不動産投資で住宅ローンを活用できない理由とは
不動産投資で住宅ローンが活用できない理由は、大きく分けて2つあります。
（2）不動産投資と住宅ローンの資金使途が異なる
それぞれの内容について詳しく説明します。
（1）金融機関での審査基準が異なる
不動産投資を行う場合は、不動産投資ローンを選択する必要があります。
住宅ローンと不動産投資ローンでは審査基準が異なるだけでなく、金融機関側から見ても住宅ローンと不動産投資ローンではリスクが大きく違います。
ローン返済に関しても住宅ローンでは契約者の年収などを参考にして審査を行うのに対して、不動産投資ローンでは家賃などの不動産収入を参考にして審査を行います。
そのため、住宅ローンは毎月の給与からの返済となり、返済が滞るリスクが低く、一方で不動産投資ローンでは不動産収入からの返済になるため返済が滞るリスクが高いです。
（2）不動産投資と住宅ローンでは資金使途が異なる
住宅ローンは原則として住宅ローンを契約した本人や家族が住むための住宅を購入する際に活用されるローンです。
そのため、住宅ローンの資金使途は本人や家族が住むための住宅の購入に限られますが、不動産投資では居住用以外の物件取得が目的となるため、住宅ローンの資金使途違反に該当します。
住宅ローンを不動産投資に活用するのは金利などが低いため
住宅ローンが不動産投資に活用されてしまう最大の理由は、住宅ローンの方が不動産投資ローンに比べて金利が低いためです。
住宅ローンでは本人や家族が住むための住宅を購入するのが資金使途になることから、他のローンと比較しても金利が低く、安定した収入があれば借りられます。
一方で不動産投資ローンでは事業用融資の分類なので、不動産投資をして実際にどれくらいの不動産収入を得ることができるか、ターゲット層や最大入居時の家賃なども金融機関に審査を依頼する際に提出が求められるケースが多いです。
また、先述したように住宅ローンでは安定した返済が見込めるのに対して、不動産投資ローンでは安定した返済を続けることが難しいと判断されるため、返済ができなくなる可能性も考慮して金利を高く設定しています。
住宅ローンや不動産投資ローンでは融資金額が数千万円になるケースが多いことから、わずか0.1％の金利の違いでも最終的な返済額は大きく異なります。
「安い金利で不動産投資ができますよ」と住宅ローンを勧めてくる業者もいるため、十分な注意が必要です。
住宅ローンの不正利用がばれるとどうなるの？
金融機関が住宅ローンの不正利用に気付いた場合、契約内容に基づき適切な措置が取られます。
「不正利用が金融機関に発覚しても問題ない」と考えている人もいますが、住宅ローンの不正利用は金融機関側から見ても重大な違反になります。
違反者に対しては厳しい措置を行い、場合によっては裁判まで発展する可能性もあります。
次に、住宅ローンの不正利用が発覚した場合の影響について解説します。
（1）融資残高の一括返済が求められる
住宅ローンを使用した不動産投資は資金使途違反に該当し、金融機関と交わした契約内容に反するため、契約違反となります。
住宅ローンは本来、数千万円規模の融資契約となり、長期間にわたって返済しますが、契約違反があった場合は、分割での返済は認められずに一括返済が金融機関から求められます。
一括返済の期限は金融機関によって異なりますが、猶予は数カ月程度となることが多く、返済資金を準備できないのであれば、不動産投資物件の売却や住んでいる住宅を売却して工面が必要です。
（2）金融機関から融資を受けるのが難しくなる
住宅ローンを申し込む際には金融機関にさまざまな書類を提出しますが、金融機関は提出された書類を参考にして住宅ローン審査を行います。
しかし、本来の目的と異なった目的を金融機関に伝えているのは虚偽申告に該当するため、申し込みをした金融機関との取引を拒否される可能性があるだけでなく、自分自身の信用情報にまで傷がついてしまう可能性が高いです。
信用情報に傷がついてしまえば金融機関での融資審査が厳しくなってしまうため、他の金融機関でも融資を受けられなくなります。
不正利用が発覚する2つのケース
不正利用が発覚するケースには、どのようなものがあるのでしょうか。
（1）金融機関からの郵便物に気付かない
金融機関では登録している住所に対して郵便物を送ることもありますが、実際に住んでいる人が契約者本人や家族以外であれば郵便物は郵便不着として金融機関に郵便物が戻ってきます。
郵便不着は一度や二度であれば金融機関もあまり不審に思いませんが、何度も郵便不着で郵便物が戻ってくることになれば金融機関も不審に思って、営業担当者が実際に建物を訪問して住んでいるかの確認などを行うでしょう。
営業担当者が訪問して他の人が住んでいることが確認されるケースは珍しくありません。
（2）営業担当者の訪問
金融機関の営業担当者は住宅ローンを融資した顧客の家を突然訪問することも多く、地方銀行や信用金庫などの地元密着の金融機関では担当エリア内の取引先には定期的に訪問します。
営業担当者が訪問した際に契約者とは違う表札があれば担当者は不審に思って、住宅ローンが不正利用されていないか調査を行い、住宅ローンの契約者以外が住んでいることが確認できれば、住宅ローンの不正利用者として措置対象となります。
住宅ローンで不動産投資を勧めてくる営業には注意が必要
住宅ローンで不動産投資を勧めてくる営業には注意が必要です。
しっかりと不動産投資について理解して顧客のことを考えているのであれば、住宅ローンで不動産投資を勧めてくることはありません。
悪徳業者がよく言うのがセカンドハウスとして住宅ローンを組んで住宅を購入した後に、金融機関などには報告せずに賃貸に出しても問題がないと言います。
しかし、本来であればセカンドハウスも自分や家族が住むように住宅ローンを契約するため、セカンドハウスだとしても貸し出しをする行為は問題が多いです。
住宅ローンで不動産投資をすることは問題がないかのように説明されるケースが多いですが、実際には違反行為に該当するので注意してください。
（1）不動産投資は問題がないかしっかりと見極めよう
不動産投資では節税対策を行うこともありますが、いずれも法律に則った範囲での工夫にとどまります。
問題のない不動産投資をしている企業や顧客を考えている担当者なら問題のある不動産投資は紹介してきません。
他にも問題のある不動産投資を提案してくる企業や担当者ではアフターフォローなどのサポートが期待できないだけでなく、自分たちの売上だけを考えて行動しているケースも多いです。
（2）不動産投資についての知識を身につけよう
不動産投資は決して安い投資商品ではありません。
せっかく取り組んだとしても問題があり、今回の記事のように住宅ローンを活用してしまい一括返済になってしまうと、本末転倒です。
まずは、不動産投資のメリット・デメリットなどの基礎知識を学び、業者が話している内容をご自身で理解し話せるようになることも騙されないためには非常に大切です。
しっかりと知識を身に付けていきましょう。
まとめ
住宅ローンで不動産投資をするのは違法行為に該当します。
企業や担当者から住宅ローンで不動産投資をおすすめされた場合は、悪徳業者と判断し付き合うことをやめましょう。
不動産投資は、資産形成の手段の一つとして有効な投資です。
しかし、分かりづらい部分も多く知識がない投資初心者の方は良くない物件を購入させられたり、今回のように住宅ローンを活用させられたりと、せっかく取り組んだとしても最悪なケースになってしまう場合もあります。
必ずメリットやデメリットについても正確に把握してから不動産投資を始めましょう。
セミナーで不動産投資の基礎知識を学ぼう
不動産投資を成功させるには、正しい利回りに関する知識を身につけ、適切な物件選びが大切になります。
利回りの高さだけで物件選びをしないなど、注意点もしっかりと理解した上で投資物件を検討していきましょう。
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