齢で亡くなってしまったと、うやむやにされるんです。

私もこの分野に50年近く携わってきましたからね。
　これは許せないんですよ。
　自分のやってきた仕事を否定されるような感覚なんです。

そうです。
　まだまだ調査は続いていますから。

事業は進まず、資金集めもほぼ終わっているので、後は逃げるだけという可能性が高いです。

そうですね。
行政も言おうと思えばいろいろ言えますが、許可を出した以上、自らの責任になるので何も言わない可能性もあります。

はい。
どうにもできないという状況になってしまっているかもしれません。

そうです。
最悪のケースです。

私も、最悪の事態が近づいていると感じています。

はい。
そして、もうできることは限られています。
ただ、私はすでにこの書類を然るべきところに届けています。

はい。
どことは言いませんが、必要であれば公表することも検討します。

建築のプロとして、この実態をどうしても把握しておきたかったんです。

はい。
事業主の作戦通りに行政が操られてしまった形です。

そうです。
そして、このプロジェクトは2%より先には進みません。

でも実際には「先が見えません」と事業主自身が書類で書いています。
それが全てです。

もちろんです。
私の方も、これは趣味のようなものなので大丈夫です。

はい、ありがとうございます。

今回、どうでしたか？

本当ですね。
カメラの後ろでどういう気持ちで聞いたらいいのか、いろんな感情が湧いてきました。