不動産

不動産を売るときの注意点とは?不動産売却の流れとポイント

ライフイベントの節目で不動産を売る理由はさまざまです。
不動産売却の機会は一生に何度もないため、何に注意すればよいかわからないこともあるでしょう。
今回は不動産売却の流れとポイントについて解説します。
できるだけ高い金額でスムーズに売却するための注意点も紹介するので、ぜひ最後までお読みください。

不動産を売却する理由

国土交通省「2020年土地保有動態調査(2019年取引分)」によると、2019年中に個人が土地を売却した主な目的の上位は次のようになっています。

(1)買主又は仲介人から希望されたため売却
(2)日常の生活費に充てるため売却

取引件数別や取引面積別、取引金額問わず、いずれも同様の傾向がみられました。

この調査で上位以外の回答例としては次のものがあります。

・自分(又は親族)の住宅の建設・購入資金のため売却
・上記項目以外の他の土地と買い換えるため売却
・営業用資金を得るため売却
・借入金の返済に充てるため売却
・公共用地となるため売却
・投資目的で保有していた土地の売却
・相続税の支払いのため売却

不動産の売却が必要となるライフイベントのタイミングは個人差があり、一概には言えません。
転勤の影響でマイホームを売却して新しく物件を求めたいなど、売却理由は多岐にわたります。
売却だけでは終わらず新たに物件を求める場合は、住宅など物件購入に関する対策も必要になるでしょう。

不動産売却の種類

不動産売却には必ずしも不動産業者を介さない「個人取引」も可能ですが、依頼した方が手間がかからずスムーズなやりとりができます。
不動産業者に依頼する場合、売却の種類には仲介と買取があることを覚えておきましょう。
違いは次のとおりなので、目的と事情に応じて最適な方法を選ぶ必要があります。

種類売却価格売却期間
仲介市場価格で売買が可能買主が見つかるまで時間がかかる
買取市場価格の7割程度での売却が多い比較的短期間で売却できる

それぞれの特徴について、さらに詳しく見ていきましょう。

●仲介

仲介とは媒介(ばいかい)とも言います。
不動産業者が間に入って、売主の希望の条件を受け入れてくれる買主を探してくれる契約です。
不動産業者との契約方法には、一般媒介契約や専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。
媒介契約後との主な特徴は次のとおりです。

複数業者に依頼自分で買主を見つける
一般媒介契約可能可能
専任媒介契約不可可能
専属専任媒介契約不可不可

契約期間や依頼主への報告義務、不動産情報の登録などの違いもあります。

仲介は一般的な不動産売買に採用される手法で、売主の希望金額で売却できるメリットがあります。
ただし、買主が見つかるまで数ヶ月と時間がかかる場合があり、売却期間に余裕がある場合に適しているでしょう。

●買取

買取とは、不動産業者に直接買い取ってもらうことです。
不特定多数の買主を探すことなく、専門の不動産業者に依頼することになるので時間の短縮が図られます。
リフォームが必要な場合など仲介では売却が難しい物件でも、専門家が査定して買取も可能です。

仲介に比べると短期間で売却が可能な場合が多いですが、売却価格は市場価格の7割程度となると思っておきましょう。

仲介と買取とどちらが良いか判断に迷う場合は、まずは不動産業者など専門家に相談すると良いでしょう。

不動産売却の流れ

不動産を売却する際の実際の流れを抑えておきましょう。

仲介と買取では、売主と不動産業者以外に、買主という第三の当事者が存在するかが影響します。
仲介では買主の募集を行わなければなりませんが、買取では買取業者が見つかれば比較的短期での取引も可能です。

それぞれの具体的な売却の流れは次のとおりとなります。

●仲介の場合

(1)ネット検索や不動産業者に依頼するなどして査定を行う
(2)不動産業者を選ぶ
(3)不動産業者と媒介契約を締結する
(4)不動産業者(媒介契約により売主も)が売却活動を行う
(5)買主と売買契約を締結する
(6)売却代金の受領と引き渡しを行う

●買取の場合

(1)ネット検索や不動産業者に依頼するなどして査定を行う
(2)買い取ってくれる不動産業者を選ぶ
(3)不動産業者と売買契約を締結する
(4)売却代金の受領と引き渡しを行う

不動産売却に必要な書類

売却にあたり必要な書類も確認しておきましょう。
ここに挙げるのは一例であり、マンションなど区分所有物件の場合など事情に応じてさらに増える場合があります。

必要な書類理由
土地・建物の登記済証(権利証)・登記識別情報物件と所有者の確認
登記事項証明書地上権などの確認
固定資産評価証明書固定資産評価額の確認
固定資産税・都市計画税納税通知書
※紛失した場合は、土地家屋課税台帳(名寄帳)の写し
固定資産税・都市計画税の納税額の確認
物件の間取りや仕様がわかるもの物件の詳細確認
測量図・公図立地条件や土地境界の確認
建築確認済証・検査済証適法に建築されたかの確認
売買契約書(重要事項説明書)以前の所有者から買い取った場合

不動産売却に必要な費用

不動産売却に必要な費用や税金は次のとおりです。
条件により異なりますので、詳細は司法書士や税理士など専門家に問い合わせましょう。

費用・税金詳細条件・備考
仲介手数料売却時に不動産業者に支払う400万円以上の場合
成約価格×3%+6万円(消費税別)
印紙税契約に必要な費用印紙を売買契約書に貼付する
登録免許税抵当権抹消を司法書士に依頼
報酬も含む
複数の司法書士に見積もり依頼する
一括返済の手数料一括返済の場合、金融機関に支払う金融機関に確認
所得税譲渡所得には長期と短期があり、
居住用財産の3,000万円特別控除など
特例も複数ある
税理士に確認

不動産売却の注意点

不動産を高くスムーズに売却するための注意点を説明します。
売買金額が想定より低いなど不利な取引となったり、のちのち問題が発生したりしないようにするためにも注意が必要です。

一つずつ確実にチェックしておきましょう。

(1)査定は複数の不動産業者に行う

必ず複数の不動産業者から見積もりをもらって、比較検討のうえ条件の良いものを選びましょう。

(2)自分でもネットを活用して査定しておく

ネットでも一括査定が可能です。
他人任せの姿勢ではなく、自分でも情報収集しておきましょう。
立地地域の情報を足でも稼ぎ、売却に有利な点をまとめておくと役に立ちます。

(3)売却までのスケジュールを立てる

売却までの希望期間に余裕があるかどうかで、仲介か買取のどちらの契約を選択するかが変わります。
また、売却価格の見込みにも影響します。
無理のないスケジュールを立てて、計画的に進捗を確認しましょう。

(4)物件の整理・清掃をしておく

物件の下見や内覧に訪れる際に訪問者の心証を良くするため、不要な物の処理や草刈りなど整理・清掃を心がけましょう。
これをすることにより、印象に大きな差が生じることがあります。

(5)不動産業者が囲い込みしていないか確認する

不動産業者が情報を公開していないと、売却に時間がかかる恐れがあります。
売却したい不動産流通機構(レインズ)に登録されていれば、情報が広く知られることになるのです。
不動産業者と専任媒介契約や専属専任媒介契約と締結していればレインズ登録が義務となっているので、登録済証の提出を求めて確認しましょう。

(6)登記や税務申告に注意する

売却にあたり住宅ローンの精算や抵当権の抹消、所得税の申告も漏れがないように気をつけましょう。

登記が完全に行われたかは登記事項証明書などで確実に確認しましょう。
抵当権が抹消されていないと、借入れがあると判断され新規融資が難しくなる場合があります。
住宅ローンの借り換えの際にもしっかり確認しましょう。

また、税務申告も念入りに行いましょう。
譲渡所得の税額は大きくなることがあるので、有利な税率や特例を適用しているか注意が必要です。
特例には買替えの特例などもあるので、売却だけでなく購入も見据えた対応が必要となる場合があります。
いずれも司法書士や税理士などの専門家に依頼することが多いので、確実にアドバイスを受けましょう。

(7)不安な点があれば専門家に相談する

売却活動を進めていく上で不安は付きものです。
売却金額が大きくなれば、少しの判断ミスが売却金額に大きく影響します。
分からない点があれば、セミナーや相談会で情報を収取したり専門家に相談したりするなど、疑問点を無くしておきましょう。

まとめ

不動産売却は一生に何度もあることではありません。

売却理由に適したスケジュール設定と契約方法の選択が大切となります。

安心して売却を行うためには、信頼できる不動産業者や専門家を見つけることが重要です。
分からないことがあれば専門家に問い合わせて、間違いのない方法を選択しましょう。

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