不動産投資の基礎とは
最初に不動産投資の基礎と20代の関心について解説します。
投資の種類
投資には様々な種類があり、次のようなものを例示することができます。
・外貨預金
・国債、地方債
・REIT（不動産投資信託）
・株式投資
・FX
・暗号資産（仮想通貨）
・ETF（上場投資信託）
・不動産投資
・個人向け社債
・金
どの投資をするかは時代の流行や個人の嗜好により長短があり、一概にどれが良いとは言えません。
この中で不動産投資は最も長期的な視野に立った堅実な投資と言えるでしょう。
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20代の不動産投資は関心が高まっている
次に20代の不動産投資への関心を見てみましょう。
不動産投資を行っているのは40代以上が主流というイメージが根強いため、20代で投資に成功すれば、大きなチャンスになると言えるでしょう。
株式やFXとは違い価格変動が少なく大きなリターンは期待できませんが、働き盛りのサラリーマンであっても本業に支障をきたすことなく投資できて、安定的に収益を得られるのが不動産投資の特徴です。
実際に、週刊東洋経済2021年4月19日発売号によれば、投資用不動産サイト「健美家（けんびや）」に新規会員登録した35歳までの割合は2018年12月31日時点では「21.8%」でしたが、2021年3月15日時点には「31.3%」と急増しており、不動産投資に対する若年層の関心が高まっているようです。
参考｜週刊東洋経済「2021年4月19日発売号」
不動産投資とは
不動産投資の仕組みについて説明します。
不動産投資とは、不動産を投資対象とし、賃貸や売却によって利益を得ることを目的とするものです。
利益の種類は次の2種類です。
1：キャピタルゲイン
購入した不動産を、購入時の価格より高く売却して利益を得ることです。
例えば、5,000万円で購入したマンションを6,000万円で売却することができれば、1,000万円のキャピタルゲインとなります。
2：インカムゲイン
保有している資産を賃貸して収益を得ることです。
例えば、購入したアパートを貸し出し、家賃収入を得られればインカムゲインが発生します。
また、不動産投資の種類には主に次の4つがあります。
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20代で不動産投資を始めるメリット
20代で不動産投資を始めると有利な理由を詳しく見ていきましょう。
主なメリットは下記3点です。
（2）事業期間が長く長期のリターンが見込める
（3）経営感覚が身につく
（1）返済期間が長い
不動産投資では金融機関にローンを組んで融資を受けることになります。
20代のうちに融資を受けることができれば、返済も早期に完済することが可能です。
仮に返済期間が35年とすれば遅くとも65歳までには返済を終え、次の投資を考えることもできます。
また、返済期間を長く設定すれば、毎月の返済額を抑えることができ、家賃収入をより有効に活用できます。
家賃収入から得られる毎月のキャッシュも有効活用できるのです。
（2）事業期間が長く長期のリターンが見込める
早く賃貸を始めることができれば、家賃収入からインカムゲインを得られる期間も長くなります。
20代から不動産投資を始めるのと40代からでは、その累計額の差は明らかです。
家賃収入を定額と仮定すれば、事業期間が長ければ総額が大きくなるのは容易に想像できるでしょう。
実際には大規模修繕や市場の動向などにより月額料金は変動しますが、いずれにせよ早期に回収できれば、その後の投資の選択肢も広がります。
（3）経営感覚が身につく
20代でまとまった金額を投資して運用することは、他ではなかなか得られない経営感覚を身につけることができます。
若いうちから市場を見据えて、顧客や金融機関や不動産関係者と接する機会は、貴重な経験になります。
世の中の経済情勢や税制度・市場の方向性も肌で感じることができ、不動産投資以外への関心も高まります。
ときには事業がうまくいかないこともあるでしょうが、失敗から学び、次のチャンスに生かすことができます。
別分野でビジネスをする場合にも、きっちりとした根拠に基づく事業計画の策定のノウハウが役に立つでしょう。
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20代で不動産投資を始めるデメリット
20代で不動産投資を始めるには難しい場合もあるので押さえておきましょう。
（2）借入比率が高くなる
（3）手持ち資金が不足して資金繰りが難しくなる
（1）融資を受けにくい
金融機関から融資を受ける際に、年齢を理由に融資を断られることがあります。
融資の信用を得るには、高い年収や貯蓄などの資産、しっかりした事業計画の策定が必要とされることもあるでしょう。
十分な融資を受けられないと、良い物件に投資できないことも考えられます。
これらを考えると、20代では難しい場合があるかもしれません。
（2）借入比率が高くなる
不動産投資の資金は、自己資金と融資からなっています。
20代で十分な自己資金を持つことは難しいかもしれません。
頭金や諸経費など、まとまった資金が必要となった場合、手持ち資金が不足すると投資が困難となることがあります。
また、事業費に比べて借入比率が高いと利息の支払いが増えることになります。
事業が軌道に乗り手持ちの資金が増えるまでは、資金繰りに苦労することもあるかもしれません。
（3）手持ち資金が不足して資金繰りが難しくなる
20代では十分な手持ち資金を用意できない場合もあり、その場合は投資が厳しくなるかもしれません。
投資計画で空室率を低めに設定している場合で、想定どおりに入居者が集まらないことも考えられます。
見込んでいた収入と実際の収入に差があると、予定していた支払いにも影響がでます。
また、突発的な修繕など不測の事態が発生する可能性もあります。
計画には余裕を持たせ、ある程度の手持ち資金を用意しておくことも必要です。
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20代で不動産投資を始める注意点
不動産投資を始める際には、不安を感じることが少なくありません。
特に経験の浅い20代は、ビジネスや不動産に関する知識が不足していると、判断に迷うことがあります。
どの不動産投資が適しているかは、年齢や自己資金の額、求めるリターンなどの条件によっても異なります。
空室率や投資利回りなどの数値を常に把握し、適切に分析することが求められます。
投資の際には、判断基準となる知識が不足していると、誤った判断につながる可能性があるため注意が必要です。
20代で不動産投資を始める成功のポイント
20代で不動産投資を成功させるためのポイントは次のとおりです。
（2）不動産の知識を身につける
（3）借り過ぎに気をつける
（4）業者に騙されない
（1）小さな資金で始める
小さな資金から始める「スモールスタート」を心がけましょう。
いきなり大きな資金を用意して大きな投資から始めるのではなく、規模の小さい案件から少しずつ経験を積み重ねることで、事業を継続しやすくなります。
成功体験を蓄積し、失敗があってもリカバリーすることが可能です。
その意味では、ワンルームマンションなどの「区分所有」もおすすめです。
一棟投資よりは少ない資金で、不動産投資のノウハウを学ぶことができます。
損失がでても被害を抑えることができるので、経験の浅い20代に向いていると言えるでしょう。
不動産投資の実績をつけて自信を持てるようになれば、まとまった金額での投資も可能となります。
（2）不動産の知識を身につける
ビジネスの慣習や投資ノウハウは一朝一夕には身につきません。
不動産投資に限らずビジネスで成功するためには勉強が必要です。
不動産投資を始める際には、まずは不動産の知識を身につけましょう。
不動産市場の動向や価格の決定方法、資金調達のノウハウ、登記や融資の実務、効果的な修繕計画や管理手法など学ぶことはたくさんあります。
実務に即した有益な情報に触れることができれば財産になります。
機会があれば、実践的な勉強会やセミナーに参加するのもおすすめです。
（3）借り過ぎに気をつける
借りすぎると返済に縛られることになります。
今は低金利でも、将来的な金利変動によって返済負担が重くなる可能性があります。
自己資金と融資の割合をどう設定するか、見込まれる収益も見据えての事業計画が必要です。
資金の運用方法や借り換えについても、常に情報収集を行い、状況に応じて柔軟に対応できるようにしておきましょう。
（4）業者に騙されない
不動産広告や業者の勧誘では、優良物件や高利回りを謳い文句にしているところも少なくありません。
業者の情報を鵜呑みにするのではなく、自分なりの判断基準を持つ必要があります。
契約してから空室率が高くなった、修繕費用がかさむ、目標としていた利回りが得られなかったとしても、契約後では対処が難しくなるため、事前の情報収集と確認が重要です。
信頼できる情報を得て、適切に判断できるようにしましょう。
まとめ
20代での不動産投資はまだ割合が少なく、参考例が少ない状況です。
ただ、早いうちに投資を始めることで、長期的に安定した収益を着実に得られるチャンスがあります。
適切に運用すれば、将来的に信頼できる収益源となるでしょう。
不動産投資で成功するためには、投資の知識を学びながら投資リスクへの対応も考慮して準備を進めていくことが必要です。
自分で判断するのが難しい場合には、信頼できる専門家に話を聞きましょう。
不動産業者やファイナンシャルプランナー、税理士、土地家屋調査士、司法書士、金融機関担当者など、不動産に関わる専門分野は多岐にわたり、それぞれの領域が細分化されています。
無料で不動産投資セミナーが開かれていることがあるので、セミナーで不動産投資の基礎知識を学ぶのも効果的です。
初心者にも分かりやすく、網羅的に教えてくれるのでおすすめです。
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不動産投資を成功させるには、利回りの見方を正しく理解し、物件の立地や築年数、管理状況など、さまざまな要素をバランスよく考慮して選ぶことが大切です。
各要素を踏まえた上で、自分に合った投資物件を慎重に検討していきましょう。
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