賃貸併用住宅ってナニ？
社長、1年以上前にも賃貸併用住宅の話をしましたが…
最近も賃貸併用住宅のお問い合わせを沢山いただきます。
なので、改めて最新情報などもお話いただきたいです。
まず、賃貸併用住宅というのは、自分が家に住みながら家の2階だったり、別の部分をアパートとして貸し出すという…
自分が払わなければいけない自宅部分もありますので、ローンの支払いがあるわけです。
このローンの支払いを賃貸として貸しているところの賃料収入で全額賄うことができたり、一部分を賄うことができるのです。
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住宅ローンが活用できる？賃貸併用住宅のメリット
賃貸併用住宅は、どういったローンで組むのでしょうか？
投資用のローンではなく…
金利としては1%いかないかな？こんな条件になってくる。
ここは非常にメリットですよね。
どんな物件でも、住宅ローンで組むことができるのでしょうか？
「50%以上の部分が居住スペースになっていること」です。
これが住宅ローンを金融機関に出してもらうための条件になってます。
住宅ローンを選びたい、つまり1%以下の金利を選びたいのであれば、賃貸スペースは多く取れません。
なので、45%部分を貸し出してる方が多いです。
単純に、住んでいる広さよりは貸せないということですね。
こういった条件で住宅ローンを組むことによって、成り立つ投資なのですね。
結局アパートローン（投資用ローン）になってしまうのであれば、アパートはアパートで100%全部がアパートの物件をフルに近い形でローンを組むべきですし。
自分の住宅を持つ場合も、こっちはこっちで住宅ローンでフルローンで持つべきですよね。
分けて考えた方がいいに決まっているのです。
だから結局、賃貸併用住宅として一緒にしてやるというのは「マイホームを持ちたいけれども、そこにお金かけたくない」という方には非常にメリットのある話だと思います。
家賃収入でローンの支払いが消せることは、すごいメリットですよね。
あとは節税効果がいくつかあります。
これはね、何もやらない時と賃貸併用やった時の違いの部分でのメリットです。
シンプルに住宅を持って負債を抱えているわけなので、相続税の圧縮効果になります。
もう1つ税金の話があります。
住宅ローン控除がありますよね？
住宅を買うと13年だったかな？0.7%だったと思いますが、所得を減らすことができる。
これが、買った物件の100%に対してではなく…
例えば51%部分が自宅部分なのであれば、この51%の金額に相当するところに対して節税を受けることができるのです。
なのでまるまるではありませんが、自宅部分に対しては受けることができます。
何もしないよりも、税金が減るのです。
会社員の方でこの賃貸併用住宅のローンを出してもらえる方が、アパートよりもよっぽどハードルが下がりますから。
アパートは800万円ぐらいの年収がないと今組めませんが…
500万円、中には400万円ぐらいで、ご案内した方もいます。
そういう方でも大家さんになることができるというのも、メリットでしょうね。
良いことばかりではない！デメリットとは
今までの話を聞いてみると、良いところしかないじゃん！と思うのですが…
デメリットはありますか？
自宅をまるまる買った方からすると、普通はまるまる控除を受けられるわけじゃないですか？
しかし、賃貸経営を選んだ方はアパート部分は受けることができない。
これはデメリットになると思います。
あとは、売却や相続がマイホームに比べるとちょっとしづらいかなと思います。
需要の部分でしょうか…？
おっしゃる通りです。
売ろうと思った時に普通の住宅だったら買い手はいくらでもいますが…
賃貸併用となると、欲しい人はものすごく欲しくて探してるんだけど世の全員が欲しいかって言ったらそうではない。
少し投資要素もあって難しそうですよね。
ということで、相続した側も「いきなりアパートオーナーですか！？」という話になるわけです。
もう1つデメリットをあげると、入居者の方が自分の家の2階などに居るわけです。
1階部分に2LDKの60平米のマイホームを作り、2階に25平米の1Kを2つ作る。
その1Kの部屋には、1人なのかもしれないし、同棲していて2人で住むかもしれない。
そうすると、色々な方とのコミュニケーションが発生しますよね？
こういうのがちょっと嫌だったり、2階の方が深夜にどんちゃん騒ぎをして、すごくうるさい振動が1階に漏れてくるなど。
こういうトラブルがあったりします。
さっきの相続しづらいという点も億劫じゃないですか？
残された家族が「そんなの別にいらないよ」となって、かつ売却しづらかったりという問題があったりする。
例えば新築アパートを作ったことがある方とかは分かると思いますが…
作る時に、設計を自由にやりますよね？
「ここの間取りはこんな風にしたい」「1部屋はこれぐらいの平米にしたい」など。
そういう風に自分で意見を言いたい玄人の投資家さんからすると、賃貸併用はさっき言った「51%以上が居住用」というような絶対条件があるので、制約の中でやっていくという話になります。
そういう制約があることも、デメリットとして挙げられるんじゃないかなと思います。
キャッシュフローやバランスは？
アパートで、5部屋・6部屋欲しい、そして自分の住むところも必要となると…
自分の部屋のスペースが大きくなりますよね？
住宅ローンを賃貸で補うとなると、それなりの賃貸の部屋も作るわけですよね？
全体的なもう金額も結構大きくなりそうですが…
賃貸併用住宅の投資として、キャッシュフローをプラスにするための黄金率があるのです。
ここを抑えなければ、プラスにはなりません。
しかし、よく考えていただきたいんですけど、自宅を買おうと思ったらお金がかかりますよね？
その大部分、一部だったとしても誰かが持ってくれるんだったら嬉しいですよね。
そういう意味では、どういう割合にしたとしても家賃の一部を負担してくれると考えると、十分検討の余地はあるんじゃないかなっ？と思いますよ。
都内でもこういう物件を持ってる方は多いのですか？
正直、都内の土地価格でまず戸建てのマイホームを建てること自体がそんな簡単なことではありません。
ワンフロア20平米ぐらいで、縦に3つで60平米ですとか…
某大手の〇〇ハウスさんとかがやってるやり方ですね。
ああいうやり方の戸建てしか会社員の方が持つことって多分できないと思うので…
そういう意味で言うと、1都3県の東京以外の3県の方でよくやっているイメージがありますね。
都心部まで電車で1時間で通えるようなエリアだと、土地の価格と最近上がってる建材費と…
その辺をかけたとしてもバランスがあってくるということです。
しかし、かなり難しいのですよ。
自分の職場との関係性もありますよね？
通えるのかどうか？子育てという話もあります。
賃貸併用を作る方っていうのは、ご結婚されていてお子さんがいてという方が多いと思います。
今までうちも何件か仲介させていただきましたが「欲しい！やりたい！」という声は多いのですが、正直なかなか難しいっていうのが実際のところです。
この記事をここまで見ていただいている単身者の方で「このスキームやりたいな！」と思われる方も多いと思います。
そうですよね！
単身者の方は基本、賃貸に住んでいますものね。
その賃貸の賃料がなくなって、0円で2階の方々がローンを払ってくれてマイホームになる。
年を追えば残債がなくなって、数年後にパートナーの方と結婚をしてそこに住めばいいじゃないですか！ということが数年前までは出来ていたのです。
単身者が取り組むには難しい…
ここ最近のトレンドとしては…
それは何が理由なのでしょうか？
多分ですが、結局、住宅ローンを借りていますよね？
住宅ローンで借りた上で「自分が住むと言っていた1階部分も貸し出して、全部を投資用アパートにして、本人は他のところに行っちゃうんじゃないか？」というその投資懸念みたいなところで、最近になって銀行がそこを結構チェックしているみたいです。
銀行によってはNGになってしまうケースもあるということですね…
ただ確実にNGというわけではありません。
「結婚予定の方がいます」など、色々なケースがあると思うんですね。
なので通っているケースもあります。
それが理由で落とされたという実例があるので、お話しておきました。
前回の動画公開時からのトレンドの変化
以前話したときから1年半ぐらい経っているので、その間で少しこの賃貸併用住のトレンドに対してもちょっと変化がありました。
お話した時に比べて「意外に伸びてないな…」というイメージもあります。
マーケット自体がもっともっと伸びるかな？と思っていたのですが…
ココザスにも、たくさんお問い合わせいただいて「賃貸併用住宅が欲しい！」とお声をいただくのですが、物件がないのです。
本当に難しい。
「賃貸併用住宅だったらどこでもいいです」と言ってお問い合わせをいただくのですが…
話を詰めていくと「何々線の沿線じゃないといけない」「子どもの問題があったり」など、そういったあらゆる希望を叶えられるような土地がない。
そして、その土地価格の予算もあります。
諸々考えると、やっぱ商品として作りづらいっていうところが問題なんだと思います。
もし仮にうちの不動産会社のココ・ホームで賃貸併用住宅をコンスタントに作れるようになったら、マーケットが一気に取れるんじゃないかな？と思いますよ。
需要はあるんだけど供給できてないっていうそんな感じです。
賃貸併用住宅には我々も非常に興味を持っています。
たまにですが、実際に扱ってもいますのでまた新しい情報がアップデートされたら賃貸併用に関する情報をシェアしていきます。
今回はこの辺で失礼いたします。
ありがとうございました。
