不動産クラファンが流行っているけれど…

いま不動産クラウドファンディングがすごく流行っていますよね…！

そうですね！
よく耳にしますよね。

どこでも「一口1万円から10万円から不動産買えますよ！」といった投資スキームが流行っていますが…
これは私の予言です。

「近い将来、不動産クラウドファンディングの業界で大きな事件が起きる」とこの前のメルマガでも書いたんですが、私はそのように考えています。

大きな事件ですか？
ちなみにその根拠はなんでしょうか？

不動産特定共同事業法という小口の不動産投資をやるにあたって事業者側が持っていないといけない許認可がありますが…

その許認可には非常に抜け穴が多いのです。

それは免許を簡単に取れちゃうということですか？

そうではありません。

不動産特定共同事業法は法律に基づいて不特法と略します。
大きく1号から4号まで許認可がありますが…

自分のところで不動産開発プロジェクトを組成してそれを販売、管理、出口まで面倒を見ていくこの事業をやるにあたっては、1号という免許を持たなければいけません。
その免許の取得要件がなかなか高いのです。

何が1番高いのか？というと、資本金要件です。

会社を作ったばかりで1億円も集められないですよね？
それなりにハードルが高く設定されています。

私が懸念しているのは、その免許を取ることのハードルではなく…
事業者がある程度自由に許認可を使って色々なプロジェクトを作ることができることです。

動画で確認したい方はこちら

投資家がリスクを負う？キャピタルゲイン型

そもそもこの不特法の免許はいつ頃からあるか知ってますか？

10年〜20年前からあるイメージです。

あまり知らない人も多いと思いますが…

1995年に不特法の免許の法律が発効されました。

そこからはずっと下火でした。

例えるならばiDeCoとかNISAと同じです。
iDeCoやNISAも知ったのは最近ですよね？

そうですね。

しかし、仕組み自体は20年ぐらい前からあるのです。

この不特法の免許に関してもほとんど同じで、2017年と19年に法改正がありました。
その法改正によって今の不動産クラウドファンディングブームが引き起こされた感じです。

クラウドファンディング（クラファン）とは何なの？と言うと…

つまり「不特定多数からWEBを通じて資金を募る」かけることの「不動産特定共同事業をできるようになった」ということが2017年の法改正です。

また新たに小規模不動産特定共同事業ということで…
資本金が1億円いらないよ！と1,000万円でもできます！となりました。

その代わり出資の合計額（集めるお金の合計額）が1億円まで、1投資家あたり100万円が上限となりました。

なので大きなプロジェクトはできないという…

これによってプレイヤーがたくさん入ってきました。

また、2019年にも法律が変わりました。

ここで何が変わったのか？と言うと…
事業者サイドが有利になるところでいくと、新設法人であっても不特法の事業を進められることになりました。

今まではできなかったということですか？

「3年間宅建事業を営んでいること」という要件と人的要件もかなり厳しく…
経験者の採用ですね。

詳細は割愛しますが、不動産コンサルティングマスターというあんまり多くの人が持ってないような資格を持っている従業員を入れる必要があるなど、色々とあるのです。

その中の大きなところで、ある会社の社歴がなくなったというのが事業者サイドのプラスになりました。

ここまでは正直事業者サイドのプラスばっかりなのです。

そうですね。
どんどん取り組みやすくなっているイメージですね。

ただ、その消費者保護・投資家保護側の観点でも2019年の法改正では1つ変わったところがあります。

電子取引業務つまりクラファンを行っている事業者に対して守るべきルールが初めて明確化されました。

「こういう要件を必ず守ってくださいね」というものがしっかりと出来上がったのです。

国が推し進めていますが、厳密に言うと国土交通省が管轄になります。

流行り出したという当然の流れです。

ナゼ銀行ではなくて投資家からお金を集めるの？

このイケイケどんどんのムードが逆に、投資家保護の観点から行くと裏目にでるのではないか？と思っています。

裏目ですか？
ということは投資家さんが悪いことになってしまうと…？

お金を扱う話ですから投資したお金が無事に返ってこない…

そのままプロジェクトが破綻してしまう…
開発が頓挫してしまう…
こういったことはよくあることだと思いますが、そうなった場合は投資家がリスクを負う契約になってるのです。

そもそも不動産のクラファンで私が懸念している問題はどういうものかと言うと…
不動産の運用に関して事業者サイドは大きく2つの方法を取ります。

1つがインカムゲインを目的としているもの、家賃収入を得るということです。

1億円の不動産を購入して10%のインカムゲインを取ります。
そこから7%配当を出すというように「賃料収入のベースがあるので高確率で投資家さんに分配できますよ」というモデルです。

このインカムゲイン型は正直あまり問題ではないと思っています。

なぜなら、家賃収入に関してはある程度データが出ていますからね。
事故が起きる確率ってのは少ないんじゃないかなと思っています。

そうですね。

もう1つの問題はキャピタルゲイン型なのです。

キャピタルゲイン型とは？

例えば開発型で何もない土地を買って建物を建ててそれを販売するようなモデル。
これは建物が建たなかった場合、そのままリスクになります。

あとは、他のパターンでいくと買取再販のようなモデルでどこかの商業ビルを買って建て替えて新しい新築ビルに変えるとします。

その新築ビルを海外の投資家に販売するような出口のストーリーを描いてそしてそれが成功した場合に配分が渡されますと。

先々がまだ見えてない可能性があるということでしょうか…

そうですね。
そもそも、不動産を活用した事業は大きなお金が動くわけです。

大きなお金が動くので、事業者は不特法の免許を取って一般投資家からお金を集めます。

よくこの不特法の話をすると、なぜこの低金利の時代にわざわざいろんな投資家に6%〜7%も払って資金調達するんだろうかと…

よくありますよね。
銀行に借りればいいじゃないかと思うのですが…

そのように言う方がいますが、その指摘について細川さんはどう思いますか？

銀行さんの方が安いので、その方がうまくいくのではないかと思います。

銀行さんが無限にお金を貸してくれるのであれば、そのロジックは成り立つと思います。
銀行さんってそんなにお金貸してくれますか？

会社の信用を見られる部分はあると思いますが…

そうですね。
結局、担保主義なので、担保に取れるお金がないと出さないのですよ。

例えばビルを建て替えて新しく作り直し、出口を迎えるようなことを1年の間にやる場合…
こんなにお金を出してくれる銀行はあんまりいません。

もちろん、上場企業は話が別です。

大手の会社というのは、銀行が何十億円〜何百億円と貸してくれますけども…
ほとんどの中小企業にとって金融機関から数億円借りることはなかなか難しいことです。

ましてや10億円〜100億円単位で事業を行いたいとなれば、やはり他のファイナンステクニックを使わなければいけません。
なので、事業者サイドからすると合理的な資金調達手段なのです。

投資家サイドとしても、一口10万円〜100万円である程度高い利回りが得られます。

需給が成り立っているので、これだけブームになっているという感じなんですが…
いくつか大きな問題点があると思っています。

任意組合型と匿名組合型

どんな問題点があるのですか？

1番は、この不特法の商品が任意組合型と匿名組合型という2つに分かれているのです。

多くの不動産クラウドファンディングは、匿名組合型というスキームでやっています。

何が違うのですか？

任意組合型は分かりやすく言うと…

税率としても5年超えないで長期譲渡、短期譲渡ということで不動産と全く同じ税として扱われます。

匿名組合型は多くの方からお金を集めますが、その事業の実態があまり投資家に見えません。

所有権を持たないケースが多いということですね。

そうです。
事業者サイドが所有権を持っています。

そこに対して分かりやすい言葉で言うと…

中で何が起こってるかよくわかりません。

とにかくお金を預けます。
それに対して1年で数％の契約ですのような、中がねブラックボックスになっています。

そうすると任意組合型に取り組むべきということですか？

任意組合型の不特法ファンドはほとんどありません。

というのが、事業者サイドとして、ものすごく手間でして…
一口何百万円〜何千万円とそれなりに大きく、プロ向けにやっていることが多いので、任組合型の商品というのはなく基本的には、匿名組合型なのです。

これが大きな問題なので、事業者が「悪用しようと思ったら何でもできちゃう」という状態なのです。

ブラックボックスのままで進めていってしまうと…

一応、監査報告書を作ることが義務付けられてはいますが…
正直、監督官庁である国交省はそこまで見ていません。

中身がどうなっているのか？事業としてちゃんと回ってるのか？
これが全く分からない中で進んでいくとなると、最悪のリスクは何だと思いますか？

そのプロジェクト自体が行われてないということでしょうか？

それはちょっと詐欺的ですよね…
そういったことは投資する前に見抜いてほしいですね。

他には何があると思いますか？

会社が何かあった時にゼロになってしまうとかですかね…？

そのとおりです。
会社の経営リスクをダイレクトに負うわけです。

金融の世界では、例えばファンドは1つの運営会社が1号ファンド・2号ファンド・3号ファンドと組成していったとすると…
それぞれのファンドごとに分別管理と言ってお金の分配を綺麗に分けていきます。

不特法というのは国交省の管轄ですから、要は金融庁の感覚はありません。
金融の方が厳しく制限されてきた歴史があるわけなのです。

不動産業界は昔から変な事件が起きています。
それが起きるのはどうしてですか？

ルールがちゃんとされてないことが多いということでしょうか？

甘いのですよ…

こんなこと言うとお上に怒られそうですが、国交省は甘いわけです。
金融庁はかなり厳しいのです。

国交省の中で投資に対するリテラシーがあんまりないのではないか？と思っています。
だからイケてない事業者を取り締まることもできないという感じなのです。

このまま行くと何が起きるか…

どう見てもあの怪しいクラウドファンディングの会社っていくつかありますが、どういう会社が怪しいと思いますか？

Aという物件があるが本当に回るのか？
リターンを回収できるのか？というのを曖昧に提案してくるとかですかね。

そうですね。
どうやって見抜きますか？

周辺相場などを見たり、色々調べないと怖いですね…

だから「一口お金を入れたら年間に何％もらえる」というそこだけを見て預金と同じような感覚で投資してしまってる方がいるのです。
やはり、それは違います。

どこまで行ってもやはり事業に投資しているのです。

任意組合型なら不動産に投資してると言えますが…
匿名組合型の場合は事業に投資しています。

税率の話はしませんでしたが、こちらは雑所得になりますし不動産収入ではありません。

自分が投資する事業の内容を詳しく説明できるレベルまで達さなかったらやってはいけないと思います。

どんな会社に注意するべき？

シンプルにどういう会社を避けたらいいのか？というと…
私の個人的な意見は、多額の広告費をかけている会社は絶対避けるべきです。

多額というのはどこを見ればいいですか？

皆さんが知っている会社がありますよね？
「なぜ知っているのか？」を突き詰めていくと、WebやテレビCMなどは多額の広告費ですよね？

どれぐらいの頻度なのか、どういう媒体に掲載してるのかでも広告費が変わりますが…
積極的に広告を使って芸能人を表に出しているなど…
昔からある手段ですよね？

だから絶対ダメ！ではありませんよ？
「ダメな会社がやりがち」ということです。

論理的になぜ広告費を莫大にかけるのをやめた方がいいのか分かりますか？

広告費を投資家さんに還元するのが一番いいからでしょうか？

それもそうですし…
そもそも多額の広告費をかけてそれを回収できるほど儲かる事業ではないからです。

それなりに高い配当を出すわけで、本来ど真面目にこの不特法の事業をやっていると全然儲かりません。

例えば実質利回り8%で回る物件があったとして、5%を投資家に出すわけです。
3%のスプレッド（利鞘）しかありません。

ここに広告費をかけて資金を集めることをやってしまったら本末転倒です。

全てを広告費として吐き出したら、その事業をやってもやらなくても何も変わらなかったってことになりますよね？
どう考えても多くのプロジェクトにおいて広告費はかなり負担が大きいのです。

投資するべき会社を見極める方法

しかし、広告費をかけてもいい事業者はいくつかあります。

1つは入り口赤字でもいいという考え方です。
これは事業戦略として正しい。

もう1つは不動産クラファンをドアノック商材（最初に接点を持つための商材）として使っている場合。
その後に利益をちゃんと取れるような別商材があるということです。

これは具体的にイメージできますか？

不動産会社がやっているワンルームの販売や賃貸の販売など…
そういったものから、他のものに繋いでくるというようなことでしょうか？

クラファンで集めたお客さんに対して、ワンルーマンション投資を提案し、そこで利益が大きく取れる。
なので、クラファンの方は赤字でいい。

このように会社全体で事業設計してるのであれば、別に広告費をかけてもいいなと思います。

クラファンのみで戦っているのに広告費をかけていくというのは…
正直新規の資金が集まらなくなった時に…

大体裏で買取りや再販など、不動産の売買仲介をやったりしています。
なので、1本足打法は実はそんなになかったりしますが…
その辺りをしっかり見極めましょうというのがまず1つですね。

注意すべき点は？

他に注意すべきものは…
同時に複数のプロジェクトを回しているクラファンです。

そしてそれぞれのファンドの償還期間が3年から5年と長いものばかりをやっている場合。
実際の満期償還の実績がほとんどないケースがあります。

新規の会社でありがちってことでしょうか？

ファンドを組成する時に、1年間という短期で資金調達する。
それをまた返してぐるぐるぐるぐるちゃんと回している。

この返済償還の実績があるのであればいいと思います。

初めてのファンドから現在まで1回も償還を迎えてない中で…

第1号ファンドの償還をしてないのに新しいファンドをどんどん集めているのは、大丈夫かな？という風に思ってしまいます。

なので数年待ってみましょう。

1号ファンドから2号ファンドという風にちゃんとぐるぐるお金が回り始めたら、その上で考えた方がいいと思います。

結論

私の結論をいうと…

いくつかリスクがありますが、上場企業やそれに順ずる会社がやっている不動産クラファンをメインでやるというところがまず1つ。

あとは、手堅い案件は利回りが下がります。
3〜4％が妥当でしょう。

こういう話をすると…

よくコメントにもありますよね。

REITでもいいと思います。

上場してるREITは証券会社のホームページの中などで検索したらたくさん出てきます。
大体4%〜6%程度の分配金があります（※撮影日時点）

価格自体も安定して上がっていってるというところを考えると…
確かにいま全体の不動産マーケットがいいので、そういう時はREITでいいのではないかな？というのが正直なところです。

投資家としての心構え

不動産クラファンを今やってるよ・興味があるよという方に向けて、
心構えをいくつかお伝えして、この動画家記事を締めたいと思います。

一つ目：応援する気持ちでやること

まず1つがその企業のこと、その社長のこと、そのプロジェクトのことを応援する気持ちでやることです。

なぜなら任意組合型と違って、匿名組合型ということは不動産を買っているようでそうじゃないのです。

そこの会社に紐づくから、会社がダメにならないように応援していくということですよね。

会社の事業に投資しているということになるので「夢を買う」ではないけれども…

その会社が目指している世界観やこういったところがすごくいいなという風に思われた方は。是非やってくださいという風に思います。

どこの誰だか知らないし、応援したくもないという会社の商品をお金が稼げるからという理由でやると、足元がすくわれる可能性があります。

二つ目：最大のリスクを知ること

これも色々なところで話してます。

不動産クラウドファンディングの最大のリスクは、会社がダメになってしまうことです。

そうなると投資した金額はどうなると思いますか？

戻ってきません。

優先劣後システムなど、みんなリスクのハードルを下げるためにうまいことランディングページに書いてますけども…

会社が潰れたら元も子もないわけです。
1円も返ってきません。

わずか数％の配当をもらうのに対してMAXのリスクは倒産です。
これだと割に合いません。
それでも大丈夫だなと思える会社を探すことが大事です。

三つ目：投資先を分散すること

「卵を1つのかごに盛るな」ということです。

色々なところに分散をしていきましょう。

今の説明から分かるとおり、同じ会社のプロジェクト1・プロジェクト2というふうに投資をしていくのは分散になっていますか？なっていませんか？

プロジェクトは分かれていますが…
先ほどの話で言うと同じ会社なので、分散にはなっていませんね？

そのとおりです。
分散に見えるかもしれませんが、結局リスクは一体なのです。

なので、会社を分けたりインカムゲイン型のクラファン、開発型のクラファンのように全くジャンルを分けていくなど…

例えば、任意組合型で現物を持てるのであれば、それは分散になりますか？

もちろんなります。
ただ、任意組合型はほとんどありません。

基本的に不動産クラファンをやりたいという人は、匿名組合型ばかりになると思います。
ハードルがすごく低く見えますが、やはり事故に繋がるのです。

この流れは、過去5年〜10年の中でも何度も見てきています。

例えば不動産クラファンではなくて少し前にソーシャルレンディングがありました。
大きなところで言うと、みんなのクレジットやmaneoマーケット…

結構大きな事件になったのを覚えていますか？

聞いたことがあります。

最後は死者まで出て、非常に闇が深かったですが…
あのようなことが起きて、法規制が行われる。

本日のまとめ

今までずっと繰り返しています。
国ではなく、世界全体なのですが…

規制を緩和する・緩くする、事業者に多く参入してねと言い…
その業界が盛り上がり、詐欺師が現れる、事件が起きる、規制が厳しくなる。
そして、投資家マインドが冷え込む。

この波が数年に1回起き続けています。

暗号通貨や仮想通貨も同じですよね？
2016年ぐらいから出てきて、一時ICOといって資金調達の手法としてすごく流行りました。

だけど今どうなっているか？
ICOは結局、全て詐欺だったと思います。

詐欺で立件されたかどうかは別として…
ちゃんと投資家にお金が戻らなかったケースがほとんどです。
そうすると規制が厳しくなる。

これを繰り返しているので、不動産クラファンもこれから2〜3年後ぐらいに一件大きな事件が起きて、法規制が厳しくなる。
同じ末路をたどるのではないかな？という風に見ています。

不動産クラウドファンディングについて、何か気になる点などあれば、気軽にLINEからご相談ください。

今回は「不動産クラウドファンディングの注意点」をテーマにお届けしました。

ありがとうございました。