ワンルームマンション投資とは？

ワンルームマンション投資とは、ワンルームマンションを購入し、賃貸として第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法のことです。

ワンルームマンションは、不動産投資の投資対象の1つです。
その他の不動産投資として、一軒家やアパート、マンション（ワンルーム以外）などのさまざまな投資対象があります。
また、ワンルームを借りるのは、単身世帯や高齢の一人暮らしが多い傾向にあります。
下記のグラフからも分かるように、今後は単独世帯の増加が予測されています。

引用｜総務省「人口動態・家族のあり方等社会構造の変化について」

つまり、ワンルームマンション自体の需要は今後も増加または維持されると想定されるため、ワンルームマンション投資は人気があると言えるでしょう。

ワンルームマンションに限らず、マンション投資のメリット・デメリットはこちらの記事「マンション投資とは？メリットとリスク、成功の秘訣を解説」で詳しく紹介しています。

これから不動産投資を考えていらっしゃる方はぜひ、こちらも合わせてご覧ください。

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新築と中古ワンルームマンションを徹底比較

ここから、新築と中古物件の特徴を以下5つのポイントに分けて比較していきます。

（1）ワンルームマンション投資を「物件価格」で比較

一つ目の比較ポイントは投資対象となるワンルームマンションの「物件価格」です。

物件の立地や部屋の広さ、築年数などによって物件価格は大きく異なりますが、中古物件のほうが、同じ条件であれば低価格になる傾向があります。

※東京、大阪などの大都市圏の物件価格を参照
参考｜（株）長谷工総合研究所「投資用（ワンルーム）マンション価格推移」
参考｜国土交通省「土地総合情報システム」

（2）ワンルームマンション投資を「利回り」で比較

次の比較ポイントは、投資物件がどれだけの利益をもたらすかを示す「利回り」です。

利回りには、表面利回りと実質利回りの2つの種類がありますが、ここでは表面利回りを元に紹介します。

新築物件は、物件価格が高いため、中古物件と比較して利回りが低くなる傾向があります。

一方で、中古物件では建物の老朽化に伴う修繕費用や空室リスクなどによって、物件価格以外の出費（経費など）がかさむ場合もあるため注意が必要になります。

表面利回りの高さだけで投資対象を決めるのは避けるべきです。
また、一般的には、投資の検討段階では簡易的に計算が可能な表面利回りが用いられることが多いので覚えておきましょう。

表面利回りと実質利回りの違いは？

表面利回りは、物件価格と家賃収入のみで計算したものです。

一方、実質利回りは家賃収入から必要経費（管理費や固定資産税など）を差し引いて算出した利回りのことです。
つまり、実質利回りのほうが、物件の収益性をより正確に反映させることが出来ます。

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（3）ワンルームマンション投資を「自己資金」で比較

不動産投資を始める方の多くは、銀行ローンを利用すると思います。
その際に必要になってくるのが頭金の準備であり、おおむね物件価格の20～30％程度が目安となります。

しかし、物件や購入者の条件によってはフルローンが適用可能な場合もあり、自己資金ゼロ円で物件を購入することもできます。

自己資金の額は、購入可能な物件の幅に大きく影響します。
まとまった頭金を用意できない場合は、フルローンが適用できる物件や融資先の検討も視野に入れる必要があります。

（4）ワンルームマンション投資を“物件数”で比較

四つ目のポイントは、投資先であるワンルームマンションの「物件数」の違いです。
下記の図は、2019年以前の首都圏・近畿圏のワンルームマンションの着工戸数を示しています。

毎年のように新築物件が供給されていることが分かりますが、中古物件（新築以外）に比べると戸数は少ない傾向があります。

引用｜長谷工総合研究所「投資用（ワンルーム）マンション市場動向」

また、大都市圏などでは駅近くなどの好立地に新築物件が建設されることはまれであり、中古物件のほうが様々な条件や目的に合わせて物件を選択することが可能になります。

（5）ワンルームマンション投資を“リスク”で比較

最後にワンルームマンション投資における「リスク」を整理しましょう。
ワンルーム投資で考慮すべきリスクは、以下の4つがあります。

1：空室リスク
新築物件は、設備や仕様、内装などが最新のものが揃っています。
それに比べ、中古物件は経年劣化や設備が古いなどの違いがあります。
皆さんなら、同じような立地や家賃条件であったらどちらを選びますか？
一般的には、新築物件の方が空室になっても次の入居者がすぐに決まる可能性が高く、空室リスクが低い特徴があります。

2：家賃下落リスク
家賃が下落する要因は、「入居者が見つからない」「近隣に競合となる物件がある」「物件の経年劣化が大きい」などが挙げられます。
一般的には、これらの要因の影響を受けやすくなるのは中古物件だと言われています。
特に、前述した空室リスクを解消するために家賃を下げることで入居率を上げようとする場合もあるため注意が必要です。

家賃下落リスクは、不動産投資の利回りに直接的に影響するため、購入前に購入予定地域の家賃相場などを調べておくなど、事前準備が重要になります。

3：資産価値下落リスク
ワンルームマンションに限らず、不動産は年を重ねるごとに資産価値が下落していきます。
これは、新築物件でも中古物件でも同じです。
資産価値の下落に影響を与えるのは、駅チカなどの立地や近隣の環境などがあります。
資産価値の下落を考慮した物件選びが必要になります。

4：災害リスク
地震をはじめ、豪雨や大雨などの水害、火災などの災害の被害を受けるリスクがあります。
災害リスクに備えるには、建築基準の遵守や適切な修繕の有無、建設工法の内容などを確認する必要があります。

一例として、1981年に日本において耐震基準が大きく改正されました。
なお、1981年6月1日以前のものを「旧耐震基準」、以降のものを「新耐震基準」と呼んでいます。

建物の安全性という観点では、新築物件より中古物件のほうが被害を受けるリスクが高いと考えられます。
なお、新築、中古物件ともに火災保険や地震保険に加入することで備えることができますが、新築物件では保険料割引などのメリットを得られる場合があります。

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新築ワンルームマンションのメリット・デメリット

これまでの比較ポイントを踏まえ、新築ワンルームのメリット・デメリットを整理しましょう。

新築ワンルームマンションのメリット

新築マンションは、その時代の最新設備や最先端の建築工法、最新セキュリティなどが反映されており、入居者にとって非常に魅力的な物件に映ります。
また、経年劣化などで発生する修繕が必要になることは短期的にはほとんどありません。

また、新築ワンルームを購入することで、減価償却費やローン返済のうち金利部分、その他の経費を損金として計上することができます。
その額によっては、確定申告を行うことで、本業の収入から支払った税金が還付される可能性があります。
本来納めるはずだった税金が手元に戻ってくるため、還付された税金を貯蓄や再投資の資金に充てることも可能です。

新築ワンルームマンションのデメリット

新築物件は、中古物件に比べ物件価格が高いため、利回りが低くなる傾向があります。
特に、頭金ゼロ円で始めるフルローンなどで投資を始める場合は、金利負担も増えるため、運用利益が小さくなりがちです。

さらに、新築物件には「新築プレミアム」がはたらいています。
この新築プレミアムによって、購入価格と売却価格に想定以上の差が生じる可能性があります。
これによって、売却時に苦労するケースもあります。

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中古ワンルームマンションのメリット・デメリット

次に、中古ワンルームマンションのメリット・デメリットを見ていきましょう。

中古ワンルームマンションのメリット

中古物件の最大のメリットは、多くの選択肢の中から、投資目的に合った物件を選べる点が挙げられます。
特に、ワンルームマンション投資においては「物件の立地」が重要になるケースも多く、豊富な物件の中から最適な立地条件の物件を見つけやすくなります。

また、新築に比べて購入価格を抑えることができるため、中古物件は、収益を得られるまでの期間が比較的短いという特徴もあります。
手元資金が増えれば、追加投資によってさらなる資産形成を目指すことも可能です。

中古ワンルームマンションのデメリット

新築物件に比べて、中古物件には、建物や部屋の経年劣化が見られます。
購入後に、建物の修繕費用や給湯器、エアコンなどの故障に伴う交換費用などが必要になる場合があります。

また、このような経年劣化に伴い、空室リスクや家賃下落リスクに見舞われる可能性もあります。
空室を改善するために、部屋のリフォームなど、追加の出費が必要になる可能性もゼロではなく、投資前には、物件の状態や修繕履歴などを必ず確認しておくことが大切です。

まとめ

新築・中古ワンルームマンションの違い、それぞれのメリットとデメリットを紹介しました。
収入や余剰資金、投資の目的などによって、適した物件は人それぞれ異なります。

新築と中古物件のメリットとデメリットをしっかりと理解し、実際の物件の条件などを確認しながら、投資物件を慎重に検討することが大切です。

最近では無料で参加できる「不動産投資セミナー」も多数開催されています。
ネットや書籍、セミナーなどを上手に活用しながら、ご自身に最適なワンルームマンション投資先を見つけることを目指しましょう。

不動産投資の基礎知識を学ぼう

不動産投資を成功させるには、正しい利回りに関する知識を身につけ、適切な物件を選ぶことが重要です。
利回りの高さだけで物件を判断しないなど、注意点をしっかり理解した上で投資物件を検討しましょう。
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