資産運用における不動産投資とは？

不動産投資とは、アパートやマンション、戸建て住宅、駐車場などの様々な不動産で資産運用を行うことです。

不動産運用は、「大家さん」として不動産を貸して定期的な収入を得る方法や、売却することで利益を得る方法があります。また、近年では、相続税対策を始めとする節税のために不動産を購入するケースなどもあります。

また、不動産投資は資産運用の中でも中程度のリスク・リターンに位置付けられており、FXや仮想通貨などのハイリスク・ハイリターンの投資方法より、リスクを抑えた運用が可能です。

不動産で稼ぐ3つの方法

不動産という資産を保有することで、主に3つの運用方法で資産形成を行うことができます。

（1）不動産の賃貸収入（インカムゲイン）を得る

アパートやマンションを賃貸して、家賃収入を得る方法です。

この方法は、入居者がいる限り、継続的な収入が得られることが最大の特徴になります。しかし、入居者が見つからず空室の場合は、収入が減少することがデメリットになります。

空室になりにくい建物やエリアの選択、家賃設定などが賃貸収入を得るためには重要です。

また、不動産の購入にあたっては、投資ローンが多くの場合で活用されます。つまり、手元に多額の資金がない場合でも、他人の資本（銀行の資産）を有効に活用しながら自身の資産形成が可能になります。

（2）不動産の売却によるキャピタルゲインを得る

保有しているアパートやマンションなどの不動産を売却して、収益を得る方法です。

売却というと運次第や仕方なくと不安に感じる方もいるかもしれませんが、購入時点から売却を視野に入れて投資することも多いです。

購入物件やエリアによっては、都市の再開発や新駅の開発などによって購入時点の物件価値よりも上昇するケースもあります。

賃貸収入と同様に、物件やエリアの選択が非常に重要になります。

（3）（2）の売却益を元手に、その他の資産運用で運用益を得る

最後は、不動産の売却益や家賃収入などのインカムゲインを元手に、株式や投資信託、外貨などの資産運用に再投資することで資産を増やす方法です。

この方法は、不動産を持ち続けるリスクを減らしつつ、資産形成を効率よく行えます。

通常、不動産は流動性が低い資産のため、比較的流動性の高い株式や投資信託などの資産に交換しておくことは、自分自身の資産を守るという点でも選択肢の一つになるでしょう。

不動産投資のメリット・デメリット

資産運用における不動産投資のメリットとデメリットを確認していきましょう。

（1）不動産投資のメリット

1：副収入が得られる

不動産投資では、購入したアパート・マンションの入居者から家賃収入を得られます。

通常、銀行などからの投資ローンを利用して不動産を取得するため、家賃収入から経費やローン返済額を差し引いたとしても、キャッシュフローを手元に残すことができます。

つまり、ご自身の手元資金を一切使わず、不動産投資で副収入を得られることもあるのです。

さらに、一度入居者が入居してしまえば、継続的に家賃収入が毎月振り込まれるため、安定的な副収入を得ることができます。

しかし、利回りが低い物件や立地によって空室が埋まらない物件などを選んでしまうと、赤字になる可能性があります。

2：万が一の事態の保険代わりになる

不動産投資を行う際、ローン契約時に団体信用生命保険を活用することで、生命保険代わりの効果を得ることができます。

団体信用生命保険とは、購入者（オーナー）が万が一死亡してしまった場合、借入が免除されるため、ご家族などに借入がない状態の不動産を残すことができます。

通常の生命保険では、死亡時に保険金が振り込まれます。一方で、団体信用生命保険の場合は不動産そのものが手元に残ります。さらに、不動産という資産に加えて、入居者がいる場合は賃貸収入も継続して得ることができます。

つまり、不動産投資では不動産そのものと家賃収入の2つの資産を保険として準備しておくことができるのです。

なお、保険料の支払いは通常家賃収入から支払うため、ご自身の手持ち資金を使用することは多くはありません。

3：節税効果を得られる

不動産投資では、所得税や相続税などの本来支払うべきであった税金を節税することができます。

例えば、不動産投資における減価償却によって、数年に渡って費用計上を行うことで、毎年の所得税などの税額を削減することができます。これは、本業の所得との損益通算が可能なため、本業の収入が高い方ほど、節税効果が高まります。

また、不動産投資を通じて保有資産の相続税評価額を下げ、相続税を節税することもできます。

通常、相続税は保有する資産nの相続税評価額によって税額が決定されますが、不動産投資で扱うアパートやマンション（収益用不動産）であれば評価額を大きく下げることができます。

このように、現預金をそのまま相続するより、収益用不動産に資産を切り替えることで、相続税評価額を下げることで節税を行うことができます。

4：ミドルリスク・ミドルリターン

不動産投資は、他の資産運用の金融商品と比べて、ミドルリスク・ミドルリターンの運用が特徴です。

家賃収入で長期的かつ安定的にリターンを得られ、大幅に不動産価格が変動することも少ないです。一方で、空室による収入減少などのリスクもあるため、対策も必要になります。

FXや仮想通貨などのハイリスク・ハイリターンな金融商品は、資産がゼロやマイナスになる可能性もあるため、不動産という資産自体は手元に必ず残る点からミドルリスク・ミドルリターンと言えるでしょう。

5：インフレ対策ができる

不動産投資は、現物資産である不動産に投資をするため、インフレに強いです。

現預金などはインフレによってその価値が相対的に下がってしまいますが、現物資産であればその価値は維持もしくは上昇する可能性すらあります。

近年の状況を見てみても、消費者物価指数は1950年から2020年の間に約8.4倍上昇しました。その間、現金の価値は1/8になるなど、インフレによって現預金の価値は低下しています。

一方、不動産の場合、都心部を中心に坪単価などの地価は上昇しており、物価上昇に伴って不動産価格も上昇する可能性があります。

長期的な資産を守るという観点でも、分散投資の一環として、不動産に資産を組み替えておくことも選択肢になりそうです。

6：少ない自己資金で始められる

不動産投資は、自己資金が少なくても始めることができる資産運用です。

通常、株式投資などは投資資金を全額自身で用意しなければなりませんが、不動産投資では銀行などの借入を活用して投資をすることができます。

必要な自己資金は、投資物件によって異なりますが、数十万円〜物件価格の1〜3割程度で購入することができます。

そのため、手元に資金がなかった場合でも、レバレッジを効かせることで効率よく資産形成を行える資産運用の方法であると言えます。

7：手間や時間がかからない

不動産投資は、他の投資に比べて自分自身の手間や時間をかけずに行える投資方法です。

株式投資などは、定期的にチャートを確認したり、対象企業の研究や勉強をする必要があり、本業等で忙しい人にとっては手間や時間が必要になります。

一方、不動産投資は自分自身でやる方法もありますが、不動産管理会社に委託することも可能です。委託後は、管理会社から送付されるレポートや書類に目を通すことで投資を継続することができます。

一般的には、管理会社に委託することで、不動産投資にかける時間は月に30分〜1時間程度となります。（管理物件や戸数、状況によって増減する）

（2）不動産投資のデメリット

次に不動産投資のデメリット（注意点）をご紹介します。

不動産投資は、家賃収入や売却によって多くのリターンを得られる反面、いくつかのリスクに対する対策をすることが非常に大切です。

1：空室リスク

不動産投資の代表的なデメリットは、空室リスクの存在です。

不動産投資の収益の柱は、入居者からの家賃収入を得ることです。そのため、入居者がいない場合は収益が得られないため、建物の維持管理費や融資の返済の支出がかさむことになります。

空室が埋まらない理由の多くは、空室対策が不足していること、物件の魅力度が低いことがほとんどです。

不動産投資を始める場合は、この点に注意した上で、物件選びなどを実施することが重要です。

2：修繕リスク

不動産投資では、物件の劣化や破損に伴う、修繕リスクが存在します。

中古物件などでは、割安で購入できたと思ったら、外装や内装、見えない配管などが劣化しており、修繕やリフォームなどで追加費用が発生してしまったケースなどもあります。

また、中長期的に物件を保有している場合は、雨漏り、外壁劣化、配管関係、空調機器、エレベーターなどにおける修繕費用が発生する可能性が高まります。

事前に修繕費用の積み立てやリスクに備えておくことが重要です。

3：売却価格の低下リスク

不動産投資は、生涯物件を保有し続けることもあれば、いずれかのタイミングで売却することも検討しなければなりません。

しかし、売却価格が大きく下落してしまっていた場合、最終的に損失を出してしまう可能性があります。

例えば、物件費用3,000万円、利回り8％の物件を6年間保有後、売却するケースを考えてみましょう。6年間の保有期間で得られる家賃収入は、1,440万円です。6年後に、2,000万円で売却できる場合と1,000万円で売却する場合のトータル利益は次の通りです。

このように、物件の売却価格が下落することで、最終的な収支が赤字になることがあります。そのため、売却のタイミングや物件価格が下がりにくい物件選びが重要になります。

4：流動性リスク

不動産は、株式や投資信託などと比べて流動性が低いというデメリットがあります。

株式などは、常に需要と供給があるため、スマホ一つで売買の取引をいつでも完結させることができてしまいます。

一方、不動産は株式などとは異なり、売却しようと思ってもすぐに完結するわけではありません。物件の状態や立地、経済状況などによっては数ヶ月〜数年単位で売れない期間を待たなければならない可能性もあります。

5：金利リスク

不動産投資では、多くの場合金融機関からの借入によって物件を購入します。

その際、固定金利や変動金利を選択しますが、変動金利の場合は借入期間中の金利変動によって金利負担が増加する可能性があります。

資産運用で不動産投資と株式投資どっちがおすすめ？

資産形成を行うという目的に対して、「株式投資」という選択肢もあります。不動産投資とは投資方法や利益獲得の仕組みなどが異なるため、どちらを選べばいいか迷われるかもしれません。

ここでは、株式投資と不動産投資との具体的な相違点などを解説していきます。

（1）株式投資のメリット・デメリット

株式投資は、有名企業をはじめとする様々な銘柄に対して好みで投資することが可能です。また、投資経験者も多数いるため、ネットやSNSなどでの情報発信量も豊富で、情報を集めやすいというメリットがあります。

また、売買差益以外にも、配当金や株主優待などの株式投資ならではのメリットもあります。

誰でも簡単に始められるなど、初心者にとってもハードルの低い株式投資ですが、想像以上の損失を出してしまう可能性もあります。

また、投資対象となる企業分析や経済や国際情勢などの幅広い知識も必要となってくるため、資産形成としての運用益を獲得するためには大変な一面もあることを理解しておくことが大切です。

（2）株式投資と不動産投資の違い

株式投資と不動産投資はいずれもリスクを伴う点では共通していますが、リスクの大きさや運用期間、運用の手間暇などで違いがあります。

以下の表を参考に、ご自身に合った投資方法を選択してみると良いでしょう。

不動産の価値は比較的安定しており、現物資産が残るという観点から中長期的な資産として手堅く運用が可能です。そのため、ミドルリスク・ミドルリターンとしての投資方法として人気があります。

また、不動産投資は金融機関からの借入によって、自己資金が少なくてもレバレッジを効かせて投資を行うことができます。

さらに、投資実施後の物件の管理等は、管理会社に委託することができるため、自分の手を煩わせずに安定的なリターンを得ることができます。

株式投資は、証券会社に口座開設と入金を済ませるだけですぐに始めることが可能です。また、最近ではスマホひとつで取引をできるため、手軽に少額から投資を始めたい人に向いています。

また、不動産に比べて売買のタイミングを自身でコントロール可能なため、急な現金が必要になった場合などの換金スピードが非常に高くなっています。

そして、株式投資は投資先企業や経済などの最新情報を常にアップデートする必要があります。これらの情報収集や勉強を楽しんで実施できる方は、向いていると言えるでしょう。

不動産投資に向いているのはどんな人？

ここでは、不動産投資がどのような方に向いているのか、3つの観点から紹介します。

（１）インフレ対策を行っておきたい人

インフレとは「インフレーション」を略した言葉で、商品の値段（物価）が上昇傾向になり、相対的にお金の価値が下がることを指します。

不動産は、現物資産であることから、インフレの状態でも資産価値が下がりにくく、場合によっては高くなるケースもあります。

インフレになると物価高によって月々の支出額が多くなりますが、不動産の価値も高まるため、高値で売却することも可能です。

そのため、いつでも現金に換えて経済状況に対応できる状態にしておきたいという方に向いています。

（２）節税対策をしながら資産運用したい人

不動産投資には3つの節税効果があります。

• 固定資産税・都市計画税
• 相続税
• 所得税・住民税

更地を所有している方は、不動産などの建物を建築すると、土地の固定資産税・都市計画税が軽減されます。もちろん建物の固定資産税などが加算されるため、トータルの納税額は高くなる可能性もあります。ただし家賃収入も得られるため、トータルの収益はプラスになることが一般的です。

また、不動産の相続税評価額は、現金と比較すると6割から7割ほどとなるため、資産の組み換えによって相続税の節税が可能です。

さらに、不動産投資では経費計上できる項目も多く、赤字所得になれば、他の黒字所得と合算して所得税・住民税の計算ができます。

個人であれば赤字所得を3年間繰越できるため、収益がプラスでも所得が赤字になっていれば、大きな節税効果が期待できます。

上記の3つの節税効果を狙いながら、不動産投資を始める方も多いです。

（３）年金に不安がある方

不動産投資は老後の年金代わりになるとも言われているほど、収益性が高く安定しています。

近年では、老後の生活は年金だけでは生活できないと言われておりますが、不動産投資を行っておけば、年金に加えて収入を得ることが可能となります。

さらに老後になるタイミングでローンの完済ができれば、毎月の収入は大きく増えます。

物件に入居者がいる限り家賃が公的年金以外の収入源となるため、お金に関する不安を払拭できる可能性も高いです。

家賃だけでなく、売却を行って利益も狙うことができるため、年金に不安がある方におすすめです。

不動産投資で失敗しないポイント

初心者の方でも、金融機関からの借入や管理会社への委託などの他者の力を借りて始めやすい資産運用が不動産投資です。

しかし、誰しも資産形成を目的に実施する不動産投資ですが、失敗しないためのポイントをしっかり押させて運用することが大切です。今回は、4つのポイントをご紹介します。

（1）長期的な視点で運用する

不動産投資に限らず、投資全般において長期的な視点で運用するようにしましょう。

特に、不動産の場合は、1〜2年程度のケースは少なく、数十年単位で着実に運用することを前提とした投資となっています。

長期視点を持つことで、目先の利益や損失に一喜一憂することもないため、精神的なストレスの軽減や感情的に投資判断を行うこともありません。

長期的な視点で資産運用を行うことで、安定的なリターンを積み上げることで資産形成が実現するでしょう。

（2）分散投資を行う

不動産投資だけではなく、その他の金融商品を含めた分散投資によってリスクを分散させましょう。

不動産投資の場合、アパートやマンションを保有し、その賃貸収入で収益を上げます。しかし、空室によって収益が減ることによって赤字のリスクなどもあるため、その他の物件や投資で収益をカバーできるようにしておくことが大切です。

一つだけの投資や同じような投資に偏ってしまっては、損失リスクも高まります。分散投資でリスク分散を行うことで、安定的な収益の確保を行えるようにしましょう。

（3）リスク対策を行う

不動産投資で最も重要なことは、「事前に想定されるリスクに対してどのように対策するか」です。

安定的な収益が期待できる不動産投資においても、思いも寄らないリスクやアクシデントによって収益が期待通りにならない可能性もあります。

そのため、事前に想定されるリスクに対して対策を準備しておくこと、リスク回避できる物件選びを行うことなどが大切です。

不動産投資においては、管理会社などがパートナーとして相談にのってもらえるため、計画的にリスク対策を行えるようにしておきましょう。

（4）経済について勉強する

最後は、不動産投資を成功させるために経済に関する知識を身につけることです。

インフレ・デフレ、日本経済や海外情勢などの知識や情報にアンテナを張っておくことは、不動産投資にどのような影響があるかなどを事前に察知することにつながります。

新聞やニュース、最近ではネットニュースや投資アプリなどから効率よく情報を集めることができます。
無料で得られる情報から始めてみてはいかがでしょうか。

不動産投資の成功の秘訣は効率よく情報を集めること

不動産投資は、初心者の方でも比較的始めやすい資産運用の1つです。
しかし、誰もが成功するとは限りません。

成功の確率を高めるためには、不動産投資に関する知識や情報を効率よく集め、投資判断を行えるかが重要になります。

しっかり勉強したいという方は、まずは書籍をひととおり読むことをおすすめします。
株式会社了が運営する不動産WEB相談室の以下記事をご参考ください。

不動産投資の初心者におすすめの本6選！現役宅建士大家が徹底解説！

しかし、自身で知識をつけるだけでは偏りが生じてしまったり、専門的な知識に欠けてしまうこともあります。

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まとめ

本記事では、資産運用における不動産投資の特徴やメリット・デメリット、株式投資との違いや具体的に始める際のポイントなどをご紹介しました。

不動産投資は、堅実で安定的な収益を得つつ、生命保険代わりになるなど様々なメリットを得られる反面、リスクを適切に押さえておく必要のある投資方法です。

初心者の方でも、ローンや管理会社への委託などを上手に活用することで、手軽に始められることも投資として人気な理由の一つです。

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