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不動産投資の利回りって平均どれくらい?目安を理解しよう!

  • #不動産投資

不動産投資の利回りって平均どれくらい?目安を理解しよう!

不動産投資を始めるにあたって、必ず覚えておかなければならない基本知識の一つが「利回り」です。
しかし、「理解できず難しい」と感じている方も多いかもしれません。

不動産投資に関する広告などに表示されている利回りを理解せずに投資を始めてしまうと、思いもよらないリスクを負ってしまうことになるかもしれません。

この記事では、不動産投資の利回りの種類や概要、計算方法、地域ごとの相場などを解説していきます。
不動産投資の利回りに対する正しい知識を身につけて、投資物件の選択の参考にしてみてください。

不動産投資の利回りとは?

不動産投資における「利回り」とは、投資した金額に対して得られた利益を1年あたりの平均にした割合のことです。
利回りの種類や計算方法は、不動産投資をする上で、非常に重要な基礎知識になります。

また、不動産投資の利回りにおいては、下記の2つを理解しておくことが重要です。

(1)利回りの計算基準は「空室がない状態での家賃収入」である
(2)購入後は利回りが低下することが基本である

不動産投資に関する広告へ記載された数字や営業マンから説明された数字を鵜吞みにしてしまうと危険です。
利回りには、空室のリスクや諸経費などの出費が考慮されていない場合もあるためです。
そのため、空室や建物の老朽化等によって購入時の利回りよりも低くなってしまう可能性もあるため、数字だけでは判断しないように注意しましょう。

不動産投資で用いられる3つの利回り

よく目にする「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3つの概要を紹介します。

(1)表面利回り
表面利回りは、投資物件の大まかな収益性を把握するための指標として用いられます。
不動産投資で最も一般的に用いられる数値で、不動産広告等に記載されている利回りは表面利回りであることが多いです。

一方、税金等の不動産保有にかかる諸経費は考慮されていないため、物件の詳細な収益性を知りたい場合には適していない点で注意が必要です。

(2)実質利回り
実質利回りは、不動産投資の利益から、必要諸経費などを差し引いて算出した利回りのことです。
表面利回りと異なり、保険料や各種手数料、税金などの諸経費を考慮して算出するため、より厳密に物件の収益性を把握することができる指標であると言えます。

不動産投資に関する諸経費とは?
実質利回りを計算する際に必要となる「諸経費」について、一例をご紹介します。

諸経費概要
火災保険料事故や災害によって損害を被った場合、補償を受けるための保険費用
管理委託料賃料の回収、共有部の清掃等を外部委託する場合の費用
税金固定資産税、都市計画税などの納税費用
備品費用文房具、共用部の電球などの備品費用
通信費用物件管理に係る通信費用
光熱費共用部の水道代や電気代など
交際費オーナーとの食事会や取引先との会食費用

また、物件を長期運用することで発生する費用として、エアコンの修理やリフォームなどの修繕費用があります。入居者の修繕積立金で賄える部分もありますが、大規模な修繕工事の場合は追加費用が発生することもあります。

物件を選ぶ際には、大規模な修繕の必要性などを確認しておくとよいでしょう。

(3)想定利回り
想定利回りは、アパートのような複数の部屋がある物件において用いられる指標です。

複数の部屋を「満室」と仮定して算出するため、実際に空室が発生した場合は算出した値よりも低い利回りになってしまうことがあります。
マンションやアパートにおいて、常に満室状態が続くケースは多くはないため、しっかりと認識した上で確認するようにしましょう。

不動産投資における利回りの計算方法

ここでは、前述した3つの利回りの計算方法を確認していきましょう。

・不動産投資の共通条件例
物件価格:3,000万円
家賃収入:10万円/月
諸経費:40万円/年

(1)表面利回り
表面利回りは、年間の不動産投資の収入を物件価格で割ることで計算します。
表面利回りの計算式は以下の通りです。

(年間の家賃収入 ÷ 物件価格)× 100
= 表面利回り

年間の家賃収入:10万円 × 12か月 = 120万円
表面利回り:(120万円 ÷ 3,000万円)× 100 = 4.0%

(2)実質利回り

実質利回りは、年間の不動産投資の収入から諸経費を差し引いた金額を物件価格で割ることで計算します。
実質利回りの計算式は以下の通りです。

{(年間の家賃収入 - 年間の諸経費) ÷ 物件価格}× 100
= 実質利回り

年間の家賃収入:10万円 × 12か月 = 120万円
実際の収入:120万円 - 40万円 = 80万円
実質利回り:(80万円 ÷ 3,000万円)× 100 = 2.67%

同じ物件へ投資した場合でも、表面利回りは4.0%に対して、実質利回りは2.67%と低くでました。
諸経費を考慮した利回りを算出すると、より厳密に物件の収益性を確認できることがわかるかと思います。

(3)想定利回り
想定利回りは、複数の不動産(満室と仮定)から得られる全ての収入を物件価格で割ることで計算します。
想定利回りの計算式は以下の通りです。

(満室と仮定した場合の年間の家賃収入(合計)÷ 物件価格)× 100
= 想定利回り

例えば、8,000万円で家賃収入が10万円のマンション10室に投資する場合、

年間の家賃収入:10万円 × 10部屋 × 12か月 = 1,200万円
想定利回り:(1,200万円 ÷ 8,000万円)× 100 = 15.0%

想定利回りの注意点
想定利回りは、不動産投資に係る諸経費を考慮していません。
より正確な利回りを算出するためには、必要な諸経費を引いた金額で計算することで算出が可能になります。

不動産投資の平均的な利回り相場

次に、不動産投資の平均的な利回りの相場を、物件別、地域別で確認してみましょう。
相場を知ったうえで、不動産投資の利回りを客観的に評価することで、その物件の良し悪しを簡易的に判断できるでしょう。

都心の物件別利回り相場
東京都内の住宅の種類別の利回りは、以下の通りです。

参照:日本不動産研究所「第45回不動産投資家調査_2021年10月」
https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2010/10/20211125-report.pdf

都心部の駅地下物件の多くは、4%前半の利回りになっていることが分かります。

地方都市の地域別・物件別利回り相場
地方都市の住宅の種類別・地域別の利回りは、以下の通りです。

参照:日本不動産研究所「第45回不動産投資家調査_2021年10月」
https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2010/10/20211125-report.pdf

地方都市では、前述の都内の物件と比較すると利回りが高いのがわかります。
都内の利回りが4%前半であるのに対して、地方都市の多くは4%後半~5%台になっています。

このように地方都市の利回りが高くなる要因としては、物件の購入価格が都内と比較すると安いためです。
しかし、利回りだけを考慮すると地方の物件を購入したほうがよさそうですが、地方には地方のリスクもあります。
地域別のリスクや物件別のリスクなども考慮した上で、物件選択をすることが重要です。

理想の利回り基準などはあるのか?

物件タイプ別に不動産投資の理想的な利回りを確認してみましょう。

1:区分マンション
区分マンションの場合、平均的な表面利回りと理想的な利回りは以下の通りです。

新築物件:2~5%(3~4%)
中古物件(築20年以下):3~6%(5~5.5%)
中古物件(築20年以上):7~10%(7~8%)

※数値の意味:平均的な表面利回り(理想的な利回り)

新築物件は、中古物件と比較すると物件価格が高いため利回りが低くなる傾向があります。
また、築年数が古い場合、修繕費等を考慮して高い利回りを確保することが大切になります。

2:一棟アパート・一棟マンション
一棟アパート・マンションの場合も、区分マンションと同様の考え方です。理想的な利回りは以下の通りです。

一棟アパート(新築):約8%
一棟マンション(新築):約6%
一棟アパート・マンション(中古):新築 + 1~2%

中古物件においては、修繕費や管理費などの追加出費が必要となるため、その分利回りとして上乗せした確保が必要になります。

高い利回りにおけるリスクを見極める方法

不動産投資を実施する上で「高利回り=優良物件」ではないことは利回りの計算方法の違いからも繰り返しお伝えしてきました。

利回りが高い物件は、年間収益に対して購入価格が比較的安いと言えます。
一方で、なぜ物件価格が安いのか、という理由を必ず考えた上で物件選択を検討するようにしましょう。

ここでは、高い利回り物件が持っている可能性のあるリスクを確認できるチェックリストをご紹介しますので、ご参考にしてください。

人口減少が進む地域(地方など)ではないか?
交通アクセス(最寄り駅・バス停までの距離)が不便ではないか?
直近で大規模な修繕が必要ではないか?
設備、間取りなどの魅力が薄くないか?
築年数が古くはないか?
近隣の生活環境(スーパー、コンビニなど)が不便ではないか?
近隣にお墓や斎場などの嫌悪施設はないか?
ローンなど融資による資金調達が困難ではないか?
周辺に新築物件等の競合物件が増加していないか?

以上が簡易的なチェックリストとなります。

当てはまる項目が多い物件は、空室率等が高くなるリスクがあります。
購入時点の利回りが高い場合でも、その後の入居者がなかなか決まらないことによって収益性を確保できない等の可能性もあります。
高い利回り物件が気になる場合は、必ず本チェックリスト等を用いて長期的な収益性を確保できるかを確認するようにしましょう。

まとめ

不動産投資における利回りの種類、計算方法、注意点についてご紹介しました。
利回りは、不動産投資を実施する上で、重要な指標になる基礎知識になります。

不動産投資を成功させるには、正しい利回りに関する知識を身につけ、適切な物件選びが大切になります。
利回りの高さだけで物件選びをしないなど、注意点もしっかりと理解した上で投資物件を検討していきましょう。

また、不動産投資について学びたいという方、独学では不安という方は、無料で聞ける「不動産投資セミナー」等も開催されています。
ネットや書籍、セミナーなどを上手に活用しながら、ご自身に合った不動産投資先や投資の学習を進めていきましょう。

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