一棟アパートを選ぶポイントって？
視聴者さんから質問がありました。
社長からの意見をもらえたら嬉しいなと思います。
その方は何の目的で取り組みたいのですか…？
そこまで具体的にはありませんでした。
キャッシュフローなのか、融資枠を使いたいのか、不動産投資をやりたいのか…
具体的にこの質問だけで言うと見えない部分はあります。
ただ、どういった立地だったりアパートがいいのかという…
ふわっとにはなってしまいますが…
別に立地やエリアは、質問者の方がどこにお住まいなのかも全くわからないので…
いい立地は伝えられないのですが、お伝えできることをお話していきましょう。
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駅から近い方が良い？
「そもそも駅から近い物件を買った方がいいのか？」
これも、一概にそうは言えないわけです。
ただ徒歩10分以内、5分以内などはよくありますよね？
それは近い方がいいのではないでしょうか？
細川さんは東京都心部で生活してますよね？
車社会の場所だったらどうですか？
そこまで気にならなくなるのでしょうか…
全く気にならなくなって…
車で10分・15分ぐらいで家賃が安いところの方が人気があったりします。
あとは、
そうですね…
僕も駅の近くのアパートに住んでいた時は、夜遅くになるとワイワイ聞こえるという経験はありましたね。
私も駅からそこそこ近い場所に住んでいますが、金曜日の夜なんてもう悲惨です…
音は窓を閉めればある程度シャットダウンできますが、駅から家に向かう最中、路上に人が寝っ転がっていたり…
泡を吹いて倒れていたりするわけです。
このような場所が居住環境としていいのか？という話です。
もちろん違う道から迂回しながら帰ったりしていますが、
駅前は、夜までうるさいし、終電くらいまで騒いでる人がいますから。
そういうところは避けた方がいいなと思います。
あとは子育てをしている方なのであれば、学校が駅前にありますか？という話です。
あまりないですよね？
閑静な住宅街の中にあったりしますよね？
公園があって、緑豊かで水も流れていて…
そういう環境は、駅から徒歩数10分・10数分かかったりします。
高級住宅街と言われていますが、成城学園や田園調布などは、駅から遠いところに多くの屋敷が建っています。
駅前にはなかなかありませんよね。
マンションは駅直結のタワーを建てるイメージがありますが、特に戸建ては離れたところにあります。
どんな人が物件に住んでくれるのか考えてみよう
いま質問者さんが言ってるのは、普通に投資用のアパートですよね？
そうなると、大抵の場合は木造のアパートのことを指していると思います。
そういった物件が駅前にあるということはあまりないと思います。
都内は特にないですよね？
ないですね…
イメージしていただきたいのですが、投資家さんが持っているアパートに住んでいる方。
朝起きて用意して、仕事に行って…
仕事や学校に行って、帰ってきて寝て…
普通の生活＆何にもしてないですね（笑）
その人をもっと細かく分析していきましょう！
1人暮らしですか？
家庭はありますか？
1人暮らしで…
では、どのような所に行きますか？
やはりコンビニなど…
コンビニは近くに欲しいですよね。
家族がたくさんいる場合は？
先ほど社長も言われてましたが、公園やスーパーなど…
スーパーですよ。
メガドンキなど欲しいよね？
他にはドラッグストアも欲しいですよね？
それは1人暮らしでも欲しいかもしれません！
その通りで、学区の問題がありますよね。
こういう風に「居住者の方が何を求めているのか？」という部分から逆算して、不動産投資戦略というのを考えていくべきなのです。
1人暮らしのアパート・ワンルームマンションのアパートをやる場合は、1人暮らしの人の気持ちになってやるのですね？
ビジネスの世界でよくペルソナと言いますが…
これと同じで「こんなサービスを作りたいんだ」と思った時に、このサービスを使ってくれるたった1人の顧客は誰か。
これを仮説ですが、定めるわけです。
40歳で少しポッチャリしていて…
それ僕のことですか？（笑）
いやいや、ペルソナはこういうことです。
この人はどのような生活をしているのか？
お昼はカップラーメンかな？夜はカツカレーかな？
しっかり想像して、その人に刺さる戦略を練っていく。
不動産投資をやっている視聴者の方も同じです。
物件をこれから買うというのであれば、
その人たちが、どのような生活をするのか？
結構重要なのが、賃貸住宅に住まれている方は、外にいる時は大半の時間が会社、もしくは電車の中や学校です。
家にいる時間の大半は寝ています。
寝てリラックスして…
他の時間は何をしていますか？
テレビを見ますか？
テレビだったり…
どのような方が住んでいるのかで変わってくるとは思います。
入居者の方に対して心地よい物件を提供することができれば、その方は長く住んでくれるわけです。
ということはその物件がどういう設備なのか、これはかなり重要なのです。
居住空間ということですか？
そういうことになります。
家の中にいて、かつ起きてる時間というのはリラックスの時間なので…
快適さだったり落ち着ける場所をみんな求めているわけなのです。
賃貸住宅を選ぶときにほしい設備は？
どういう設備があったら嬉しいのか？
いままで、賃貸住宅を選ぶ時にどんな設備を見ていましたか？
エアコンがついていたら良いですね…！
もちろん最初から備え付けで。
では、絶対に外せないのはエアコン？
エアコンですね！
変な人が来たりするかもしれないですし、宅配だと色々分かったり…
なので、僕はそういうのを選んでいましたね。
賃貸住宅に必須の設備ランキング
「人気の設備には、どのようなものがあるのか？」という統計が出ていました。
全国賃貸住宅新聞社という不動産業界にいる人からしたら結構有名な媒体です。
「賃貸住宅人気設備ランキング2023年版」というのを発表されています。
「賃貸マンションやアパートに必須の設備、必ずなければダメだ」と言っているものがありまして…
単身者層とファミリー層で違いますが…
1位は共にエアコンです。
扇風機はダメなんですか？
扇風機ではダメみたいですね。
他には、オートロック。
ただこれが意外に、単身者8位、ファミリー層9位ということで、
そんなに重要ではないみたいです。
あとは、室内の洗濯機置き場。
これが単身者3位、ファミリー層は2位です。
上位ですね…！
外には置きたくないということですね。
あとモニター付インターホン。
これは単身者2位、ファミリー層3位。
細川さんは大衆派ですね…！
僕は昔、訪問販売の仕事をしていたことがあるので、よく賃貸を回っていました。
賃貸の物件や間取りは何かなと見るのが好きなんですよ。
そういったところで大衆派なのかもしれないです。
あとは、単身者の方だと宅配ボックス、7位に書いてあります。
ファミリー層にはないのですか？
ファミリー層の10位までには入っていませんね。
誰かいるから取れるんでしょうね。
そういうことですね。
1人住まいだからこそですね。
仕事が忙しい場合、本当に受け取れませんよね…
不在票から電話をしますが、再度受け取る時間がそもそも家にいないということがあると思うので。
よく出てくるのはこの辺りですね。
あと、追い炊き機能（バスルーム）もあります。
これは結局、水道代やガス代の節約ということだと思います。
ファミリー層は追炊きが5位に入っています。
ただ単身者もは入っていません。
やはり単身者はシャワーでしょうか？
そうかもしれないですね…
湯船に浸からない人は多いですよね？
なのでファミリー層向けのであれば、追い炊きやシステムキッチン。
こういったものを狙っていきましょう。
単身者向けには、宅配ボックスは必須だなと。
大きくカテゴリーで分けると…
ファミリー層は料理などの家事の効率化につながるようなものがランクインしているような印象があります。
単身者は家にそもそもいないので、宅配ボックス系。
費用を抑えられるようなものが多い気がします。
インターネットの無料というのが上位にきてますよね。
「コスト意識高くいこうぜ」という感じがしています。
付加価値を上げられる？人気設備
もう1つ「賃貸マンション・アパートに付加価値がつく人気設備」がありました。
付加価値がつくということはどういうことですか？
「より良いよね」「これがついてるアパートにもう少し家賃を出してもいいかな」というランキングですね。
「これがついてると家賃を高く設定できる」というようなものですね。
単身者、ファミリー共に「ネット無料であること」でした。
今はそうなんですね…
自分で契約してつける認識でした。
いまは「ネット無料」と、たまに出てきますよね。
あとオートロック、これはポイントが高いと。
さっきも出てきた宅配ボックスもありますが…
他には単身者の8位に防犯カメラがついてますね。
あとゴミ捨て場24時間利用可能と。
そういったものがついていると…
住んでる方にとっては安心だったり楽だったり、便利ですよね。
「家賃を少し払ってもいいよ」と具体的にアンケートで答えてるわけですからね…！
次の更新で家賃を上げられるためにできること
入居者のニーズにマッチしている設備を後からつけてあげるというのは、費用対効果が高いケースがあります。
つまり、次の更新の時に家賃を上げられる。
今アパートを持っている方も、次の退去のタイミングで付けたりするのも一つの手だと思います。
これを変えることによって収益性を上げることができるということですか？
単純に10万円投資をして、何か新しい設備を入れたとします。
そこからいくら年間で回収できたらやる意味があると思いますか？
10〜20%回収できたら大きいかなと…
実質利回り10%だったらいいですよね！
という風に考えると1万円、割る12ヶ月なので…
1ヶ月に833円の家賃を取れそうな投資と捉えるのであれば、10万円使ってもいいことになります。
2,000円上げてもいいのであれば、もう少し使えるということですよね？
そういうことです。
設備の話とは少し違いますが…
若者向けだと特にアクセントクロスはかなり費用対効果の高い投資だという風に思っています。
社長も新築の自社物件を見に行った時、アクセントクロスの部屋がありましたよね？
そうですね。
グレーになっていましたが、あれだけでずいぶん部屋がパリッとして、おしゃれな感じに見えるじゃないですか。
クロスはどのみち白いものを貼るので…
それを灰色に変えようがネイビーに変えようが、その材料代の変化だけなのです。
色による材料代の変化は実はほとんどありません。
なので、ほとんど値段が変わらずに貼り替えをすることができます。
次の原状回復の時に、クロス1枚貼り替えてみるなど。
競合の物件に比べて、家賃が2,000円ぐらい高めでもそのクロスのおかげで入ることもあります。
設備と内装で若干違いますが…
考え方としてはそういうことです。
もう1つあるのが今のアクセントクロスの話もそうですが…
自分のライバル物件が周りにありますよね？
同じ家賃帯の物件がライバルになるはずです。
これらの物件を徹底的にリサーチしていると、彼らのアパートには追い炊き機能があるのかどうか？
オートロックやバストイレ別など。
こういったものを調査しながら彼らにないものを自分のところが取り入れることができれば、空室率は低減します。
かつ家賃を上げていくことも可能です。
こっちの方が設備がないのに高かったら誰も借りないですよね？
そういうことになります。
あとネット無料は、結局4,500円ほど私も払っていますが…
これが0円になっていると考えるのであれば、絶対にネットが必要な人からしたら実質家賃です。
埋めるために必要な設備と、家賃を上げていくために必要なのは先ほどのランキングのように少し違いますが…
これらをしっかり考えた上で自分の物件を管理・運営していくことが重要なのではないかなと思います。
賃貸ポータルサイト、大体SUUMOやホームズを使っていると思いますが、そこにこだわり検索機能というのがありますよね？
チェックボックスを入れる機能のあるところです。
よくチェックされているのがバストイレ別。
あとエアコンや室内洗濯機置き場という風にデータが実際出ています。
さっきのランキングに近いですね…！
もう同じですね。
なのでそれらを入れておかないと、ふるいにかけられてふるい落とされてしまいます。
検索に出てこなくなると…
その通りです。
そうすると空室期間は長くなりがちなので、周りとある程度合わせていくといいますか…
時代に合わせていくというのは必要になると思います。
賃貸住宅をうまく運用していくために、エリアはやはり関係ありません。
「ターゲットとなる入居者がどのような方なのか」「その入居者がどういう設備や内装を求めているのか」というところを入居者の立場になって考えることが非常に大切です。
どんなビジネスでも一緒ですよ！
「使う側の立場を考える」ですね！
そういうことです。
「その方がどんな生活をしているのか」「どんな不安を持っているのか」などですね。
例えば、若い女性の方がメインで入居しているようなエリアの物件であれば…
防犯カメラがあるだけで安心感につながるかもしれません。
あとは家を空ける期間が長いから宅配ボックスが欲しいなど…
そうなると宅配ボックスを高いところ、上の方に作ってしまうと女性が1人で大きなダンボールを降ろすのは大変だろうなと。
こういう気持ちになって考えてあげること。
新築を建てる方はゼロから設計できますが、中古の物件を持っている方やこれから買う方に関しては、自分で好きには決められません。
なので、イメージができる物件をちゃんと選びましょうというのが重要なポイントになると思います。
以前、自社開発のアパートができましという動画や記事をアップしましたが、オートロックやアクセントクロスの話もしました。
宅配ボックスも追い炊き機能なども色々ありますし…
「アパートをどんな狙いで作っていくのか？」という観点でいくと、学びになると思います。
今回は「一棟アパートの投資戦略」をテーマにお届けしました。
ありがとうございました。
