西葛西のトランクルームを視察します
社長、今回はどこに向かっているのでしょうか？
いま「葛西（かさい）」にいます。
東京都江戸川区葛西です。
ココザスでは、都内にトランクルームを持っています。
東京だけでなく、色々な場所で持っていますが…
ココザスが持っているトランクルームの現場を見に行きながら、実際どういう収支で回っているのか？
いい物件、悪い物件を含め、全て開示しちゃおう！とそんな企画です。
少し前に「コインパーキング」のロケをやったことは覚えていますか？
その内容が結構反響良く…
「悪い物件の数字も出していただいてありがとうございます」というようなお声もいただきました。
なので、トランクルームもたくさんあるのでやりましょう！と。
トランクルームは複数持っていますが、いわゆる「屋内型」と呼ばれるテナントとして借りています。
室内でトランクルームを展開している現場が唯一1つだけなのです。
それが西葛西にあります。
あとは「屋外型」と呼ばれるいわゆるコンテナタイプもあります。
栃木県や関西、中国地方に色々と持っているので…
屋外型については、別日で分けてお届けしようと思っています。
動画で確認したい方はこちら
トランクルーム投資の実態
屋内型のトランクルームは都内に多いイメージがありますよね？
都内に多いですよね。
少し前に「小口のトランクルームを作っています」という会社さんなどもありましたが、そういったところも屋内型トランクルームを中心にやっているようです。
東京の都心部で結構多いモデルだったりしますね。
この動画や記事が、今後トランクルーム投資を考えている方の参考になればいいですね。
あらゆるトランクルーム業者やコインパーキング業者が「表面利回りがこれぐらいで回りますよ！」と言って、結構魅力的なアプローチをしていますが…
「では、実際どうなのか？」をざっくばらんに見せちゃおうと思います。
コインパーキングの時と同じで、私は自分の会社がやっている投資や自分がやっている投資のことなどを知りません…
購入する時はもちろん誰かしらがチェックしていますので、誰かが見ているはずです。
社内のメンバーを信頼してということですね。
のはずなんですが…
この前のコインパーキングのロケで僕の想像のはるか上を行くような低利回り物件がありました。
なので「大丈夫かな？」と少し不安です…
なので今回のロケのために事前にトランクルームのシミュレーション数値や実際に振り込まれている金額等を全て出してもらいました。
その数字を見ながら話していきます。
トランクルームに投資し始めたのは、確か3〜4年前（コロナ前）でした。
その頃にもらっていたシミュレーションとそんなに数字が乖離していないのも確認済みです。
なので今回は自信を持って話せるんじゃないかな？と思っております…！
屋内型だと中に入ったことがない方もいらっしゃると思うので、中が見られるのも良いですよね！
トランクルームの中を案内します
西葛西に着きました！
西葛西駅の近くですね。
今回のトランクルームはビルの3階です。
では、入りましょう。
中は涼しいですね…！
これも入れている物を保つためでしょうか？
結構、涼しいですね。
赤ワインも入れられそうですね。
こうやってロッカーが並んでいるのですね…！
では、内見できるトランクルームを開けてみますね。
意外に広いのですね…！
これが今一番小さな区画ですが、ぼちぼちのスペースがありますね。
上がメッシュになっています。
本当にセラーをここに移動しようかな？と思いましたが、遠いですね…
場所的に遠いですが…
屋外型よりも屋内型の方が、そういった預けてるものの管理的な面では優れていそうですよ
ね。
2m近くあって、高さは2m以上（2.2mぐらいなのかな？）
多分普通に天井は2.4mや2.5mくらいだと思うので、ゴルフバックなんて余裕で置けますね。
8個〜10個ぐらい置けそうです。
あと棚を置いて、上の高さを使うのもいいですね。
西葛西のうちのトランクルームですが、Web上で「賃料を今半額にしていますよ！」など、キャンペーンをやっています。
料金一覧が書いてありますが、いま見たものが一畳モデルです。
通常は11,000円しますが、半額キャンペーンで5,500円になっていますね。
少し回ったところに、奥行きがあまりない（多分半分？）0.5畳というモデルがあります。
そちらは通常6,000円ぐらいで、キャンペーンで3,000円になっています。
賃料が半額になるとは、すごいですね…
トランクルームのポイントとしては、最初に使ってもらうためにすごく低い価格に一旦落とすのです。
ほとんどの会社がフリーレントをつけています。
1回物を動かすと家の中の物がトランクルームに来るので。
それを「いざ戻そう！」と思うと、家が狭くなりますよね？
いま東京都内の住宅価格はものすごく上がってきています。
そうなると変な話、家の中で1畳を無駄にしてしまうぐらいならトランクルームに出す。
しかも利用頻度の低いものを出すわけです。
そうすると、細川さんも僕も東京都内でマンションを借りていますが…
そこのマンションの1平米を借りるお金よりも安いのであれば、トランクルームに渡した方がいいという考えで、みんな借りているのです。
例えば引っ越しをする時に、ちょっと狭い部屋にダウンサイジングする。
では「これだけ荷物があるのにどうするんだ？」という物をトランクルームに入れるということです。
これからの時代、どんどん求められていくと思うのでトランクルーム市場がすごく伸びていると思います。
トランクルームが増えないと、家賃がどんどん上がってる中で相殺できないということです。
1回安く借りてもらうと、長くずっと契約してもらいやすいのですね。
1回入っていただけたら…ですね。
数年単位で、5年くらい借りている人もいらっしゃいますね。
どんなサイズがあるの？
通常ロッカーよりひと回り大きいようなサイズですね…
後ろが少ししかないので、とてつもなく小さいサイズですね。
これが1番小さいモデルで、2,500円です。
2,500円のモデルは今、全て埋まっていますよ！
次はこのモデルですが…
奥行きも広く、4畳あります。
実家の自分の部屋が4畳半だったので、実家の部屋と一緒です。
ここが3万円ですね。
高さも活かせると考えると、かなりの量が置けますね。
4畳、あと3畳、2.5畳、2畳、1.7畳、1.5畳…
この辺まではもう全て埋まっています。
ほぼほぼ埋まっているのが、現状ですね。
1年間の収支を大公開!!
この部屋全てをココザスで所有しているということですよね？
オーナーとして、この物件を購入させてもらっています。
見てただいている方は「空室率」なども気になると思いますが…
そのようなデータはありますか？
2024年の2月度（1月実績なのかな？）があります。
空室は35％〜40%くらいですね。
確かこの物件はスタートしてから2年半ぐらいだった気がします。
トランクルームは大体3〜4年ぐらい経った時に8割ぐらいに上がって、そこで落ち着きます。
それまではじわじわ上がり8割になると落ち着いて…
物件によっては7割ぐらいで稼働していますし、別の場所のトランクルームでは満室物件もあります。
なので8割ぐらい行くと数字が合うのがトランクルームビジネスの実態です。
この物件だと6割ぐらいなので、まだまだですね。
ということは…
実際はコインパーキングまでいかなくとも、収入はあまり良くないのでしょうか？
実質の利回りとしては回っています。
この1ヶ月で売上は45万円くらいあります。
売上の10%はこの管理をやってもらっている運営管理会社に支払っています。
残りの9割が差し引かれ、相殺されて振り込まれるモデルです。
45万円×12ヶ月をすればいいという話ですが、ブレもありますよね？
諸々のブレを含めて考えると、2023年の1年間では550万円の売上が上がってます。
ここの物件だけですよね…？
そう、この西葛西の物件だけの売上です。
管理費として55万円が出ています。
他にも色々なランニングコストがあります。
保険料や巡回警備、アルソックを入れていたりします。
屋内型の問題としてはテナント料を払っていることです。
要は家賃を払っているということですね。
それが年間で250万円です。
都内なので、それくらいになってしまうのですね…
かなりのスペースですからね。
と言っても、1ヶ月21万円くらいです。
これだけの広さがあって21万円なので、相当家賃は安く借りさせて貰っている感じです。
収支を伝えると…
管理手数料：55万円
ランニングコスト：33万円
地代家賃や税金等：253万円
差し引きすると、この件から年間で210万円が残っています。
そうなると、実質利回りはどうなのでしょう？
まだ投資金額をお話していませんね。…
購入金額プラス諸々の敷金など（敷金は最後に返ってきますが）全て購入金額にのせています。
ここの物件で1,931万円です。
1,931万円払って、550万円が売上として上がっています。
なので、表面利回りは28.52％です。
すごいですね…！
やっぱり28％ぐらい残っているのです。
実質利回りは10.86％で、10％を超えてきています。
購入して10年持っておけばプラスになってくるのです。
なので、コインパーキングの時よりも少し利回りが高いぐらいなのかな？
いい物件は実質利回りで20%ぐらいで回っているところもあったと思いますが、コインパーキングはブレが大きいですよね…
ただトランクルームはブレが少ないです。
安定しているのですね。
別の動画・記事で他の物件も紹介していきますが…
実質利回りが10%を超えている物件がたくさんあります。
表面でいくとやっぱり20％は全て超えています。
全て20％を超える…そんな投資になるかな？と思います。
そうなると「取り組みたい」という方もいらっしゃると思いますが…
1,900万円をバーンと振り込むよ！という人がいたら、ぜひ取り組むと良いのでは？と思います。
しかし、なかなかハードルが高いですよね…
やっぱりお客さんがつくまで時間がかかりますよね？
3年ぐらいで8割まで上がってくるのですが…
そもそも1,900万円をポンと払える人があんまり居ないのではないでしょうか？
ローンは使えないのですか？
これは登記もできないので、これにローンは出ませんね…
では事業投資としてバッと入れて、そこから委託するのか？自分でやるのか…
集客の部分もあるので、委託するしかないでしょうね。
先ほど見せたホームページがありますよね？
集客用のこういうWebページでちゃんと集客をしてくれているわけです。
ここの会社さんの集客力があるから、問い合わせが取れているのです。
そういう本部の広告費もたくさん払ってくれています。
それで成り立っていますからね。
なので、管理は結局任せなきゃいけないと思います。
だから売上から10%ぐらいは手数料が出る。
それプラス、大体賃貸でやるケースがほとんどなので…
様々な賃料などを払っていくと、実質利回りが10%です。
2,000万円で投資をして、先ほど言った通り実質200万円残っています。
こういう物件を10件ぐらいパパッと買っておけば、2,000万円ぐらいにはなるわけなので…
何もしないで2,000万円が入ってくるのであれば結構すごいのではないでしょうか。
屋内型と屋外型のトランクルームの違い
初めて屋内型トランクルームを見ましたが、いかがでしたか？
ちょっと、寒いかな…
それが商品など、預かっているものをちゃんと管理していますよということにもなりますよね。
こういった電気代もランニングコストに含まれていると思いますが…
空調が動いていたり、防犯カメラがあったりしますものね。
改めて見ていただくと、40%ぐらいが埋まっていない状態です。
ただ1番広い部屋を含めて大きなところは全て埋まっていました。
そういう意味でいくと、小さいところが少し残っているという話です。
こういうロッカータイプ、こういうところが開いてたりしますね。
屋内型として「こんな風になりますよ」ということです。
利回りの参考としては、表面利回りは20％〜25％ぐらいは平気でいきます。
この物件は28％の表面回りです。
実質利回りで11%です。
しかもまだまだ上がります。
多分、15%ぐらいまで上がってくるのではないでしょうか？
そこまで行くと、物件としては本当に安心ですね。
コインパーキングと比べて本当にブレが少ないのです。
こういう物件を数物件持っておけば、リスクヘッジとしても完璧かなと思います。
テナントの撤退リスクで行くと、日本の賃貸借契約は借りてる側がものすごく強いので…
普通に更新をしていくので、そういうところのリスクも正直ありません。
また、これが壊れることもないので…
大した機械が入ってるわけでもなく、太陽光みたいにパネルが壊れるという話とは別で、50年後も100年後もありますよね。
オフィスで使っていたり、毎日開け閉めをしているわけでもありませんしね。
初めて見に来ましたが、なかなかいい物件かな？と思います。
他のトランクルームは全て「屋外型物件」になるので、屋外もまたご紹介したいと思っています。
屋内型と屋外型の大きな違いとして、減価償却の考え方が違います。
屋内型は簡易的なパーテーションという取り扱い方ができると思うので、多分3年の定額償却ができるはずです。
3年で定率もいけるかな…？
なので、節税効果がものすごく高いのです。
2,000万で購入したら多分、初年度1,000万円ちょっと…
1,200円くらい損金で落とせるので、法人で取り組むとあの税金がすごい戻ってくるのではないでしょうか？
非課税の土地を買っておらず、全部が課税支払になります。
なので、消費税の還付の意味合いもものすごく大きいと思います。
個人がやるというよりは専業投資家の方や事業会社の経営者がやるケースが多いと思います。
今回は「屋内型トランクルーム」ということで…
実質利回りが11％くらい出ているよというお話でした。
屋外型のトランクルームも今度ご紹介しますので、ぜひチェックしてください。
ありがとうございました。
