モンゴルがさらに熱くなっている…!?
社長は最近またモンゴルに火がついているのですか？
羊を買ったり、モンゴルに熱を入れてるなと思ったのですが…
毎年夏になると投資家様などたくさんの方を連れて、モンゴルの現地ツアーに行くわけです。
7月の下旬頃から行くケースが多いのですが…
6月末頃になってくると体をモンゴルモードに変えていかなければいけないのです。
なのでモンゴルのセミナーに出てみたり、モンゴルのセミナーを開催してみたり。
あとYouTubeでの投稿が少し多くなりますね。
実際にモンゴルは徐々に熱くなっているのでしょうか？
徐々にというよりは、私が思っていた想定をはるかに上回るペースで国の成長が進んでいます
動画で確認したい方はこちら
モンゴル熱が加速する理由
最近私のモンゴル熱が加速しているのにも理由があります。
ニュースの記事の画像を貼っておきますが…
元々人民党がやっていたようなのですが…
引き続き政権を運営するということになりました。
実は今回はかなりの長期政権なのです。
2016年から維持してきた政権が引き続きモンゴルを引っ張っていく。
ということで、隣接するロシアや中国など…
色々な外交問題がなかなか難しい国ですが、非常に上手な舵取りをしてくれているので、続投で良かったというのが今の私の思いです。
モンゴルの経済は今順調に伸びているのですよ！
どのぐらい伸びているのですか？
その前年の2022年が5.0%で2021年が-1.6%、その前の2020年が-4.6%でした。
その前年の2022年が5.0%で2021年が-1.6%、その前の2020年が-4.6%でした。
コロナの影響でしょうか？
完全にコロナですね。
全て外の国との貿易が一旦止まった影響を受けています。
ただその前の2019年は5.6%でとても順調だったのです。
それがコロナによる打撃を受けてしまった。
そしてそれが戻ってきて、ついに2019年を抜きました。
国内の企業の決算を見る時も、2019年まで続いていた上昇トレンドが一旦崩れました。
なので今回復しているかどうか？を見る時に、2019年を超えたかどうかを見ることがとても大事な指標になります。
「コロナ前を超えているか？」を見るのですね。
そういうことです。
モンゴルはそこが今伸びてきているので、とても順調です。
特に今手元の資料を見ていると、元々鉱山ビジネスが活発だったのですが…
約2年半前に私がモンゴルビジネスを始めた時から、オユトルゴイ（モンゴルのすごく大きな鉱山）がとても伸びています。
銅を採っているみたいですね。
どれだけ採掘しているのか？というと…
これをちゃんと諸外国に対して輸出しています。
これだけ鉱山が順調なので、実は今アメリカをはじめとした世界の経済大国が脱中国の動きを始めています。
今の中国は色々な問題がありますものね…
中国との結びつきが強いことが、国にとってリスクとなり得ます。
突然、関係が断たれてしまうなど、一定のリスクが存在します。
では、どのような対応が取られているかというと…
現在、アメリカと韓国は重要鉱物の輸入において、中国への依存を脱却しようとしています。
その際、どの国にアプローチしているかというと、モンゴルです。
米国国務次官は「モンゴルは、世界の重要鉱物需要を満たす上で、重要な役割を果たす」と述べています。
発言しているのですか…？
はい、発言しています。
実際に5月下旬にウランバートルで韓国も含めて協議をしているので…
中国に依存しない重要鉱物の供給網を作っていこうとしています。
他にも希少金属であるレアメタルなど色々な名前が書かれていますが…
「モンゴルとの取引を強めていきたい」ということですね。
実は2024年に歴史上で初めて…
航空輸送協定の締結なので、まずは今言った鉱物の輸入など、アメリカはそこに期待をしています。
結局これは観光のためにというよりは、アメリカが中国依存を減らすためにモンゴルと仲良くなりたいというのが本音なのです。
このようにモンゴルビジネスをやっていく上でのプラス材料が多々あります。
あらゆる点で国の成長が伸びています。
そうすると当然現地法人で扱っている不動産の領域は当然伸びていきますよね。
住宅価格の上昇率がスゴい
実際、住宅価格はどれくらい上がっているのでしょうか…？
モンゴル国の住宅価格の成長率が発表されていますが、2024年3月に出ているデータでは前年比9.6%の上昇です。
9.6%も上がっているんですね！
それは前から徐々に上がっていて、今回もガンと上がったのですか？
元々2023年3月は、11.8%でした。
1年前から比べて約10%〜12%ほど伸びています。
ずっと平均して約10%ぐらい上がっているのですね…！
約8%だった時もありますが、ずっと伸びています。
社長は2年〜3年前から目をつけて、これを狙っていたのですね…！
分かっていたからやっているのです。
国の人口も平均して約5%伸びています。
人口が伸び、そしてGDPもしっかりと約5%の成長率を維持している。
そして国のメインである鉱業が伸びています。
第2の柱として観光業や不動産業を伸ばそうという動きがあります。
さらに2030年に向けてウランバートルの中心地でマスタープランという住宅の供給数をこれだけ増やそうという目標が定められています。
マニフェストは正直「誰が言うか？」が結構大事かなと思ってます。
実行されなければ意味がないですものね…
おっしゃる通りで、言うだけだったら簡単なんですよ。
誰だって言えるのです。
今まで何度も何度もその公言を反故にされてきた。
そういう国は政府が何を掲げても信じなくなってきますよね…
ただ私はモンゴル人ではないので、客観的に何がどうなっているのか？のデータを見ています。
モンゴル政府が何をやっているかというと…
住宅をまだまだ買えない所得が低い方々に対して（サブプライムローン問題が起きるものではありませんが）
そこまでの低所得者には貸さない場合もあるのでしょうが、ある程度金利優遇をしたり、あとは頭金をあまり出さないで良いなど…
購入時に約12%をデポジットとして一時金を入れなければいけない。
その30%を政府が保証してくれます。
あとは住宅ローン金利。
そもそも政策金利が11%で金利が高いわけです。
なので住宅ローンを組もうと思ったら、本当に10%近くの金利が必要になります。
日本では考えられませんね…
お金を借りるというのは本当に大変なことです。
そこに対して6%の優遇金利を設けていたのですが、3%の金利の商品を出すということが、最近また発表されました。
これから3%の金利を使って買う人が増えていくんですね。
そういうことです。
この動きの予兆が元々ありました。
だから「やり始めた」という話なのです。
給料も上がっている…!?
先ほど約11%ほど上がっているという話をしました。
2024年5月のデータも締まっていますが、順調で11.9%です。
ずっと11%〜12%ほど住宅価格が上がっています。
それで年収やお給料も上がっているのですか？
お給料についても正直直近でびっくりするぐらい上がっています。
この1年で約15%上昇。
なのでインフレしていますが…
20024年は約5%〜6%にインフレ率が落ちてきています。
2022年の終わり頃〜2023年は15%を超えています。
モンゴルに行くとCOCOZAS Mongoliaのトップを任せている男性がいるのですが「なかなか生活が苦しい」と。
「どんどん物の価格が上がって、食料品を買うのも大変だ」と言っていましたが、だいぶ落ち着いてきたみたいです。
逆に賃金がすごく上がって…
1年で約15%上がっています。
インフレ率も余裕で超えているのですね…！
実質賃金が増えているので、国民もまだまだ貧しい方もいますが、ウランバートルで働いてるような方々は伸びてきています。
住宅ローンをたくさん組める状態が整ってきたのです。
では、これからどうなると思いますか？
さらにここからまた伸びますよね？
ガンガン伸びていくんですよ。
これだけ上がっていると、30〜40年前の日本の様に…
そこからいきなりバブルが弾けるようなことは考えられないのですか？
それでいくと今は全然バブルではないのです。
これが結論です。
「10%上がっている」というのは、実需が追いついてきているということです。
実際の需要がある。
というのが先ほどの繰り返しになりますが…
ウランバートルのマスタープラン。
ゲル地区と呼ばれる貧しい地域に掘っ建て小屋を作っているのです。
ここに住んでる方々をウランバートルの中心地に集めようということで…
10万部屋という目標が定められていて、そこに向けて今進んでいます。
それを買う方々が実際に住宅を見に行って、そして購入をするためのローンがあって、購入しているという話なので…
バブル的なものではないのです。
実際のモンゴルの住宅価格の成長率の過去を見ていくと、2012年や2014年は確かにバブルと言われても仕方がないような時期がありました。
なんと、前年比で40%です。
その後はどうなったんですか？
その後は2016年が最悪で、10%です。
それこそバブル崩壊ですね…
そうですね。
2017年も-5%、2018年も少し苦しんで2019年で少しプラスに転じそうな時にコロナが来たのです。
2020年はまたマイナス、2021年もマイナスでした。
そこから一気に戻してきていて、バブルは30%〜40%上がっていく時期なので…
本当にこれは自信を持って言えることです。
これからモンゴルの住宅価格は伸びていきます。
なのでココザスではモンゴル国内でモンゴルのお客様に対して物件を販売していくことも続けます。
そして日本国内の投資家のお客様に対して「モンゴル不動産をやりませんか？」と。
これもまだまだやっていきますが、あと数年は買い時だと思います。
為替への影響は？
よく海外不動産で聞きますが、そういった発展途上国は為替が不安定で…
そこでやられてしまったという意見も聞きます。
モンゴルの場合はどうでしょうか？
トルコリラは覚えてる方も多いと思いますが…
あっという間に通貨の価値が10分の1に下がり、つまり円に対しては円高のリラ安です。
こういう円高状況になっていくと現地で不動産を持っていたとしても…
最後に換金した時に現地通貨なのでそれを日本円に戻した時に、円ベースでの資産が下がってしまう。
これは海外投資をやる上で避けて通れないリスクとしてあります。
海外の株式を買う時もそうです。
いま円安ドル高がずっと続いています。
アメリカのNASDAQに連動する投資信託を持っていたらどんどん円安になるので…
NASDAQの上昇分と円安の上昇分を最後に円換金するので、ダブルで取れるのです。
しかし、これが強烈なペースで1ドル80円に半減したとすると…
今度はどうなりますか？
価値が下がってしまいます。
ドルの価値が低いので「ドルを持ってても意味がない」という話になります。
モンゴルのトゥグルグという通貨はどうかという話ですが…
私が投資を始めてから今までの間にどうなってるかというと約10%の円安です。
トゥグルグをたくさん持っているが、円に転換したら資産が増えてます。
ドルと円の関係性を仮にこの5年間でチャートを見ると、円とドルは約50%の円安になっています。
だって1ドル100円ぐらいでしたよね？
それが約160円になっているということは、50%〜60%の円安になってるわけです。
それは約5年前の話でしたっけ？
もっと言うと2022年の頭で約110円でした。
とてつもない円安はこの2年の話です。
それでドルを円に変えた方はとてつもない為替益を得ていますが…
為替はいい方向にも悪い方向にも働きます。
1番抑えなければいけないことは…
円安を狙いに行って為替益がとれるような神がかったトレードは難しいと思います。
そうなると「動かないこと」が大事なのです。
だったらこの5年間で約17%の円安になっているだけなので…
真ん中に線を引くと、実は-7%〜+7％を行ったり来たりしてるだけなのです。
全然怖さがなく、意外に日本とモンゴルの為替というのは安定しています。
本日のまとめ
こういう難しい話も含めて「具体的に投資を検討したいな」「モンゴルのビッグウェイブに乗りたい」など、そんな方がいらっしゃったら一度うちのオンラインセミナーを観ていただくと分かりやすいと思います。
今までもモンゴル関係の動画や記事を多数アップしてきましたが…
それを観ていただくことに加えて社内で行われているオンラインセミナーを観ていただければ分かる方は分かると思います。
「かなりの可能性で増える」と私は思ってます。
実際に2年間で20%伸びているので…
今後も住宅の供給額がどんどん増えるということは、現地で最後に売却する時の転売先も増えているということです。
ココザスでは現地で毎日住宅を売っている現地のモンゴル人チームがいるので…
そちらの実需の状況も見ながら日本で投資用物件を売る立場です。
その立場として見て…
というのが、変わらず私の読みです。
夏の間はモンゴルが熱い！と言い続けますので、よかったらウェブセミナーを観て勉強してみてください。
今回は「モンゴル」をテーマにお届けしました。
ありがとうございました。
