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太陽光発電投資を稼働済の中古物件で始めるメリットと注意点

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太陽光発電投資を稼働済の中古物件で始めるメリットと注意点

近年安定した投資先のひとつとして、多くの注目を集めているのが太陽光発電投資です。
最近のコロナショックにおいて、さまざまな投資先が影響を受けましたが、太陽光発電投資は非常に安定していたと言えるでしょう。

安定している理由として、国のFIT制度(固定価格買取制度)が挙げられます。
20年間にわたり固定価格で売電できるため、収入額を想定しやすいことが特徴です。
コロナショック時もFIT制度の改定などもなく、変わらず売電できていました。

そのような太陽光発電投資のなかでも、いま中古物件がとても注目されています。
なぜ中古物件が注目されているのでしょうか?

本記事では中古物件を検討するうえで知っておくべきメリット・デメリット、新築物件との違いなどを解説してきます
ぜひ参考にして頂ければ幸いです。

太陽光発電投資を中古物件で始めるメリット

太陽光発電投資を中古物件で始めるメリットは下記の通りです。
それぞれの項目を詳しく確認していきましょう。

(1)発電実績が明確になっている
(2)契約から引渡までの期間が短い
(3)過去のFIT価格が適用される
(4)すでに稼働しているので現地を確認できる
(5)銀行からの融資が比較的受けやすい

(1)発電実績が明確になっている

中古物件は新築物件とは違い、すでに稼働実績があるため実質利回りを計算しやすいメリットがあります。
投資をする場合リスクになるのが、利回りがシミュレーション以下になることです。
新築物件の場合だと稼働実績がないため、想定よりも発電しなかった場合はシミュレーションと異なる結果になってしまいます。
複数年の稼働実績があると、発電量の推移も確認できるのでより正確な利回りを想定できます

(2)契約から引渡までの期間が短い

新築物件の場合は契約から施工、登記、電力会社との連携工事などさまざまな工程があります。
そのため実際に売電が始まるまでは時間がかかってしまいます。
しかし、中古物件の場合はすでに稼働済のため、契約完了後から売電収益を得るまでの期間は短いです。

(3)過去のFIT価格が適用される

FIT価格は年々安くなっています。
しかし、中古物件の場合は契約年度の売電価格のまま所有できます

費用を回収した後は、売電価格が高いと収益性も上がります。
過去数年のFIT価格の推移は下記の通りです。

年度売電価格
2023年度10円
2022年度11円
2021年度12円
2020年度13円
2019年度14円

※ 調達期間20年/税抜価格/10kW以上50kW未満の事業用太陽光発電

参考|資源エネルギー庁「買取価格・期間等|固定価格買取制度

(4)すでに稼働しているので現地を確認できる

太陽光発電への投資は安いものではありません。
その為、実際に目で見て確認できないのは不安を感じる人もいらっしゃるかもしれません。

しかし、中古物件の場合は稼働している為、実際に現地まで行きご自身で見て確認することができます
現地確認の際は、ソーラーパネルの汚れや破損、日陰になる可能性、設備の劣化など気になる箇所をしっかりチェックしましょう。

(5)銀行からの融資が比較的受けやすい

銀行融資は不確実なものよりも、実績のあるものの方が融資を受けやすいとされています。
実際の発電量とFIT期間、導入維持費を計算することで、どのくらいの期間で回収できるか想定しやすいです。
その為、銀行側も融資をしやすいということです。

太陽光発電投資を中古物件で始める場合の注意点

太陽光発電投資を中古物件で始めるメリットをお伝えしてきましたが、注意点についても説明していきます。

(1)設備が劣化している可能性がある
(2)ソーラーパネルの発電量が少ない
(3)FIT制度の適用期間が短い
(4)発電量の上ぶれが期待できない

中古物件にもさまざまな状態なものがあります。
注意点をしっかりと把握して物件選びの参考にしてください。

(1)設備が劣化している可能性がある

ソーラーパネルや設備が劣化してしまい、想定よりも発電しなくなってしまうことが挙げられます。
また、物件によっては、メンテナンスがあまりされていなかったというケースも考えられます。
稼働実績が複数年ある場合は、年間発電量の推移などを参考にして発電量が下がっていないか確認しましょう。

(2)ソーラーパネルの発電量が少ない

ソーラーパネルの性能は年々向上しています。
その為、今年発売されたものと10年前に発売されたものでは発電量が違います
FIT期間終了後も売電を続けることを想定している場合は、少しでも発電量の多いパネルを選択するほうがいいかもしれません。

(3)FIT制度の適用期間が短い

FIT制度は20年で固定されています。
すでに5年稼働している中古物件の場合は、残りのFIT制度が適用される期間は15年です。
費用回収後の想定収益がどのくらいになるかをシミュレーションし、利回りの高い物件を選びましょう。

(4)発電量の上ぶれが期待できない

新築物件の場合はリスクにもなりますが、上ぶれの期待もあります。
実際の発電量は稼働させてみないと分からないので、想定していたよりも多く発電しているということもあります。
しかし中古物件はすでに稼働実績があるので、想定よりも多く発電するような嬉しい誤算があまり期待できません

太陽光発電投資を新築物件で始めるメリット

新築物件で始める場合のメリットにはどんなことがあるか確認しましょう。

(1)物件数が豊富で選択肢の幅が広がる
(2)ソーラーパネル・設備が新品なのでより安定的な発電量が見込める
(3)回収期間終了後の選択肢がある

次にそれぞれの理由を解説いたします。

(1)物件数が豊富で選択肢の幅が広がる

中古物件に比べると物件数は豊富です。
また、価格帯・地域・利回りなどの条件をつけて探すことも可能です。
これから建設予定の物件なども出てくる可能性もあるので、現段階では条件に合う物件が少なくても、時間をかけることで希望の物件が見つかる可能性もあがります。

(2)ソーラーパネル・設備が新品なのでより安定的な発電量が見込める

中古物件の場合は、パネルの破損や汚れなどで発電量が落ちてしまっていないか確認する必要があります。
年々ソーラーパネルの性能も上がっているので、より多くの発電量が想定できます。
パワーコンディショナーなどの設備も新品なため、故障リスクの可能性も低い点もメリットです。

(3)回収期間終了後の選択肢がある

最初の投資金額を回収し終わった後は、そのまま所有し収益を得ることもできます
しかし、キャッシュが必要になった場合などは売却可能です。
あらかじめ出口戦略を立てることで、より具体的な物件選びができます。

太陽光発電投資を新築物件で始めるデメリット

新築物件のデメリットに関しても確認しておきましょう。

(1)発電量が実績値ではなくシミュレーション
(2)予期せぬトラブルなどが発生する場合がある

(1)発電量が実績値ではなくシミュレーション

中古物件のように稼働実績がないため、想定値でのシミュレーションとなってしまいます。
想定以上に発電して多くの収益を得られる場合はいいのですが、想定以下の発電容量になってしまうと回収までの期間が伸びてしまいます。

(2)予期せぬトラブルなどが発生する場合がある

建設中の物件を契約する場合は、完成していないものに対して投資をすることになります。
完成後に近隣とのトラブルが起きてしまうことや、設備の初期不良、電力会社との連携工事に思ったよりも時間がかかってしまうなど不確定な要素が多くあります
事前の対応策を検討しながら準備をすることが大切です。

太陽光発電投資を始めるために知っておくこと

太陽光発電投資は、手間がかからず安定的に収益を見込める投資先です。
しかし、最低限の知識と対策は必要です。
後悔しない物件選びをする為に、諸費用と設備やメンテナンスについて知っておくべきポイントを見ていきましょう。

必要な諸費用にはどんなものがあるの?

太陽光発電投資には初期費用や維持費など、様々な費用が必要です。
物件価格に含まれていることが多いですが、それぞれがどのような意味なのか知っておくことも大切です。
代表的な諸費用について解説します。

・O&M(オペレーション&メンテナンス)の諸費用

O&MとはOperation&Maintenance(オペレーション&メンテナンス)の略称です。
太陽光発電を20年間にわたり効率よく発電するためにはとても大切です。
2017年4月以降はメンテナンスをすることが義務付けられています。
O&M保守契約はさまざまな業者があり、サービス内容や契約年数も違いがあります。
中古物件の場合はO&M契約を引き継がなければならないのか、新たに自分で探して契約するのかなど、物件によっても違いがあるので考慮しなければいけません。

・土地付き物件と賃借物件の違いによる諸費用

中古物件を選ぶ場合、その物件が土地付きの場合と賃借の場合では費用に違いがあります。
土地ごと所有することになると固定資産税などがかかります。
賃貸の場合は、賃料がかかります。
どちらにもメリットやデメリットがあるので、今後の資産形成をどのようにするかによって決めなければなりません。

設備やメンテナンスに関する注意点は?

・雑草対策はしないといけないの?

雑草対策はとても大切です。
なぜなら雑草対策をすることで設備の故障リスク、日陰を作ってしまい発電量を低下させるリスクを減らすことができるからです。
雑草対策をせず放置したままにすると、害虫などの大量発生につながりかねません。
それらの害虫が近隣への迷惑となり、苦情を言われるケースもあります。
雑草は思っている以上に、早く高く伸びてしまいます。
検討している中古物件にどのような雑草対策がされているかを見ることも大切です。

 ・フェンスって絶対必要なの?

フェンスの設置は義務付けられています。
安定した発電と、外部からの侵入を防ぐことが目的です。
フェンスの設置には基準が設けられており、満たしていない場合は資源エネルギー庁から指導が入ることがあります。
最悪のケースだとFIT認定が取り消される場合もあります。

・近隣トラブル

近隣トラブルにはさまざまな理由がありますが、比較的トラブルになりやすい理由は下記の通りです。

・ソーラーパネルからの反射光による苦情
・雑草対策不十分のため害虫の大量発生による苦情
・パワーコンディショナーなどから発生する音による苦情

中古物件の場合はすでに稼働しているので、近隣トラブルの有無は確認できます。
しかし、今後も起きないと言い切ることはできないので、ご自身で確認しておく方が安心です。

太陽光発電投資でFIT期間終了後はどうするの?

FIT期間終了後はソーラーパネルを廃棄するケースと、電力会社に売電を続けるケースがあります。
借地で発電していた場合は設備を撤去し、更地に戻し返却しなければいけません。
土地付き物件の場合はその土地を売却するか、もしくは所有し続けるかを検討する必要があります。

売電を続ける場合は、新しい売電価格と設備の維持費のバランスを考えなければなりません。
このように太陽光発電投資は始め方も重要ですが、終わり方もあらかじめ考えておくことで失敗するリスクを軽減できます。

FIT期間終了後の出口戦略についてはこちらの記事「太陽光発電投資で20年後に「固定価格買取制度」が終了したらどうなるの?」でも詳しく解説しています。
ぜひ参考にしてください。

まとめ

太陽光発電投資を中古物件で始めるメリットと注意点についてまとめました。

中古物件はFIT制度が適用されるものも多いため、安定的な利回りを得られます。
しかし注意点や対策が必要な項目も多くあり、選び方を間違えてしまうと思ったよりも利回りが低くなる場合もあります。

太陽光発電投資について、物件の選定は非常に重要です。
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