不動産売却の流れ8ステップ

不動産を売却する際の不安は、流れが分からないことが原因です。
しかし、正しい知識を持って順を追って理解すれば決して難しいものではありません。

ここでは、8つのステップに分けて解説していきます。
確実に理解していきましょう。

1：まず相場を調べる

不動産売却をする際には不動産業者に相談することが必要ですが、その前に自分でできることがあります。
それは、売買価格の相場を調べることです。
売却しようとしている物件の相場を知らないと、不動産業者の言うままとなり売却価格や時期で損をするかもしれません。
相場を知るには、新聞の折り込みチラシや街の不動産屋さんに張り出されている情報のほかにも、次のようにネットで検索できる情報もあるので、できるだけ広く調べておきましょう。

＜参考サイト＞
国土交通省「不動産取引価格情報検索 」
https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
国土交通省「土地総合情報システム」
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
国税庁「路線価図 」
https://www.rosenka.nta.go.jp/
不動産流通機構「レインズ」
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

2：複数の不動産業者に査定を依頼する

大体の相場がつかめたら、今度は実際に不動産業者に査定を依頼します。
ここで重要なのは、複数の不動産業者に依頼することです。
街で見かける業者はもちろん、電話帳やインターネットでも検索してリストアップしましょう。
不動産業者が応じると、次の2種類のうちいずれかの方法で査定が行われます。
なお、査定は無料で行われることが一般的です。

3：不動産業者と媒介契約を結ぶ

査定結果が出そろえば、売却可能価格の目安が分かります。
次は、契約したい不動産業者を選びましょう。
選ぶ際には次のような点に注意します。

誠実な対応があり概ね適正と思われる査定をしてくれる業者で、売却実績もあり信用できるかを確認し、信頼できる業者と媒介契約を行いましょう。

媒介とは不動産業界の専門用語で仲介を意味します。
この契約を結ばないと、不動産業者を通じての売却活動はできません。
個人での売買もできますが、不動産業者との媒介契約を行うのが一般的です。

媒介契約は次の3種類があります。

一般媒介契約は、複数の不動産業者が取り扱える一方、成約にこぎ着けた業者しか仲介手数料を受け取れないというのが特徴です。
したがって、営業活動を活発に行わない可能性があるので、あまり営業をしなくてもよい駅の近くや築年数も浅いなどの人気物件に向いています。

それに対し、専任媒介契約と専属媒介契約は契約できる業者が1社に限られるので、不動産業者も安心して営業ができるでしょう。
物件の人気と売却の希望時期などを勘案して、どの契約にするか判断が必要です。

媒介契約3種類の違いとは？難しそうな不動産契約を徹底解説

4：不動産業者と売却活動をする

媒介契約を締結したら、実際に売却活動の段階です。
不動産業者の活動方法には、新聞チラシやホームページ・顧客への営業などがあります。

媒介契約の期間はいずれも3ヶ月以内が多いので、売却活動がうまくいかない場合は希望金額や売却条件の見直しを行うとともに、契約終了後は別の業者との契約も検討しましょう。

売却活動は不動産業者が行いますが、売主もいつ内見に来ても良いように物件を整えておきましょう。
内見は入居中に行うことが多くなりますが、手間を惜しまないようにします。
契約が成立するかは内見のときの印象が大きく影響するので、掃除や不要品の処分・不具合の簡単な修理などを丁寧に行っておきましょう。

5：条件交渉の内容を確認する

購入希望者が見つかった後は、条件交渉の内容を確認します。売買価格の交渉や手付金の金額、契約日などの条件について決めます。

購入希望者は、売主に対して「買付証明書」を提出します。
買付証明書とは、「この物件をこの金額、条件で購入したい」という売主への意思表示を表した書類です。

購入希望者の氏名・住所、売買希望金額や手付金の金額、融資特約などが記載されており、条件に問題がなければ売渡承諾書を不動産会社を通じて渡します。

双方不動産の条件に合意できれば、売買契約に移行します。

6：買主と売買契約をする

購入希望者との物件の購入金額や条件で合意に達したら、いよいよ売買契約です。

契約に当たり、不動産業者の宅地建物取引士が購入希望者に重要事項の説明を行います。
売主と購入希望者で内容に異論がなければ、次のような流れで売買契約の締結です。

契約に必要な書類については、不動産業者に事前確認しておきましょう。
（具体的な書類の例はのちほど説明します。）

なお、不動産業者に支払う仲介手数料は、売買契約締結時と物件引き渡し時に支払うのが一般的です。
手数料の上限額は法令で次のように定められています。

7：買主に引き渡しを行う

売買契約後、物件の引き渡しを行う際に、買主と売主が行う作業の分担は次のようになります。
この時点では、金融機関担当者や不動産業者、司法書士などの指示に従って行えばスムーズです。

8：不動産売却後に確定申告を行う

不動産の売却を行った場合には、原則として翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。

不動産売却は譲渡所得に分類され、所有期間が5年以上かどうかにより長期か短期の税率が変わります。
また、居住用財産の譲渡の特例など税法上の優遇措置があるので、税額計算や申告手続きに不安がある場合は必ず税理士に依頼しましょう。
確定申告で税額が計算されたら、納期限までに納税を行って終了です。

参考｜国税庁「土地や建物を売ったとき」

不動産売却のポイント

ここでは不動産を売却する際のポイントを4点紹介します。

1：査定額だけで不動産会社を決めない

査定額だけで不動産会社を決めないないように注意しましょう。

売却代金の査定額は不動産会社によって異なります。
高いほど得られる利益は大きくなりますが、買主が見つからなければ意味がありません。

そのため、査定額だけでなく、客付け能力が高い不動産会社を選んだ方が早く売却できます。

売却代金が高いといつまでも買主が見つからず、値下げすることにもなりかねないため注意が必要です。

2：指値交渉されることが多い

不動産売却では、買主から値段を下げて購入したい指値交渉が一般的です。
例えば、5,200万円で売り出している物件であれば、端数を切って5,000万円で購入したいという意思表示をされます。

もちろん指値交渉に応じるかは売主の判断となりますが、一般的に売買代金の1割もしくは端数などの交渉が入ります。

指値交渉を考慮したうえで売却代金を決めることをおすすめします。

3：売却にかかる費用を算出してから金額を決める

不動産の売却にはさまざまな費用がかかります。
その中で大きな金額になりうる可能性が高いのがローンの残債です。
ローンの残債が残ったままでは売却することはできないため、売却前に完済するか、売却代金を受け取った時に完済する必要があります。

ローンの残債も含めてどれくらい売却に費用がかかるか計算してから売却代金を決めないと、不動産を売却して赤字になる可能性もあるでしょう。

売却にかかる費用については後ほど詳しく紹介するので、ひとつずつ確認しておきましょう。

4：買主に不動産の状況をすべて伝える

買主に不動産の状況をすべて伝えておかないと、後々トラブルになる可能性も高いため注意しましょう。

売主が買主に引き渡した不動産が契約内容に適合していなかった場合、売主は契約不適合責任に問われる可能性があります。

例えば、地中埋設物があることを知っていたにも関わらず、契約書にその旨を記載していなかった場合、売主は地中埋設物の撤去費用を負担することにもなりかねません。

そのような事態にならないためにも、売却する不動産の状況をすべて契約書に記載し、買主へ伝えるようにしましょう。

不動産売却に必要な必要書類

売買契約と引き渡し時に必要な書類を解説します。

不動業者への相談や、実際の契約時・引き渡し時に必要になるものです。
ここで紹介するのは一般的な例なので、物件によってはほかの書類が必要な場合があるかもしれません。
事前に、不動産業者や司法書士などに確認しておきましょう。

まとめ

せっかく不動産を売却するのに、希望金額で売却できなかったり、買い手がスムーズに見つからなかったりするのは避けたいものです。
また、売却後でもトラブルに巻き込まれるのは嫌ですよね。

トラブル無く、より良い条件で売却を行うためにも自分で不動産売却の大まかな流れを理解し、ある程度の知識を身に付けることも大切です。
情報収集を心がけ、間違いのないスムーズな不動産取引をしましょう。

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