不動産投資で自主管理をやめた方がいいといわれる5つの理由
不動産投資における自主管理は、管理委託料を抑えられる一方で、入居者対応や家賃管理、修繕手配などをオーナー自身で行う必要があります。
管理する物件や入居者の状況によっては、想像していた以上に時間や手間がかかり、負担が大きくなることもあります。
ここでは、不動産投資で自主管理をやめた方がいいといわれる5つの理由を紹介します。
（2）空室や家賃滞納への対応を自分で行う必要があるため
（3）修繕や緊急トラブルへの対応に手間がかかるため
（4）法律や契約に関する知識が必要になるため
（5）管理に多くの時間と労力がかかるため
（1）入居者対応やクレーム処理の負担が大きいため
自主管理をやめた方がいいといわれる理由のひとつが、入居者対応やクレーム処理の負担が大きいことです。
賃貸物件を管理していると、設備の不具合や生活音、近隣トラブルなどについて入居者から連絡を受けることがあります。
内容によっては早めの対応が求められるため、本業や予定があるなかでも状況を確認し、必要な対応を進めなければなりません。
また、クレームの内容によっては、入居者と直接やり取りすること自体が精神的な負担になる場合もあります。
管理会社へ委託していれば、入居者からの問い合わせやクレームの窓口を任せることができますが、自主管理では基本的にオーナー自身が対応します。
そのため、入居者とのやり取りを継続的に行うことが負担になりやすい点は、自主管理を検討するうえで確認しておきたいポイントです。
（2）空室や家賃滞納への対応を自分で行う必要があるため
自主管理では、空室や家賃滞納など、収益に関わる問題への対応もオーナー自身で行う必要があります。
空室が発生した場合は、家賃や募集条件を見直したり、入居者募集を依頼する不動産会社とやり取りしたりするなど、次の入居者を確保するための対応が必要です。
物件や周辺の賃貸事情を十分に把握できていないと、募集条件の設定に迷い、空室期間が長引くこともあります。
また、家賃の滞納が発生した場合は、入金状況を確認したうえで、入居者への連絡や督促などを行わなければなりません。
状況によっては対応方法の判断に迷うこともあり、オーナーにとって負担になりやすい業務です。
自主管理を選ぶ場合は、管理委託料を抑えられる点だけでなく、空室や家賃滞納が発生した際も自分で対応する必要があることを理解しておきましょう。
（3）修繕や緊急トラブルへの対応に手間がかかるため
設備の故障や水漏れなどの修繕・緊急トラブルへの対応も、自主管理の負担になりやすいポイントです。
給湯器や水回りなどに不具合が発生した場合は、入居者から状況を確認し、修繕業者を探したうえで、作業の日程や費用などを調整する必要があります。
急なトラブルであれば、できるだけ早く対応しなければならないこともあるでしょう。
また、修繕内容や費用の目安を把握していない場合は、提示された金額が適正なのか判断しにくいこともあります。
管理会社へ委託していれば、修繕業者の手配や入居者との調整を任せられる場合がありますが、自主管理ではこうした対応もオーナー自身で行います。
そのため、突発的な修繕やトラブルにも対応できる時間や体制を整えておくことが必要です。
（4）法律や契約に関する知識が必要になるため
自主管理では、賃貸借契約や退去時の対応などに関する知識も必要です。
賃貸経営では、契約の締結や更新、解約、退去時の精算など、さまざまな場面で契約内容を確認する機会があります。
特に、原状回復費用の負担などについて認識の違いがあると、入居者とのトラブルにつながることもあります。
そのため、オーナー自身が契約内容を理解したうえで、適切に対応しなければなりません。
管理会社を利用する場合は、契約に関する実務をサポートしてもらえることがありますが、自主管理では自分で確認・判断する場面が増えます。
自主管理を検討する場合は、物件管理だけでなく、契約や賃貸経営に関する基礎知識も必要になることを理解しておきましょう。
（5）管理に多くの時間と労力がかかるため
自主管理では、日常的な物件管理に想像以上の時間と労力がかかる場合があります。
入居者からの問い合わせ対応だけでなく、家賃の確認や入居者募集、契約更新、修繕の手配など、賃貸経営に関わる業務はさまざまです。
普段は大きな問題がなくても、入居者の退去や設備トラブルなどが重なると、一時的に対応する業務が増えることもあります。
特に、本業を続けながら不動産投資をしている方にとっては、仕事や私生活との両立が負担になる場合もあるでしょう。
管理委託料を抑えるために自主管理を選んでも、管理業務に多くの時間を取られてしまえば、継続することが難しくなる可能性があります。
そのため、自主管理を選ぶ際は、費用だけでなく自分が管理に使える時間や対応できる業務量まで考えることが大切です。
不動産投資の自主管理の仕組みとは？
不動産投資における自主管理とは、物件の管理業務を管理会社へ委託せず、オーナー自身で行う管理方法です。
不動産投資を始めたばかりの方のなかには、「自主管理では具体的に何をするのか」「管理会社へ任せる場合と何が違うのか」が分からない方もいるでしょう。
ここでは、不動産投資の自主管理の仕組みについて解説します。
（2）管理会社へ委託する場合との違い
（1）自主管理の仕組みと主な業務
自主管理では、賃貸経営に関わるさまざまな管理業務をオーナー自身で行います。
主な業務として挙げられるのは、家賃の入金確認や入居者対応、クレーム対応、修繕の手配、契約更新、退去時の対応などです。
入居者募集については仲介会社へ依頼することもできますが、入居後の管理を自主管理とする場合は、基本的にオーナー自身が窓口となります。
そのため、入居者から問い合わせがあった場合や、設備の不具合などが発生した場合も、自分で状況を確認して対応する必要があります。
管理会社へ支払う管理委託料を抑えられる一方で、物件管理に必要な時間や手間をオーナー自身が負担する管理方法と考えると分かりやすいでしょう。
（2）管理会社へ委託する場合との違い
自主管理と管理会社へ委託する場合の大きな違いは、日常的な管理業務を誰が担当するかです。
管理会社へ委託する場合は、入居者からの問い合わせ対応や家賃管理、修繕の手配、家賃滞納への対応など、契約内容に応じて管理業務を任せることができます。
そのため、オーナー自身が対応する業務を減らしやすく、物件管理にかかる時間や手間を抑えられる点が特徴です。
一方、自主管理では、こうした業務を基本的にオーナー自身で行います。
入居者から連絡があれば自分で対応し、修繕が必要になった場合は業者の手配や日程調整なども行わなければなりません。
また、入居者との間で問題が発生した場合、管理会社へ委託していれば第三者として対応してもらえる場合があります。
自主管理の場合は、自分で対応方法を判断し、必要に応じて専門家へ相談することになります。
そのため、自主管理は費用を抑えやすい反面、管理会社へ委託する場合よりもオーナーの負担が大きくなりやすい点が主な違いです。
不動産投資で管理会社に任せる3つのメリット
不動産投資では、物件管理を管理会社へ任せることで、日常的な管理業務にかかる負担を抑えやすくなります。
管理委託料は発生しますが、入居者対応やトラブル対応、家賃管理などを任せられるため、オーナー自身が対応する業務を減らせる点がメリットです。
ここでは、不動産投資で管理会社に任せる3つのメリットを紹介します。
（2）空室や家賃滞納への対応を任せやすい
（3）管理の手間を減らして物件運営に集中しやすい
（1）入居者対応やトラブル対応を任せられる
管理会社へ任せるメリットのひとつが、入居者からの問い合わせやトラブル対応を任せられることです。
賃貸物件では、設備の不具合やクレーム、近隣トラブルなど、さまざまな問い合わせが発生することがあります。
自主管理の場合はオーナー自身が窓口となって対応しますが、管理会社へ委託していれば、契約内容に応じて入居者からの連絡や一次対応を任せることができます。
そのため、オーナーが入居者と直接やり取りする機会を減らしやすく、管理にかかる精神的な負担も抑えられるでしょう。
また、管理業務に慣れた担当者が間に入ることで、状況を整理しながら対応してもらえる点もメリットです。
特に、本業などで日中の対応が難しい方にとっては、入居者対応の窓口を任せられることが管理会社を利用する大きな利点といえます。
（2）空室や家賃滞納への対応を任せやすい
管理会社へ委託すると、空室や家賃滞納など、収益に関わる問題への対応も任せやすくなります。
空室が発生した場合は、家賃や募集条件の見直し、入居者募集に関する対応などが必要です。
管理会社へ任せていれば、物件や周辺の状況を踏まえながら、募集条件などについて相談することができます。
また、家賃の滞納が発生した場合も、入金状況の確認や入居者への連絡などを管理会社へ任せられる場合があります。
自主管理では、こうした対応をオーナー自身で判断しなければなりませんが、管理会社へ委託することで日常的な対応の負担を減らしやすくなります。
ただし、空室や家賃滞納のリスクそのものがなくなるわけではありません。
管理会社へどこまで任せられるのかを契約前に確認しておくことが大切です。
（3）管理の手間を減らして物件運営に集中しやすい
管理会社へ任せることで、日常的な管理業務にかかる時間や労力を減らしやすくなります。
入居者対応をはじめ、家賃管理や修繕の手配、契約更新など、賃貸物件の運営ではさまざまな業務が発生します。
これらをオーナー自身ですべて行う場合、本業や私生活と並行して対応することが負担になるケースもあるでしょう。
管理会社へ委託すれば、契約内容に応じてこうした業務を任せられるため、オーナー自身が対応する時間を減らすことができます。
その分、収支の確認や今後の運用方針など、物件全体について考える時間を確保しやすくなります。
管理委託料は必要になりますが、費用だけでなく、管理にかかる時間や手間も含めて自主管理と比較することが大切です。
自主管理と管理会社への委託を比較｜費用・手間・収益性の違い
自主管理と管理会社への委託では、管理にかかる費用だけでなく、オーナーが対応する業務の範囲や時間、手間も異なります。
管理委託料だけを見ると自主管理のほうが費用を抑えやすいものの、入居者対応や家賃管理、修繕の手配などを自分で行う必要があります。
一方、管理会社へ委託する場合は管理委託料が発生しますが、契約内容に応じて日常的な管理業務を任せることができます。
ここでは、自主管理と管理会社への委託を比較し、費用・手間・収益性の違いを紹介します。
（2）入居者募集・契約業務の負担の違い
（3）長期運用における収益性の違い
（1）管理委託料・運用コストの違い
自主管理は管理会社へ支払う管理委託料が発生しないため、毎月の管理コストを抑えやすい点がメリットです。
管理会社へ委託する場合は、家賃収入に応じた管理委託料などが継続的に発生します。
そのため、管理委託料だけを比較すると、自主管理のほうが手元に残る収入を増やしやすいでしょう。
ただし、自主管理では入居者への対応や修繕業者の手配、家賃滞納への対応などをオーナー自身で行う必要があります。
また、対応に時間がかかった結果、空室期間が長引いたり、修繕の判断に迷ったりすることも考えられます。
そのため、自主管理と管理会社への委託を比較するときは、管理委託料だけでなく、管理にかかる時間や手間まで含めて考えることが大切です。
（2）入居者募集・契約業務の負担の違い
自主管理と管理会社への委託では、入居者募集や契約に関わる業務の負担にも違いがあります。
自主管理の場合は、家賃や募集条件を検討したり、入居者募集を依頼する会社とやり取りしたりするなど、オーナー自身で判断する場面が増えます。
また、入居後も契約更新や退去時の対応など、継続的に管理業務が発生します。
こうした業務に慣れていない場合は、判断や手続きに時間がかかることもあるでしょう。
一方、管理会社へ委託すれば、契約内容に応じて入居者募集に関する相談や契約更新などの業務を任せることができます。
特に、本業と並行して不動産投資をしている方や複数の物件を所有している方にとっては、管理業務にかかる時間を減らしやすいことが管理会社へ委託するメリットです。
（3）長期運用における収益性の違い
不動産投資を長期的に続けるうえでは、管理委託料の有無だけでなく、無理なく管理を続けられるかという視点も大切です。
自主管理は管理委託料を抑えやすい一方で、入居者対応や家賃管理、修繕の手配などを継続して自分で行う必要があります。
物件数が増えたり、本業が忙しくなったりすると、管理にかけられる時間が不足することもあるでしょう。
一方、管理会社へ委託する場合は管理委託料が必要になりますが、日常的な管理業務を任せることで、オーナー自身の負担を減らしやすくなります。
どちらが適しているかは、物件の状況や所有する物件数、管理に使える時間などによって異なります。
そのため、自主管理と管理会社への委託を選ぶ際は、目先の費用だけで判断せず、管理にかかる手間や長期的に続けられる体制まで含めて比較することが重要です。
| 比較項目 | 自主管理 | 管理会社へ委託する場合 |
|---|---|---|
| 管理コスト | 管理委託料を抑えられる | 管理委託料が発生する |
| 手取り収入 | 管理委託料の支出がない | 管理委託料の分だけ支出が増える |
| 入居者対応 | オーナー自身で対応する | 契約内容に応じて管理会社へ任せられる |
| クレーム対応 | オーナー自身が窓口になる | 管理会社に窓口を任せられる |
| 空室対策 | 募集条件などを自分で判断する | 募集条件などを管理会社へ相談できる |
| 家賃滞納対応 | 入金確認や督促などを自分で行う | 管理会社へ対応を任せられる場合がある |
| 修繕対応 | 業者の手配や調整を自分で行う | 修繕の手配を任せられる場合がある |
| 契約に関する対応 | 自分で確認・判断する場面が多い | 契約実務をサポートしてもらえる場合がある |
| 時間と労力 | 管理業務の負担が大きくなりやすい | 管理にかかる負担を減らしやすい |
| 長期運用 | 自分で管理体制を整える必要がある | 管理業務を任せながら運用しやすい |
不動産投資の自主管理で失敗しやすい3つのケース
自主管理は、管理委託料を抑えられる一方で、すべてのオーナーに向いている管理方法とは限りません。
特に、不動産投資の経験や所有する物件数、物件までの距離などによっては、管理の負担が大きくなり、対応が難しくなる場合があります。
ここでは、不動産投資の自主管理で失敗しやすい3つのケースを紹介します。
（2）複数の物件を自主管理している場合
（3）自宅から離れた遠方の物件を管理している場合
（1）不動産投資を始めたばかりで管理経験が少ない場合
不動産投資を始めたばかりで管理経験が少ない場合は、自主管理の負担が大きくなりやすいため注意が必要です。
賃貸経営では、家賃や募集条件の設定、入居者対応、契約内容の確認、修繕の手配など、さまざまな場面で判断が求められます。
こうした業務に慣れていないと、適切な家賃設定に迷って空室期間が長引いたり、入居者への対応に時間がかかったりすることもあるでしょう。
また、家賃滞納への対応や退去時の原状回復費用など、金銭に関わる判断が必要になる場面もあります。
管理経験が少ない状態ですべてを自分で対応しようとすると、判断に迷う機会が増え、その分だけ時間や手間もかかります。
そのため、不動産投資を始めたばかりの方が自主管理を選ぶ場合は、どのような管理業務が発生するのかをあらかじめ把握したうえで、自分で対応できるかを考えることが大切です。
（2）複数の物件を自主管理している場合
複数の物件を所有している場合は、物件数が増えるほど自主管理の負担も大きくなりやすくなります。
物件ごとに入居者対応や家賃管理、修繕内容、契約更新の時期などが異なるため、それぞれの情報を整理しながら管理しなければなりません。
管理する項目が増えると、連絡や手続きの確認が遅れたり、対応の抜け漏れが発生したりする可能性もあります。
また、複数の物件で設備トラブルや退去などが重なれば、短期間に多くの業務へ対応しなければならないこともあるでしょう。
最初は無理なく管理できていても、所有する物件が増えるにつれて、必要な時間や労力も増えていきます。
そのため、複数の物件を所有している場合は、すべてを自主管理するのか、一部または全部を管理会社へ任せるのかを管理負担も含めて検討することが大切です。
（3）自宅から離れた遠方の物件を管理している場合
自宅から離れた物件を自主管理する場合は、現地での対応が必要になったときに負担が大きくなりやすい点に注意が必要です。
設備の不具合や物件の状態確認などで現地対応が必要になっても、すぐに物件へ行けないことがあります。
距離があるほど移動に時間や費用がかかり、急なトラブルへの対応が難しくなる場合もあるでしょう。
また、修繕が必要になった際は、現地の業者を探したり、工事内容を確認したりする必要があります
物件の状態を直接確認できない場合は、修繕内容や費用について判断しにくくなることもあります。
そのため、遠方の物件を所有している場合は、自主管理によるコスト削減だけでなく、現地対応にかかる時間や手間まで含めて管理方法を考えることが重要です。
不動産投資で自主管理を選ぶ際の3つの注意点
自主管理は、管理委託料を抑えられる一方で、入居者対応や契約管理、修繕手配などをオーナー自身で行う必要があります。
そのため、自主管理を選ぶ場合は、あらかじめ管理業務の進め方やトラブル発生時の対応方法を考えておくことが大切です。
ここでは、不動産投資で自主管理を選ぶ際の3つの注意点を紹介します。
（2）契約や法律に関する基礎知識を身に付ける
（3）トラブル時に相談できる専門家を確保する
（1）管理業務の優先順位を決める
自主管理を行う場合は、管理業務の優先順位をあらかじめ決めておくことが大切です。
賃貸管理では、入居者からの問い合わせ対応や家賃管理、修繕の手配、契約更新など、さまざまな業務が発生します。
すべての業務を同じ優先度で進めようとすると、時間や労力が分散し、必要な対応が遅れてしまうこともあります。
例えば、設備の不具合や入居者からのトラブルに関する連絡など、早めの対応が必要なものは優先して確認する必要があります。
一方で、すぐに対応する必要がない事務作業などは、時間を決めてまとめて行う方法も考えられるでしょう。
自主管理を無理なく続けるためにも、どの業務を優先して対応するのか、自分なりの管理方法を決めておくことが重要です。
（2）契約や法律に関する基礎知識を身に付ける
自主管理では、賃貸借契約や物件管理に関する基礎知識も必要です。
賃貸経営では、契約の締結や更新、解約、退去時の精算など、契約内容を確認しながら対応する場面があります。
特に、退去時の原状回復費用や契約解除などについて認識の違いがあると、入居者とのトラブルにつながる可能性があります。
管理会社へ委託している場合は、契約に関する実務をサポートしてもらえることがありますが、自主管理ではオーナー自身で確認・判断する場面が増えます。
そのため、契約書の内容を理解するとともに、賃貸経営に関係する法律やルールについても基礎的な知識を身に付けておくことが大切です。
分からない内容をそのまま自己判断せず、必要に応じて専門家へ相談できるようにしておきましょう。
（3）トラブル時に相談できる専門家を確保する
自主管理を行う場合でも、すべての問題をオーナーだけで解決しようとしないことが大切です。
物件を運営していると、入居者とのトラブルや家賃滞納、修繕、契約に関する問題など、自分だけでは判断しにくい場面が発生することがあります。
そのようなときに相談できる不動産会社や弁護士、司法書士、修繕業者などとの連絡手段を確保しておけば、必要に応じてサポートを受けやすくなります。
問題が発生してから相談先を探すと、対応に時間がかかる場合もあります。
そのため、自主管理を始める段階で、どのような問題を誰に相談できるのかを整理しておくことがおすすめです。
まとめ
今回は、不動産投資で自主管理をやめた方がいいといわれる理由や、自主管理のメリット・デメリット、管理会社へ委託する場合との違い、失敗しやすいケースなどを紹介しました。
自主管理は、管理委託料を抑えられる一方で、入居者対応や家賃管理、修繕の手配、契約に関する対応などをオーナー自身で行う必要があります。
特に、不動産投資を始めたばかりの方や、複数の物件を所有している方、遠方の物件を管理している方は、管理にかかる時間や手間まで考えたうえで、自主管理が自分に合っているか判断することが大切です。
「自主管理を続けるべきか迷っている」「管理会社へ任せた場合の収益への影響が気になる」など、不動産投資の管理方法について悩んでいる方は、ココザスの無料相談もご活用ください。
現在の物件状況や今後の運用方針を整理しながら、自分に合った不動産投資の進め方を考えていきましょう。
