フィリピン不動産が注目される理由とは？
フィリピンは経済成長が続き、人口も増加しているため不動産需要が拡大しています。
都市部ではオフィスや住宅の需要が高く、観光地ではリゾート物件の人気も上昇中です。
ここでは、フィリピン不動産が注目される理由について紹介します。
経済成長と人口増加による需要拡大
フィリピンは近年、年平均6％前後の経済成長を維持しており、今後も人口増加が続く見込みです。
参考｜三菱 UFJ リサーチ&コンサルティング フィリピン経済の現状と今後の展望
このため住宅や商業施設への需要が高まり、不動産市場は安定的に拡大しています。
特にマニラ首都圏やセブ島などの都市部では、ビジネスの中心地や観光地としての需要が強く、賃貸物件の空室リスクも比較的低い傾向があります。
人口構成は若年層が多く、人口自体も年々増加傾向にあり、単身世帯や共働き世帯の増加も住宅需要を後押ししています。
参考｜三菱 UFJ リサーチ&コンサルティング フィリピン経済の現状と今後の展望
これらの背景により、今後も長期的に不動産市場が成長する環境が整っています。
フィリピンでは経済や人口動向が不動産の価値や収益性に直結しているのです。
高い利回りと物価の安さ
フィリピンの不動産は、他の東南アジア諸国と比較しても賃貸利回りが高めに設定されるケースが多く、年間6〜8％の利回りが期待できる物件も少なくありません。
物価が比較的安いため、建設費や維持費を抑えつつ収益性を確保できるのです。
また、家賃相場は都市部で上昇傾向にあり、長期的なキャピタルゲインも見込める特徴があります。
初期投資額が日本や欧米に比べて低いため、少額資金からでも運用を始めやすい点も魅力です。
ただし、物件ごとに利回りや賃貸需要には差があるため、エリアや建物の種類を慎重に選ぶ必要があります。
英語が通じる安心の投資環境
フィリピンは公用語として英語が使われ、ビジネスや契約手続きも英語で進められる環境が整っています。
このため現地の不動産会社や管理会社とのやり取りがスムーズで、海外投資家でも安心して物件を購入・運用しやすいメリットがあります。
また、外国人向けの不動産情報や法律情報も英語で提供されていることが多く、他国言語より契約内容や税制についても理解しやすい環境です。
加えて、現地の不動産管理会社に委託すれば遠隔で賃貸管理を行うことも可能で、日本に居ながら運用するケースも増えています。
こうした言語面での利便性が、フィリピン不動産投資の注目度を高めている要因にもなっています。
外国人でも購入可能｜フィリピンで取得できる不動産の種類
フィリピンでは外国人が購入できる不動産の種類には制限が設けられているため、ここで詳しく紹介します。
コンドミニアムは購入可能
フィリピンでは、外国人はコンドミニアムを自由に購入することができます。
土地と異なり建物部分の所有が認められており、都市部やリゾートエリアに多くの物件があります。
コンドミニアムは、購入後に賃貸や売却も可能で、安定した収益を狙う投資先として人気があります。
ただし、建物の管理費や共益費が発生するため、初期投資と運用コストを含めた収益計算を行うことが重要です。
また、契約書の内容や管理規約を事前に確認し、リスク回避策を整えておきましょう。
土地は原則購入できない
フィリピンでは土地の所有権は、原則としてフィリピン人に限定されており、外国人が直接土地を購入することはできません。
土地に投資したい場合は、フィリピン人名義とのジョイントベンチャーやリース契約（最大50年間）などの方法が一般的です。
土地権利の扱いを誤ると、将来的に売却や権利行使でトラブルが発生する可能性があるため、専門家によるチェックを受けるようにしましょう。
名義リスクに注意
外国人が不動産投資を行う際には、名義リスクにも注意が必要です。
特に土地や戸建てに関連する契約では、代理名義や信託を利用するケースがありますが、契約内容や法的効力を理解せずに進めると、所有権や売却権を巡るトラブルに発展する可能性があります。
また、現地の不動産会社や管理会社を通じて契約を結ぶ場合も、信頼性や実績を確認することが重要です。
安全に投資を進めるためには、弁護士や公認会計士などの専門家に相談し、契約書を慎重に確認するようにしましょう。
投資家に人気のエリアと都市別不動産の特徴
それぞれの地域で不動産価格や賃貸需要、利回りの特性が異なるため、投資戦略を考える上で把握しておくことが重要です。
ここでは、人気エリアごとの特徴について紹介します。
マカティ・BGCなど首都圏エリア
マカティやボニファシオ・グローバル・シティは、フィリピンの経済とビジネスの中心地として知られています。
オフィスや商業施設が集積しており、賃貸需要が非常に高いため、コンドミニアム投資では安定した収益を得やすい環境です。
特に外国人向けの高層コンドミニアムは人気が高く、管理会社に任せれば遠隔で賃貸管理がしやすいエリアです。
また、交通インフラの整備やショッピングモール・病院・学校など生活利便施設が充実していることも魅力です。
投資物件の価格は他エリアより高めですが、その分安定した賃貸収入が見込めることでしょう。
都市型投資として安全性と収益性のバランスが取りやすいのが特徴です。
セブ島のリゾート不動産
セブ島は観光地としての人気が高く、リゾート向け不動産の投資対象として注目されています。
ビーチ沿いのコンドミニアムやバケーションホームは、短期賃貸やホテル運営との組み合わせで高利回りが期待できます。
外国人観光客や国内旅行者からの需要が一定しており、季節変動はあるものの、年間を通して賃貸収入を狙いやすいのが特徴です。
また、セブ市街地とリゾートエリアの物件価格差を活かした投資戦略も可能です。
ただし、開発が進む地域では建設遅延や管理体制の差もあるため、開発業者や管理会社の精査が必要となるので注意しましょう。
ダバオなど地方都市の注目度
ダバオや他の地方都市では、首都圏に比べて物件価格が比較的安く、利回りも高めに設定されるエリアです。
日本でいう地方と呼ばれるダバオなどの地域は、人口増加や経済発展が進んでいる最中であり、賃貸需要が増加傾向にあり、長期的な資産価値の上昇も期待できます。
これらの都市は生活コストが低く、居住環境の魅力もあるため、中長期的な投資として注目されています。
ただし、首都圏ほどインフラや医療・教育施設が整っていない場合もあり、投資物件の選定や管理体制を慎重に確認することが求められます。
データで見る｜フィリピン不動産の相場価格と利回り
フィリピンの不動産投資では、購入するエリアによって価格や利回りが大きく異なります。
また、賃貸収益だけでなく為替変動も投資成果に影響を与えます。
ここでは、エリア別の価格相場や利回りの目安、為替変動の影響について紹介します。
エリア別の価格相場
フィリピンの不動産価格は都市や地域によって大きく異なります。
マニラ首都圏では、タギッグ市やマニラ市、マンダルーヨン市、パシッグ市など主要都市でのコンドミニアム価格は以下の通りです。
※1ペソ＝2.66日本円（2025年11月時点)
参考｜フィリピン不動産データ【住宅不動産価格指数・物件価格・家賃・利回り】 | World Invest
タギッグ市はBGC（ボニファシオ・グローバル・シティ）を含む高級エリアで、広めの部屋ほど価格が高くなります。
マニラ市やマンダルーヨン市は比較的手頃な価格で購入できるため、初めての投資にも向いています。
パシッグ市は都市開発が進むエリアで、スタジオから大型ユニットまで幅広く選択可能です。
価格相場を把握しておくことで、購入資金の目安や賃貸収益の予測を立てやすくなるでしょう。
賃貸利回りの目安
賃貸利回りはエリアや物件タイプによって変動します。
※1ペソ＝2.66日本円（2025年11月時点)
参考｜フィリピン不動産データ【住宅不動産価格指数・物件価格・家賃・利回り】| World Invest
マカティやBGCの都市部コンドミニアムでは、年間6〜8％程度の利回りが目安となります。
セブ島のリゾート物件は、短期賃貸を活用すると8〜10％程度の高利回りも可能です。
一方地方都市の物件では、価格が安いため利回りが10％前後になるケースもありますが、空室率や管理費、建物の状態によって変動するため注意しましょう。
どの物件でも入居率や劣化状況を確認し、現地の管理会社や仲介業者に相談して収益予測を行うことが重要です。
フィリピン不動産投資のメリット｜高成長市場で資産形成
ここではフィリピン不動産のメリットを3点紹介します。
・先進国よりも低い取得コストで投資のハードルが低い
・海外投資でリスク分散ができ、通貨の分散効果も得られる
1つずつ確認しておきましょう。
価格上昇余地が大きく、キャピタルゲインが狙いやすい
フィリピンは不動産市場の成長段階がまだ早期にあり、今後の価格上昇余地が大きい点が魅力です。
特にフィリピン・マニラ首都圏のボニファシオ・グローバル・シティやマカティ、オルティガス、さらにはセブの主要エリアでは、大規模な都市開発やインフラ整備が継続しています。
鉄道や道路の拡張、商業施設の新設に伴い、住宅需要がさらに高まり、物件価値の上昇が期待できます。
先進国では価格が成熟して上がりにくい傾向がありますが、フィリピンはまだこれから伸びる市場として投資妙味が残っています。
そのため、長期保有によって家賃収入だけでなく、将来的なキャピタルゲインも狙いやすいのが大きなメリットです。
先進国よりも低い取得コストで投資のハードルが低い
フィリピン不動産は、日本や欧米、シンガポールなどと比較して物件価格が非常にリーズナブルです。
数百万円台からコンドミニアムを購入できるケースも多いため、初めて海外不動産投資を始める人でも参入しやすい特徴があります。
さらに、登記費用や各種税金、維持管理費も先進国に比べて抑えられており、総投資額を低く抑えながら安定収益を得られる環境が整っています。
日本ではワンルームですら高騰が進む中、フィリピンでは同じ予算でより広い物件や立地の良いコンドミニアムを選べるため、費用対効果が高い投資が可能です。
少額から複数物件に投資し、分散効果を高めることもできる点もメリットの1つと言えるでしょう。
海外投資でリスク分散ができ、通貨の分散効果も得られる
フィリピン不動産を保有することで、日本国内だけの資産運用では得られない分散効果が期待できます。
不動産価格の動向や経済サイクルが日本とは異なるため、資産全体のリスクを抑える働きがあります。
また、賃貸収入はフィリピンペソで受け取るため、資産の一部を外貨建てで保有でき、円安局面では収益が増えるメリットもあります。
日本は長期的な人口減少が続く一方、フィリピンは人口増加を背景に不動産市場が成長しているため、両国の市場を組み合わせることで安定性を高めることが可能です。
国内と海外の収益源を持つことで、インフレリスクや為替変動に強い資産ポートフォリオを構築できる点が、海外投資ならではの大きなメリットと言えるでしょう。
知っておくべきフィリピン不動産投資のデメリット
フィリピン不動産投資は、経済成長や人口増加、英語環境など注目される理由がたくさんありますが、デメリットも存在します。
ここでは3つのデメリットを紹介します。
・建設遅延や品質のばらつき
・政治・治安リスクへの注意
1つずつ確認しておきましょう。
法制度や手続きの複雑さ
フィリピン不動産投資では、その国での法制度や手続きの複雑さは、初心者にとって難易度が高いという声が挙げられます。
フィリピンでは外国人が不動産を購入できる範囲が限られており、土地の所有は原則できません。
そのため、コンドミニアムや長期リース契約など、法律に沿った物件選定が必要です。
また、不動産登記や契約書作成には複雑な手続きが伴い、現地の法律に詳しい弁護士や不動産業者のサポートが欠かせません。
手続きを正確に進めないと、権利関係でトラブルになるリスクがあるため、外国人投資家は契約条件や名義の扱い、税務処理まで含めて慎重に専門家に相談してから始めましょう。
建設遅延や品質のばらつき
フィリピンでは建設工期が予定より遅れるケースや、建物の品質にばらつきが見られることがあります。
▼遅れた事例DMCI Homesは、2025年時点で2,000以上の完成後引き渡し可能ユニットを抱えていると報じられています。
これにより売却が進まず、開発者のキャッシュフローに圧力がかかっており、一部バイヤー（特にプレセール購入者）にとって完成・引き渡しの遅れや資金回収リスクになる可能性があります。
参考｜Manila Bulletin – DMCI Homes’ recovery delayed by over 2,000 unsold condo units
このように、新興開発エリアや大型プロジェクトでは、完成時期の遅れが賃貸収益や売却計画に影響する場合があります。
さらに建材や施工の品質が均一でないこともあり、購入前の物件視察や施工会社の実績確認が重要となるのです。
信頼できるデベロッパーを選ぶことで、こうしたリスクを最小限に抑えられるので、必ずサポートしてくれる専門家に相談して選びましょう。
政治・治安リスクへの注意
政治情勢や治安の不安定さも、投資判断に影響を与える要素です。
フィリピンでは、地域によっては治安が悪く、賃貸運営や物件管理に支障が出るケースもあります。
また、税制や土地利用規制が変わる可能性もあり、投資計画に影響を及ぼすことがあるため注意しなければなりません。
都市部では比較的安全ですが、地方都市や観光地では現地情報を確認し、現地パートナーと連携してリスク管理を行うことが重要です。
フィリピン不動産投資の際の税金と維持費について
フィリピンで不動産投資を行う際は、購入時や売却時の税金、維持費を把握しておくことが重要です。
税制や管理費用を理解しておくことで、予想外のコストを避け、収益計画を立てやすくなります。
ここでは、フィリピン不動産にかかる主な税金や維持費、二重課税を避けるポイントについて紹介します。
購入時・売却時にかかる税金
フィリピンで不動産を購入する場合、購入価格に応じてドキュメント税や譲渡税がかかります。
ドキュメント税は、不動産売買契約書や譲渡書類など、公式な文書を作成した際に課される税金です。
金額は物件の売買価格や契約書に記載された金額に基づき計算され、一般的に物件価格の約1.5％が目安とされています。
契約書作成時に一度支払う税金で、支払いが完了していないと登記手続きが進まない場合があります。
譲渡税は、不動産の所有権を売主から買主に移す際に課される税金です。
物件の価格や評価額に応じて算出され、都市ごとに税率が異なりますが、おおむね0.5〜0.75％程度が目安です。
譲渡税は所有権移転登記とセットで支払う必要があります。
また、売却時にはキャピタルゲイン税が課せられ、売却価格の6％程度が目安となります。
上記のほかに、仲介手数料や登記費用も必要になるため、購入・売却の総コストは事前に計算しておきましょう。
管理費・固定資産税の目安
購入後にかかる費用として、管理費と固定資産税があります。
コンドミニアムの場合、管理費は月額家賃の1〜3％程度が一般的で、共用施設やセキュリティ費用が含まれます。
固定資産税は物件評価額の1〜2％程度で、自治体ごとに多少差があります。
これらは毎年発生する費用であり、賃貸運用する場合は家賃収入から差し引いて収益を計算する必要があります。
予想より高くなることもあるため、購入前に見積もりを確認しておきましょう。
二重課税を避けるポイント
フィリピンの不動産投資では、日本や他国の税制との関係で二重課税が発生する場合があります。
例えば、売却益に対してフィリピンではキャピタルゲイン税が課せられ、日本でも課税対象となることがあります。
こうした場合は、日比租税条約に基づく外国税額控除を利用することで、二重課税を回避できます。
また、購入時・売却時に発生する税金の控除や免除規定を確認し、会計士や税理士に相談して正確に申告するようにしましょう。
フィリピン不動産投資のまとめ
フィリピン不動産投資は、経済成長や人口増加、英語環境の整備により、高い利回りと安定した賃貸需要が期待できる魅力的な投資先です。
特に首都圏や人気観光地では、コンドミニアムを中心に外国人でも安心して購入できる物件が多く、初期投資額を抑えて運用を始めやすい点もメリットと言えるでしょう。
一方で、法制度や手続きの複雑さ、建設遅延や品質のばらつき、政治・治安リスクなど、注意すべきデメリットも存在します。
さらに土地の直接所有ができないことや名義リスクなど、外国人ならではの制約も把握しておく必要があります。
また、購入時・売却時の税金や管理費・固定資産税など維持費も事前に計算し、二重課税回避のための手続きを理解しておくことが重要です。
投資を成功させるためには、エリアや物件タイプごとの価格・利回りの特徴を押さえ、信頼できるデベロッパーや管理会社、法律・税務の専門家と連携しながら慎重に進めることが不可欠です。
こうした準備と情報収集を徹底すれば、フィリピン不動産は安定的な賃貸収入や長期的な資産価値の向上が期待できる魅力的な投資先となるでしょう。
