お客様の物件を視察します
今日は車からのスタートですが、どこに向かって走って行ってるんでしょうか？
今日は東京都足立区の方に行きます。
足立区には何があるんですか？
足立区には舎人公園がありますよ。
今日は天気もいいので、日に当たってゆっくりしたいですね。
そうですね。
お弁当持ってきた？
お弁当はコンビニで買いましょうか。
なんかつまらないな…
というのは置いといて、今日はお客様が建設したアパートの視察に行きます。
弊社のお客様がアパートを足立区の方で建てていて、それがもう竣工してもう入居もどんどん決まってるので…
空室が1つだけあるみたいで、多分すぐ埋まっちゃうとは思うんですけど。
「せっかくなのでよかったら動画でも取りにきませんか？」というご連絡をいただいたんですね。
YouTuberの端くれの我々としては、行くしかない！と。
「是非お願いします！」と。
詳細を軽く聞くところによると、最寄り駅から30分ぐらい離れた場所にあると。
すごく遠いみたいですね。
そんなところで大丈夫？って思うんですけど。
その思考が短絡的なんですよ。
世間一般の平均みたいな思考はやめていただきたいです。
でもやっぱり営業される時って、「駅から徒歩10分ですよ、好立地ですよ」みたいな。
駅から5分のところだったら、駅近を推すよね。
もはやこの物件は「駅まで30分！」と推すんじゃないですか？
駅から30分以上離れていても成り立つんですかね？
余裕で成り立ちますよ。
だってもうほとんど埋まってるもん。
もちろん勝てる見込みがあって、建てたってことですもんね。
そうでしょうね。
ご本人も顔出しオッケーみたいなので、「なぜその立地でやることにしたか？」そういう話を聞くと、この資産形成チャンネルの視聴者の方、特に不動産オーナーの方にとってはかなり学びの多い動画になるんじゃないかなと思っています。
動画で確認したい方はこちら
駅徒歩20分の物件!?
社長も自分の土地でアパートを建てたじゃないですか。
そのアパートを建てる時のポイントはあったんですか？
新築でアパートを建てるとなると、まず土地ありきじゃないですか。
土地がないと建てれないですもんね。
その土地がどこにあって、どれぐらいの広さでというのがまずあるわけだから、それに合わせて造っていく。
当然建築基準法的な意味で建ぺい率や容積率という話があるわけで、どういうボリュームのものが建てられるのか、そういう観点もありますし、あとその土地の立地がどうなってるのかによってどのようなコンセプトの物件を造っていくのか。
なので私の土地で言うと、杉並区高円寺。
非常にベッドタウンとしても人気なエリアであればこういう方が住むであろうという、ビジネスでいうペルソナを定めて、じゃあそういう方からするとどういう間取りだと長く住みたいのかみたいに逆算していくわけですよ。
どういう経緯でこの物件を造ることになったのか、今日初めて聞くんですけど、土地ありだったはずなんですよ。
要は30分の土地の情報がありました。
ここでやるかやらないかを決めた。
じゃあ駅から30分の土地でもやれるためには何かしら尖ったコンセプトがないと人は集められないでしょ。
例えば、周りに学校がいっぱいあるみたいな。
だとしたら大学生がバイト代で払うのか、仕送りで払うのか、それもその大学の偏差値によるわけです。
偏差値が非常に高い学校であれば、平均的な話ですけど親御さんのお仕事がこういう年収帯なんじゃないか？っていうことを推論することができます。
そこまで推論するんですか？
住む人はどんな人かな？まで考えますけど…
親族まで考えるんですね…
だって学校があって大学生を狙うのであれば、その大学生が自分のお財布で家賃を出すのか、それとも親御さんが出すのかによって家賃を6万円に近づけた方がいいのか10万円を取りにいけるのか変わってくる。
必要だから考えるっていうことです。
それによって部屋のコンセプトも変わってくるし、大きさも変わってくる。
じゃあ今回のオーナー様も何か秘策があって…
そうですね。
もし僕が最寄駅から徒歩30分の土地にアパートを建てることを考えるのであれば、対象がビジネスマンではないよね。
そういうことですね。
僕の予想はやっぱり大学が近くにあることですね。
例えば大分空港の近くのアパートを結構前に買ったお客様がいて…
弊社経由じゃなかったんだけど「なんで購入されたのかな？」って思ったら、空港の近くに大学がありました。
なので学校系かな？
あとは大きな一部上場の会社の工場があってみたいな、その寮で全部貸すみたいな。
なるほどね。
それも地方物件だとよくありますね。
あともう1つあるのは、全室プライベートサウナがついてますと。
社長それ…
COCO VILLAみたいな環境を自宅でも得ることができます。
プレミアムアパートみたいな感じですか？
そうですね。
こういう物件であれば可能性はあるかなとは思うんですよね。
つまり土地が駅から離れているということは、土地取得費が駅前に比べると安くなる。
となると設備の方にお金をかけることができるので、遠いんだけどそこそこの家賃帯でものすごくいい自宅体験ができる、この路線じゃないかなと思います。
見るのが楽しみですね。
何の秘策があるのか楽しみですね。
しかも都内と言っても、多分埼玉県の草加市の方なんじゃないかな。
足立区の中でもかなり北の方なんじゃないかな。
その駅から30分ってなると本当にすぐ埼玉みたいな場所？なんじゃないかな。
なので決して不動産投資をやる立地として恵まれてるわけではない気がする。
分かった！
健康促進アパートメントみたいな名前で、運動した方がいいよっていう足腰を強くしたい高齢者の方だったり…
歩き好きの人など。
運動したい人をターゲティングしてるんだよ。
細川さん、そういうとこ住んだ方がいいよ。
部屋が空いてるって言っていたから、そこを弊社が借りて細川さんを住ませたらどうか？っていうメッセージ？なんじゃないの。
ちなみに僕は住めますね。
だって僕今オフィスまで20分歩いて通っているよ。
そうですね。
もう10分ぐらいちょうどいいよね。
しかもただ単に歩くだけではなくて、仕事しながら歩けばいいじゃないですか。
ミーティングしながら歩けばいいのよ。
Bluetoothのイヤホンをつけながら。
だからそういう意味では細川さんに向いてる物件なんじゃないかな。
気に入ったらちょっと…
空室もあるということなので。
ちょっと見てみましょう。
じゃあ安全運転で向かっていきましょうか。
ではまた現地で、お願いします。
物件到着！場所は〇〇の目の前
さあ到着しました。
ちょっと先に紹介しますね。
弊社のお客様で、不動産投資家の越川さんです。
越川です。
よろしくお願いいたします。
今日のこの物件のオーナーさんなんですけど、最寄り駅から徒歩19分。
ちょっと離れているところになぜ賃貸物件を造ったのか？と。
そうですね。
私も普段は都心の駅近物件をやってるんですけど、今回あえてこの徒歩19分の駅から離れたところに物件を建てました。
狙いがあるんだろうなという話を、さっき細川さんとずっとやってきてまして、大学があるというのが、最有力候補だったよね。
はい、そうですね。
どうなんでしょう？
建物のちょうど真ん前に立ってるんですけど、看板で分かるように運輸支局の目の前ですね。
今回の狙いとしては、これが関係あるわけですね。
私自身車関係の事業もやっていますので…
この運輸支局の目の前というのは、どうしてもやってみたかったのです。
いわゆる車検場通りというんですけど、通りを挟んで目の前をここから歩いて10歩で。
なるほど。
じゃあ物件の方にご案内を。
ガラス張りの計算された景観
鉄骨のかっこいい建物が、もう目の前なんですよ。
全体で70坪ぐらいありますね。
このガラス張りのところと…
あとはくっついて奥の方まで。
これは一応角地認定が取れています。
車検場通りと言うだけあってこの車検場通り沿いだけ帯状に準構なんですよ。
だからここまで準構なのです。
だから日陰の規制なども色々避けられる。
最大使える容積が取れていますね。
ここから車検場側がオフィス棟になってます。
外から見るとガラス張りで、ものすごい目立ちますね。
そうですね。
とにかく目立つ建物を造りたかったので。
車検場の入口と出口ですね。
だから必ずここの看板を見るということです。
出口から出てきて…
向こうが環七通りになります。
3階がティーアイシーグループになりますね。
もう入口と出口の真ん中ですね。
そうですね。
周りも全部車関係の行政事務所だらけですね。
車検の対応などをする行政事務所ですよね。
今回これは店舗ですか？
この車検場通り側だけを店舗にして、奥側は大きなメゾネットを造りました。
事業用にも使えるガレージハウス
これは賃貸の居住用ですね。
結構幅がありますよ。
1階は多目的に使えるガレージにしてあります。
いわゆるガレージハウスと言われるやつで、事業用に使ってもいいです。
しかも今までなかったような大きなものを造りたかったんですよ。
車も中に2台入ります。
上も3LDKや4LDKを造ってます。
全体で言うと140平米ぐらいあります。
ワンフロアが45平米ぐらいあります。
これ中入ってもいいんですか？
どうぞどうぞ。
ちょっと夢だったんだけど、このガレージハウス。
ここに自分の車をいれるわけですね。
本当は横置きにしたかったんですけど…
なかなか間取りが取れないので、今回は縦置きになっちゃいますけど、
幅は約3.6mあるので、奥行きは10mあります。
じゃあ本当の大型車でなければ、縦に2台入れられますね。
VOXYとかのクラスであれば全然入ります。
また例えば学習塾をやってみたい人や、美容院をやってみたい人など多目的に使えるように造っています。
車検場が近いというのもあって、車関係のお仕事の方が多い？
12月に竣工してまだ1ヶ月なんですけど、相当車関係の問い合わせが来て来ていますね。
車を置くだけに限らず色々な業態に使えます。
一応、飲食店は不可にしていますが、それ以外の業態であれば相談に乗るという形をとっています。
1階はインフラは最小限にしてあるので、入られる方が自由にアレンジしてもらえばと思っています。
いいですね。
これでプラス2フロアが居住用ですよね。
上は見ていただければ分かると思います。
オーナー自身が設計したこだわりの間取り
今日撮影時点だと問合せはかなりあるけども…
今現状この2つの部屋はまだ契約にはなっていないので、急いでもらえば大丈夫かもしれないです。
2階はリビングです。
全面ガラスで、広いですね。
1つのフロアが45平米ありますから、それなりに広いです。
1つのフロアで2LDKを作れるぐらいですね。
そういうことですね。
全面だだっ広い空間にしてみました。
真ん中は引き戸なんですね。
そうですね。
ここは一応仕切れるようにして、1部屋と区切れるようには造ってあります。
これ開けるといいですよね。
仕切ったとしても1つずつ結構広いんですよね。
メゾネットなので上下階は家族で住まわれるわけなので、重量鉄骨で造った際の問題は、床の防音なんです。
毎回そこ悩むんですけど、今回この家族が住むわけだから家族の音なのでそんなに気にならないじゃないですか。
その分逆に二重天井を入れないようにして、見える形で造ったんですね。
その分すごい天井が高く感じます。
電気もレールで全部造ってありますから、好きなものをどんどん足せるようにライティングレールで足せるように造っています。
今回は設備関係は全部私がレイアウトを考えているので、ここの部屋に関しては水回りを全部南側に寄せて真ん中の空間をとにかく広く造っています。
ですから事業用として、オフィスに使えるように、1つの空間が広い方がオフィスとして使いやすいじゃないですか。
もうここの引き戸はずっと開けておいて…
デスクを並べるのもアリですよね。
業態によっては下だけを事業用に使って、上は居室という方もいるので、その場合には生活空間が見られないようにトイレを最初のアプローチにしてあります。
ガレージからここのお手洗いを借りてまたガレージに降りて。
そうですね、生活空間を見られない工夫もしています。
だからまとめてないわけですね。
ここが水回りで、当然洗面もここにあって、
洗濯機置き場もこっち。
ただお手洗いだけ。
そうですね、ここは独立して使えるようにしてトイレにも手流しをつけて。
手も洗えるようにしているから、ここで完結すると。
めちゃくちゃ考えられていますね。
間取りは結構考えましたね。
細川さん、ここに住んで1階でたこ焼きでも始めたら？
さっき飲食店はダメだって…（笑）
そっか、たこ焼きだめですか（笑）
かき氷屋はどうですか？
ギリギリですかね。
夏はかき氷屋で冬は味噌汁屋でいいじゃん、豚汁屋。
一応保健所の許可が降りるような造りにはしてあります。
3階も気になっちゃうんですけど、3階もいいですか？
はい。
3階へ移動します
また雰囲気が違いますね。
3階は男っぽく造っていますね。
ワイルドな感じの内装に。
3階は3部屋ありますから。
3部屋取って1部屋はこの広さですか？
そうですね。
普段私がやっている東京のマンションより全然広いですね。
いつもワンルーム系のアパートやマンションを造っている。
1棟丸ごと建てることをやっているので、普段だと本当に一部屋こんなものです。
結構尖ってる物件じゃないですか。
ここまで尖ってる物件を造るのは初めてですか？
これだけ広いのは初めてですね。
ただ今時の時代背景を考えると、私も5〜10年後を考えた時に、やっぱり大きいものが勝てるだろうっていう考えを最近持っていまして…
都心であれば小さいものでもいいと思うんですけど、ここ足立区はファミリー層が多い場所なので、こういうところはあえて大きいものを造ってこうと。
3〜4LDKの賃貸物件は極端に調べると少ないんです。
2LDKぐらいのものはありますけど、3〜4LDKはないですね。
4LDKは確かにほとんどなさそうですよね。
だから上だけ見て4LDKで、しかも下に車2台分のものがついてくる。
そう考えるとすごい尖っていますよね。
こちらの部屋は結構セミスケルトンでワイルドに造っていますね。
収納スペースもいいですよね。
奥行きがかなりありますね。
棚を造っていないのはなにか狙いがあるんですか？
少し見てもらうと分かるんですけど、ここに1×4の木材をつけているんですね。
各収納全部同じ造りにしているんですけど、1×4の木材に関しては釘打ち自由にしています。
入った方が好きな造造をしていいよって形で釘を打っていいスペースを作っています。
棚を造ってみたりポールを作ってみたり、自由に加工できます。
人によって使い方は千差万別なので、自由にした方がいいんじゃないかなと思って今回はそういう風にしてみました。
自由度がなくて取っ払いたい時もありますもんね。
私もDIYがすごい好きな人なので…
いじくる楽しさも少し取り入れてみました。
収納を取ったとしても部屋の空間は結構広いので。
いや十分ですよ。
しかも車を2台停められると考えたら、駐車場を借りるコストを考えるとそれが全部ここに集約されますね。
例えば美容院や学習塾を経営したい場合、店舗を借りなきゃいけないじゃないですか。
その店舗のコストって結構高いと思うんですよ。
今までバラバラに借りてたものを集約して
現に他の部屋を契約された方はそういう感じです。
思ったのが、父が内装系の仕事をしていて建設の工事関係なんですよ。
もう家の庭にすごい工具があって、ちょうど1階のスペースにハイエースもあって…
そうですね、土地柄的にそういう方も多いですし、ココザスさんもコンテナハウスをやられてるじゃないですか。
20ftタイプだとこの辺で6〜7万円すると思うんですよね。
だから下の空間をコンテナハウスの空間に例えたら、あれだけの空間を借りようと思ったら10万円は超えると思います。
何かを集約したい家庭だとすごく得という目線で、今回は私が設計しました。
さっき細川さんも適当に…
みたいなことを言っていましたけど、そうじゃないと。
そうですね…
ここの土地をずっと探していたのですか？
車の事業をやっていまして、東京23区の車検場の目の前に出したいという願望がずっとあったんですけど、17年経ってやっと売り地が急に出たんですよ。
ここが急に出たので、出た瞬間に抑えました。
その時は古屋が建っていたんですよ。
それを解体して更地にして、今回新しくこれを建てました。
越川さんは車関係の事業をしているから超一等立地ということですね。
オフィス棟はどうするんですか？
オフィス棟は車検場通り側の3階だけを自社で使おうと思ってます。
やはり広告効果というか？
それは大きいと思いますね。
運輸支局の性質上、全国の車屋さんが来るわけじゃないですか。
車検場通りにずっと車が通っているわけですか？
そうですね。
車屋さんがナンバーの取り替えや車検に来たりしますよね。
どちらかというとBtoBの業態なんです。
北海道から沖縄までの車屋さんを相手に仕事をしてるので、運輸支局の目の前にありますよというのは、
これは事前の予想では当てられませんね。
事務所も見ても大丈夫ですか？
大丈夫です、まだ何も入ってないですけど。
せっかくなので事務所も撮らせていただきましょう。
事務所は3フロアですか？
1階・2階・3階で独立していて、1階・2階は入居者さんが入ってます。
ちょっとじゃあ見させてもらいましょう。
3フロアに分かれた事務所
はい、どうぞ。
ありがとうございます、お邪魔します。
今日は土曜日なんですけど、平日は結構交通量が多くて人もいっぱい歩いてます。
どうぞここが入り口になります。
タイル張りですね。
まだ何も引っ越し荷物も入ってないので。
明るいですね。
とにかく明るい事務所を作りたかったのです。
多少内装をいじろうかなと思っています。
ここは3階なので天井がありますね。
これ全面ガラスですよね？
開けましょうか。
ちょっとここ見てみたいですね。
越川さんこのオレンジなのはちょっと気を遣っていただいて？
これは別にココザスカラーというわけじゃないんですけど、たまたまそうなりましたね。
ビビットなカラーでいいじゃないですか。
あえて住宅ではないので、
光をあまり遮らない。
例えば夜電気をつけてカーテンを閉めると、このガラス越しにオレンジの光みたいになるわけです。
外から目立つわけですね。
外から見た時にオレンジのスクリーンのように光るように、光を通すスクリーンを作りました。
なるほど。
この目の前に見えているのが車検場？
そうですね。
目の前が車検場です。
すごい立地ですね。
またそこに整備振興会や登録の財団が入ってるので、すごい行き来が多いところなんですね。
会社名はちょうどこの辺り？
そうですね。
2階はここもガラスなんですよ。
看板スペースを取るためにガラスを下げました。
この辺ももし埋めると、すごい広告効果がありますね。
LEDを入れる予定ではいます。
とにかく全面的に色々使おうかなと思ってます。
弊社の場合自動車の特殊な改造や並行など難易度の高い登録を専門に請け負っている会社なんですね。
今現状、改造などの難易度の高いものだと、全国の25%ぐらい請け負っています。
シェアが25%。
北海道から沖縄の業者さんやメーカーさんなどから請け負っているので、会ったことのない業者さんが多いんですよ。
7〜8割のお客さんに会ったことがないので、この運輸支局の目の前でやってますよっていうのをちゃんと分かってもらえるのもいいかなと思ったんですよ。
宣伝効果は大きいと思います。
ちなみに賃料は聞いてもいいんですか？
今見た部屋は約29万円です。
例えば3LDKのアパート・マンションをこの界隈で借りるとしたらやっぱり20万円近くするんです。
1階の45平米の倉庫(工場)を借りようと思ったら10万円じゃ借りられないかな。
普通のサラリーマンの方が借りようと思ったらちょっと高いかもしれないですけど。
居住物件をという狙いじゃないですもんね？
そうですね。
何か商売をやられてる方、店舗・駐車場・自宅を全部借りるとなると結構な金額いくと思います。
しかもシャッター付の駐車場兼倉庫ですもんね。
この辺は屋外型のトランクルームやコンテナもいっぱいありますよね。
全然空きはないですね。
1番大きいタイプのコンテナは6万円前後はしますよね。
20ftの車1台入る大きさですよね。
容積で言ったらコンテナ3台分ぐらいになると思うんですよ。
トランクルーム兼居住スペースと考えると、かなりいいですね。
やっぱりこれだけの立地なので、車検場の近くに構えるべき事業者が借りるっていうのが1番コストパフォーマンスがいいですね。
弊社としてもそこが1番狙ってるところです。
ちなみにもうオープンしているのですか？
12月中旬にオープンして、まだ1ヶ月経っていないですね。
でももう埋まっているわけですね。
そうですね、あと2部屋ですね。
一応申し込み自体は入っているので、審査待ちの方や検討中の方もいらっしゃるのでもしかしたらそれで決まっちゃうかもしれないんですけど…
もし興味を持っていただいた方がいたら、連絡いただければ越川さんをそのままお繋ぎすることもできます。
ビル名は決まっていますか？
「ティーアイシービル」という名前にしました。
自社ビルみたいな感覚ですよね。
ここはやっぱり車検場の前ということで、一応社名をつけちゃいましたね。
Googleマップで見た時に画像としても写るようにと思いまして。
本業とのシナジーを兼ねた賃貸物件と言いますか。
そういうことですね。
ここまで尖ってるものじゃなくて、普通のアパートも結構展開されてるんですよね。
普通のレジデンス系もやっていますけど…
都心になってくると1つのブロックの形も決まっちゃうし、ある程度ペンシルビルみたいな形になっちゃうじゃないですか。
設計上も決まっちゃいますので、あまり尖ったものは造れないですよね。
面白さがないですよね。
全部私が設計や間取りを考えたので、今回は面白みはありましたね。
あと他の特色は？
壁は全部珪藻土になっています。
天井も珪藻土にしたので、ちょっと値段は高かったですね。
あとはライティングレールを一周回しています。
夢がありますね。 でもずっと探し続けていたわけですもんね。
30年この事業をやっていますけど、約25年探してやっと目の前が出ましたね。
25年探して手に入れるって執念がすごいですね。
そうですね。
たまたま出たので、本当は近くの駅近物件をやる計画で進めていたものを、急遽やめてこっちにしました。
土地の買い付けのところまでやってたんですけど、ここが出た瞬間に急遽やめてここにしようと。
じゃあもし何かのタイミングがずれていたら…
例えば土地を仕入れた段階や建築の内金を払った段階だとなかなか銀行が次を出してくれなくなるので…
タイミング的にはちょうど良かったですね。
ただここの土地を買う段階で、都心に建てていたマンションの竣工が終わっていなかったんですよ。
別物件の竣工が終わってなくて、結構メインバンクさんに渋られましたね。
どうしたんですか？
結局別の新規の銀行さんが出してくれました。
じゃあこの物件で初取引ですか？
そうですね、初取引の銀行さんが出してくれましたね。
やっぱり投資やビジネスでうまくいくコツは、ファイナンス力ですね。
今回は越川さんの足立区の自社ビルの紹介をさせていただきました。
ありがとうございました。
