不動産

ワンルームマンションの不動産投資は得?損?失敗を回避するポイントとは

不動産投資の中には区分マンション投資、一棟投資、戸建て投資など様々な種類があります。

また、区分マンション投資(一棟ではなく、1部屋単位で購入し、賃貸人と長期契約を交わして安定的に賃貸料を得る投資)の中には、ワンルームマンション投資というものがあります。

価格が安かったり、フルローンを組めたりとどなたでも取り組みやすいという点から、投資をはじめられる際に聞いたこともある方も多いのではないでしょうか。

今回はワンルームマンション投資について得なのか損なのか?
失敗を回避するポイントまで、紹介していきます。

不動産におけるワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション形式で行う不動産投資はどんなものなのか。
まずは、相場や利回りなどについて紹介します。

(1)投資形態について

ワンルームマンション投資とは、冒頭でも触れた通り「区分マンション投資」にあたります。
1部屋単位で購入して、貸し出しあるいは部屋ごと売却して利益を得る方式です。

一般的にはマンションを1部屋だけ購入して投資運用しますが、人によっては違うマンションでさらに1部屋購入したりと、複数の部屋を所有して運用するケースが考えられます。

(2)相場について

ワンルームマンションの相場については、新築か中古で変わってきます。

例えば「ライオンズマンション新宿御苑 」4階にある築44年のワンルームの値段は1,800万円となっています(※記事公開時点の情報であり変動している場合がございます)
引用元:LIFULL HOME’S「ワンルームの中古マンション」
https://www.homes.co.jp/mansion/b-1355250000041/

新築マンションのワンルームの価格は東京都心だと1,800万円以上です。
ワンルーム自体の相場は今後も下がる気配はないでしょう。

(3)利回りについて

ワンルームマンション投資の利回りは、新築か中古など購入環境によって変わってきます。

表面的な利回りを計算してみましょう。

年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 = 表面利回り(%)

(例)中古区分マンション
物件価格:2000万円、月額賃料8万円
96万円÷2,000万円×100=4.8%

利回りは4.8%と出ました。

さらに経費などを引いた実質利回りは4.8%からわずかに下がります。
実質利回りが利益を確定させる目安となるのです。

ここでは詳しく触れませんが、利回りが高いほど利益を得やすい傾向にあります。
しかし、必ずしもそうとは限らないためしっかりとシミュレーションをすることも大切です。

引用元:【2022年最新版】利回りの目安は何%?不動産投資の平均利回り相場や計算について
https://restyle.tokyo/forbeginners/estimated_yield.html

ワンルームマンション投資のメリットとデメリットについて

ワンルームマンション投資を行う際のメリットやデメリットも気になるところ。
本章では、主な理由を3つずつ紹介します。

メリット
(1)少ない資金・元手からはじめられる
(2)需要が高い物件の場合収入が見込める
(3)相続対策に活用できる

デメリット
(1)大きな収益に繋がりにくい
(2)空室リスク
(3)資産価値減少に抗えない

ワンルームマンション投資のメリット

(1)少ない資金・元手から始められる

文字通りワンルームマンションで投資を行うメリットとして、マンション1棟まるごと購入するよりは安く投資を始められます。

上記で取り上げましたが、都内の中古のワンルームマンションで1,800万円を支払うことで始められる物件もあります。

一括購入もできますし、不足分は金融機関からお金を借りて対処可能です。
マンション1棟の場合だと億単位のお金が必要(大都会では中古物件でも億単位)となるので、ワンルームマンションでは購入のしやすい点がメリットにあげられます。

(2)ピンポイントで購入でき需要が高い物件なら収入が見込める

ワンルームマンションの場合、ピンポイントで購入したい部屋を1つ選び、投資運用することができます。

例えば、都心にある駅から5分以内でアクセスも良く、30階建てのマンションの最上階の1室を買い押さえて賃貸契約としてインカムゲインで収入を得ようとする場合。
需要があれば、周りの賃貸相場より少し抑えて契約する。
あるいは想定以上に需要が高ければ少し家賃を値上げして運用し契約に至るとったやり方が可能です。 需要と供給のバランスを考え、良い物件を購入できればピンポイントで運用ができます。

(3)相続対策に活用できる

ワンルームマンション投資では相続対策として活用することができます。

特に都心の中古ワンルームマンションが相続対策に向いているとされます。
ここでは詳しく書きませんが、相続する現金を不動産に変えて財産としての評価を下げ、相続税を下げる目的が考えられます。

また、減価償却費や固定資産評価額などを利用して計算すれば、控除額が算定されます。
控除額が理想に近づけば相続対策としては成功と言って良いでしょう。

ワンルームマンション投資のデメリット

(1)大きな収益につながりにくい

ワンルームマンションは文字通りマンションの中の1室を購入して投資運用する方式です。

例えば、良い物件のワンルームマンションを購入したとして、2,000万円で購入し、純利益が毎月10万円だとします。
何も問題が起こらなければ年間で120万円の収入です。

仮にこの物件だけでワンルームマンション投資を行ったとすれば、築年数や維持費などを無視して考えた場合、元を取るためには16年近くかかってしまいます。
しかし現実的には経過年数と共にマンション自体の価値が下がるので、家賃も下げざるを得ません。

それ以前に同じ入居者が16年も住んでいるとは限らないのです。
退居後に次の入居者が決まるまで空室になる場合もあります。
つまりワンルームマンション投資は大きな収益につながりにくいわけです。

(2)空室リスクによる維持費がかかる

ワンルームマンション投資を行うにあたって、本来ならすぐに入居してもらえれば理想ですが、購入して半年たっても空室のままというリスクがあります。

空室状態が続くと、マンション管理会社に支払う維持・管理費を支払う必要が生じます。
不動産会社と購入契約する際に、空室リスクについて別途協議した契約を結んだ場合は別ですが、空室のままであればインカムゲインができず、キャピタルゲインを考えるにも短期的には相場が変わらないので、ある意味では「宙に浮いた状態」となってしまいかねません。

(3)建物の資産価値減少に抗えない

ワンルームマンション投資は建物の1室を購入するわけですが、マンション全体の資産価値が下がってしまうことには抗えません

例えば中古マンションだとして、どこかで耐震性や耐久性が落ちてマンション全体の価値が下がってしまうと売却を考えなければ、結果的に損をしてしまうことになります。
極端に資産価値が下がる前に売却できれば損切りが可能ですが、中古のワンルームマンション投資は十年単位での運用が難しいと言わざるを得ないでしょう。

ワンルームマンション投資の失敗例4選

「ワンルームマンション投資で失敗した…」と耳にしたことがあるかもしれません。
何が要因で失敗につながってしまったのか、失敗例を紹介していきます。

例1:ワンルームの安さに釣られてしまい安易に購入

何かしらの理由でマンションのワンルームが周辺の相場より2〜3割安く販売されていたとします。
物件自体に問題もなく、大都会にある物件で通常2,000万円のところ1,400万円で購入できました。

しかし、購入後は入居者が見つからず空室が続いてしまっています。
調べてみると、購入した物件は駅から遠く、交通アクセスが悪いとは言わないまでも良くはない状態で、入居需要が高いエリアではなかったのです。
つまり、収入を得るどころか下手すれば赤字に転落する可能性があります。
インカムゲイン方式の場合、入居需要がなければ成り立たないのです。

購入時には物件の価格に注目するだけでなく、その物件があるエリアの特徴や需要度についても調べましょう。

例2:空室リスクを和らげるための「家賃保証」に相違点

ワンルームマンション投資をする場合、すぐに入居してくれれば収入につながるので問題ないのですが、必ずしも入居してくれる保証はありません。

そのため、不動産会社の中には家賃保証(サブリース)を別途付けている場合があります。

良心的な会社であれば手取り足取り説明しますが、不動産会社にとってはあまり都合のよろしくない保証ですので、中には契約の際にわざとわかりにくくして家賃保証の期間を短くしたり、保証する金額の割合を小さくしたりなど購入者にとって不利益となる可能性があるのです。

契約の際に書面を隅から隅まで把握しておかないと、家賃保証が永遠に続くと思いきや、わずか1年、下手すれば3か月で終了という場合があり得ます。
契約書は隅々まで確認をし、不動産会社にも気になる点は細かく確認をするなど自身でもしっかりと対応してく必要があります。

例3:設備の老朽化により、長期的な運用に向かず赤字に

中古ワンルームマンションを購入した際に起こりうることですが…
購入してから内部の設備が老朽化していたことが判明したとします。

不動産会社が説明していなかった可能性も考えられますが、耐用年数やマンション自体の耐久性などに問題があり、自前で部屋を改装しないと入居してもらえないことにつながりかねません。
最悪の場合、家賃交渉となり家賃の値下げをしなければならないでしょう。
つまり、物件によってはインカムゲインとして成り立たなくなり、失敗につながってしまいます。

(例1)では物件の所在地などの需要を確認することもポイントとしてあげましたが、物件そのものの状態を把握しておくことも重要です。

例4:仕事の都合で転勤が多く管理できない

ワンルームマンション投資を副業として始めている場合、注意が必要です。

例えば、会社の都合で海外赴任が決まってしまった場合、自分では管理できない状況となります。
マンション管理会社に頼めばワンルーム自体の状況保全は可能ですが、所有しているワンルームに何かあった場合、すぐに対応できません。
対応できなければ、入居者が退去してしまう可能性があります。

管理会社と別途詳細な契約を結んでいる場合は別ですが、資産運用するうえで管理が行き届いていないと、いざ売却するときに損切りすらできず赤字となってしまいます。
管理会社の選定もしっかりと吟味していきたい大切なポイントです。

ワンルームマンション投資の失敗を回避するポイント

上記で失敗例について紹介しましたが、もちろんしっかりと見極めて取り組めば良い投資になります。
また、ワンルームマンション投資は不動産投資ローンも利用し自己資本ゼロでも始められる投資としても人気の投資です。
これからはじめられる方も多くいらっしゃると思います。

そこで、失敗を回避するポイントについて要点をまとめました。
下記の3点を意識しながら物件を選ぶと、何も対策をしない場合と比べるとワンルームマンション投資の失敗は回避しやすくなるでしょう。

1:マンション内での心理的瑕疵の有無
2:購入後1年以内で修繕の必要性と物件自体の価値下落の可能性の考慮
3:インカムゲイン運用が成り立つかどうか

まとめ

ワンルームマンション投資を成功するためには緻密な長期的計画と物件選びなどが必要です。
失敗例でもあった通り、安く始められるからという理由で物件を選定せずに購入してしまい空室が続いてしまった…など、最初に調べておけば防ぐことができたことも多くあります。

一方で、しっかりと物件選定や管理会社の選定を行うことで成功し得をされている方も多くいらっしゃいます。
まずはしっかりと調べること。
不明点や不安点はそのままにせず、不動産会社や管理会社も含めてしっかりと確認していきましょう。
またFP(ファイナンシャルプランナー)のような不動産投資に詳しい専門家に相談することもおすすめです。
不動産会社から提示された物件の適正価格など、第三者の目線で中立的な立場で話せるパートナーを付けておくことで、失敗をぐっと減らすこともできるでしょう。

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