「サブリースで賃料未納が発生」ワンルームマンション投資が無断で二重サブリースになっていた…

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二重サブリース問題が発生!?

社長、今回は不動産投資で被害に遭ってしまった方をゲストに呼んでおります。

被害というのはどういう被害なのですか？

サブリースの問題です。
あまり聞き慣れないサブサブリースでトラブルに巻き込まれてしまったという方をお呼びしています。

二重サブリースみたいな話なのでしょうね。

不動産投資をやられてる方は沢山いると思いますが…
自分が物件購入をしてオーナーとして物件保有をしているわけですよね。
そこの入居者から賃料をもらうわけですけども、間に管理会社が入ってそこが家賃保証してくれる。
なので空室があったとしてもお金が入る。

その代わりに入居者が払っている賃料が10万円だったとすると、これが9万円ぐらいがオーナーに入る。
つまり10%ぐらいはそのサブリース会社にお渡しして、その分入居者などと色々なやり取りをしてもらうのが通常のサブリースという仕組みですね。

今回の話はそこに多分もう一社入っていて…
もう一社入ってるサブリース会社から賃料を受け取っていた、という話になるのかな？
これは基本的に投資家側のメリットは何もありません。
間に入れば入るだけ色々抜かれてるわけです。
その上で払われていたみたいな話だと思うので、香ばしい感じはしますよね…

その方が結構大変ということで…
この方は社長も知っている方で、ジョーさんという方です。

ジョーさんの年齢は59歳。
大手の金融系の会社に勤めておりまして、年収も1,500万円ぐらいある方です。

なので一般的な平均年収よりも多く稼がれてるわけですし、仕事も金融系なわけなので金融リテラシーが高い方です。
にも関わらず、今回トラブルに見舞われてしまった。

これは多くの方にとって自分事として捉えるべき問題だと思います。
今日の動画というのは非常にためになる部分が多いと思いますので、早速ジョーさんをお呼びしてちょっと色々聞いていきましょうか。

不動産を始めたきっかけ

ジョーさん、本日はよろしくお願いします。

よろしくお願いいたします。

不動産の投資でサブリース問題のトラブルに巻き込まれたということを聞いております。
元々ジョーさんは何をきっかけで不動産投資に取り組もうと思ったのですか？

1番の大きな目的は所得税、住民税の節税です。
これを大きなポイントとして取り組み始めました。

ちなみに不動産の営業の担当者と話をした時に節税の説明を受けたと思います。
そこは自分に合っているかなと思って契約まで至ったということですか？

節税に関しては、お話の内容がとっても良かったのと、やはりバレッジを効かせるという部分です。

他に結構色々な投資をしていたので、そういう部分ではいわゆる持ち出し金がないような形。
フルローンで初期費用なんかもそこに含めて、なおかつ節税ができて、次に売却する時も大きな損がない地域（どちらかというと今のような市況が良い時期でしたら売却益も可能性はあるなというような地域）そういう地域だったので決めました。

購入した不動産の場所や価格は？

ちなみにどちらの場所で不動産をお持ちになられたのですか？

私は関西なのですが、購入したのは東京23区が2物件と横浜市内が1物件です。

細川：これは全てワンルームの不動産投資でしょうか？
物件価格はどれぐらいのものを購入されましたか？

ジョーさん：はい、ワンルームです。
物件価格は大体2,000万円強ぐらいで、中古の大体築10年ぐらいのマンションです。

細川：ということは3物件で7,000万円〜8,000万円ぐらいのローンを組んだということですね。
銀行もそれぞれ違った銀行だったのですか？

ジョーさん：全て一緒の銀行でした。
提携銀行ですね。

どのようなトラブルだったのか

今回トラブルに巻き込まれたということですが、具体的にはどういったことになってしまったのでしょうか？

売買をさせていただいた不動産会社の系列の管理会社がサブリースで賃料振込をしてくれていたのです。

そこがいつの間にか元々の不動産会社が売却してしまっていて…
なおかつそこの管理会社からの賃料振込が止まってしまいました。

間にサブリース会社が入っていて、二重のサブリースになっていたということですね？

そうです… 二重のサブリースになってることには薄々気づいていました。

今回色々対処していく中で、結構複雑なスキームを使ってることがよく分かりました。
初めから「こんなに複雑だったらやってなかったな…」というところがあって、私の勉強不足というところで陥った失敗です。

賃料の振り込みはいつから止まっているのか？

家賃はどれぐらいで振り込まれなくなってしまったのですか？

昨年の10月に遅延が起こりました。
不動産管理会社の方に猛烈なクレームを言ったところ、直ぐ振り込まれて11月は正常に振り込まれました。
しかし、12月から滞ってます。

今3月ですが、まだ振り込まれてないということですか？
※2023年3月2日に撮影しました

3物件のうちの1物件は、すぐさまそこの管理会社ではない元々の間に立っている実際の管理をしてる管理会社から正常に毎月振り込まれています。

1物件は直接サブリース会社の方と話をして、契約を結んでる管理会社の方とは連絡がつかずに音信不通になり、そのため直接サブリース会社（管理している会社）に連絡をして、1月、2月分は振り込んでもらいました。
12月分は連絡が取れなくなった管理会社の方に振り込み済みだったため、おじゃんになってしまいましたけれども…

もう1物件の管理会社は、3月9日までに12月、1月、2月の3ヶ月分を振り込んでいただくと、そういうような形にはなっています。
ただ契約した時の金額よりも低いです。

サブリース契約の賃料未払いはよくあることなの？

社長、こういうことって結構あるのですか？

そうですね。

売り主の会社がA社だとすると、A社で管理/サブリースをしてたわけではなく、A社のグループ会社であるB社と管理契約を結んでいたってことですよね。

なおかつそのB社は全く関係のないC社の管理の二重のサブリースをしてたみたいなイメージですか？
そして、A社とB社の資本関係も今の時点ではなくなっていると。

その通りです。

正直、昔からよくある話といえばありますね。

販売をした会社が「責任を持って管理しますよ」「35年ローンであれば35年間しっかり面倒を見ていきますよ」というモデルが1番健全だとは思いますが、そうではなく管理会社が別のところで。

例えば「賃料の3%の賃貸管理手数料をいただきますよ」というような、集金代行というモデルがあります。
それであれば、実際の入居者の方が賃料10万円払っていた場合は、3,000円引かれて97,000円がオーナーに入ります。
こういうふうに実際の賃料が見えてれば、トラブルは少ないですけど…
サブリースになってしまっていると賃料がいまいち見えないですよね？

多分購入された時点から実際の入居者がいくらでその部屋を借りてくれてるのか？というところは多分聞かされてないってことですものね？

一応、契約書の中にはですね書いてますが、確認をしたことはないです。

実賃料は書いてあったのですか！？

安藤さんがおっしゃったB社の方の管理委託契約書に賃料が書いてあります。
＋αで「修繕積立金もプラスして払います、合計これだけの金額を払います」というような形で。
抜くのではなく、上増しして払うという契約だったのです。

安藤：えっ！修繕積立金を管理会社が払ってくれてたのですか…？

ジョーさん：そうです、そうです。
なぜここの会社と契約をしたのかというと、固定資産税以外は初期費用、司法書士以外のお金など、そういったところも含めて持ち出しがゼロだったのです。
要するにA社が負担すると。
「管理費分も含めて賃料に上乗せして毎月払います」という契約でした。

ジョーさん：自分で言うのもおこがましいですが、忙しいサラリーマンをやっていますので、そういう部分が「それは手間がかからずにいいや！」ということで…
私は年齢が結構いってますから、ローンは21年しか組めなかったのです。
毎月の持ち出しが3物件合わせて1万円〜2万円ぐらいありますが、節税分を考えたら全然手間も掛からずに毎月の1万〜2万円と、年間の10数万円ぐらいの固定資産税負担ぐらならやった方がいいなという判断でスタートしました。

不動産投資に取り組んだキッカケ

ちなみに話を前後してしまいますが…
取り組み始めたきっかけとしては、ご自身から問い合わせしたのですか？それとも知り合いからの紹介ですか？

投資関係をやってるところからの紹介です。

では実際に区分マンションの投資をやっているような、投資仲間から話を聞いてそこでスタートしたというイメージですね。
業者さんを紹介してもらって…というよくあるパターンですね。

細川：そうですね。
節税になってランニングコストの部分も払ってくれるとなると、やっぱり取り組む側からすると「いいな！」と思いますよね。

安藤：そのサブリースが本当に未来永劫守られるという前提があるなら、取り組まない手はないですからね。

私の年齢的に、節税のニードがあるのが5〜6年ぐらいだったので、ある意味もったいないなというスタンスでスタートしました。
未来永劫という考え方はもともとありませんでした。

自分が節税ニーズを取り切るところまで会社が持ってくれたら、その後トントンで売却してというそんなプランだったわけですね。

今後はどうするの？

ちなみに物件の名義は多分ジョーさんが持ってらっしゃると思いますが…
今後はどうされていくのですか？売却活動をするのですか？

今回の件に関しては、売却をしていきたいなと思ってます。

もともとは私の浅はかな考えでスタートしているので、こういった時は今までの経験上やっぱりリセットした方がいいなと…
いわゆる損切りですよね。

今は保有して何年でしたっけ？
売却する時のその金額は査定はもう取っていますか？

保有年数は、2物件が3年目で、1物件が丸2年です。
査定はまだ取っていないですね。
色々な所から声が掛かりますが、今のところは取っていなくて…

細川：サブリース中に売却すると値段が変わってきたりもするのでしょうか？

安藤：サブリースがついてる物件だと中古市場で売りづらいところがありますね…
サブリースを解除できるのかどうか？
そこは多分サブリース契約書の内容、文言次第という話になってきます。

それを確認したら、やっぱり常識的に考えて切れないですね…
賃料の12ヶ月分払うという契約になっています…

違約金条項があるってことですよね。
賃料8万円だとすると12ヶ月で、100万円ぐらいになってきますものね。
このパターンも本当によくありますよね。

今サブリース業者とは、どういった動き方をしていますか？

直接3物件ともにそB社ではないサブリース会社（本当のサブリース業者）とは直接話をして賃料直接振込の契約を進めています。

対応も三者三様ですが、いとも簡単にしてくれるところもあれば、B社に対する内容証明を提出してもらって、そこからでないと活動に移れないという風に言われた先もあります。
色々ありますが、3社とも賃料直接振込に向けて進めています。
そのうちの2社はもうすでに直接振込が入ってきていて、1社だけがまだ入ってきてない状態です。

入居者の方が払っている賃料よりも高い金額をB社からサブリース賃料としてもらってたということですかね？

そういうことです。
想定するにですね、市場価格よりも少し上乗せした金額で買ってるということになると思います。

安藤：よくある賃料をふかして「実際は8万円のところ10万円で付いてるよ」ということにして、利回りを上げようとすると数百万円高く販売することができるので…
それで購入してしまってる可能性がありますものね。

ジョーさん：勝手な私の想像ですが、そうとしか思えないといいますか…

安藤：その真相も現時点ではなんとも分からないので…
これから色々と情報が出てくると、見えてくるという感じですね。

これから投資を考えている方にアドバイス

この記事は今様々な投資をやっている方が見られていると思います。
不動産に取り組もうと思う方、今取り組んでいる方などにジョーさんからメッセージをいただけますか？

その他の投資も含めてですが、あまりにもうまい話にはやっぱり落とし穴は必ずあります。

私のような、どちらかというと色々今の仕事の兼ね合いもあって「手間をかけずに…」など、そういうことを考えること自体が、投資の原理原則に合ってないんじゃないかなという風に大きな反省をしています。

私、実は現地を見に行ったりもしてないのですよ。

A社の方が関西の方までお越しいただいて、高級ホテルでお会いさせていただいて。
高いケーキと高いコーヒーを飲みながら契約を結んできました。
本当にコストをまったくかけてないし、手間もかけていませんでした。

やっぱりコストと手間という部分はかけて、それに見合う形の物件をしっかりと探してきて買うという
すごく当たり前のことを言っていますが、当たり前のことを当たり前にやることがすごく大事なんじゃないかなとすごく反省しています。

お顔は隠させていただいていますが、こういったトラブルに巻き込まれて自分のマイナスの部分をこういったチャンネルで言っていただけてすごく感謝しております。

弊社でも協力できるところがあればこういった方を助けたいと思っています。
ジョーさんも私だったり安藤に直接ご相談頂ければ協力できるかなと。

それは有難いです。
ありがとうございます。

ジョーさんが最後に伝えたいこと

ジョーさん：1個だけ言わせていただきたいのは、普段YouTubeやLINEなどでたくさん情報が入ってくるじゃないですか？
その中で本当にうまい話だけではなく、きつい話も含めて真っ当なことをおっしゃっている人はどなたなのかという部分をしっかり見極めて…
その人のコミュニティーに入らせて頂く（潜り込ませていただく）ということをしっかりしないといけない。
先ほど言ったように、おいしい情報に乗っかるのではなく真っ当な情報に乗っかるというのが、すごく大事だなと思います。
御社ともお付き合いをスタートしたいなというところで、お願いをさせていただいているところではございます。