不動産

媒介契約3種類の違いとは?難しそうな不動産契約を徹底解説

不動産業者を介して不動産を売却する際には、必ず媒介契約(ばいかいけいやく)を結びます。
いざ売却が必要となると不動産業者に言われるままで、3種類の契約の違いまでじっくり考えることは少ないのではないでしょうか。

今回は、3種類の媒介契約の違いとおすすめの選び方について解説します。
スムーズな売却のために必要な知識ですので、ぜひ最後までお読みください。

媒介契約の基礎知識

不動産業者の仲介のことを媒介と呼びます。
ここでは不動産を売却するため、不動産業者との契約に必要な基礎知識として次の3点を説明します。

(1)媒介契約の種類
(2)レインズ(不動産流通機構)
(3)仲介手数料

これを理解しないと、なぜ契約に3種類があるのかの理由とメリット・デメリットが理解できませんので、じっくり読んで理解してください。

(1)媒介契約の種類

媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
それぞれについて主な特徴は次のとおりです。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数の不動産業者と契約可能不可不可
自己発見取引
(売主が自分で買主を探すこと)
可能可能不可
レインズ(不動産流通機構)への登録不要契約締結日から
7日以内
契約締結日から
5日以内
契約期間なし3ヶ月以内3ヶ月以内
依頼者への報告義務なし14日に1回7日に1回

このように媒介契約にはそれぞれ特徴があり、物件の特徴や売却目的期間に応じた契約を選ぶことが必要です。

(2)レインズ(不動産流通機構)

レインズとは国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産売買に関するネットワークシステムです。

このシステムに登録することにより、会員である全国の不動産業者が物件情報を閲覧できるようになります。
物件情報が多くの人の目に触れることにより、売買成立の可能性が高まるのです。
ただし売買していることを知られたくない場合は、必ずしもメリットとはなりません。
この場合はレインズ登録が義務化されていない一般媒介契約を検討しましょう。

なお全国には、東日本レインズや中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズの4つのレインズがあります。

参考:公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズとは?」
http://www.reins.or.jp/about/

(3)仲介手数料

不動産売買にかかる仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条とこれに関する告示で報酬の上限が定められています
不動産業者は売買に成功すると、この上限の範囲内で仲介手数料を受け取ることができるのです。
注意すべき点は仲介手数料は成功報酬であり、どんなに営業活動をしても成約しないと受け取れません。

また、売り手と買い手の双方から報酬を受け取るので、1社で両方を受注できれば2倍の手数料を受け取ることができるのです。

取引金額報酬の上限
200万円以下取引金額×5%+消費税
200万超〜400万円以下取引金額×4%+2万円+消費税
400万円超取引金額×3%+6万円+消費税

3種類の媒介契約にはそれぞれにメリット・デメリットがあるので、次から詳しく説明します。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約は複数の不動産業者と同時に契約する方法です。
この契約には明示型、非明示型があります。

● 明示型
この不動産の売買に関わっている不動産業者を明らかにする方法です。
情報をオープンにすることで取引の信頼性が増し、競争が促されます。

● 非明示型
不動産業者名を明らかにしない方法です。
何らかの明示したくない理由がある場合に選ばれると理解しましょう。

何社が取り扱っているかわからないと、他社からすると不透明な部分があるため、基本的には明示型を選択することが多いです。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産で同時に営業活動ができるので、早く買い手を見つけられることです。
言い方を変えれば、不動産業者を1社に絞らないので業者選びの失敗がありません。
また、売主が自分で買い手を見つけられるので、販売チャンネルが増えるのも魅力です。
立地条件が良いなど人気の物件であれば、不動産業者の競争で早く買い手が見つかる可能性があるのでこの契約に向いているでしょう。

一般媒介契約のデメリット

売買に複数社が関わっているため、積極的に営業活動をしない恐れがあります。
なぜかというと、不動産業者の仲介手数料は成功報酬であるため、いくら営業活動を頑張っても契約が取れなければ無駄になるからです。
このため、専任契約でよくあるハウスクリーニングなどの優遇サービスも受けられません。

また、レインズ登録が不要なので物件情報が広く周知されません。
物件情報が流通しないと成約の可能性が低くなります。
さらに依頼主への定期的な報告義務がないので、依頼主自らが複数の業者の販売状況を確認して、状況を把握して今後の対策を練らなければなりません。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約は1社としか契約をしないので、一般媒介契約と比べて物件の販売情報の把握が容易です。
自分で買い手を見つけることもできるので販売チャンネルも広がり、戦略も練りやすくなります。
レインズの登録は義務化されており、さらに14日に1回以上の報告義務があるので、依頼主は安心して任せることが可能です。
業者は仲介手数料を得られる可能性が高いので、内装リフォームなど業者独自のサービスが用意されていることが多いです。

専任媒介契約のデメリット

1社としか契約ができないので、選んだ不動産業者の力量が問われます。
選定には十分注意が必要です。

また、仲介手数料を売り手側からと買い手側からの両方から得るために、両方を自社と通さないと成立させないという悪質な事例も見られるようです。
さらに、不動産業者が安心してしまってやる気がないと、営業活動に力を入れてくれないことも考えられます。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約と専任媒介契約の違いは大きくありません。

レインズに登録されるのは専任媒介契約と同じですが、依頼主への報告義務が7日に1回以上ときめ細かくなることがメリットです。
こまめな報告は販売状況の把握に繋がり、戦略の立案にも役立ちます。

デメリットは、たとえ売主でも自分で買い手を見つけることができない点です。
買い手の情報があったとしても、必ず不動産業者を仲介して売却する必要があります。
仲介手数料は必ず必要となる点に注意です。

どの媒介契約を選ぶか

これまで見てきたように、立地条件が良いなど好条件の物件であれば一般媒介契約が有利です。
ただし、複数の不動産業者の情報を把握するという手間はかかりますが、負担にならないのであれば試してみる価値はあります。

しかし、好条件の物件というほどでもなく手間もできるだけかけたくない、あるいはよくわからないので手厚いサポートを得たいというのであれば、専任媒介契約がおすすめです。
(ここでは専属専任媒介契約は、専任媒介契約の1種として捉えてください。)

契約する不動産業者を1社に絞ることで、親身にサポートを受けることができるからです。
ただ先に述べたように、1社しか選べないので不動産業者の力量を見極め慎重に選ぶ必要があります。

次の点に気を付けて選びましょう。

(1)どの分野に強い不動産業者か
(2)売買実績は依頼主のニーズと合致しているか
(3)営業マンは頼れそうか
(4)依頼主に寄り添った提案をしてくれるか

もし売却がうまくいかなかったら

売却がうまくいかないこともあるでしょう。

専任媒介契約と専属専任媒介契約にはそれぞれ契約期間があり、更新をしなければ契約先の不動産事業者を変更することができます。
契約期間に合わせ3ヶ月を目処に見直すことをおすすめします。

一般媒介契約には契約期間はありませんが、その他の契約には3ヶ月間の契約期間があるので注意しましょう。
この間に解約すると違約金が発生する可能性があるので、契約時にはよく確認することが必要です。

まとめ

不動産を早く高く売却するための契約について解説しました。

契約方法は売却の目的や物件、期間を考慮して決める必要があります。
ただし、一般媒介契約や専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類の契約にはそれぞれメリット・デメリットがあり、うまく売却できなければ必要に応じて見直すことも必要です。

売却方法の見直しに関しては、専門家の意見が大変参考になります。
すぐに不動産業者や税理士、司法書士などに質問するのはハードルが高いかもしれません。

そんなときは不動産の売却に関する相談は無料のものがあるので、機会があれば利用してみてはいかがでしょうか。
信頼のおける事業者の相談会では、分からない点なども含め第三者の立場でアドバイスをしてくれますので、気軽に問い合わせしてみるとよいでしょう。
不動産売却に特化したセミナーも良いですが、売却後の住宅購入やその後の資産形成まで幅広く相談に乗ってくれるものもあります。

今回の解説が、よりよい不動産売却の参考となれば幸いです。

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