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不動産投資とは?メリットとリスク、成功の秘訣を解説

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不動産投資とは?メリットとリスク、成功の秘訣を解説

近年、比較的手軽にはじめることができる投資として注目されているのが不動産投資です。

不動産投資は信頼できる専門家に相談しながら行うことで、初めての方でも効率的にお金を増やすことができる投資方法です。
今回はそんな不動産投資について、そもそも不動産投資でお金を増やす仕組みとはどういうものなのか、メリットとリスクを解説したあとに、成功の秘訣を解説します。

不動産投資でお金を増やす仕組み

不動産投資でお金を増やす方法は大きく分けてふたつあります。
一つは購入したマンションやアパートをさらに高額で購入してくれる人に売却する方法です。
もう一つは購入したマンション・アパートを貸して家賃収入を得る方法です。

(1)購入したマンション・アパートを売却してお金を増やす

購入したマンション・アパートを価格が高くなったタイミングで売却して、その差額を得ることでお金を増やすことができます。
簡単にいうとマンション・アパートを安く買って、高く売るということです。
一度に高額な金額を手に入れることができるかもしれませんが、値上がりを期待して購入した物件の価格が下がり、大きな損益を被るというリスクがあります。
また、売却するまでは収入を得ることができないというデメリットもあります。

(2)購入したマンション・アパートを貸してお金を増やす

購入したマンション・アパートを貸して家賃収入を得るというのが不動産投資の王道です。
購入したマンションを借りてくれる人さえ見つかれば、安定した家賃収入を得ることができます。
マンション・アパートの売却と比較してリターンは少ないかもしれませんが、リスクも小さいので、初めて投資をするという方にはオススメです。

不動産投資のメリット

さて、ここからは、購入したマンション・アパートを他の人に貸すことで家賃収入を得る投資方法のメリットとリスクについて解説していきます。

(1)副収入を得られる

不動産投資投資の一番のメリットは、安定的に副収入を得られるということです。

国税庁が令和元年度に実施した申告所得税標本調査によれば、不動産所得の平均金額は521万円だそうです。
すなわち、購入したマンション・アパートを借りてくれる人さえ見つかれば、自分は働かなくても月額40万円以上の副収入を得ることができるのです。

(2)自己資金がすくなくてもはじめられる

マンションを購入する際には、銀行の融資や不動産投資ローンなどを利用することができます
ですので、多額の初期費用を準備する必要がありません。
はじめるのに、経済的なハードルが低いという点が不動産投資の大きなメリットでもあります。

(3)節税効果を得られる

不動産投資をはじめて家賃収入が得られるようになると、所得税、相続税の支払いを軽減することができます。いわゆる節税効果です。

本業以外で収入を得ているので、不労所得として本業で得た所得に加算されますが、修繕費や管理費の支払いなど経費として認められる事柄も増えるため、不動産投資をはじめることによって節税することが可能になるのです。

(4)保険代わりになる

人生にトラブルはつきもので、自分の身の回りでいつ、どのようなことが起こるか予想ができません。
突然病気になってしまった、交通事故にあってしまった。
自分が健康状態であっても、奥様や息子さんが病気になってしまう可能性はないとは言い切れません。
このような事態につきまとうのが突然の出費です。

マンション・アパートを保有している場合、その物件を担保にいれてお金を借りたり、売却したりして突然の出費に対応することができます。
安定した収入だけではなく、突然の出費からも身を守ってくれるのが不動産投資です。

(5)収入を得るのに手間や時間がかからない

多くの方々が誤解されているのは、マンション・アパートを購入して、ほかの人に貸し出す場合、すべての手続き、管理を自分自身で行わなければいけないと思っていることです。

そんなことはありません。
みなさん、マンションやアパートを借りる際に、個人の方と直接交渉をしたりすることはありましたか?
おそらく、ほとんどの方は不動産会社の店舗にでかけていき、そこで物件を探して、そこで契約書にサインをしたかと思います。
マンションを保有した際には、管理したり、借主をさがしたりする管理会社(要するに、不動産会社)と契約をして、管理を任せるのが一般的です。
優良な管理会社を見つけることで、手間や時間をかけることなくお金を増やせるということも不動産投資の魅力です。

不動産投資のリスク

これまで不動産投資のメリットについてお話ししてきましたが、やはり気をつけなければいけない点もいくつかあります。
以下に述べる不動産投資のリスクをしっかりと確認し、理解を深めたうえで、失敗しない不動産投資を実現しましょう。

(1)購入したものの借り主がみつからない

マンション・アパートを購入したものの借り主が見つからない、ということが不動産投資の大きなリスクです。
お金をかけて新商品を開発したのに、誰も買ってくれない、ということと同じです。
借りてくれる人がいなければ収入を得ることはできず、ローンの支払いと管理会社へ支払う管理費用、固定資産税が出て行くばかりです。
最悪の場合には、毎月赤字となり、自分の生活もままならないという状態になってしまいます。

(2)借り手は見つかったものの家賃が支払われない

借りてくれる人は見つかったけど、家賃を支払ってくれないということも稀に生じます。
借り主が見つからないよりも悪いケースかもしれません。
なぜなら、人が住んでいるので物件はどんどん痛んでいきます。
痛んでいくにもかかわらず、家賃収入が得られないという状況です。
法的な手続きをとることも可能ですが、手間と時間がかかりますし、精神的に大きなダメージとなります。

(3)予想以上に高額な修繕費用

マンション・アパートを管理する際に、予想以上に修繕費用がかさんでしまうということもあります。
マンション・アパートを購入する前に物件の質をしっかりと見極め、修繕費にかかる費用について専門家を交えて計算しておく必要があるでしょう。

(4)災害リスク

自然災害によって保有しているマンション・アパートが損傷してしまうこともあります。
その際には修繕費用がかさみますし、修繕中は人に住んでもらうことができないので、家賃収入を得ることができません。
また「災害が起こった場所だから」という理由で、災害後に借り主を見つけにくくなる可能性もあります。
マンション・アパートを購入する前に立地条件や過去の災害の有無も確認をしておく必要があるでしょう。

(5)低い流動性(現金に換えられないこともある)

不動産投資には保険代わりになるというメリットがありました。
しかし、物件によってはなかなか売却できなかったというケースもあります

「いますぐ現金が必要なのに、担保にいれても評価額が低く、少額しか借りることができなかった。」
「想定以下の金額でしか売却できなかった。」
このような事態も生じ得るということを想定したうえで、不動産投資の計画を立てておくと良いでしょう。

(6)管理会社などの選択ミス

不動産投資で得られる収入は家賃収入からローンの返済、管理費用、そのほかの必要経費を差し引いた金額となります。
そのため、管理費用の高い管理会社などと契約を交わしてしまうと、毎月の収入が少額になってしまうケースがあります。
最悪な場合には支払いの方が多く、毎月の収支が赤字になってしまうこともあります。

不動産投資を成功させる方法

前章ではマンション経営・アパート経営のリスクについてお伝えしました。
しかし、そんなに怖がることはありません。
以下のことに気をつければ、大きな損害を得ることなく順調な不動産投資、マンション経営・アパート経営が可能になります。

(1)不動産会社の営業の勢いに流されない

不動産投資の失敗例としてありがちなのは、不動産会社の営業の勢いに押されて、購入を勧められた物件をよく確認せずに購入してしまったという事例です。

「不動産投資をしませんか?」という話をもちかけてくる営業の方の多くは、ノルマを課されており、購入してもらうことが目的であって、購入後の面倒など見てくれない場合もあります。
信頼できる営業担当なのか、しっかりと見極めることも重要です。

また、一番大きな問題は、高値で買わされてしまうことです。
営業担当の言葉を鵜呑みにし勢いで購入を決めず、実際に不動産投資をしている方に意見を聞いたり、FP(ファイナンシャルプランナー)など、中立的な立場で意見をしてくれる第三者に相談して考える時間も取るとよいでしょう。

(2)物件や立地について詳しく調べる

マンション経営・アパート経営で重要なのは、物件や立地について詳しく調べるということです。
営業の方の話だけをきいて、実物の物件を見ずにマンション・アパートを購入してしまう、という方もいます。しかし、自分の目で確認していない物件の購入はおすすめできません。

可能であれば自分が住みたいと思う物件を購入してください。
自分が住みたいと思う物件であれば、他にも住みたいと思う人はいるものです。
また、借り主がみつからない、売却できないという場合には、最後の手段として自分が住む、という方法もあります。

「 都心のマンションを購入したいけど、地方に住んでいるので実物を確認できない。」
「高齢なので実物を見に行くことができない。」
そのような方もいるかもしれません。
そのような時は、信頼できる不動産会社やFP(ファイナンシャルプランナー)など専門家に相談するようにしてください。

(3)必要経費についてしっかりと計算し収支計画を立てる

不動産投資で成功するためにはお金の出入りをしっかりと緻密に計算して収支を把握することが必要です。
マンションを購入したあとは、家賃だけが収入として入ってくるわけではありません。
出て行くお金も相当あります。
ローンの返済費用、管理費用、修繕費用の積立、固定資産税などです。

その他に、臨時に生じる修繕費用も想定して収支計画を立てる必要があります
ただ、不動産投資の収支計画を立てることは簡単なことではありません。
不動産投資に慣れている人でも難しく、手間と時間がかかることです。
不動産会社の方やFP(ファイナンシャルプランナー)など、信頼できる専門家に相談しながら収支計画を作成することをオススメいたします。

(4)管理会社を厳選する

購入したマンション・アパートの管理については、信頼できる管理会社をみつけて契約することが重要です。
管理を任せたものの、借り主を積極的に探してくれない、相談に乗ってくれない、という管理会社もあります。
物件を抱えすぎて忙しすぎる管理会社にはありがちなことです。
物件をたくさん扱っているから信頼できて、しっかりと仕事をしてくれるとは限りません。
この点に注意をして、時間をかけて管理会社の選定をしましょう。

(5)専門家に相談する

不動産投資を成功させるためには、これまで述べてきた以下の4つのことが必要です。

・不動産会社の営業の勢いに流されない
・物件と立地について詳しく調べる
・必要経費についてしっかりと計算し収支計画を建てる
・管理会社を厳選する

しかし、これら四つのことを自分一人でこなすことは難しいと思います。
ましてや、不動産投資がはじめて、という方はなおさらです。
不動産投資を成功させる秘訣は、すべての段階において専門家とじっくりと相談をして決めることです。
そのためには、不動産やマンション・アパート、お金に関する専門知識を持った信頼できる相談相手を見つけておくことが重要なのです。

まとめ

これまで不動産投資のメリットとリスクについて解説してきました。

不動産投資の王道は、購入したマンション・アパートを他人に貸して、家賃収入を得ることでしたね。
副収入を得られる、自己資金が少なくてもはじめられる、節税効果が得られるといったメリットがあり非常に魅力的な投資の一つです。
しかし、リスクがあることもしっかりと理解しましょう。

詳しく調べたり、しっかりと計画を立てることはもちろんですが、専門知識を持った信頼できる相談相手を見つけ、不安点や疑問を解消して取り組むことも重要です。
そのために色々なセミナーに参加し知識を付けることや、お金の専門家でもある、FP(ファイナンシャルプランナー)に相談することも良いでしょう。

あなたの不動産投資がうまくいくことを願っています。
この記事がなにかの参考になれば幸いです。

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