中国の不動産バブル崩壊で起こっていること
社長、最近ニュースで「中国の不動産バブル崩壊」と言われていますが…
それに伴って国内不動産が値崩れするのでは？と不安視してる方がいらっしゃいます。
最近不動産の売却相談も増えているなと感じますが…どうなっていくと思いますか？
それはその通りであり、No.1・No.2の会社が数十兆円の負債を抱えたまま、政府の介入なくして倒産を免れないという状態にあるわけです。
さらに問題なのは中国ではマイホームを買った人が先にローンを組んでお金を払っているのです。
なので、ローンの返済が始まっているけれども、物件は出来上がってないという、日本だとありえない仕組みなのです。
支払いで困ってる方がデモをやっており、それがニュースで取り上げられているという感じでしょうか？
そうですね。
しかし、やっても意味がないと思っている人が何をやっているのか？と言うと…
未完成物件を買っているので、自分で工事をしてマットレスを引いて寝ている人がいるようです。
でも、自分の家がそこですものね…仕方ないですよね…
購入していますものね。
そういう家を買ったということになっているのですよ。
次に、中国の不動産マーケットが崩壊したから国内不動産も値崩れするというロジックはいまいちよく分かりません…
ただ、中国経済がかなり止まり始めるのではないか？
しかし、そんなことは数年前から言われていることで、その通りだとは思います。
なので、日本の不動産のマーケットもやはり別で考えていかないといけません。
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日本の不動産には影響するのか？
日本の不動産マーケットはこれからどうなると思いますか？という話しですが…
金利の今後の動きにもよりますし、東京はコロナになった後、3年間で結局上がってしまっている。
高値なのです。
当然、どこかで調整が来るんじゃないか？とは思いますが、それが何をきっかけに下がり始めるのか？という点はプロでも意見が割れてるところです。
どうなるとしても、今持っている不動産があるのであれば…
そういう動きをした方がいいんじゃないかな？と思います。
ココザスのお客様も、住宅を持っていたり、投資関係で不動産を持っている方も結構いらっしゃいます。
査定を行う場合は、買った会社に相談した方がいいのですか？
購入した会社と繋がりがある場合、査定の相談もされる方は多いと思いますが…
1社ではなく複数社に相談をして相見積もりを取る。
このやり方の方がいいと思います。
今までも話をしたことがあると思いますが…
不動産業界、特に投資系の不動産業界の場合、自分の利益だけを考えて安値で買い叩こうとする業者が非常に多いです。
安く買って高く売って、それで利益を儲けようということですね。
不動産を売却するときの注意点
売却の時に「これは知っておいた方がいい！」という点があれば教えていただきたいです。
まず「安く買って高く売る」ということ自体は商売として当たり前の流れです。
なので、誰しもがやっているわけです。
なので、視聴者の方で投資用物件を持ってる方は、なるべく安く買い叩かれたくはないですよね？
となると、少しでも論理武装をしてより多くの選択肢を持つ。
そういう意味で、少しでも高く売れる努力をしてほしいのです。
なので、そのためのアドバイスという話になりますが…
他にもやるべきことっていうのがあります。
それは、自分が持っている投資物件の賃貸管理（プロパティマネジメント／PM）の契約等を確認することです。
管理を確認すると、何がいいんですか？
管理形態には、集金代行と呼ばれる「入った家賃の5%、管理手数料でもらいますよ！」というようなモデルと…
サブリース／借り上げという、家賃保証空室があります。
これは「必ず一定金額、この金額を払いますよ！」というモデルです。
大きく管理形態にはこの2つがあります。
その中で「サブリースがついていると、買取対応できません」という会社が結構あるのです。
買取金額が安くなるからなのですが…
サブリースは家賃保証されているので「安心できる物件」というイメージですが…
安くなってしまうのですか？
細川さんみたいな人がいるので、カモられるのですよ…！
サブリースは、オーナーが得る家賃はすごく低く設定されているのです。
保険だから、保証だからということでしょうか…？
そうです。
「空室があったとしても、この金額を払うよ」ということは、入居者からもらっている家賃から10%や15%を差し引いた金額を払っているのです。
不動産の物件売買の相場は投資用物件に限って言うと「収益還元法」という方法で決まります。
これは「毎年いくらの家賃収入が見込めるのか？それによって年間の利回りが何％の不動産投資ができるのか？」という考え方です。
イメージで言うと、月額の家賃が83,000円で年間100万円だったとしましょう。
この100万円の得られる物件が、例えば2,000万円で売られていたとしたら、表面利回り5%の物件ですよね？
2,000万円で、年間100万円が得られる。
先ほど言ったようにサブリースはオーナー側が収入額も低く設定されています。
83,000円ではなく、例えば6万円と設定されていたとすると…
6万円×12ヶ月の72万円になります。
これの5%と考えると72万円なので、1,400万円と少しくらい？
さっきと600万円ぐらいの差がありますよね？
得られる期待収益が低いという風にされてしまう。
それだけで高く売れますね。
では、絶対に解除すべきですね！
ただ、解除できないケースが多いのです…
解除しようとすると違約金を取られたり。
あとはサブリース期間で「更新拒否！」をやろうとしても「正当事由がないとダメ」とか…
入り口のサブリース契約を締結した時の契約書がものすごくオーナー不利になっているケースがほとんどなのです。
よく「サブリースでトラブルがある」というのは、そういう事が原因だったりするのですね…
そうなのです。
そもそも「正当な事由がないと売却を認めない」という、訳の分からない契約書にしてる業者もあります。
「正当な理由って何だ！？」みたいな…
そしてそれは全てサブリースで管理している会社、だいたい売主業者です。
要は「そこの会社が認めた場合のみ」みたいな意味なのです。
不利すぎるのです…
なので購入してサブリース契約を同時に締結することになりますが、その時にしっかりと確認するべきです。
購入時に決まるケースがあるのですね…
もうだいたいそうなんです。
なので、なるべく高い金額で売却するためにどうしよう？みたいな記事なのですが…
サブリースがついているのであれば、保険的な商品としてずっと持ち続けるという判断の方が得なケースもあったりします。
本当にケースバイケースでサブリース契約書の文言を見ないと分からないので…
法律の文言を読めないということであれば、気軽にご相談してもらえれば簡単に診断することとかもできます。
興味がある方は相談していただければと思います。
売却時の税金にも注意しよう
そして、もう1点確認しなければいけないのが税金の話です。
仮に買った物件で何年間かローンを支払い、残債が1,500万円まで減っているとします。
そして、その物件を1,500万円で売却すると、1,500万円の残債が残っているので、お金の流れとしてはトントンですよね。
しかし、売却益が発生して税金が発生するのです。
トントンなので、利益は0円ではないのですか？
キャッシュの話で言うとそうなのですが…
キャッシュフローと損益計算書（P/L）の違いの話であって、売却益を計算する時は残債は重要ではないのです。
売却益が何なのか？というと…
つまり、先ほどの例えで言うと1,500万円です。
ここから取得費用と譲渡費用、そこから控除金額など色々とあるのですが…
しかし、まだ分かりづらいと思うので説明しますね。
土地は購入時の価格がまるまる取得費に入ります。
取得した時の金額ということですね。
そうです。
基本的には、土地価格は減っていかない（変わらない）のです。
ただ建物は減価償却というものをしています。
新築だと鉄筋コンクリートで47年間に分けて、建物部分の金額を毎年毎年、費用計上と言って損金出していたはずです。
節税をやるときによくありますよね。
そうです。
そこで物件の価値をどんどんどんどん下げていっているのです、会計上の価値をね。
なのでその価値が先ほど言った最後の売却金額の1,500万円よりも下がっていって、仮に1,400万円の価値になったとしましょう。
これは「帳簿上の簿価」と言いますが、1,400万円だったとすると1,400万円のものを1,500万円で売却したということになります。
物件を買った金額が2,500万円だったとしても、帳簿上はどんどんどんどん価値をなくしていっているので、それを1,500万円で売るのです。
つまり、2,500万円で買った物件を1,500で売るという「すごい値下がりしてるじゃん！」というケースがあったとしても、今の場合、会計上だと100万円の利益が出ます。
その100万円に対して税金がかかってくる…ということですか？
おっしゃる通りです。
売却益は100万円ということになります。
不動産の場合…
短期譲渡と呼ばれる5年以下の場合、約40%の税金がかかります。
そのため、売却益が100万円だとすると、40万円かかってしまうということです。
例えば残債が1,500万円で1,500万円で売り、キャッシュの出入りは何もない。
しかし、帳簿上の価値はもっと下がっていたわけなので、100万円の売却益が生まれたから、40万円払いなさいね！という話なのです。
支払う税金を計算しよう
税金分も同時に計算した上で、それを上回る金額で売らないとトントンでも売れないケースがあります。
不動産屋に売却相談をして、売却益が思わぬ価格で出ちゃうと後々何十万、〜100万円などを払うケースが出たりするのですね…
そうですね。
「税金をどれぐらい払うことになりますか？」と聞くべきだと思います。
そこで「税理士法違反になるので、答えられません！」という教科書通りの回答が来ると思います。
しかし、別にそんなのは求めていなくて…
「税金が発生しそうか？しなさそうか？計算の考え方を教えてください」など、こういうことを言って教えてくれないのであれば、その営業担当者は知識がなさすぎます。
あとは知られたくないことを隠しているという事になるので、それはやめたほうがいいんじゃないかなと思います。
最低限覚えていてほしいのが、短期譲渡（5年以下）で売却するのはそもそも税率が高いので辞めておきましょうということです。
いずれにしてもキャッシュフローの話と帳簿上の価値における損益の話は全く別物です。
その辺をしっかりと業者さんに相談した上で売却手続き進めていきましょう。
買ってくれるから、それで良いというわけではないのですね…
そうですね。
いつ取得して、今までどれだけの減価償却の費用を積んできていて…
だから今残っている帳簿上の簿価はいくらなのか？
最後に売却した金額、そして諸々の諸費用を含めた時の税金計算もしっかりやった上で「今売るべきなのか？もう数年持つべきなのか？」を考えていくべきだと思います。
うちのお客様は投資用物件を持たれている方ばっかりなので、よくご相談をいただくのです
ご相談を受けた上で、うちもある意味入札というか…
「この金額で」と言う時もあるのですが、他社で高く買ってくれる会社がいくつかあります。
毎回買っていただいてるすごくお得意様みたいなね。
そこの会社や他の会社も含めて、何社かに普通にうちが相見積もりを取りに行くのです。
なので、その中ではまともにココザスグループの不動産会社（ココ・ホーム）が値段を頑張ろう！と思っても、勝てないのです…
会社名はお伝えすることはできませんが、彼らとしては薄利で…
すごい高い金額で買って、薄い利益でまた転売していくというような事をやっても成り立つような規模感なのです。
ワンルームマンションは特に高く売れる方法があります。
「そろそろ利益も取れそうだし、売りたいな」ということがあれば、気軽に査定の相談もしていただけたらと思います。
今回は「不動産投資の物件における売却の話」をさせていただきました。
ありがとうございました。
