「みんなで大家さん」のパンフレットに“元本保証なし”の文言が追記？
最近、「みんなで大家さん」に関するある興味深い情報が寄せられました。
それは、以前は記載されていなかった注意文言が、最近のパンフレットに赤字で大きく追記されていたというものです。
具体的には、「会社が危なくなったら保証できません」といった、元本保証がないことを強く警告する内容が追加されたとのことです。
この情報を提供してくれた方は、数年前から同ファンドに投資しており、現在は解約を進めている最中に、追加商品を提案された際にパンフレットの変化に気づいたとのことです。
反響が大きく、情報として教えていただいたことがあります。
その方は数年前から取り組んでいらっしゃって、今は解約申請を進めている中でのご相談でした。
その方は解約と同時に提案を受けたようなのですが…
追加の商品を提案を受けた際に、パンフレットの最後のページに、今までこの方が取り組んでた時には書いてなかった文言が追加されてたとのことなんです。
赤字で大きく「会社が危なくなったら保証できませんよ」という内容だったそうです。
今まではそういう文言も書いておらず、ここ最近そういうものが追加されたらしいのです。
どうしてでしょうか？
昔取り組んでいた時は書いてなかったけれど、最近になって書き出したというのは少し怖いですね
そうですね…
その方も突っ込んだそうですが、担当の方は「万が一はあるので…」というような回答だったようです。
なぜ今になって、文言が追加されたのか？
実際、不動産特定共同事業法（不特法）に基づく商品は、預金や社債とは異なり、元本保証がされていない投資商品です。「預金感覚で始められる」などと書かれていますが、あくまで預金“感覚”なので、預金ではありません。
そのため、「万が一、会社が倒産等の事態になれば元本は保証されない」というリスクは以前から存在していました。
しかしながら、過去のパンフレットにはこのようなリスクが明確に記載されていなかった可能性があります。
最近になって文言が追加された背景には、以下のような理由が考えられます。
・投資家とのトラブルや誤認リスクを避けるため、説明責任を果たす意図
・法的リスクを回避するため、形式的な注意喚起の強化
投資家が受け取るべきメッセージとは？
実際には、「元本保証はない」という注意書き自体は特別なことではありません。
どんなファンド商品であっても、リスクを取るからこそリターンが得られるという投資の基本に則ったものです。
とはいえ、これまでのパンフレットに記載がなかったこと、そして最近になって急に強調され始めたことは、投資家にとって重要なシグナルです。
今後「みんなで大家さん」など不特法ファンドに投資を検討している方は、
・投資先企業の財務体質や行政処分履歴を調査する
・担当者の説明に頼りすぎず、自身でもリスクを理解する
こうした行動が、後悔しない投資判断につながります。
動画で確認したい方はこちら
みんなで大家さんの最新の決算書を見てみよう
ちょうどいいタイミングですね。
みんなで大家さんグループの、新しい決算書がWeb上にアップされました。
今回はその中核企業である「都市綜研インベストファンド株式会社」、および販売を担う「みんなで大家さん販売株式会社」の25期の決算情報をもとに、財務状況を読み解いていきます。
これらの企業は非上場のため、開示されている情報は主にバランスシート（貸借対照表）のみですが、それでも投資判断に役立つ重要な手がかりが多数含まれています。特に、ファンドの安全性や将来性を見極めるうえで、IR資料から何をどう読み取るべきか？は投資家にとって必須の視点です。
本章では、みんなで大家さんの構造や関係会社の役割を整理しつつ、最新の決算書から読み取れるポイントや注意点、そして今後の見通しについても解説します。
都市綜研インベストファンド株式会社とみんなで大家さん販売株式会社
今回解説するのは、「みんなで大家さん」を支える2つの中核企業の決算情報です。
1つ目はファンドの運営元である「都市綜研インベストファンド株式会社」、2つ目は販売代理店である「みんなで大家さん販売株式会社」です。ただし後者は、これまでも何度か触れてきた通り、財務内容に大きな問題は見られず、安定した決算書を開示しています。
そのため本稿では、より注目すべき「都市綜研インベストファンド株式会社」の決算書にフォーカスします。
▼ 前回の決算書解説はこちら
この企業は非上場のため、IR情報として開示されているのは貸借対照表（バランスシート）のみであり、損益計算書やキャッシュフロー計算書の公開義務はありません。
したがって、企業の実態を読み解くには、限られた情報から多角的に分析する力が求められます。
そうですね。
このバランスシート（BS）をどうやって見ていけばいいか？という話ですが、
本来は3期通して見るべきです。
ナゼだか分かりますか？
会社の動きというか…
例えば成長や流れがその年（1年分）だけでは、判断できないということでしょうか？
正解です！
まずバランスシート（BS）と損益計算書（P/L）は大きく違います。
「現金がちょっとずつ増えてきたな…」というような、全ての歴史が書かれています。
損益計算書（P/L）は、例えばこの会社で言うと3月末決算なので、4月1日〜翌年3月31日まで。
この期間だけを切り取ったものがP/Lです。
なので、損益計算書（P/L）を見るよりもバランスシート（BS）を見た方が、会社全体像が見えてきます。
「できれば、3期分を見よう！」という話なのですが、前回十数期通してみたものも公開していますので…
都市綜研インベストファンドの財務状況を読み解きつつ、今後の投資判断に活かすための視点を提供します。
25期決算書を読み解く！現金増加と“土地評価”のインパクト
都市綜研インベストファンド株式会社の第25期（令和5年度）決算書が公開され、大きな財務上の変化が明らかになりました。特に注目すべきは、現金および預金の急増と、不動産資産の大幅な評価増です。
まず、現金・預金は前年度の45億円から141億円へと、約3倍に増加しました。
これは一見すると健全な資金増加のように見えますが、背景には巨額の土地取得が関連しています。
結構お金が増えたのですね。
安心な感じがしますね…！
現金が増えたという風に捉えると安心のようですが、ここだけで判断することはできません
なので、他の部分も見ていきましょう。
注目すべきは「ゲートウェイ成田プロジェクト」に関連する土地と思われる、土地の評価額が965億円から1,987億円へと、1,021億円も増加している点です。たった1年で1,000億円相当の土地を新たに取得したことになります。
これは社長からしたら、どういう風に見えていますか？
成田の雑木林をたくさん買ったのだと思います。それが1,000億円として計上されている。
他の記事でも話したことがありますが、実際の価格の100倍ぐらいの金額で取引が行われているのです。
ゲートウェイ成田の土地価格について詳しく解説しています
ただし、これは会計上必ずしも不正とは言えません。
実際、不動産投資では「安く仕入れて高く売る」ことがビジネスモデルであり、時価評価やファンド向けの評価方法次第では高額計上も可能です。
とはいえ、このような評価方法が資産の膨張を引き起こし、企業の健全性を見誤るリスクを生むことは否めません。
「資産の部」の裏付けはあるのか？急増する預り金と出資金
資産が1,000億円以上増加した一方で、それを裏付ける「負債の部」でも同様の増加が見られます。
特に注目されるのが、「預り金」が194億円から712億円へと517億円増加しています。
517億円って、相当増えていますね…
これらは合わせて約1,000億円の資金流入を意味し、同時に資産の部で1,000億円分の土地取得が行われていることから、帳簿上はバランスが取れているように見えます。
「預り金」とは何か？増加した570億円
この「預り金」とは一体何なのでしょうか？
決算書を見ると、「預り金」という項目がわずか1年で約500億円も増えているのが目に留まります。これ、いったい何のお金なのでしょうか？
たとえば、あなたが不動産を買うとき、「とりあえず手付金だけ先に払います」と言って契約前にお金を渡したら、それは正式な売上ではなく“預り金”として処理されますよね。それと同じです。
投資家様がみんなで大家さんを買っていますよね？
「ファンド◯号で、300億円集めます！」というような、この300億円集めたファンドが年に3本あったとすると、1,000億円になるわけです。
その金額はどれくらいだったか？というと、1年前は869億円でした。
これが1,438億になった、ということで570億円が増えています。
つまり、預り金が約500億円増え、この不動産ファンドの方も570億円増えている。
都市綜研インベストファンド株式会社の第25期決算では、「預り金」と「不特法ファンドの出資金」がともに約500億円ずつ増加しています。
- 預り金：194億円 → 712億円（+517億円）
- 出資受入金：869億円 → 1,438億円（+570億円）
これにより、バランスシートの資産と負債の両方が約1,000億円ずつ増加している構図です。つまり、「土地を1,000億円分購入した」という資産の増加は、「投資家から集めた資金が1,000億円増えた」という負債の増加で説明できる、というわけです。
預り金は“未確定の投資資金”？
これは、正式な契約が完了していない段階で投資家から受け取った資金を一時的に処理している可能性があります。
たとえば、「みんなで大家さんファンド◯号」を販売する際、投資家から資金を集めたものの、まだ土地の仕入れや契約が済んでいない場合、そのお金は売上や出資金として計上できず、「預り金」として処理される、という仕組みです。
このような「売ったけど土地がない」状態のお金が、いったん「預り金」として処理されていると推測されます。
このような状況は、「ファンドの商品を先に売っているが、実際の土地がまだ手配できていない」ケースで起こり得ます。
成田ゲートウェイの土地取引と100倍の価格評価
その中で重要な役割を果たしているのが、「ゲートウェイ成田プロジェクト1〜6号」という関連会社群です。
推測されるスキームは以下のとおりです：
- 都市綜研が投資家から集めた資金で、ゲートウェイ成田プロジェクト（1〜6号）にお金を送る
- 成田プロジェクトが地主から土地を安価で購入
- その土地を都市綜研に100倍の価格で転売（会計上の資産評価が膨張）
- 都市綜研はその土地をゲートウェイ成田プロジェクトに貸し出す
- ゲートウェイ成田プロジェクトが支払う地代が、投資家への年7%の分配金の原資となる
このスキームでは、資産の増加（=土地の取得）と、負債の増加（=投資資金・預り金）が連動しているため、バランスシート上は成り立ちます。
しかし、土地の価格が実際の取引価格よりも大幅に高く評価されている可能性があるため、投資家の資産評価にズレが生じるリスクも含まれているといえます。
実質的には2,000億円規模の資金運用か？
預り金712億円 + 出資金1,438億円 = 約2,150億円
実際には、すでに2,000億円超の投資資金を運用していると見られます。
これが私の予想です。
そしてこの資金から支払われる分配金も、1年前の約60億円から100億円以上に増加しており、ファンド規模の拡大が裏付けられています。
何が問題なのか？3つの観点から整理
① 預り金＝“正式契約前のお金”が500億円以上もある
- 「預り金」とは、本来“正式な契約が成立していない状態のお金”のことです。
- 500億円以上がこの状態というのは、それだけ「売ったことにしてるけど、契約も資産も未整備」な状態が多いことを示します。
- このまま土地取得や契約が進まなければ、資金を持ち逃げしてもバランスシート上は説明できてしまう構造になります。
② 土地の取得価格が実勢の100倍で計上されている
- 都市綜研は、関連会社から土地を実勢価格の何十倍、何百倍で購入したように見せかけている疑いがあります。
- たとえば10億円の土地を1,000億円で買えば、資産は1,000億円と計上できますが、実際は10億円の価値しかありません。
- この状態で「資産が1,000億円あります！」と言われても、それは**見かけ上の“ハリボテ財務”**なのです。
③ スキームが“自転車操業的”になっている可能性
- 投資家に対して「年利7%分配」としていますが、その原資は土地を貸したときの地代です。
- しかし、地代を払っている側もまた都市綜研の関連会社。つまり右手でお金を渡して、左手で地代をもらっている構図です。
- 新たな投資家のお金で土地を買い、その土地からの収益で古い投資家に分配している場合、これは“疑似的なポンジ・スキーム”になりかねないのです。
まとめ：何が問題か？
| 問題点 | リスク |
|---|---|
| 預り金が異常に多い | 実態のない契約で資金を先取りしている可能性 |
| 土地の評価が異常に高い | 会計上の資産が“見かけ倒し”になるリスク |
| 分配金の構造が不自然 | スキーム破綻＝投資家への支払い停止リスク |
これらが複合すると、「資産はあるように見えるが中身が空洞」「分配金は出ているが収益がない」「預かったお金で穴埋めしている」状態になりかねません。
これは、本質的には財務の不健全性＋ガバナンス不全であり、投資家にとって非常に高いリスクを意味します。
都市綜研インベストファンド株式会社の監査法人は機能している？BSをみてみよう
都市綜研インベストファンド株式会社の第25期決算書から、財務健全性を評価するうえで重要なポイントがいくつか見えてきます。
特に、「自己資本比率」「流動比率」「固定比率」の3つは、企業の倒産リスクや資金繰り、資産の信頼性を読み解く重要な指標です。
以下、それぞれの数値と背景を見ていきましょう。
① 自己資本比率がわずか4%に下落：健全性に黄信号
自己資本比率とは、「返さなくていいお金＝純資産」が、総資産のうちどれだけ占めているかを示す比率です。企業の安定性を測る基本指標とされ、20%以上が望ましい水準とされています。
都市綜研の自己資本比率は以下の通り：
・今期：4.0%（ついに5%を下回った）
これは、資産だけが急増して純資産が増えていないため、比率が下がったことを意味します。つまり、“見かけ上のバランスシートの厚み”だけが膨らんでいる状態です。
不動産業で借り入れが多い場合は15%ぐらいでもいいかな？とは思いますが…
弊社も取引銀行から「グループ連結で15%を守ってほしい」と言われています。
連結で28％〜30%…それぐらいのラインで今は経営しています。
純資産は増えていない（純資産が変わらない）まま、バランスシート（BS）の厚みがこうなれば、ここの比率は当然下がりますよね？
前期7.3%だったものが、ついに4.0%…
流動比率はわずか20%：短期的な資金繰りに深刻な懸念
次に重要な指標が流動比率です。
「1年以内に返すお金、現金化できるお金」で…
流動資産と流動負債の比率で合っていますか？
流動比率は、「1年以内に現金化できる資産」と「1年以内に返済すべき負債」の比率です。100%以下なら資金ショートの可能性があり、150%以上が望ましいとされています。
都市綜研の流動比率は以下の通り：
・流動負債：799億円
・流動比率：約20%
これはつまり、5倍以上の短期負債を抱えているということであり、資金繰りが極めて厳しいと解釈できます。過去10年以上で最低水準です。
5分の1の流動資産しかないのです。
言い換えたら資産の5倍以上負債があるということですね…
ここの目標数値は何％がいいか覚えていますか？
最低でも100％ぐらいは必要ですよね？
100％だと、トントンですよね。
これから先1年間で1億円出る会社が、これから先1年間で1億円現金を持ってる。
これは危ないですよね？
なので目標は150%です。
ココザスは275％くらいだったと思いますが…
返さなければいけないお金の2.5倍や3倍あると「すぐに倒産はしないよね」というラインなのです。
ここが20%ということで…
過去10数年、つまり2011年度からデータを取っていますが、1番低いラインまで来ています。
過去15%の時もありましたが、2011年度がそうでしたね。
それぐらいまで落ち込んできています。
固定比率は異常値の2344%：土地評価に大きな疑問
固定比率とは、「自己資本」でどれだけの固定資産（主に不動産など）をカバーできているかを示す指標です。通常は100%以下が望ましいとされます。
この会社の固定資産は2,179億円です。
それに対して、もう片側は何か？というと自己資本（つまり純資産）です。
株主資本とも呼ばれますよね。
ということは、分母に93億円、分子に2,179ということで2344%（23倍）ですね。
純資産：93億円
固定比率：2344%
自己資本純資産の23倍の固定資産、そのほとんどが土地です。
この土地は「現金化しようと！」思った時に現金化できれば良いのですが…
私が1番懸念しているのは「本当に2,000億円の土地を持っているのですか？」というところなのです。
公表されている国土交通省のデータベースに出ているので、誰しも分かると思いますが、2,000億円の土地ですよ！？
以前に成田にあるヒルトンホテルから見ましたよね？
あの土地が2000億円…「その価値はないよね？」と思っています。
仮に帳簿上2,000億円としている土地の実際の価値が200億円だとすれば、1,800億円もの過大評価が存在することになり、帳簿が一気に債務超過となります。
監査法人はこの状態を是認しているのか？
減損処理と言いますが、2,000億円の土地が本当に2,000億円の価値があるのか？を今度、誰かが調べてくれたらいいなと思っています。
本来は監査法人がやることなのです。
本来、これほど大きな資産の評価妥当性や固定比率の異常値は、監査法人がチェックすべき範囲です。
特に不動産特定共同事業法に基づくファンドで、200億円以上の負債を持つ都市綜研には監査証明の取得義務があります。
ちゃんとやっているのか？って感じですね…
投資家が本当に注目すべきポイントは「資金が回るかどうか」
ということで重要な数字を全て出しましたが、投資家の方が1番重要視している数字がありますよね？
それは「この会社は、これから1年間ちゃんとお金を回せるのか？」というところです。
「高い土地を買わされているな…」というようなところは、皆さん気付いていらっしゃると思います。
なので「お金が回るのか？」という話なのです。
社長はどう思いますか？
まだまだお金は回ると思いますよ
現在の資金状況：手元資金140億円で短期的には問題なし
決算書によると、現在のキャッシュ（現金および預金）は140億円程度。
これに対して、今後1年間で見込まれる支出は次の通りです：
| 支出項目 | 金額（概算） |
|---|---|
| 分配金の支払い | 約100億円 |
| 償還金（過去の出資の返金） | 約12億円 |
| 納税 | 約2.5億円 |
| 銀行返済 | 約4.5億円 |
| 未払金・人件費・その他運転資金 | 約38億円 |
| 合計 | 約157億円 |
なぜかと言うと、都市総研インベストファンド自体に140億円のキャッシュがある。
これからの1年で分配金は100億円支払います。
他にも5年前に取り組んでもらっている方は償還（終わり）を迎えます。
5年前（2019年度）に約77億円分のファンドが販売されており、一部の投資家は「再出資」を選ぶ可能性もあり、実際の返金額は12億円程度ですかね。
ということで12億円また戻す…
分配金が100億円で、12億円が返済で、納税が2.5億円ぐらい。
あとは銀行からも少し借りているので、4.5億円を返します。
未払金というのもあり、お給料だったり、色々な運転資金だと思いますが38億円と書かれています。
少し多いのですが、これらを全て合算すると「百数十億円」になります。
今持っている140億円のキャッシュに収まるので、1年以内にショートすることは99%ありえない。
なので資金繰りは大丈夫なのではないでしょうか。
社長の見解として、1年間は大丈夫という見立てですね。
ここには見えていませんが、1〜6号に今キャッシュがあるのです。
なぜかと言うと、都市総研インベストファンドでまず集めたお金を土地購入で1〜6号に送っているのです。
その累計額が、2,000億円。
1〜6号が毎年借地代として、あの成田の土地に対して何十億円を多分返しているのです。
その戻ってきたお金が分配金になります。
先ほどと繰り返しになりますが、お金の流れはこうです。
↓
都市総研インベストファンド
↓
成田プロジェクト1号〜6号
↓（土地の地代）
都市総研インベストファンド
↓（分配金）
投資家さん
このサイクルによって、分配金の原資はゲートウェイ成田プロジェクトからの地代収入として確保されている構造です。
ただし注意点として、このスキームが成り立つには以下の前提条件が必要です：
- ゲートウェイ成田プロジェクトが安定的に地代を支払い続けられること
- その元手となる現金がゲートウェイ成田プロジェクトに残っていること
- 新たな投資家からの資金が流入し続けること
このため、新規出資が滞ると全体の循環が止まるリスクもあるということは覚えておく必要があります。
私の希望は成田を盛り上げて欲しいのです。
なのでちゃんと街を作っていただきたいなと思っています。。
みんなで大家さん販売（株）の決算書は？
最後に、みんなで大家さん販売株式会社の決算書はピカピカと言ったのですが…
少し変なのです。
前の年に29億円あった現金が…
では「27億円の赤字を出したのか？」と言ったら全然そうではなく…
利益は1年で4億円ぐらい出しているのです。
なんだけども、売掛金（分かりやすく言うと、販売契約は結んだけどもまだ着金してないお金）が3億円だったのですが…
23億円になっていて、なぜか20億円の売掛金が増えているのです。
なんか変な感じがしますよね？
都市総研インベストファンドから紹介料をもらうわけなので…
都市総研インベストファンドの方が蘇生している「みんなで大家さん」という商品を販売代理店として販売していますよね？
ということは、グループ内での売掛金なのですよ。
都市総研インベストファンドが、本当だったら23億円を多分払わなきゃいけないと思うのです。
販売手数料を止めているのでしょうか？
それでもグループだから別に問題ないということですか？
問題はないですね。
これを止めたことによって、都市総研インベストファンドの現金が少し多く見えて…
1年以内に返せるように見えているので、まあうまく調整しているのではないでしょうか？
ただ「土地の厚みが1,000億動きました！」に比べたら、みんなで大家さん販売株式会社は、20億円くらいが動いたという話で、バランスシート（BS）の厚みも7億円増えたとかかな…？
なのでもう微々たるものです。
1,000億円増えてるこの大元のファンドの方が、少し怖いんじゃないかな？という風に思います。
本日のまとめ
今回話したポイントを一旦おさらいしますね。
要は自分たちの株主資本の中だけで固定資産への投資をしたいのですが、2344％。
23倍にもなってしまっています。
そして最後に重要なのが、これから1年で払う分配金です。
これに関しては、なんとか賄えています。
140億円ぐらいのキャッシュがあるので、この1年は多分色々なものが払えるのでは？と思っています。
なので、お金の問題で何かトラブルが起こることは私はないと思うのです。
これは、この決算を見ての最新の感想です。
前は少し違ったのですが、今となってはお金は大丈夫だと。
なぜかと言うと、打出の小槌の1〜6号がいるからなのです。
これから投資する方に関しては、同じような不特法ファンドで利回り7%とは言いませんが、5%・6%を出してくれるようなファンドがいくらでもあります。
会社のバランスシート（BS）を今日説明した基準でチェックしてもらえると良いなと思います。
もっと財務健全性が高い会社はいくらでもあるという状態も分かると思います。
この「みんなで大家さん」をやる方は、もう本当に成田が好きで…温泉が好きで…飛行機が好きで…という感じで。
そういう方は、このファンドに投資するといいんじゃないかなと思います。
そうでないのであれば、もっと都心部のレジデンスなどを扱ってる会社で5%くらいのとこはいくらでもありますので…
ぜひ他の記事も見ていただけたらと思います。
今回は都市総研インベストファンドとみんなで大家さん販売株式会社「決算書」について解説をさせていただきました。
ありがとうございました。
