開発現場へ出発…！
こんにちは。
今日はみんなで大家さんの開発現場の成田に行こうと思います。
資産形成チャンネルで初めてのロケです。
いつも隣にいる相方の細川さんが今カメラを回してくれています。
現地の工事が急にストップするという発表が6月中にありましたが…
本日は6月22日なので、工事はやっているはずです。
なので、細川さんと一緒に車で行ってみたいと思います。
どうでしょうか？
工事はちゃんとやっているでしょうか…？
最近は「みんなで大家さん」をたくさんウォッチしてるじゃないですか？
「情報が欲しい」という声を多くいただくので…
いま出発しましたが…
本当に雨が降りそうな天気ですね。
雨が降ってしまうと「雨だから工事をやってない」と言われかねないですよね。
造成工事といえど、雨だろうができるところを進めるはずなのですが…
動画で確認したい方はこちら
これまでの話をおさらい
今回は現地を見に行きますが、この記事を初めて見た方もいらっしゃると思います。
成田の工事を何のために見に行くのかを改めて少しお話いただけますか？
「みんなで大家さん」という不動産の小口ファンド商品があります。
一口100万円から取り組むことができ、年6回分の分配金です。
1年間の年率で7.0%という高い利回りを約束しています。
この仕組み自体は別におかしいことではありません。
9%で回る不動産の開発資金をみんなから集めて運用する。
そこから実際に賃料が9%や10%もし回るのであれば、そこから7%を払ったとしても、3%利ざやが抜けるわけです。
なのでビジネスモデルとしておかしいという話ではありません。
しかし、今向かってる成田のプロジェクトに関しては、少し違和感があるなと思うことが多いのです。
プロジェクトについては過去何本か記事を上げているので、ぜひ見ていただけたらと思います。
YouTubeで動画だったり、ブログ記事を上げると「これはポンジスキームだ！詐欺だ！」と言う人が非常に多いのですが、それは正直分かりません。
現時点では何とも言えないのです。
ただポンジスキームかどうかは分かりませんが、実際にはまだ開発されていないただの土地なのです。
その土地ををものすごい高い金額で投資家は買わされているのです。
なぜそういった状態になってしまったのでしょうか？
「共生日本ゲートウェイ成田」というプロジェクトですが、運営元がどういう意図でやっているのかはよく分かりません。
そのまま「みんなで大家さん」という名前の通り、大家業はみんなからお金集めてそれで物件買って運用するということだけやっておけば、こんなことにはならなかったと思いますが…
どんどんどんどん毎年、資金を集めています。
今は2023年6月ですが、最新版の令和5年3月期の決算書はまだ出ていません。
しかし、1個前の決算の時点で…
そして、この860億円の土地は私が計算したところ860億円の価値がない。
その土地をどんなものか見に行った方がいいんじゃないかと。
また「見に行ってきてください！」というお声もたくさんあったので、ご要望に応えるべく今回は成田に向かっています。
社長も現場を見るのは初めてですよね。
資産形成チャンネル自体、ロケに行くのも初めてですよね！
ワクワクとドキドキが半分半分ですが、工事はしていると思います。
そこからどう進んでるのかとかも気になりますね。
「みんなで大家さん」は新たに東京ドーム10個分かな？
とてつもない広い土地をまた買ったようで…
しかしあの写真見ると、それだけで広大な敷地ににも関わらず重機が1台しかないギャグみたいな展開になっていますものね。
今回見に行って、バリバリ工事が進んでいたとしたら「みんなで大家さん」いっぱい買います。
細川さんはどう思いますか？
誰もいないんじゃないかと…
本当にリアルタイムで向かっているので、どうなるか分かりませんが…
もしやっていなかったとしても「今日は休みでした」とも言いそうじゃない？
しかし、今日のこの1日を切り取って「工事をしてないから詐欺だ！」という話ではもちろんありませんが、急がなければいけないのは確かなわけです。
しれっとスケジュールを延期して、ゲートウェイ成田の完成が「2026年末に一部開業」というような…
1年半ぐらい勝手に伸びましたよね。
そんなことをしている状態で工事を急がなければいけない。
少なくとも数ヶ月前の様子がHPに公開されているので、それがどうなっているかですね。
もし仮に、本当に完成しないのであれば…
勝手にスケジュールを伸ばしていますが、さすがに造成工事が全く進まないみたいなことになってくるとどこかのタイミングで行政からの指導が入ったり…
実際2013年に大阪府の行政指導を受けて60日の営業停止の処分をされているので。
その時の決算も債務超過です。
持ってる資産よりも負債の方が多いという、そんな状態になったわけです。
だからもしもう1回行政指導が入ったりすると、新規の資金が集められなくなってしまいます。
そうすると工事も進められないでしょうし、資金繰りは厳しいんじゃないかなと思うのです。
工事に入っている業者さんも大手ではなさそうという話もありますよね。
静岡の伊豆半島の小さな土木屋さんが造成工事を受けてるようですね。
現場へ行くとよく看板があるじゃないですか？
ビルなどを建ててる時に「どこが請け負っていますよ」と記載しているような…
工事の許可を成田市に対して出していてそれの開発許可、許認可がおりています。
「工事をしていいですよ」という開発許可ですね。
その開発許可はおりているわけなので、看板の設置義務があります。
どこかの入り口に看板があるはずなので、それを見ると何ていう業者さんがやっているのかも見られるんじゃないかな？と思います。
意外と遠いですね…
オフィス周辺（東京都港区）から出て、ナビで1時間と表示がありましたが…
1時間なら行けない距離でもないですよね。
しかし、都心から1時間のところに“新しい街を作る！”と言われても、そんなに流行らないですよね。
高原みたいな広い敷地が見えてきました…！
開発プロジェクトなので付加価値をつけて高くなるその前提であの金額で集めているという話だと思うので、夢を買ってるようなもんだよね。
投資なのでね。
リスク込みで夢を買ってると。
広告の打ち出し方が良くない
だからそういう意味では「みんなで大家さん」が先々どうなっても自己責任という話なのですが…
少し微妙だなと思うのは広告の仕方です。
「預金感覚で始められる！」というような。
本当に多くの方からLINEでメッセージをいただくのですが「何千万円も投資しています」「退職金を全部入れました」など、高齢者の方が非常に多い。
そういう方々が誤認してしまうような打ち出し方をしているところが多分問題だと思うのです。
最近の広告は「ほったらかし運用」というようなワードに変わったみたいな話も聞きました。
いろんな言い方で「預金と一緒だよ！」というようなことを言いたいのでしょうね。
自分が真面目にその投資先を見極めるのであれば、わざわざあそこには入れません。
7%は出ないかもしれませんが、普通にREITや上場している不動産会社、大手のデベロッパーなど。
いま日経平均がすごい上がっていますが、配当プラス株の値上がり率という点で言ったらある程度今リターン取れてるわけなので。
そんな中で固定で7.0%で、結構リスクもある「みんなで大家さん」に入れるインセンティブが働かないよねと思います。
取り組んでいる方々と連絡を取っていますが、分かっていない方が多いのです。
分かってることは「預金金利が0.001%の中でこちらは7.0%です」ということだけです。
そして、全額普通に戻ってくると思っていらっしゃる。
システムも違うんですか？
「優先劣後システム」などと色々言っていますが、100倍の価格で土地を買っているわけなので。
完成した後も、出口をどうするか本当に分かりませんが…
グループ内で持ち続けるのか？どこかのデベロッパーに売却するのか？など。
結局その時に集めているお金の倍の金額で出口で売れないと返せませんよね。
もう何年もかかっているわけなので。
毎年7%で、多分10年近くかかると思うのです。
全部完成するまでに7%の配当で10年だったとすると、ハイという金だけで70%になります。
分配金だけですよ？
今はどれくらいの金額を集めているのでしょうか？
860億円くらいが前期の決算に載っています。
そうなるとその70%が分配金になると…？
千何百億円で売却ができたら、その860億円は返せますよね？
でも難しいと思うのです、本当に難しい。
だからどういう出口を迎えようと思っているのか？そこのシナリオがものすごく気になっているのです。
ここから完成させて、そして投資家全員を儲けさせる。
そして自分たちも何百億円単位の利益を上げたとしたら素晴らしい経営ですよね？
そんなことができるのかどうか、ものすごく気になってますね。
経営者目線で気になっているのですね。
もし自分があのバランスシートの会社を経営していたら負債が多すぎて、夜も眠れません。
本当に経営者の頭の中が気になっています。
どうするつもりなのかね。
解約時の注意点
この投資商品は満期が年数と決まっていますよね？。
その満期まで「みんなで大家さん」が耐えてれば、お金は戻ってくるのですか？
そういうことですね。
なので今すぐどうこうなる話ではないかもしれませんし、本当に実態がわからないので…
もしかしたらいま資金繰りに困っているのかもしれませんが。
満期までおとなしく待って、それが3年としたら100万円が121万円になるなら良い投資ですよね。
20%ぐらい増えていますからね。
それぐらいの気持ちでやるんだったら「いいんじゃないかな？」と思いますけど…
ただ途中で解約すると3%の手数料が取られてしまいます。
話を聞いてると、それなりの金額を入れている方が多くて…
2,000万円入れてる方は解約手数料で60万円ぐらいになりますが「解約を考えています」という人もいらっしゃいました。
最近1年以上続けてこないと、マイナスになってしまうのですね。
半年待てば解約手数料を払っても、打撃なく受け入れられるという話ですね。
不動産特定共同事業法という法律に基づいた小口化商品ですが…
結局「預金間隔で！」とは言っていますが、その持分の地位の譲渡という形なので次のオーナーが持つというパターンになります。
その物事がうまくいっている間は良いのですが…
投資してる方は、次の方がいなければ手放せないのですね。
なので、常に新規の資金を集め続けなければいけない。
年々広告費を上げていったり、最近だとテレビCMもすごい打っているようです。
広告費が増えている理由
広告に関してもここ2年ぐらいでガツンと広告費を入れていましたよね。
これも目的はどういったものでしょうか…？
やはりすごくシンプルに新規の資金を集め続ける。
止まれないのですね…
毎年の分配金の支払いが数十億円になってきていますからね。
800億円✕7.0%だと、56億円。
これが分配金として出ているのです。
そしてもう1点。
3年間でロールしてるわけだから…今で言うと2020年とか成田プロジェクトがちょうど始まった頃じゃないかな？
※ 成田のプロジェクトは3年ではなく5年でした
その頃の1号ファンドはもうすぐ消化を迎えるか、すでに迎えているかとかそういうタイミングだと思うのです。
となると1回あたりのファンドで数十億円集めている。
その数十億円の満期の償還分もお金を用意しておかなきゃいけないので…
また社債を発行して集めた資金で過去の社債を返すような…
言い方が悪い感じにすると自転車操業ですが、経営としては正しいのかな？とは思います。
満期を迎えた方に新しいファンドとして、お金を返さずそのまま新たなもので運用してもらうという方法を取れば…
みんなで大家さん的には嬉しいということですね。
それに今のところ、2013年の事件以降は滞りなく支払っていますから。
そういう意味で言うと、3年で21万円増えた方がまたロールするのではないでしょうか？
※ 成田のプロジェクトは3年ではなく5年でした
ついに 開発現場に到着…！
工事現場が見られるところから撮影をしようと思っていたのですが…
変更も悪いのでその前に工事現場を車でぐるぐる回ってみましょう。
ちょっと見えてきましたね…雑木林が…
あ！現場がありますよ！
ついに「ゲートウェイ成田」の開発地に来ましたね。
本日は平日なので、バリバリ工事をしていないとおかしいですよね。
先ほど警備員の方が立っていたので、工事をやっている雰囲気はありますね。
共生バンクと書いてありますよ！
この開発プロジェクトのための土地がここにあるのですね。
と言っても、何もないですね………
この雑木林に未来都市を作ろうということなのですね。
ちょっと夜は通りたくないですね…
多分、この辺を少しずつ今買い進めているのでしょうか？
そして、すごいしっかり工事していますね、いいですね。
すごい土地ですね。
この上も全部そうなのでしょうか?
全体で多分数十名は動いていますし、車両もいるし重機もありますね。
すごい！いいですね！
こんなところを通る人がいないと思うので、ちょっと皆さんが驚いてる感じがしますが（笑）
また重機が動いていますね…！
いま走っている左側が全て、ゲートウェイ成田プロジェクトの土地っぽいですね。
しかし、ここに新たな都市を開発すると言ってもまだなにもないですが…
すごい広いですね。
車内から撮りづらいので、この後でホテルの上から撮影しますね。
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ホテル到着
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ヒルトン成田から見てみよう
「ヒルトン成田」に着きましたね！
粋な計らいで、工事現場が1番見える部屋をご用意いただきました。
広大な敷地ですよね、本当に。
全て雑木林ですね。
見えるだけでも重機が4台あって…
ハイエースみたいな職人さんが車の数で20台ぐらいは見えています。
あとは生コン車のような車が走っていて、コンクリートを運んだりしていますね。
いま見ている場所が重点的に行っていそうなところですね。
開発のスケジュールを少し伸ばしたという話がありますが…
1年後にどうなっているのでしょうね？
1番初めにこの辺の画像が公式ホームページにアップされてから2年くらい経ったと思いますが、あんまり変わっていないような。
きり開いた後でしたもんね。
全然進んでいる感じがしませんよね。
「コツコツ進めていますよ」とパフォーマンスとしてはいいと思いますが…
工事が物理的に進められない？
このヒルトン成田は成田市小菅地区という場所にあります。
この辺りの土地は平米あたり1万円ちょっとの価格です。
しかし、成田プロジェクトで売られている土地の平米と集めた金額を割っていくと、100数十万円くらいになります。
ヒルトン成田の土地価格よりも100倍の金額で土地を買っているということになる。
こうやって見ると分かりますが、東京都目黒区と同じ地価ではありませんよね。
ひたすら森が続いているという…
今回は新しい情報も入っているので、現場も見に来たことですし少しお話していきます。
開発計画の再申請がある？
そもそも、成田都市計画というのは小菅地区で検索をすると市の公式ホームページに出てくるのです。
平成31年、令和になる前ですね。
“建築計画”みたいなのが出ており、区役所の方などに聞けばこのプロジェクトのことを多分知っているのだと思います。
そしてその計画をコツコツ進めているという感じですが…
1回スケジュールが遅れる（2023年6月30日で工事が止まる）という話でしたが…
それが何故かと言うと、多分許可をもらった上で造成を進めていかなければならないからです。
白紙みたいな感じになり、新たな開発計画で再度申請をして許可を貰わないといけないということだと思うのです。
物理的に進めることができないと…
そういうことみたいなのですよ。
当初計画の部分的変更だったら良いのですが、完全一旦白紙にして。
さらに東京ドーム10個分ぐらいの土地を買い進めて、また形が変わるんだ！というそういうことを考えているわけなので…
東京ドーム10個分というと、あの辺の森を全部買うのではないでしょうか？
一旦、市とやり取りをしてる感じなので、変更許可を出すのかどうか？というのが、次の物理的なハードルではありますよね。
監査法人について
次に、なんでこんな状態でたくさんのお金を集めて許されているのか？というところの話です。
人によっては「不特法の免許をちゃんと取って、監査法人もつけて、決算書も出して」という話なのですが…
会計監査をやっている（公認会計士）方がいらっしゃるのですが、この方が上場企業で散々粉飾決算を見逃してきたりと曰く付きらしいという情報をいただきました。
とある方からのメッセージで色々教えてもらい、僕も自分で裏取りして調べていきました。
その方は今、上場企業の監査はできない措置になっているようです。
その方の名前で調べると、いろいろ過去の事例が出てくるらしく…
その方がこのプロジェクトというか、都市綜研インベストファンド株式会社の監査をやっていると。
土地は結局買ったものをグループの中で貸し出しています。
100倍などの金額にして、やっているわけです。
多分、最後5年後にどこかのデベロッパーなどに売却すると思います。
となると、固定資産ではなく販売用の商品として仕掛かり品のような状態で処理するべきなのでは？と思いますが。
バランスシートの右側の負債のところに、前期決算末でいうと860億円ぐらいのお金が積まれている。
そして、左側の資産のところに積まれている土地が要はこれですよね。
これはどう考えても1,000億円ではないよね？というところを見逃していることが大きな問題ではないかな？と思います。
本来で言うと、決算の期末に減損テストと言って…
要は固定資産が「ちゃんと1,000億の価値があるのかどうか」をちゃんと見なければいけないのです。
それを見てしまうと、正直10億円くらいなのではないでしょうか。
少し前に弊社の不動産の仕事で、成田地区のとある物流センター用地の売り案件が来たことがありました。
そこに太陽光（メガソーラー）を設置して事業をするというプロジェクトがあったのですが、その時の土地もこれぐらいの広さで4億円でした。
普通に成約事例などを見ていけば、その土地も多分出ていると思いますが、数億なのです。
それがここは1,000億円近い金額という風に評価をされている。
これを見逃しているって事自体が問題なので、どこかのタイミングで行政がメスを入れるのでは？という気もしています。
商業施設を建てても誰が利用するの？
あと1点。
ここは騒音障害防止特別地区に該当しているため、住宅・学校・病院が建てられません。
騒音の関係で建てられないものがある。
なぜかと言うと、多分、成田空港の音があるからかな？と。
あと確率としては低いとは思いますが、墜落の可能性もあるわけなので…
そういったところには学校や病院は建てられない。
では何ができるのか？というと、エンターテイメントな商業施設を作るということが公式ホームページに書かれている。
それを作るしかないのですが、では誰がここに通うのか？ですよね。
都心からこっちに通うビジネスマンはいないと思うので、本当にどうなるのかな？という感じです。
工事はしていましたが、どう思いましたか？
最初の印象としては「本当に工事している！すごい！」と思いました。
僕も誰もいないと思っていたので…
ほとんど動いている感じではありませんが…
集めたお金はどう考えても、工事の開発資金も含まれていますよね？
それ自体がいいのかは分かりませんが、このペースで1,000億円は使い切れないと思います。
職人さんの日当を計算したとしても、数十万円しか使っていないと思うので、どうやって1,000億円を使い切るのだろうと…
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ラウンジへ
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最上階のラウンジから見てみよう
部屋から見られる光景はもうこれ以上変わらないので…
1番上の階からも見られるということなので、行ってみましょう。
ホテルでは飛行機の離陸・着陸を見るためのラウンジみたいなところですかね。
本当なら飛行機を見られる場所ですが、僕らは土地を見ると…！
さっきの我々の部屋の向こう側ということですね。
そうですね。
成田空港も見えますね。
あの辺の雑木林の中をずっと通って、現場の裏側に行ったわけですが、どこの土地買うんだろう？
本当にどうやって広げていくのでしょうかね？
多分向こう辺りの田んぼなどを買おうとしているのでしょうか？
でも、これでは間に合わないのでは…
手前の方は何も動いてないですものね。
でも、すごい夢の国が出来上がるのが楽しみですよね。
飛行機が飛んでいますが、これは騒音地区になりますね。
300mぐらい上の空を飛んでいるので…
どれぐらいの高層を建てるのかは分かりませんが、ホームページ見ていると10階建てもないような感じでしたよね？
そして、うるさいところで仕事する人っているのでしょうか…
さすがに間に合わない気がしてしまいますね。
数年前から、この状態は変わりありませんよね。
ホームページを見てみると、立派な建物で、天然温泉もありますよ。
完成したら行きたいですね。
開発現場を見た感想
東京を出て成田に来ていかがでしたか？
思っていた以上に田舎でしたね。
この辺りの雑木林の方は…
それは成田の印象ですね（笑）
工事は進んでいると言いますか、今日動いてたことはポジティブニュースですよね。
びっくりしました。
正直動いてなかったと思っていましたから…
動いてること自体は評価できますし、各入り口に警備員の方が4人ぐらい配置されていましたよね。
職人さんも居て、進めているという事実はあります。
ただこの状態が2年ぐらいずっと続いているので…
ホームページに上がってた写真と変わりはないですよね…
今後はどうなっていくのでしょうか。
今は予定が変わりましたが、計画されているものが出来上がるのか。
社長はどう思いますか？
2025年春に開業してオープンするという話が、しれっと2026年の年度末と1年半延期されたわけですよね？
色々崩れ始めているのかな？という感じはしますよね。
今回、2023年6月30日で工場がストップしますが、再開の目処としてはどれくらいでしたっけ…？
先ほど言ったように、 一部の変更ではなくてプロジェクト全体の建設計画を成田市に対して色々と申請しなければいけない。
そういうのが進んだ後に今たんまりと現金を持っているでしょうから。
それを使って一気に工事をしていくというプロジェクトだと思いますが…
造成工事は2024年の11月末に完成予定ということなので。
あと1年半ぐらいですが、本当にびっくりするのが2023年6月末で工事を中止して2024年の4月に工事再開予定です。
2024年4月に再開して、2024年11月末…
つまり7ヶ月で造成を全部終わらせて、2024年12月からわずか2年で全てを作る。
2026年度末に開業する予定です。
今から土地を仕込んで新たに作っていくところは、2029年度末にと書いており3年ずらしてやっていくらしいですね。
リリースに色々と書かれていますが、これはね遅れ続けるのではないでしょうか…
いつまでたっても建たない、いつまでたっても完成しない。
しかし、また新しい土地を仕入れて、仕入れた価格の100倍ぐらいで売ることができたら資金も集まり続けます。
分配金の支払いがまだ100億円いっていないので。
これが全体で集めたお金が2,000億円などになってくると、140億円を毎年払わなければいけない。
このぐらいになってきた時に資金がショートするのでは？という感じがしますが…
取り付け騒ぎが起きなければ、まだまだ続くのでは？という気がします。
実際に、今のこのゲートウェイ成田が完成していない状態で配当が出ていますものね。
グループ間で貸していますからね。
そうなると…
2年後、3年後と遅れてできた時にやっと…という時に満期を迎えることもあるということですよね？
2023年6月末に工事がとまり、2024年4月頃に工事が再開という話ですが。
要は成田市が許可を下ろすのかどうか？
これが1つのターニングポイントになるんじゃないかな？と思うのです。
もし仮に許可が下りなかった場合、当初の計画通りやればいいよね？という話ですが…
それを新たにやらなければいけないという事は、やっぱりお金が必要なのでしょうね。
そのお金をグループの中で膨大な金額でこんな土地を借りているわけですから。
800億ぐらい集めて、56億円ぐらいの取引がグループの中であるわけです。
その賃料の中から分配金を払っている状態です。
いつまで経っても完成せず、2026年ぐらいになってくるとこの成田プロジェクトの0号ファンドや1号ファンドの満期が来るわけで…
最初のうちはそんなに資金を集めていませんが、14号とか15号になると300億円くらい集めているので。
これらの支払いが来るのは多分2028年・2029年くらいだと思うのですが、そこまで持ったとしても払えませんよね。
そうなるとまた新たなファンドを組成して、そちらに移行する？
次は成田ではなく、最近盛り上がっている熊本などかもしれませんね…
この共生プロジェクトを、日本全国に広げていく。
そして日本を活性化させて日本国民を豊かにしようという素晴らしいビジョンです。
成田の土地をまた購入ができたとして…
開発し始めたタイミングでまたヒルトンさんにお世話になることになると思います。
次回は第25期の決算書を解説します
もう1本だけ動画や記事を公開しようと思っています。
都市綜研インベストファンド株式会社の新しい決算が発表されています。
その決算書で数字がどう変わっているか？見てみようかなと。
3月31日が決算で、3ヶ月後に申告延長でも出しているのだと思います。
6月下旬に公認会計士の監査も終えて、その数字を公表するということなので、それが公開されたらまた公開していきます。
今日、実際に現場を目にして、ここが未来都市になるのかと思うと結構ワクワクしてます。
2026年末、あと3年でここに未来都市ができて…
これで本当に成田市の地価が上がり、ものすごい商業・ビジネスの街になったとしたら、素晴らしいプロジェクトですよね。
そうなることを期待しながら、ちょっと今後もウォッチしていこうかなと思います。
今回は以上になります。
ありがとうございました。
