お金

不動産投資のキャッシュフローとは?悪化させないための6つの対策

  • #不動産投資

不動産投資のキャッシュフローとは?悪化させないための6つの対策

不動産投資の勉強をしていて「キャッシュフロー」という言葉を聞くこともあると思いますが、具体的に説明するのは難しいですよね。
本記事では、不動産投資を検討している人に向けて、キャッシュフローの意味や計算方法、シミュレーション例を解説していきます。
キャッシュフローは投資成功の鍵を握っていますので、しっかりと理解してから不動産投資にチャレンジしましょう。

そもそもキャッシュフローとは

キャッシュフローとは、お金の流れ全般を意味します
不動産投資においては、家賃収入で「入ってくるお金」から、経費などの「出ていくお金」を差し引いて、「手元に残るお金」を把握することです。

不動産投資において、流動性の高いキャッシュなどの資産を確保しておくことが、予想外のリスクに備える手段になります。

キャッシュフローと利回りの違いは?

キャッシュフローと混同しがちな単語として利回り(りまわり)が挙げられます。
利回りとは、支出に対する利益の割合です。
具体的には、収入から経費を引いた額を購入価格で割ったものです。
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

表面利回りが「(年間の家賃収入(満室時))÷(物件価格)×100」で計算する比較的単純なものであるのに対し、実質利回りは費用を考慮しているのが特徴です。
計算式は「(年間の家賃収入(満室時)ー年間の管理費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100」になり、実質利回りを算出することで実態に近い形で購入物件の比較ができます。

キャッシュフローは手元に残っている金額を把握することであるのに対し、利回りはどれだけ利益を上げたのかを示す指標になります。

不動産投資はキャッシュフローを良好に保つことが大切

不動産投資においてキャッシュフローを良好に保てるかどうかが、投資成功の鍵になります。
いくら利回りのよい物件に投資していてもキャッシュフローを良好に保てなければ、事業の破綻につながりかねません。
キャッシュフローを良好に保つことの重要性を解説していきます。

空室ができても対応できる

不動産投資のリスクの1つとして、空室リスクが挙げられます。
どんなに空室リスクの低い物件を選んだとしても、タイミングによって新しい入居者が入らないことはありますよね。
空室ができることで、家賃収入は途絶えてしまいます。
しかし、ローン返済は続けなければなりません。その際に、キャッシュフローが良好であれば、手元にある金額でローン返済が可能です。

もし、キャッシュフローが悪化していたら、生活費を切り崩したり、サラリーマンとしての給与を使用したりして、ローン返済をしなければなりません。

不動産設備が壊れても修理できる

不動産投資において災害や予想外の事故によって、設備が故障してしまうこともあるでしょう。
その際も、手元に残る金額が多くなるようにキャッシュフローを考えておくことで、対応できます。

キャッシュが確保できずに設備の修理が遅れることで、入居者の不満が募ってしまうかもしれません。
最悪、入居者の退去につながる場合もあるので、設備の修理に対応できるようなキャッシュを確保しておきたいところです。

ローンの繰り上げ返済ができる

使用できるキャッシュに余裕があれば、ローンの繰り上げ返済ができます。
繰り上げで返済することで利息分の返済額を減らすことができ、自己資本を増やすことにつながるでしょう。
自己資本が増えれば、さらなる投資にも挑戦ができるようになります。
資産を築いていきやすい環境を作ることが可能です。

体外的な評価が上がる

キャッシュフローがよい状態を作り出せれば、大きな実績になります。
金融機関からの評価が上がり、融資も受けやすくなるでしょう。
さらなる事業拡大につなげることが可能です。
また、キャッシュフローがよい物件は不動産価格も高まることが期待できるため、売却価格も上昇します。

キャッシュフローの計算方法

キャッシュフローの計算方法は次の通りです。
家賃収入、返済金額、経費のそれぞれの項目について、詳しく解説していきます。

家賃収入-(ローン返済+経費)

家賃収入

月々の家賃は、レントロールからだいたいの金額を算出できます(レントロールとは、不動産の賃貸条件を一覧にしたものです。物件情報を不動産会社に問い合わせた際に提供されます)

家賃を設定する際に、空室状態を考慮しておくことで、さらに具体的なシミュレーションが可能です。
実際には、入居者が入らない空室期間があるため、満額の家賃収入を得ることは難しいでしょう。
東京の人気エリアなどであれば、常に満室の状態が見込まれるので満額の家賃収入が見込めるかもしれません。
逆に空室が多いエリアもあるので、空室状態を考慮して家賃を算出しておくことをおすすめします。

返済金額

融資金額や、返済年数、金利によって決まります。アプリやソフトで月の返済額を算出可能です。

経費

不動産投資で考えられる経費は次の通りです。
検討している物件がある場合、経費の目安やどんな経費がかかるのかを不動産業者に聞いてみることをおすすめします。

・管理費
・清掃費
・エレベーター費用
・修繕費
・浄化槽のメンテナンス
・固定資産税
・広告費
・仲介手数料
・火災保険
・電気水道費
・税理士への報酬

具体的なキャッシュフローのシミュレーション例

具体的に、次の条件でキャッシュフローのシミュレーションをしてみましょう。

(例)都内人気エリアのマンション
1か月の家賃収入:45万円
ローン返済額:20万円
経費:10万円

手元に残る金額は15万円であることが分かります。
とても簡易的なシミュレーションですが、キャッシュフロー表を作成する際は、次の点なども考慮しておくとよいでしょう。

・空室率
・修繕費用
・経年による資産価値の低下割合

上記以外にも、エリアによって考慮すべき点が異なります。
具体的にシミュレーションをするためには、専門家の手を借りることをおすすめします。

キャッシュフローを悪化させないための6つの対策

キャッシュフローを悪化させないためには、どのような対策が有効なのか解説していきます。
長期的な視点を持ちつつも、手元のキャッシュを確保することがポイントです。

まずは好条件の物件を選ぶことが大切

まず大切なことは、好条件の物件を選ぶことです。
最低でも、以下の点は抑えておきましょう。

・入居者が見込めるエリアである
・生活しやすい環境が整っている
・収益性がある

交通の便がよかったり、設備が整っていたりする物件には自然に人が集まり、空室リスクを下げることが可能です。

(1)頭金を多く入れる

物件購入時に頭金を多く入れることで、ローンの借入額を少なくすることが可能です。
利息として支払う金額も減るので、手元にキャッシュを残しやすくなります。

必要な頭金は物件によって異なりますが、目安として物件価格の15〜30%を用意しておきましょう。
もし、購入物件を探している最中でしたら、頭金が15〜30%になるような価格の物件にしぼってみるのも一つの選択手段です。

物件の購入価格に対して頭金の割合があまりにも低い場合は、キャッシュフローが悪化し、投資が失敗するリスクが高まるため、投資をおすすめしません。

(2)低金利ローンを組む

低金利ローンを組むことによって利息の支払いを減らすことができ、キャッシュフローの悪化を防げます。
複数の金融機関を比較し、できるだけ条件のいいローンを組みましょう。

金利は金融機関ごとに異なりますが、同じ金融機関が融資を行う場合でも、申し込みをする人の信用性や、実績、物件状況によっても金利は変わります。
綿密な事業計画を作成して金融機関からの信用を勝ち取ることで、金利を優遇してもらえる可能性もあるのです。

(3)返済期間が長いローンを選ぶ

ローンの返済期間を長く設定することで、月々の支払いを抑えられるため、キャッシュフローの悪化が防げるでしょう。
しかし、返済期間が長ければ長くなるほど、最終的な支払い合計額も多くなることにも注意してください。
利益を出すためにローン支払い合計額を減らしたいのであれば、返済期間は長い方が有効です。

(4)家賃を高く保つ工夫をする

家賃収入が多い状態を保つことで、キャッシュフローが良好な状態を作りやすいでしょう。
そのためには、入居者にとって住みやすい環境を作ることが大切です。

リフォームやリノベーションをしたり、無料でインターネットを利用できるようにしたりすることで物件の付加価値を高められるでしょう。
こまめに清掃を行い清潔に保つことも、入居者の満足度を高めることに繋がります。

(5)ローンを繰り上げ返済する

ローンの繰り上げ返済をすることで、ローン残高が減って利息が少なくなります。
月々の返済額も減らせるため、キャッシュフローを改善できます。

ただし、繰り上げ返済直後は手元のキャッシュが減った状態なので、家賃滞納や設備の故障などのアクシデントに対応しにくくなります。
手元にある程度キャッシュを残した状態で、ローンの繰り上げ返済を行いましょう。

(6)空室対策をする

良好なキャッシュフローを保つためには安定した家賃収入が必須です。
しかし、入居者の退去後に新しい人が入らなければ、その間の家賃収入は途絶えてしまいます。
空室を作らないようにすることが、収入の確保につながります。

空室対策として次のような例が挙げられます。
空室リスクをできる限り減らし、家賃収入を確保しましょう。

・賃貸仲介業者への広告費を増やす
・フリーレント(最初の1か月間の賃料を無料にすること)を導入して人を呼び込む
・実績のある管理会社に管理を任せる

管理会社の選定ポイントなどはこちらのセミナー「不動産経営の不満を一挙に解決!収益向上のための賃貸管理セミナー」で詳しく学ぶことができます。
ぜひチェックしてください。

まとめ

キャッシュフローは「出ていくお金」と「入ってくるお金」の流れを想定し、手元に残るキャッシュを把握することです。
キャッシュフローを良好に保つことで、あらゆるリスクに備えられ、投資成功につながります。

キャッシュフローの計算式は「家賃収入-(ローン返済+経費)」です。
具体的にシミュレーションするためには、物件の情報はもちろん、不動産投資全般の情報をできる限り集めることが大切です。

ココザスでは無料で参加できる「資産形成の王道「マンション投資」徹底分析セミナー」を開催しています。
キャッシュフローを良好に保つために大切な物件の選定方法や、おすすめの金融機関、投資に失敗しないためのポイントを解説いたします。
中立的な立場で、初心者にも分かりやすく不動産投資への向き合い方を説明しますので、不動産投資に対する理解が深められます。
今なら無料で参加できますので、日程をチェックしてみてください。

関連記事

Page Top