リターンの最大化

リターンの最大化、つまり収益性の最大化を図るためには、

ということが考えられます。

以下1～3の3つのポイントについて考えます。
ここで、カギとなるのが管理会社や販売会社の担当者との関係性です。

（1）収入の拡大

まず、投資時に計画した収益シミレーションの通りに賃料や空室の想定が推移していることが前提となります。
その上で、考えたい事は、現在の入居者が退去するタイミングで、賃料の上げることです。
もちろん、周辺の需給バランスにより、下がる可能性もあるわけですから、競争優位に立つことが必須になります。

賃料を上げるためには、管理会社との連携（親密な関係）が求められます。
たいていは、電話やメールなどで、「次の入居者募集の際には〇万円で募集することでいかがでしょう」という連絡が入ります。
管理会社としては、少しでも早く次の入居者が決まるように、例えばそれまで10万円の物件ならば、10万円か＋α程度の新家賃を提示されます。
それに対して、「はい、わかりました」と答える方も多いようです。

しかし、管理会社との連携がキッチリできていれば、じっくり話し合いをして、「とりあえず、11万円で少し反応をみてみよう」などというこういうことにしっかりと応えてくれる管理会社を選びたいものです。

（2）支出を抑える

賃貸用住宅（マンション・アパート経営）の運営における支出は、スタートする前にたいていの事は想定ができます。

主な支出としては、管理費用（外注）、税金、保険などです（ローン支払い除く）。
また、入退去に伴うメンテンナンス費用（のうち、オーナー負担分）は正確な額は読みにくいですが、メンテナンス費用（予備費）として収益シミレーションで事前に見ておけば、ある程度はカバーできます。
新築物件を購入（＝投資）する場合は、修繕計画や住設品の入れ替え期などもだいたい想定できますので、物価上昇などは予想が付きにくいですが、ある程度の見通しを立てることができます。

一方、中古物件の場合は、例えば築15年程度の物件を購入すれば、購入後5年以内にエアコンや給湯器、ガスコンロなどに不具合が起こる可能性が高くなります。
こうした場合、入居者は管理会社に連絡、管理会社が状況を確認して、修理で済むものなのか、交換の必要があるかを判断します。

一般的な管理会社の場合、「入居者から使えないと連絡があったので、交換します。
費用は〇〇万円です。」というあっさりした連絡が来ますが、このような時に可能ならば、管理会社による修理で済ますことができれば、費用はあまりかかりませんし、いったん修理で対応してその後に交換すれば、その期間分支出が先伸びになります。

このような対応をお願いできるかどうかは、管理会社との関係が密かどうかで決まります。
これは一例に過ぎず、他にもこのように管理会社との関係により支出を抑えることができるような例は多く見られます。
オーナーの立場に立ち、場合たり的でない対応を取ってくれる管理会社（担当者）に物件管理はお願いしたいものです。

（3）出口戦略を考えるパートナー

売却のタイミングを見定めることを、不動産業界では「出口戦略」と言います。
物件（＝資産）の売買等のアドバイスは、管理会社もしくは購入時の販売会社の担当者が、担うことになります。
しかし、その業務上、管理会社の社員は「物件管理・入居者管理をスムーズに行う」ことが主たる業務のため、「資産運用のアドアイス」をできる方が少ないようです。

また、販売会社の社員は、「売る」ことで評価を得る仕事なので、「いまはホールド」という「動かない」アドバイスはしにくくなります。
このような担当者にあたれば、いい出口戦略を推進することは難しくなります。

このような場合には、管理会社、販売会社の中でしっかりとアドバイスできる信頼できる担当者に担当替えをしてもらうといいでしょう。