不動産投資の節税は本当に効果があるのか？仕組み・注意点・節税効果を最大化するポイントを紹介

管理委託料や修繕費、固定資産税、保険料などは経費として計上できますが、ローンの元本返済や土地代などは経費にはなりません。

そのため、多くの現金を支払っていても、そのすべてが課税所得を減らすことにつながるわけではありません。

特に物件を購入して間もない時期は、ローン返済や修繕費などの支出が重なることもあります。

税負担が軽減されていても、実際の現金支出のほうが大きく感じられ、「不動産投資の節税は思ったほど効果がない」と感じることがあります。

不動産投資で期待できる節税効果とは

不動産投資では、家賃収入を得るだけでなく、経費計上や減価償却などの仕組みを活用することで、税負担を抑えられる場合があります。

ただし、得られる節税効果は収入状況や物件の条件によって異なるため、一概に同じ効果があるとは限りません。

ここでは、不動産投資で期待できる代表的な節税効果を3つ紹介します。

（1）必要経費を計上して課税所得を抑えられる

管理委託料や修繕費、共用部の清掃費、入居者募集にかかる広告費、固定資産税・都市計画税、火災保険料、ローン利息など、不動産経営に必要なさまざまな費用を経費として計上できます。

これらの経費を適切に計上することで、不動産所得を抑えられ、結果として所得税や住民税の負担軽減につながります。

また、給与所得がある会社員の場合、不動産所得が赤字になると、一定の条件のもとで給与所得などと損益通算できるケースもあります。

一方で、実際に現金を支払っていても、ローンの元本返済や物件の購入代金などは経費として計上できません。

節税効果を正しく把握するためにも、どの支出が経費になるのかをあらかじめ理解しておくことが大切です。

（2）減価償却で所得を圧縮できる

減価償却とは、建物などの取得費用を耐用年数に応じて分け、毎年経費として計上する仕組みです。

特徴は、その年に同額の現金を支出していなくても経費として計上できる点にあります。

家賃収入が安定していても、減価償却費を計上することで帳簿上の所得が小さくなり、課税所得を抑えられる場合があります。

特に中古物件では、残存する耐用年数によっては短期間で比較的大きな減価償却費を計上できるケースもあります。

ただし、減価償却による節税は、売却時の税負担にも影響する点に注意が必要です。

減価償却を進めると建物の取得費が減少するため、売却時には譲渡所得が大きくなり、税負担が増える可能性があります。

そのため、保有中の節税効果だけを見るのではなく、将来の売却まで含めて税金と収支のバランスを考えることが大切です。

（3）相続税・贈与税対策につながる場合がある

現金は基本的に保有している金額をもとに評価されますが、不動産は土地や建物について、それぞれ一定の評価方法をもとに相続税評価額が算出されます。

そのため、物件によっては実際の取引価格よりも相続税評価額が低くなることがあります。

さらに、賃貸中の物件では、土地や建物の利用状況によって評価額が下がり、相続税の負担を抑えられる場合もあります。

こうした仕組みにより、不動産が資産承継の方法として活用されるケースがあります。

ただし、相続税対策だけを目的に不動産を購入すると、空室や修繕、管理などの負担が想定以上になる可能性もあります。

節税効果だけで判断するのではなく、長期的な資産承継や収支まで考えたうえで、必要に応じて専門家に相談しながら検討することが大切です。

節税目的の不動産投資で損をしやすいケース

不動産投資はあくまで収益を得るための投資であり、節税だけを目的にすると判断を誤る可能性があります。

税金が減っていても、実際の手残りが減っていれば、投資全体としてはメリットがあるとはいえません。

ここでは、節税できているように見えて、実際には損につながりやすい代表的なケースを4つ紹介します。

（1）税金が減ってもキャッシュフローがマイナスになる

キャッシュフローとは、一定期間における現金の出入りを表す考え方です。

不動産投資では、家賃収入からローン返済や管理費、修繕費、税金などを差し引いたあとに、どれだけ現金が残るかを確認します。

減価償却費や必要経費を計上することで帳簿上の所得が小さくなり、所得税や住民税を抑えられることがあります。

しかし、実際にはローンの元本返済や修繕費、管理費などで現金が出ていくため、税金が減ったからといって手元のお金が増えるとは限りません。

特にローンの元本返済は必要経費にならないため、税金の計算には反映されなくても、実際の手元資金は減っていきます。

こうした状態が続くと、節税できた金額以上に現金が流出し、家計や貯蓄に負担がかかる可能性もあります。

節税効果を判断する際は、税金がいくら減ったかだけでなく、最終的にどれだけ現金が手元に残るのかまで確認することが大切です。

（2）高金利ローンで返済負担が増える

ローンの利息は必要経費として計上できるため、利息が多いほど所得を抑えられるように感じるかもしれません。

しかし、金利が高くなれば、その分だけ実際に支払う利息も増え、毎月の返済負担が大きくなります。

利息を経費として計上できたとしても、支払った現金そのものが戻ってくるわけではありません。

税負担が多少軽くなっても、それ以上に利息による支出が増えれば、キャッシュフローは悪化します。

節税だけを理由に融資条件を妥協すると、投資全体の収益性を下げることにもつながります。

ローンを選ぶ際は、節税効果だけではなく、金利や返済額を含めて無理のない返済計画を立てることが大切です。

（3）中古木造物件の減価償却に依存しすぎる

ただし、減価償却による節税効果だけを重視して物件を選ぶことには注意が必要です。

住宅用建物の主な法定耐用年数は、以下のとおりです。木造住宅は22年、鉄筋コンクリート造の住宅は47年など、構造によって異なります。

中古資産については、築年数などに応じて耐用年数を見積もったり、一定の場合には簡便法で算定したりすることがあります。

そのため、中古物件では短期間に比較的大きな減価償却費を計上できるケースがあります。

一方、築年数が古い物件では、屋根や外壁、給排水設備などの修繕が必要になり、想定していなかった支出が発生することもあります。

また、立地や建物の状態によっては空室期間が長くなり、家賃収入が安定しない可能性もあります。

さらに、減価償却が進むにつれて毎年計上できる減価償却費の状況も変わるため、節税効果だけを前提に収支を組むのは避けたほうがよいでしょう。

物件を選ぶ際は、減価償却による節税だけでなく、家賃収入や修繕費、空室リスクなども含めて長期的な収益性を確認することが大切です。

（4）売却時の譲渡所得税で手残りが減る

不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得に対して税金がかかります。

土地や建物の譲渡所得は、基本的に売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。

このうち建物の取得費は、購入代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

そのため、保有中に減価償却が進むほど売却時の取得費が小さくなり、売却価格との差額である譲渡所得が大きくなる場合があります。

結果として、保有中には節税効果を得られていても、売却時の税負担によって最終的な利益が小さくなるケースも考えられます。

不動産投資の節税を考える際は、保有中にいくら税金を減らせるかだけでなく、売却時にかかる税金まで含めた最終的な手残りを確認することが重要です。

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不動産投資の節税効果が出やすい人の特徴

不動産投資による節税は、誰でも同じような効果を得られるわけではありません。

収入や適用される税率、物件の収益性、保有期間などによって、節税効果を実感しやすい人とそうでない人がいます。

ここでは、不動産投資の節税効果が出やすい人の特徴を4つ紹介します。

（1）年収が高く所得税率が高い人

日本の所得税には、所得が増えるほど税率が高くなる累進課税制度が採用されています。

引用｜国税庁「No.2260 所得税の税率」

そのため、減価償却費や必要経費の計上によって課税所得を抑えられれば、適用される税率が高い人ほど税負担の軽減効果も大きくなりやすい傾向があります。

一方、もともとの所得や税率が低い場合は、同じ金額だけ課税所得を減らしても、得られる節税効果は比較的小さくなります。

不動産投資の節税効果を考える際は、物件の条件だけでなく、自分の所得や適用される税率も確認しておくことが大切です。

（2）安定したキャッシュフローを確保できる人

税負担を抑えられたとしても、家賃収入が安定せず、毎月の持ち出しが続いていれば、節税によるメリット以上に現金の負担が大きくなる可能性があります。

そのため、家賃収入から管理費や修繕費、ローン返済などを差し引いたあとも、一定の資金が手元に残るかを確認することが重要です。

節税だけを目的に物件を選ぶのではなく、まずは物件そのものの収益性を重視する必要があります。

安定した家賃収入とキャッシュフローを確保できる物件を選べる人ほど、無理なく節税効果を活かしやすいでしょう。

（3）出口戦略まで考えて物件を購入できる人

減価償却によって保有中の所得を抑えられる一方、減価償却が進むと建物の取得費が小さくなり、売却時の譲渡所得が大きくなる場合があります。

そのため、保有中には節税できていても、売却時に想定以上の税負担が発生する可能性があります。

また、不動産を売却した際の譲渡所得にかかる税率は、所有期間によって異なります。

そのため、物件を購入する段階から、想定する売却価格や保有期間、売却時の税負担、減価償却の進み方などを考えておくことが大切です。

購入から売却までをひとつの投資計画として捉え、最終的にどれだけ手元に残るのかまで考えられる人ほど、不動産投資の節税効果を活かしやすくなります。

（4）長期保有を前提に運用できる人

物件を長期間保有すれば、家賃収入を得ながら、減価償却費や必要経費を継続して計上できます。

また、保有期間によっては売却時の譲渡所得に適用される税率も変わるため、売却まで含めた長期的な計画を立てやすくなります。

長期保有では、毎年の節税額だけに注目するのではなく、家賃収入によるインカムゲインと税負担、キャッシュフローのバランスを見ながら運用することが大切です。

短期的な節税効果に左右されず、時間をかけて資産形成を進められる人ほど、不動産投資の節税を無理なく活用しやすいでしょう。

節税目的の不動産投資で失敗しないためのチェックポイント

節税を目的に不動産投資を始める方は少なくありませんが、仕組みを十分に理解しないまま進めると、期待したほどの効果を得られなかったり、かえって収支が悪化したりする可能性があります。

ここでは、節税目的の不動産投資で失敗しないために確認しておきたい4つのポイントを紹介します。

（1）物件価格と家賃収入のバランスを確認する

物件価格に対して家賃収入が少ない場合、税負担を抑えられたとしても、十分な収益を得られずキャッシュフローが悪化する可能性があります。

特に、節税効果を重視するあまり収益性の低い物件を選んでしまうと、実際の手残りが増えず、長期的な資産形成につながりにくくなります。

物件を選ぶ際は、表面的な利回りだけで判断せず、管理費や修繕費、空室リスクなども考慮し、実際にどの程度の収益が残るのかを確認しておきましょう。

（2）減価償却期間と節税額をシミュレーションする

不動産投資では、減価償却できるのは主に建物部分であり、物件によって計上できる金額や期間は異なります。

不動産会社から提示されたシミュレーションでは、一定の節税効果が続くように見えることもあります。

しかし、減価償却の状況が変われば、将来的な税負担や手残りも変化します。

そのため、購入時の節税額だけを見るのではなく、何年間その効果が続くのか、減価償却が進んだあとの税負担や収支がどうなるのかまで確認しておくことが大切です。

複数年にわたる収支をシミュレーションし、長期的に無理のない投資になるかを判断しましょう。

（3）売却時の税金と将来の修繕リスクを確認する

保有している間は節税効果を得られていても、売却時には譲渡所得に対する税金が発生し、想定していたより手残りが少なくなる場合があります。

特に、減価償却が進んでいる物件では、売却時の譲渡所得が大きくなり、税負担が増える可能性があります。

また、建物は築年数が経過するにつれて、外壁や屋根、給排水設備などの修繕が必要になることもあります。

大きな修繕費が発生すれば、キャッシュフローを圧迫する原因になります。

節税によっていくら税金を抑えられるかだけではなく、売却時の税負担や将来の修繕費まで含めて、投資全体の収支を確認しておきましょう。

（4）節税だけを強調する提案を鵜呑みにしない

提案内容によっては、初年度や数年間の節税額が大きく示される一方で、将来的なキャッシュフローの変化や売却時の税負担まで十分に説明されていない場合もあります。

節税できる金額だけを見るのではなく、「なぜ節税できるのか」「その効果はどのくらい続くのか」「最終的にどれだけ手元に残るのか」まで確認しましょう。

内容に不明な点がある場合は、税理士など第三者の専門家に相談し、提示された数字や条件を客観的に確認してもらう方法もあります。

節税効果だけで判断せず、収益性や将来のリスクまで含めて検討することが、不動産投資で失敗を避けるためのポイントです。

不動産投資の節税効果を高めるポイント

不動産投資で節税を考える際は、税金を減らすことだけでなく、最終的にどれだけ手元に資金を残せるかを意識することが大切です。

ここでは、不動産投資の節税効果を高めるために押さえておきたい3つのポイントを紹介します。

（1）所得や投資規模に応じて法人化を検討する

法人化すると、個人とは経費の考え方や税率の仕組みが異なり、所得を法人と個人に分けることで税負担を抑えられるケースがあります。

また、役員報酬の設定や将来の退職金など、長期的な視点で資金計画を立てやすくなる点も特徴です。

一方で、法人を設立すると初期費用だけでなく、毎年の維持費や事務負担も発生します。

そのため、節税できる金額だけを見て法人化すると、かえって手残りが減る可能性もあります。

一般的には、不動産所得を含めた課税所得が年間800万〜1,000万円程度になると法人化が検討されることもありますが、実際に有利になるかどうかは所得や投資規模によって異なります。

法人化を検討する際は、節税効果と維持コストの両方を比較することが大切です。

（2）青色申告特別控除を活用する

青色申告とは、一定の要件を満たして帳簿を作成し、必要な手続きを行うことで、税制上の優遇を受けられる申告方法です。

条件を満たせば最大65万円の青色申告特別控除を受けられるため、課税対象となる所得を減らし、所得税や住民税の負担軽減につなげられます。

ただし、控除を受けるためには、複式簿記による帳簿作成や期限内申告など、一定の要件を満たす必要があります。

最初は帳簿付けを負担に感じることもありますが、会計ソフトを活用したり、必要に応じて専門家に相談したりすることで、作業の負担を軽減できます。

青色申告を利用する場合は、早い段階から必要な手続きや帳簿管理の体制を整えておきましょう。

（3）節税より長期的な家賃収入と手残りを重視する

不動産投資における主なインカム収入は、物件を保有している間に得られる家賃収入です。

安定した家賃収入が続く物件であれば、一定の税金を支払っていても、手元に資金を残しながら資産形成を進めやすくなります。

一方、節税を優先するあまり赤字を前提とした投資を続けると、毎月の持ち出しが増え、資金繰りが悪化する可能性があります。

そのため、節税額の大きさだけで物件を選ぶのではなく、家賃収入やローン返済、管理費、修繕費などを含めたキャッシュフローを確認することが大切です。

安定した収益を生み出せる物件を選び、長期的な手残りを重視して運用することが、結果として不動産投資の節税効果を活かすことにつながります。

不動産投資の節税に関するよくある質問（Q&A）

不動産投資の節税については、「節税だけを目的に始めてもよいのか」「会社員でも効果があるのか」など、さまざまな疑問を持つ方も少なくありません。

ここでは、不動産投資の節税に関してよくある質問をQ&A形式で紹介します。

Q1. 節税だけを目的に不動産投資をしても問題ない？

不動産投資は、家賃収入を得ながら資産形成を目指す投資であり、節税はその過程で得られる効果のひとつです。

節税効果だけを重視して物件を選ぶと、収益性の低い物件を購入してしまい、キャッシュフローが悪化する可能性があります。

その結果、税金は減ったとしても、毎月の持ち出しが増えたり、手元の資金が減ったりすることもあります。

節税はあくまで不動産投資によって得られる副次的な効果と考え、まずは物件の収益性や長期的な手残りを確認することが大切です。

Q2. サラリーマンでも不動産投資の節税効果はある？

給与所得がある場合、不動産所得で赤字が生じると、一定の条件のもとで給与所得などと損益通算できるケースがあります。

その結果、課税対象となる所得が減り、所得税や住民税の負担軽減につながる可能性があります。

ただし、すべての不動産投資で節税効果が得られるわけではありません。

物件の収益性が高ければ不動産所得が黒字になり、所得が増えることで税負担も増える場合があります。

サラリーマンの場合も、節税額だけを見るのではなく、物件の収益性や将来のキャッシュフローまで含めて判断することが大切です。

Q3. 節税目的の不動産投資で税務調査が入ることはある？

ただし、不自然な経費計上をしていたり、実態のない取引を経費として処理していたりする場合は、税務上その内容を確認される可能性があります。

不動産投資で節税を行う際に大切なのは、実際の取引内容に基づいて正しく申告することです。

領収書や請求書、契約書などを整理して保管し、計上した経費について根拠を説明できる状態にしておきましょう。

無理に経費を増やそうとせず、ルールに沿って適切に申告することが重要です。

Q4. 不動産投資の確定申告は自分でできる？税理士は必要？

会計ソフトを活用すれば、日々の記帳や確定申告に必要な書類の作成を効率化できます。

一方、複数の物件を保有している場合や、減価償却・経費の判断が複雑な場合、法人化や管理会社の活用を検討している場合などは、税務処理が難しくなることがあります。

判断に迷う場合は、税理士などの専門家へ相談することも選択肢のひとつです。

自分ですべて対応することにこだわらず、必要に応じて専門家の力を借りることで、申告ミスや税務上の判断ミスを防ぎやすくなります。

まとめ

今回は、不動産投資の節税が本当に効果があるのか、その仕組みや注意点、節税効果を高めるためのポイントについて紹介しました。

不動産投資では、必要経費や減価償却費を適切に計上することで、所得税や住民税の負担を抑えられる場合があります。

ただし、節税できることと、実際の手残りが増えることは同じではありません。

税金が減っていても、ローン返済や修繕費などによってキャッシュフローが悪化していれば、投資全体としては負担が大きくなる可能性があります。

そのため、不動産投資では短期的な節税額だけを見るのではなく、物件の収益性や資金計画、将来の修繕費、売却時の税金まで含めて判断することが大切です。

「自分の場合はどれくらい節税効果が見込めるのか」「節税と収益性を両立できる物件をどう選べばよいのか」など、判断に迷うこともあるでしょう。

ココザスでは、不動産投資に関する無料相談を受け付けています。

節税だけでなく、物件選びや収支、資金計画、出口戦略まで含めて相談したい方は、ぜひお気軽にご相談ください。