2026年の不動産価格を予想｜上がる・下がるを左右する3つの見通し
2026年の不動産市場を前に、「価格は今後も上がるのか、それとも下がるのか」と不安や迷いを感じている方も多いのではないでしょうか。
価格上昇が続くという見方がある一方で、金利上昇や景気減速への懸念もあり、今後の動きを予測しにくい状況が続いています。
ここでは、こうした疑問を整理しながら、2026年の不動産価格がどのように動いていくと考えられるのかを解説します。
（2）エリア・物件による価格の二極化がさらに進む
（3）金利上昇で一部の不動産価格が下落する可能性もある
（1）不動産価格・賃料は上昇傾向が続く見通し
2026年にかけて、不動産価格と賃料は、全体として緩やかな上昇傾向が続くと考えられます。背景にあるのは、事業用不動産を中心とした根強い投資需要です。
オフィスやマンションでは賃料の上昇が続いており、安定したインカム収益が期待できることから、投資資金も流入しやすい状況となっています。
日本不動産研究所が2025年11月に発表した「第25回国際不動産価格賃料指数の調査結果」によると、東京と大阪では、オフィスやマンションの価格・賃料変動率が前年と比べて上昇しています。
参照｜一般財団法人 日本不動産研究所「第25回「国際不動産価格賃料指数」（2025年10月現在）の調査結果 」
大阪では新築大規模ビルの成約が順調に進み、主要エリアでは募集床に品薄感が見られます。
一方、東京でもオフィスの質を重視する企業の需要は堅調で、賃料は緩やかに上昇しています。
こうした傾向は、2026年度も続く可能性が高いでしょう。
住宅分野についても、都市部を中心に賃貸需要は底堅く、賃料が下がりにくい状況が続いています。
さらに、建築コストや人件費が高止まりしていることで新築物件の供給価格も下がりにくく、それが既存物件の価格を支える要因にもなっています。
実際、ここ数年の日本の不動産価格を時系列で見ると、全体として右肩上がりの傾向が続いています。
引用｜国交省「不動産価格指数（令和7年9月・令和7年第3四半期分）」
また、インフレ環境では、実物資産である不動産が投資先として選ばれやすくなるため、価格調整が起こりにくい状況も生まれています。
このように、賃料の上昇と供給制約が重なることで、2026年も不動産価格と賃料は全体として底堅く推移し、緩やかな上昇傾向が続くと見込まれます。
（2）エリア・物件による価格の二極化がさらに進む
2026年の不動産市場では、物件やエリアによる二極化がさらに進むと考えられます。
都心部や再開発が進むエリア、交通利便性の高い立地では引き続き需要が集まりやすく、価格や賃料が維持、もしくは上昇しやすい状況が続く可能性があります。
また、その周辺に位置するセカンドエリアやサードエリアにも需要が広がり、これまで以上に評価される地域が増えていくことも考えられるでしょう。
一方、人口減少が進んでいる地域や需要が限られている立地では、空室率の上昇や価格停滞のリスクが高まります。
築年数による差も広がっており、築古物件であっても適切にリノベーションされ、管理状態が良好であれば評価される一方、管理が十分でない物件は選ばれにくくなっています。
そのため、今後は不動産市場全体の動きだけを見るのではなく、立地や需要、収益性といった物件ごとの条件を重視して判断することが、より重要になるでしょう。
（3）金利上昇で一部の不動産価格が下落する可能性もある
2026年は、金利上昇によって不動産市場が収縮する可能性がある一方、条件の良い不動産では価格が上昇する可能性もあります。
日本銀行は金融政策の正常化を進めており、政策金利の段階的な引き上げが意識される局面に入っています。
実際、日本銀行は2025年12月19日の金融政策決定会合で、政策金利である短期金利の誘導目標を、それまでの0.5％程度から0.75％程度へ引き上げることを決めました。
これに伴い、住宅ローン金利や不動産投資向けの融資金利も上昇し、借入コストの増加が不動産市場全体に影響を与えると考えられます。
金利が上昇すると、投資利回りの低い物件や需要の弱いエリアでは採算を確保しにくくなり、取引件数が減少する可能性があります。
特に、今後の賃料上昇が期待しにくい物件や、空室リスクの高い物件では購入を見送る動きが強まり、一部では価格調整が起こることも想定されます。
一方で、金利上昇局面であっても、安定した需要と賃料水準を維持できる物件は選ばれやすい傾向があります。
オフィスや物流施設、商業系不動産のなかでも、立地条件が良く、長期契約によって安定した収益を見込みやすい物件は、金利上昇の影響を比較的受けにくいと考えられます。
その結果、市場全体が一様に冷え込むのではなく、投資対象となる物件が絞り込まれることで、条件の良い不動産に需要が集中する可能性があります。
そうした物件では、価格が下がりにくく、場合によっては上昇することも考えられるでしょう。
このように、金利上昇は不動産市場を縮小させる要因となる一方で、物件やエリアごとの差をさらに広げる要因にもなります。
2026年は、金利だけで市場全体を判断するのではなく、個々の物件が持つ需要や収益性を見極めることが重要になるでしょう。
2026年の不動産市場を予想｜商業用・住宅用不動産の動向
2026年の不動産市場について、このまま拡大が続くのか、それとも転換点を迎えるのかと不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
金利上昇や景気動向が意識される一方で、投資や取引が活発な分野も見られます。
ここでは、2026年の不動産市場の全体像について紹介します。
（2）住宅系収益不動産は高値圏でも底堅く推移する
（3）不動産価格の上昇と市場の二極化が同時に進む
（1）商業用不動産は高水準の投資・取引が続く
商業用不動産については、2026年も高い投資水準が維持されると見込まれます。
オフィスや物流施設、商業施設を中心に、安定した賃料収入が見込める物件への需要は依然として強く、国内外の投資資金が流入しやすい環境が続いているためです。
特に物流施設では、電子商取引の拡大やサプライチェーン再構築の流れを背景に、中長期的な需要が意識されています。
また、オフィス市場においても、立地や建物性能による選別は進んでいるものの、企業活動そのものが急激に縮小しているわけではありません。
そのため、競争力の高い物件には資金が集まりやすい状況が続いています。
このような状況から、金利上昇が意識される局面であっても、商業用不動産全体への投資が急減する可能性は低く、高水準の取引が続くと考えられるでしょう。
（2）住宅系収益不動産は高値圏でも底堅く推移する
住宅系収益不動産についても、最高値を更新するなど、市場の底堅さが際立っています。
区分マンションや一棟アパート、一棟マンションといった住宅系収益物件は、直近で価格が最高値圏に達しており、2026年に入ってからも大きな崩れは見られていません。
その背景には、安定した居住ニーズと堅調な賃料水準があります。
住宅は景気変動の影響を比較的受けにくい側面があるため、賃貸需要が急激に失われるリスクも限定的です。
また、建築コストの上昇によって新築供給が抑えられていることから、中古物件を含む既存ストックへの需要も強まりやすい状況にあります。
そのため、住宅系収益不動産は金利上昇局面においても比較的安定した投資対象として評価されやすく、今後も底堅い市況が続くと見込まれるでしょう。
（3）不動産価格の上昇と市場の二極化が同時に進む
2026年の不動産市場の特徴として、価格上昇と市場分化が同時に進んでいる点が挙げられます。
全体としては、投資需要や賃料水準に支えられ、価格が下がりにくい環境が続いています。
一方で、すべての物件が同じように評価されているわけではなく、立地条件や物件の競争力によって明暗が分かれる傾向も強まっています。
金利上昇によって資金調達コストへの意識が高まるほど、投資家は物件の収益性や将来性をより重視するようになります。
その結果、需要が見込めるエリアや用途の物件に資金が集中する一方で、それ以外の物件では取引が鈍化しやすくなるでしょう。
このように、2026年の不動産市場では、価格上昇と価格調整が同時に進む状況が想定されます。
そのため、市場全体を一括りにして判断するのではなく、エリアや物件ごとの状況を見極めることが、これまで以上に重要になるといえるでしょう。
2026年に不動産価格が上がる3つの理由
不動産価格がなぜ下がりにくいのか、疑問に感じている方も多いのではないでしょうか。
金利上昇が意識される一方で、不動産価格を押し上げる要因も複数あります。
ここでは、不動産価格を支えている主な要因を紹介します。
（2）金融政策と金利動向が不動産価格に影響する
（3）円安と海外投資家からの高い需要
（1）建築費・人件費の高騰で新築価格が下がりにくい
不動産価格を押し上げる要因の1つが、建築コストの高騰です。
資材価格や人件費の上昇により、新築物件の建設コストは高止まりした状態が続いています。
国土交通省の建設工事費デフレーターを見ると、建築費は中長期的に上昇基調にあり、短期間で大きく下落する兆しは見られません。
引用｜国土交通省「建設工事費デフレーター」
建築コストが上昇すると、新築物件の供給価格も上がり、その影響は中古市場にも波及します。
新築価格が下がりにくい状況では、中古物件の割安感が相対的に意識されやすくなり、需要が集まりやすくなります。
その結果、中古住宅や収益物件の価格も下支えされやすくなるのです。
また、コスト上昇によって新規供給が増えにくい環境では、既存ストックの価値が維持されやすく、需給の引き締まりが価格を押し上げる要因になります。
建築コストの高止まりは、不動産価格が大きく調整しにくい構造を生み出しているといえるでしょう。
（2）金融政策と金利動向が不動産価格に影響する
金融政策も不動産価格に大きな影響を与えています。
日本銀行は金融政策の正常化を進めつつありますが、急激な引き締めには慎重な姿勢を示しています。
そのため、金利は上昇局面に入っているものの、実体経済や不動産市場を一気に冷やす水準には至っていません。
このような環境では、現金や低利回りの資産よりも、インフレへの耐性を持つ実物資産への関心が高まりやすくなります。
不動産は賃料収入を通じて価格転嫁が可能な資産であるため、金融政策の転換期においても一定の需要を維持しやすい特徴があります。
その結果、条件の良い物件に資金が集中し、価格が維持または上昇しやすくなります。
金融政策は市場全体を一様に冷やす要因ではなく、物件の選別が進むことで価格を支える側面もあるといえるでしょう。
（3）円安と海外投資家からの高い需要
円安の進行も、不動産価格を押し上げる要因のひとつです。
円安局面では、日本の不動産は外貨ベースで見ると割安に映りやすく、海外投資家にとって魅力的な投資対象となります。
海外投資家は長期保有を前提とするケースが多く、安定した賃料収入を重視する傾向があります。
そのため、需要が集中する物件では売却圧力が弱まり、価格が下がりにくくなるのです。
円安が続く限り、日本の不動産は国際的な資産配分のなかで一定の競争力を持ちやすくなります。
その結果、国内需要だけでなく海外からの需要によっても、価格が支えられる構造が続くと考えられるでしょう。
2026年以降も価格が上がりやすい不動産の特徴
将来にわたって需要が見込める条件を備えた不動産は、価格が下がりにくく、中長期的に上昇しやすい傾向があります。
ここでは、今後も価格が上がりやすいと考えられる不動産の特徴について解説します。
（2）人口流入が続く都市圏・成長エリアの物件
（3）安定した家賃収入が期待できる住宅系収益物件
（1）再開発エリア・駅近など利便性の高い物件
再開発が進んでいるエリアや、駅から徒歩圏内にある物件は、利便性の高さから継続的な需要が期待できます。
再開発によって商業施設やオフィス、公共施設などが整備されると、生活環境が向上し、エリア全体の評価も高まりやすくなります。
その結果、居住目的だけでなく投資目的の需要も増え、不動産価格が上昇しやすくなるのです。
【再開発や駅近など利便性が高いエリアの例】
- 福岡市博多区・中央区
博多駅周辺や天神エリアでは大規模再開発が進行しており、オフィス・商業・住宅の複合需要が継続しています。
九州全体からの人流と企業集積により、賃料水準と不動産価格の双方が底堅く推移しています。 - 東京都心五区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）
主要ターミナル駅を中心に再開発が継続しており、利便性の高さが価格を下支えしています。
オフィス・商業施設・高級住宅が集積するため、景気変動の影響を受けにくい点も特徴です。 - 大阪市北区・中央区
梅田エリアの再開発やインバウンド需要の回復により、商業系・オフィス系不動産の需要が安定しています。
交通利便性の高い駅近物件ほど価格維持力が高い傾向があります。
また、駅近物件は通勤や通学の利便性が高く、賃貸市場でも根強い人気があります。
築年数が経過しても立地そのものの価値が維持されやすく、売却時の価格下落リスクが比較的低い点も特徴です。
（2）人口流入が続く都市圏・成長エリアの物件
人口流入が続いている都市圏や成長地域では、住宅需要が安定しやすく、不動産価格も下支えされやすい傾向があります。
雇用機会が多く、交通や生活インフラが整っているエリアには人が集まりやすく、それに伴って住宅ニーズも継続的に生まれるためです。
【人口流入が続く都市圏や成長地域の物件】
- 仙台市（特に青葉区・宮城野区）
仙台市は東北地方の中枢都市として、東北各県からの進学・就職による人口流入が継続しています。
大学や支店経済が集積しており、若年層・単身世帯の賃貸需要が安定しています。 - 首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県の主要都市）
就業機会の集中により、転入超過が続いています。
特に都心へのアクセスが良い沿線エリアでは、住宅需要が底堅く推移しています。 - 名古屋市中心部
中部地方の中核都市として人口と企業が集まり、安定した住宅需要があります。
名駅周辺を中心に再開発が進み、将来性が評価されています。
一方で、人口減少が進む地域では、需要そのものが縮小しやすく、不動産価格を維持することが難しくなる傾向があります。
そのため、不動産を選ぶ際は、現在の人口規模だけでなく、将来も人口流入が見込めるかどうかを確認することが重要です。
（3）安定した家賃収入が期待できる住宅系収益物件
安定した家賃収入が見込める住宅系収益不動産も、価格が上がりやすい傾向があります。
賃貸マンションやアパートなどは、実需と投資需要の両方があるため、市況が悪化した場合でも需要が急激に落ち込みにくい特徴があります。
特に、立地条件が良く、賃料水準と物件価格のバランスが取れている不動産は、長期的に安定した収益が期待できます。
収益性が評価される物件ほど、将来的に売却する際も価格が維持されやすい点が大きな強みです。
2026年の不動産市場で注目したい3つの動き
2026年の不動産市場では、これまで人気エリアに集中していた需要に変化が見られつつあります。
価格上昇や供給制約を背景に、投資家や実需層の視点も広がり、エリア選びや物件評価の基準が多様化しています。
ここでは、2026年に特に注目される不動産市場の動きについて紹介します。
（2）都心だけでなく郊外物件への投資も注目される
（3）中古マンションなど築古物件の再評価が進む
（1）不動産の人気エリアが都心周辺・地方都市へ広がる
これまで不動産需要は、東京23区や大阪中心部、福岡市など一部の都市に集中してきましたが、2026年に向けては、都心周辺や地方中枢都市へと人気エリアが広がっています。
中心部の価格高騰による割高感や、再開発の効果が周辺エリアへ波及していることから、主要駅から1～2駅離れたエリアや、再開発計画が進んでいる地域も注目されています。
こうしたエリアでは、利便性と価格のバランスが評価され、実需・投資の双方から需要が集まっています。
その結果、これまで評価が限定的だったエリアでも、価格や賃料が底上げされる可能性があるでしょう。
（2）都心だけでなく郊外物件への投資も注目される
2026年にかけては、郊外エリアも投資対象として見直されています。
テレワークの定着や働き方の多様化によって、必ずしも都心に近い場所に住む必要がなくなったことが大きな要因です。
特に、主要都市へのアクセスが良い郊外や、駅から徒歩圏内に生活利便施設が集まっているエリアでは、居住ニーズが安定しています。
価格水準が都心よりも抑えられているため、利回りを重視する投資家にとって魅力があり、安定した賃貸需要を評価した投資も増えています。
（3）中古マンションなど築古物件の再評価が進む
建築コストの上昇や新築供給の制約を背景に、築古物件の価値が再評価されています。
2026年に向けては、築年数が経過した物件であっても、立地条件や管理状態が良好であれば、投資対象として選ばれるケースが増えています。
実際に、首都圏の中古マンションでは、2025年度に過去最高の成約件数を更新しました。
近畿圏についても同様の傾向が見られます。
引用｜（公社）全国宅地建物取引業協会連合会 不動産総合研究所「不動産市場動向データ集」
また、戸建て住宅についても中古物件の成約件数が伸びています。
特に、リノベーションによって機能性や居住性を高めた物件は、賃料水準を維持しやすく、収益性の面でも評価されています。
新築中心だった市場から、既存ストックを活用する流れが強まりつつある点は、今後の不動産市場を考える上で重要な動きといえるでしょう。
▼ 合わせて読みたい
2026年の不動産投資トレンド｜選ばれる投資戦略とは
2026年に向けた不動産投資では、これまでの成功パターンがそのまま通用しにくくなりつつあります。
金利環境や物件価格の上昇、投資家層の広がりを背景に、投資対象や投資に対する考え方も変化しています。
ここでは、2026年に意識しておきたい不動産投資の主なトレンドについて紹介します。
（2）インカムゲインだけでなくキャピタルゲイン重視の投資が増える
（3）AI・データ分析を活用した不動産投資が広がる
（1）大型物件より区分マンションなど小型物件への投資が増える
近年は、一棟マンションや大型アパートといった高額物件よりも、区分マンションや戸建賃貸など、比較的小規模な物件への投資が増える可能性があります。
物件価格の上昇によって初期投資額が増えていることや、金融機関の融資姿勢が変化していることが背景にあります。
小型物件は、融資額を抑えやすく、返済リスクを分散しやすい点が特徴です。
さらに、売却時の価格も比較的抑えられるため、購入できる買主の幅が広く、出口戦略を立てやすいという特徴もあります。
こうした点から、個人投資家や不動産投資の初心者にとって取り組みやすい投資手法として、選ばれる傾向が強まっています。
（2）インカムゲインだけでなくキャピタルゲイン重視の投資が増える
2026年に向けては、物件価格の上昇局面を活かし、キャピタルゲインを意識する投資家が増えています。
インカムゲインとは、アパートやマンションを賃貸に出すことで得られる家賃収入のことです。
一方、キャピタルゲインとは、購入した不動産を将来売却した際に得られる売却益を指します。
従来の不動産投資では、毎月安定した家賃収入を得るインカムゲインを重視する考え方が一般的でした。
しかし近年は、物件価格の上昇や利回りの低下を背景に、売却益も含めた収益を意識する投資スタイルが広がりつつあります。
特に、再開発が予定されているエリアや人口流入が続く都市部では、将来的な価格上昇を見込んで物件を購入する動きも見られるため、今後の動向を確認しておくことが重要です。
（3）AI・データ分析を活用した不動産投資が広がる
不動産投資の分野でも、AIの活用によって投資戦略に差が生まれる可能性があります。
過去の取引価格や賃料の推移、人口動態、周辺の開発情報などをAIで分析し、エリア選定や価格判断の参考にする投資家が増えています。
一方で、AIが示す分析結果は、あくまで過去のデータや統計に基づくものであり、将来の価格上昇や収益性を保証するものではありません。
地域特有の事情や個別物件の管理状況、金融機関の融資姿勢など、数値化しにくい要素までは十分に反映できない点にも注意が必要です。
そのため、AIによる分析結果だけに頼るのではなく、ファイナンシャルプランナーや不動産の専門家に相談し、実情を確認した上で投資計画を立てることが重要です。
データ分析と専門家の知見を組み合わせることで、リスクを抑えながら、より現実的で持続可能な不動産投資戦略を立てやすくなるでしょう。
2026年の不動産投資で失敗しないための3つのポイント
2026年の不動産市場では、価格上昇と市場分化が同時に進む局面が想定されます。
このような環境では、勢いだけで物件を選んでしまうと、将来的に想定外のリスクを抱える可能性があります。
ここでは、2026年に不動産投資や購入で失敗しないために、特に意識しておきたいポイントを紹介します。
（1）物件選びでは立地と交通利便性を最優先する
2026年に失敗しないためには、投資する不動産は立地を最優先で選ぶことが重要です。
駅からの距離や周辺の生活利便性、主要エリアへのアクセスなどは、将来の賃貸需要や売却時の評価に大きく影響します。
2026年以降、価格調整局面が訪れた場合でも、立地条件の良い物件は需要が残りやすく、価格下落の影響を受けにくい傾向があります。
そのため、利回りや価格だけで判断するのではなく、長期的な視点から立地を優先して検討することが重要です。
（2）人口動態や再開発から将来の不動産需要を確認する
現在の需要だけでなく、将来にわたって需要が維持されるかを確認した上で、投資エリアを決めることが大切です。
人口動態や世帯構成の変化、再開発計画や企業誘致の有無などは、不動産需要を左右する重要な要素です。
特に、人口流入が続く都市圏や地方中枢都市では、賃貸需要が安定しやすい傾向があります。
一方で、人口減少が進むエリアでは、現在は問題がないように見えても、将来的に空室リスクが高まる可能性があります。
公的な人口統計や自治体の将来計画などを確認した上で、投資するエリアを判断するようにしましょう。
（3）購入費だけでなく修繕費・税金を含む総コストで判断する
不動産投資をする際は、購入時の諸費用だけでなく、管理費や修繕費、固定資産税、将来の大規模修繕費用なども含めた総コストで考えることが重要です。
特に築年数が経過した物件では、表面利回りが高く見えても、修繕費が想定以上にかかるケースがあります。
収益性を正しく判断するためには、長期的な支出まで見据えた資金計画を立てることが、2026年に失敗しないための重要なポイントとなります。
まとめ
今回は、2026年の不動産市場の見通しや、今後不動産を購入・投資するうえで押さえておきたいポイントについて紹介しました。
2026年の不動産市場は、価格や賃料が底堅く推移する一方で、立地や用途、物件そのものの競争力によって差がより鮮明になっていくと考えられます。
建築コストの高止まりや円安による海外投資家の需要、金融政策の影響などから、不動産価格が一律に下落するとは限りません。
一方で、金利上昇によって、需要の弱いエリアや収益性の低い物件では価格調整が起こる可能性もあります。
これから不動産を購入・投資する際は、市場全体の動きだけで判断するのではなく、再開発の予定や人口動態、将来的な賃貸需要、金利を含めた総コストなどを総合的に確認することが重要です。
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