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中古マンション投資はリスクが高い?成功のコツを解説

中古マンション投資はリスクが高い?成功のコツを解説

不動産投資(ふどうさんとうし)」のなかで中古マンション投資は、初心者でも取り組みやすく収益性が高い投資です。
ネットでは中古マンション投資のデメリットを扱った記事も見られますが、正しくリスクを理解して適切な回避策を取れば、決して難しいものではありません。
本記事では、中古マンション投資のリスクと回避策について解説します。
初めての投資で失敗しないコツについても説明するので、最後までお読みください。

中古マンション投資とは

中古マンション投資は、中古物件を取得し賃貸や売却で収益を得るものです。
新築マンションに比べて投資する金額が低いため、投資のハードルが低くなります。

投資物件の対象は、マンションを一棟まるごと購入する方法と一室ずつ購入する方法がありますが、いずれも新築物件に比べて利回りが高い傾向にあるのが特徴です。

不動産投資で中古マンション投資を行うメリット

不動産投資の収益は、家賃収入や物件の売却益によって得られます
この収益構造は中古マンション投資でも変わりませんが、新築マンション投資に比べて有利な点があります。
この項では、中古マンション投資を行うメリットを解説しましょう。

(1)新築マンションより安く購入できるので利回りが高い

中古マンション投資は新築マンションより物件価格が安いため初期投資が抑えられ、表面利回りが高くなるのが特徴です。
表面利回りは下記の計算式で求めることができます。

・表面利回り
(年間の家賃収入(満室時))÷(物件価格)×100

利回りが高い物件は、不動産投資のためのローン融資を受けやすいことに加え、資金繰りも比較的容易となる傾向があります。
しかし、中古マンションでは大規模修繕など改修経費も必要となるので、表面利回りだけでなく諸経費も考慮しましょう
投資する物件を探す際には、将来必要となる経費も踏まえて判断することが大切です。

(2)有利な減価償却が行えるので節税効果が高い

中古マンションは、新築マンションよりも減価償却が有利な特徴があります。
不動産投資では、毎年減価償却費を計上することで所得税や住民税を節税できるのがメリットです。
新築物件は法定耐用年数が長いため減価償却費の効果を短期間で得られませんが、中古マンションは短期間で節税効果を得られます。

減価償却は、資産の種類ごとに指定された耐用年数に従って計算されます。

・減価償却費の計算方法
取得価額×償却率

耐用年数は資産を何年使用できるかという観点から判断され、不動産の場合はRC、鉄骨、木造などの構造物ごとに定められます。
また、実際の計算では、耐用年数に応じた償却率を使用しています。
次に実際に節税効果のシミュレーションを見てみましょう。

種類法定耐用年数償却率
ストラクチャー木造22年0.046
鉄骨34年0.030
RC47年0.022

<新築マンションの場合>

例えば、RC造の新築マンションを5,000万円で取得した場合の減価償却費は、次のようになります。
この結果、不動産所得から110万円の減価償却費を差し引くことができます。

<中古マンションの場合>

築20年の中古マンションを5,000万円で取得した場合は次のようになります。
まず、新築とは違い耐用年数を計算する必要があります
計算式は次の通りです。

・中古取得時の耐用年数
(新築時の耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2

実際に数式に当てはめると下記になります。

耐用年数は31年となるので、減価償却額は次のようになります。
この新築と中古を比較すると、中古マンションの方が年間55万円分も節税できることが分かります。

(3)すでに入居者がいる場合は収入の予測がしやすい

中古マンションを取得すると、これまでの入居実績が明確に分かることに加え、募集しなくてもすでに入居者がいる場合があります。
物件の家賃設定と現在までの入居状況がデータで分析できるのは、今後のマンション経営においても役に立つでしょう。
また、​​入居者がいる物件であればすぐに家賃収入を得られるので、宣伝広告を行なって新規に入居者を募集するよりも収入確保が有利です。

不動産投資で中古マンション投資を行うリスク

次に、中古マンション投資を行う際のリスクについて整理しておきましょう。
どの不動産投資にも共通な事項もありますが、特に中古マンションに着目して特徴的な事項を解説します。

(1)空室リスク

不動産投資の1番の懸念は、空室リスクです。
入居者が決まらず空室率が高いと、家賃収入の減少に直結し不動産ローンの返済にも影響するかもしれません。
また、中古マンションは、新築マンションに比べて入居の需要が低い傾向があります。
入居者は新築物件から探すので、中古物件は次善の候補となる場合が多いでしょう。
新築物件よりも入居者の募集に工夫が必要となります。

さらに、現在の入居者が退去した後、次の入居者がなかなか決まらないと家賃を下げる必要が出てくるかもしれません。

(2)家賃下落リスク

中古マンションは築年数が経過しているので、新築マンションより集客力が劣り家賃が下げざるを得ない傾向があります。
また、似たような価格の物件がある場合、新築物件の方が入居者の需要があるので、家賃を下げないと入居者が集まらない場合があるかも知れません。
入居希望者が、新築物件にはない魅力やコストパフォーマンスの良さを実感できるよう常に留意しましょう。

(3)価格下落リスク

築年数が長い物件は、不動産価格が下がりやすいのが特徴です。
法定耐用年数を超えるなどして売却や建て替えを検討する時期になると、費用が気になります。
売却する際には損失が出ないように、ローン完済後も手持ち資金に余裕を持つようにしましょう。

また、十分な手持ち資金や新たな融資の見込みがあれば抵当権がついている物件の建て替えは可能ですが、売却は難しいことも注意しておきましょう。

(4)老朽化リスク

中古マンションでは、老朽化による大規模修繕の必要性が高くなります。
物件取得後に、想定外の修繕が重なると収支計画に影響が出かねません。
エレベーターや給排水設備などの共用設備や外観の補修などは、必要に迫られて行うだけではなく、新たな入居者を獲得し競争力を高めるためにも必要です。

また、中古マンションは新築に比べて賃貸できる期間が短いため、中古取得時のリフォームから通常の維持管理・最終的な取り壊しや売却を見据えた資金計画が重要となります。
いかに投資を回収して最終的な利益を残すか、出口戦略をしっかりと持つようにしましょう。

中古マンション投資で成功するための5つのコツ

ここまで中古マンション投資のメリットとリスクを解説してきました。
中古マンションに限らず不動産投資にはリスクが付きものですが、しっかりと回避策を検討しておけば成功の可能性は高まります。
ここでは、初めての中古マンション投資でも成功するためのコツを5つ紹介します。

(1)情報収集を怠らない

中古マンション物件を取得する場合は、必ず内見するなどできる限りの情報収集を怠らないようにしましょう
もし収益性が高い物件が販売されている場合は、なぜ売りに出されているのか理由を探る必要があります。

その理由がオーナーの転勤など個人的な事情で手放されるのであれば良いのですが、不利な条件が隠されていないか注意しましょう。

例えば、設備や外観に何か問題があり競合物件との競争力が失われていないか、人口減少など入居者集めが困難な立地条件ではないかなど、注意深く情報収集することが必要です。

また、不動産会社から仲介を受ける場合には、1社だけではなく複数社からの情報を得るようにしましょう。
1社では分からなかった条件が明らかになったり、より競争力のある物件が見つかったりする可能性があります。

さらに、特定の物件に限らず、不動産の専門家から知識を得ることも将来の経営に有益です。
常に経営者の意識を忘れずに、不動産業界の知識についても幅広く情報取集を行いましょう。

(2)大規模修繕の必要性を確認する

中古マンション投資では、経年劣化により修繕費がかかりやすいのが特徴です。
物件取得後に、エレベーターや給排水設備などの共用設備の大規模修繕を行うことになると多額の支出となります。

確かに日ごろの修繕や大規模修繕の実施状況によって、共用部分や外観の状態は変わるのは事実です。
しかし、入居者の需要に応えるために必要な投資もありますが、物件の価値と投資額が見合うものかどうかは慎重な判断が必要となります。

新築後の大規模修繕がいつ頃に何回行われたか確認するとともに、物件の状態が良好か自分の目で確かめ、必要に応じてインスペクターなど専門家の意見を聞くことも大切でしょう。

(3)実質利回りを確認する

不動産会社から提示される利回りは、表面利回り実質利回りかを確認しましょう。
表面利回りと実質利回りの違いは次の通りです。

・表面利回り
(年間の家賃収入(満室時))÷(物件価格)×100

・実質利回り
(年間の家賃収入(満室時)ー年間の管理費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

表面利回りよりも実質利回りの方が必要経費を考慮しているので、現実に近い数字になります。
また、目標とする利回りと実質利回りの差を検証することにより、想定している家賃が適正かどうかを判断する手がかりにも使えるでしょう。

(4)新耐震基準が適用されているか確認する

建築物の耐震基準は1981年が節目となっています。
1981年6月に新耐震基準という基準が適用され、それ以前の基準は旧耐震と呼ばれています
耐震基準の違いは次の通りです。

・新耐震基準
震度6~7程度の地震でも倒壊しない

・旧耐震基準
震度5程度の地震でも倒壊しない

マンションの需要は、安全性の面から新耐震基準に対応した物件の方が高くなります
対応していないと、需要が低いばかりではなく耐震基準を満たすための大規模修繕工事が必要となる場合があるかも知れません。

また、入居者が行う修繕積立金の状況確認も必要となるので、耐震対応していない物件の購入は避けるのが賢明です。

中古マンションが新耐震基準に対応しているかは、建築確認通知書の「建築確認日」が1981年6月1日以降かどうかを確認しましょう。
実際には、売主から引き継いだ情報を持っている不動産会社に照会することになります。

(5)借地物件は避ける

土地の所有者が別にいる借地に建てられたマンションを購入する場合は、さらに検討が必要です。
定期的に地主に払う借地料がかかるので、その分の費用が収支を圧迫しないか検討しましょう。
また、いずれ売却する場合でも、借地権付きの物件は好まれない傾向があります。

借地料を払ってでも収益が見込める好立地の条件であったり、借地物件でも格安物件を探している入居者がいたりするので一概には判断できませんが、不動産投資経験の少ない初心者は避けた方が良いでしょう。

まとめ

中古マンション投資は、新築マンションに比べて投資額が少なく高い利回りを期待できる不動産投資です。
しかし、新築物件と比較して競争力は低いので、空室リスクや老朽化リスクには注意する必要があります。
ただし、リスクを理解し正しい回避策を準備している場合には収益性が高いのも事実です。

実際に中古マンション投資を行う際には、物件の情報収集はもちろんのこと、不動産投資に関する知識も必要になります。
中古マンション投資に関する知識は、書籍やセミナーなどで専門家から知見を得ることが近道です。

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