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みんなで大家さん「土地の価格は適正?」成田の地価公示を見ると衝撃の価格差がありました…

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視聴者さまからご質問をいただきました

視聴者さまからご質問をいただきました
細川
細川

「みんなで大家さん」の動画や記事を以前アップしましたが…
視聴者さんから質問が来ていたので、社長に回答していただきたいです。

動画を拝見しました。
訳があって「みんなで大家さん」について調べています。
調べた範囲のことなのですが、感想などをいただけたら幸いです。
YouTubeの「みんなで大家さん公式チャンネル」の中で、柳瀬社長が出資金額に見合う不動産が実在していて、それを運営していると述べています。
実際に出資に見合う不動産が本当にあるのか?そこら辺を社長がどう思ってるか聞きたいです。

安藤
安藤

最近「みんなで大家さん」に関する動画や記事を何本か公開したところ、色々な方からメッセージをいただいています。

私の公式LINEのアカウントに直接メッセージをいただくのです。
とある方から「こんな話もありますよ」というメッセージが送られてきました。
今回はそれをそのまま解説していきます。

シリーズ成田12号について

シリーズ成田12号について
安藤
安藤

まず「シリーズ成田12号」というファンドがあります。

2022年9月に募集をしており、満期が2027年8月で、募集が19,000口。
190億円を集めているのです。

▲みんなで大家さん「シリーズ成田12号」より


また、千葉県成田市の土地(4区)で合計 11,116平米で、想定賃貸利益も書かれています。

想定賃貸利益は13億3,000万

「こういう投資商品なので、皆さんお金を出してください」というようなアプローチなわけです。

そこで、出資額の平米単価を単純に計算してみましょうという話です。
要は190億円を集めているわけなので、それを11,116平米で割ってください
そうすると平米あたり約171万円になるんですね
もう算数の話です。

算数の話

この土地は今どうなっているか?というのを、不動産の登記簿謄本を追っていくと…
2020年3月コロナ禍に、成田ゲートウェイプロジェクト5号株式会社が元々の土地の所有者から取得してます。

そしてその2年後(2022年)に、成田ゲートウェイプロジェクト5号という会社から都市綜研インベストファンドに売却をしています。
こういう履歴が全部残っているのです。

国土交通省の不動産取引価格情報というところを見ると、同じ時期にこの成田のあたりで同じ規模の不動産の取引があります。

▲国土交通省の土地総合情報システムより

平米あたり、約172万円ぐらいで取引がされている。
関係者間取引なので、間違いなくこの件でしょう。

成田の土地の価格を調べてみた

成田の土地の価格を調べてみた
安藤
安藤

では「この金額はどうなの?」というところが焦点になります。
平米171万円くらいでしたよね

この成田の土地の近くに「ヒルトン成田ホテル」があります。
工事している土地から見えるホテルなのですが、そのホテルの地価は…

平米あたり16,400円なのです
細川
細川

100倍ぐらい違いますよね?

安藤
安藤

固定資産税路線価という公表されている数字で計算すると、100倍ぐらい違います

千葉県の地価の動向は全て出ています

千葉県の地価の動向は全て出ています

商業地26万円、工業地が約6万円、林地200円と書いてあるのね

これ千葉県という風になっているので、ふわっとしていますが…
もともと山林で取得してるわけなので、171万円もいかないでしょう?という…

きっと、そこに対しての運営元は「ゲートウェイ成田の将来価値を盛り込んだ価格設定ですよ」と言うんですよ。
ですが、実際に別の動画・記事で話していますが、開業時期が1年半ぐらい延びました。
しかも、元々の開業予定から言うともう2年半、3年ぐらい伸びてるのかな?
ずるずる、ずるずる伸びています。
そんなプロジェクトの価値がなぜ高いのか?という話なんだよね。

出資金を、どんどん集めちゃっているわけですから…
最低1億円、2億円の賃料収入がないと分配金を払う原資はないはずです。
親会社の共生バンクの財務諸表を私も見てますが、賃貸料・地代家賃は2,000万円ぐらい。
全くもって数字が合いません

貸して売上になってるのであれば、そういう売り上げがちゃんと履歴として残ってるはずなのですが、それもなかったりする。

本当は全然価値がない土地なのでは?と。
だって近くの土地価格の100倍ぐらいで買っているんですよ?
何でそんな高い金額で買うのか…?

不動産屋の観点からしてもおかしい

不動産屋の観点からしてもおかしい
細川
細川

買ってしまったっていうのもおかしいですが…
買った方は利回りの7%もしくは6%を求めて購入したのですよね。

安藤
安藤

求めて購入していますが、200億円に対して7%を出してるんですよ?

1年あたり14億円です。

毎月1億円以上の賃料収入がないと払えない。
でも「平米1万円くらいの土地で、どうやって?」という話じゃないですか。

ゲートウェイ成田という施設が出来上がって、世界中からあらゆる大企業がそこのオフィスに入居してきて…
そして個人向けのショッピングモール等もあるみたいなので、売れに売れて儲かり狂った後の話だったら、分かりますが今はどうやっているの?と。

グループ内でその土地を借りたりして、一応お金を動かしたりはしていますが、決算書を見ているとそこの数字が合わないのです

この辺りについて、どこかのタイミングで解説をされた方が投資家の信頼を得られるんじゃないかなと思います。
なので、運営元の会社さんが情報発信してくださったらいいんじゃないかなとは思うのですが…

ちょっと割高で土地を買っているよねと…
ココザスグループでは不動産会社もやっていますが、不動産屋の観点からいっても「成田の土地を平米171万円で買う」というのは、やっぱりおかしい。
坪500万円ですよ!?

これがどれだけすごいことなのか?というのは、比較の数字を見ていただきたいです。

比較の数字を見ていただきたいです

そんなところに投資をされてるということは分かった上で日々を過ごしていただくと良いと思います。

まとめ

最近「みんなで大家さん」の色々な情報が送られてきますので、私も知らなかった情報があれば、また発信したいと思います。

ありがとうございました。

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