ラジオ番組

今後の不動産価格はどうなる|5時から“誠”論 2023年6月26日放送

  • #5時から誠論
  • #不動産投資
5時から誠論

ー ワクワク人生 COCO the Styleとは?
ラジオNIKKEI第1で放送中「5時から“誠”論」の番組内コーナー。
人生100年時代を豊かで「ワクワク、生きる」ためには一体どうすればいいのか?
結婚・お子様の誕生・転職・リタイア・住宅購入など、個人のライフイベントを充実させるヒントをリスナーの皆様と一緒に探していく時間です。

今後の不動産価格

今後の不動産価格
内田
内田

今日は「今後の不動産価格」について話していきます。

吉崎
吉崎

ものすごいざっくりですね。
不動産価格というのは、結構幅が広い。

内田:広いですね…土地もあるし…

吉崎:オフィスビルもあるし…

内田:ですよね。
今日は何に絞りましょうか?

吉崎:家がらみにしましょう。
賃貸住宅も含めた家がらみ。

投資用の不動産

投資用の不動産
吉崎
吉崎

まず、東京の投資用の不動産。

これをキャップレートという数字で推し量ることが一般的です。
今3点台の中盤から後半ぐらいの数字で、ワンルームやファミリータイプの投資用の物件は推移しています。

それと「これぐらいの利回り欲しいよね」というこをキャップレートで
実際の取引利回りレートというのがあり、これが3.5ぐらいです
なので、少し乖離があるわけです
ちょっと低い。

内田
内田

確かにそうですね。

吉崎:その低いことを「これぐらい欲しいけれど、でもそんなにないから、もうちょっと利回り低い物件だけど、買おうか」というようなムードになっていくのです。
今の話は地方都市でも、福岡や札幌などの地方の主要都市でも似ています

内田:差がある、乖離していると…?

吉崎:そういう状況ですので、つまりもう少し価格は上がりということですよね
数字が上がって、範囲取引価格に収斂されていくと思います。
だから利回りや取引利回りは下がり、価格は上がるということです。
これが投資用の物件です。

ただ一方で金利が変われば、投資熱が少し冷めると思います
イールドカーブ・コントロールの数字では影響は出ると思いますけど…
ふっとネガティブな反応に出ると思いますが、実質的に影響が大きく及ぶのは政策金利の方だと思います

内田:そうすると、まだちょっと先ですかね。

吉崎:かなという感じですよね。
さっきの金利がふっと、チョウプラが動いたりした時にネガティブ要因は走りますが、実際はさっきの政策金利が動いた時がターニングポイントになると思います

住宅実需用の不動産

住宅実需用の不動産
吉崎
吉崎

一方で、住宅実需用の自分が住むような…
こちらは、当然市況にもよりますが大きな要因は所得です

内田
内田

自分の所得?

吉崎:世帯所得ですね
結婚している場合は、奥様の旦那様の含めたということですが、これが上がる傾向にあるかどうかというところだと思います。

内田:今のところ、賃上げが…

吉崎:良い感じではあります。
そして、先ほどの話の通り、金利の話はイールドカーブ・コントロールが崩れたら固定金利は動くと思いますが、変動金利は基本的に変わらない。
短プラレートですから変わりませんので、となれば金利のところはさっきと同じ話ということですよね。
あまり大きな変化はないというところですが…

ただもう1つ、所得と連動しているのが「年収倍率」です
年収倍率は例えば1,000万の人がいたとしたら、今10倍とか12倍ぐらいですかね?
1億2,000〜3,000万円ぐらいを買う。

内田:なるほど。

吉崎:600万円の年収の場合、7,000万円〜8,000万円を買うという感じで、これは1つの目安としてですが、今はちょうどアッパーぐらいだと思うんですよね。
これ以上を掛けると厳しくなってくというような…
まあ、要は所得がずっとこの後増え続けるかどうか分かりませんものね

内田:そうなんですよね。
今年は上がったけど、では来年再来年はどうなの?という感じ…

吉崎:当然恐らく企業も給料の考え方は変わってくると思いますので。
上げるときは上げるけれども、厳しい時は下げさせていただきます。

内田:そうですね。
しかも若い方は上がるけれども、ある程度年齢いったらどうなのってところがありますよね。

吉崎:というあたりも気にしておかなければいけないということですね。
そう考えた時にそろそろ年収倍率を見ればアッパーに来ているかな?と。
というところで、東京の実需のマンションは横ばいをしばらく維持、あと金利次第で下がるかもねという感じだと思います

先ほど言ったのは、もうしばらくっていうような感じだと思いますね。
これは横ばいの期間も。

地方都市の地価は?

一方で地方ですが、これにはもう1つ法則があります
大都市東京の都心、次は大都市部の大阪や名古屋やなどの大都市。
そこから地方、そして地方の周辺という形で住宅価格の伝播化していくのです。

と考えた時に、今全国でも3月下旬か4月の上旬に開設しましたけど…
住宅地の地価を見ても、今の上昇率のトップはほとんど大都市の周辺ばかりです。
地方都市の周辺も札幌の周辺、福岡の周辺などばかりですね。
なので、地方都市の地価はこの後はしばらく上がると思います

例えば東京で見ると「もうここは高いから、ちょっと、ちょっと」と…

内田:少しずつ少しずつドーナツが広がっている。

吉崎:大昔のバブルの頃は、高尾や高槻など…
ああいうところに家を求めて買ってたわけですからね。

内田
内田

皆さん通っていましたよね。

吉崎
吉崎

ああいう傾向はどうしても出てくるということで、地方都市は先ほどのお話の通りです。

大都市の価格は高止まりしている以上、その後は絶対に上がってくるというところでも遅れること1年2年という時差で下がるときは下がってくる可能性があるというところですね

地方の投資は今上がってきているんですね

東京などの大都市の利回りがすごく低くなってきているのです。
ちょっと無理して、ちょっと利回りは高い。
つまり、価格が安く、利回りが高いということは言うまでもなくリスクは高いってことですから
「ちょっと地方に行くよね」という目で見ている人は、やはり多くて、先ほどの地方主要都市の周辺部の東証の物件にも触手を伸ばそうとする方が増えてきています。

内田
内田

なるほどね。

吉崎:目線的には今地方都市までかなり広がってきているということで…
やはりこういう話を聞くと、この後はどういう投資物件を買おうか?どういうREITに投資しようか?。
今のような話を聞いていただくと、少なくともここ1年2年はそんな動きだと思います。

内田:そうですね。
色々と循環してるんですね。

吉崎:これがサイクル理論ですよね。
誰かが本を書きましたね。

内田:吉崎さんが書きましたね(笑)
それを読めば、どの位置に今行って次何を求めていくのか、人々がそういうのが…

吉崎:見えてくるのですよ。
苗場大好きタケちゃんが編集してくれた本です。

2020年に出した本ですが、内容はあんまり変わってませんからね
伝播の流れがサイクルを生むということですね

内田:大事ですね。

5時から“誠”論
放送局 :ラジオNIKKEI第1
放送日時:毎週月曜日〜水曜日 17:00~17:50
※ 本コーナーは毎週月曜日のコーナーです
番組公式サイトはこちら
番組のアーカイブ配信はこちら

※ 本記事はラジオNIKKEI第1「5時から“誠”論」の番組内コーナー「ワクワク人生COCO the Style」の内容を抜粋/改変したものです
※ 2023年6月26日(月)放送
※ 日経ラジオ社の承諾を得て作成しています

1万人が購読する
メールマガジン登録はこちら

【特典】資産形成の基本ガイドブック付き

1万人が購読するメールマガジン登録はこちら

利用目的

  • セミナー希望のお問い合わせ
    • セミナーに関するご連絡、管理のため
  • 個別面談希望のお問い合わせ
    • 個別面談に関するご連絡、管理のため
  • 採用面談希望のお問い合わせ
    • 採用面談に関するご連絡、管理のため
  • その他お問い合わせ
    • 問い合わせ頂いた事項に適切に対応し管理するため
  • 第三者提供
    • 法令に基づく場合を除いて、ご本人様の同意なく当個人情報を第三者に提供することは ありません。
  • 委託
    • 当個人情報の取扱いを委託することがありますが、委託にあたっては、委託先における 個人情報の安全管理が図られるよう、委託先に対する必要かつ適切な監督を行います。
  • 開示等のお求め
    • 当個人情報の利用目的の通知、開示、内容の訂正・追加または削除、利用の停止・消去および第三者への提供の停止(「開示等」といいます。)を受け付けております。 開示等の求めは、以下の「個人情報苦情及び相談窓口」で受け付けます。
  • 個人情報をご入力するにあたっての注意事項
    • 必要事項が記載されていない場合、最適なご回答ができない場合があります。
  • 個人情報保護管理者
    • ココザス株式会社 個人情報保護管理者 総務部 General Manager
  • 個人情報苦情及び相談窓口
    • ココザス株式会社 苦情相談窓口
      メール:info@cocozas.jp
      上記にご同意のうえ、お問い合わせ下さい。

SAME CATEGORY

同じカテゴリの記事

Page Top