不動産投資の覚えておくべき2つの利回り

不動産投資の勉強を始めたばかりの方が最初に理解すべきなのは「表面利回り（ひょうめんりまわり）」と「実質利回り（じっしつりまわり）」の2種類の利回りです。

なぜかというと、不動産会社が販売する物件の利回りには、基本的に表面利回り・実質利回りが活用されているためです。
不動産会社が伝えてくる利回りが何なのか？を見分けるためにも、先ずは、表面利回りと実質利回りについて解説していきます。

表面利回りとは

表面利回りを分かりやすく伝えると、仮想の利益率です。
仮想だと意味ないのでは？と疑問に思ったかもしれませんが、表面利回りがあることで、A市とB市やC区とD区などエリア毎での利益の比較ができるため、収益性を比べる際に役立つ便利な指標です。

表面利回りを知っておけば「購入価格が高すぎる？」「家賃収入が低すぎる？」と、物件選定の際に深い目線で検討できるようになります。

実質利回りとは

実質利回りは、表面利回りよりも現実的な利益率を把握できます。
その理由は、表面利回りには含まれないコスト（購入時の手数料、年間の運営費など）を考慮しているためです。
実質利回りがあることで、どの部分をコストにするのか、今後の収益はどうなるのかなど、諸経費を含めた収益計画に役立ちます。

実質利回りを理解すれば物件同士の比較ができるため、より現実的かつ具体的な投資計画を立てられます。

表面利回りと実質利回りの計算方法

先ほど、表面利回りと実質利回りの概念をお伝えしました。
次は、どうやって計算されているのかを解説していきます。

表面利回りの計算方法

年間の家賃収入（満室時）を物件価格で割ることで表面利回りを計算できます。式は次の通りです。

例えば、次の条件での表面利回りはどうなるでしょうか？

上記のように表面利回りを求められます。

実質利回りの計算方法

実質利回りでは、コストを加えるため基本的な計算式は次のようになります。

例えば、次の条件での実質利回りはどうなるでしょうか？

上記のように実質利回りが計算できます。

計算結果から分かるように、表面利回りと実質利回りとでは約1%も違いが出てきます。
そのため、不動産会社が販売している物件の利回りがどちらなのか、しっかり理解していないと損する物件に投資しかねません。

表面利回りで注意すべき7つのポイント

実は、不動産会社が販売している物件において、表面利回りで提示されている物件が大半です。
その理由は、コストの範囲について法律やルールがなくキッチリ決められていないためです。

例えば、一室のエアコンが壊れている、目立たない箇所の外壁が剥がれているなど、修繕コストと考えるかは人によって違いがあります。
法律やルールがないのは、個人の考えに左右される部分が広いためです。
このような背景があり、実質利回りではなく表面利回りを提示している不動産会社が多く存在します。

では、不動産会社から表面利回りを提示された時、何に注意すればよいのでしょうか？計算式を元に、表面利回りにおける注意点を7つお伝えします。

（1）満室を想定している

年間の家賃収入に「満室時」と条件を付け加えているのに気が付きましたか？
この点が1つ目の注意点です。

実際に賃貸物件を購入した場合をイメージしてみてください。
1年間ずっと空き部屋が無く満室であり続けるのは、人気物件ではない限り難しいのが現状ですよね。
そのため、空室の期間がある場合、表面利回りは下がります。

（2）購入時のコストを考えていない

購入時のコストには主に次のようなコストが含まれます（一部抜粋）

これらは一部にすぎず、その他にも物件の事前調査による調査料や専門家への相談料なども含まれる場合もあります。

（3）運営に必要なコストを含めていない

不動産の運営に必要な運営費も含まれていません。
主な運営費は次の通りです（一部抜粋）

その他、ローンを組んで物件を購入したとなると、ローン返済元金やローン金利も含まれてくるでしょう。

ここでお伝えしたいのは、表面利回り＝得られる利益率とならないように理解しておくことです。
表面利回りは、理想的な利益率と覚えておくと良いでしょう。

（4）需要が低いエリアの物件

表面利回りが高くても、物件の立地が悪く、新たな入居者が確保できない場合があります。
現在は満室でも、1年後には空室が発生している可能性もあります。

いくら表面利回りが高くても次の入居者が見つからなければ収益は低下してしまうため、十分注意が必要です。

（5）修繕費がかかる

建物が劣化していたり、設備が古くなっていると修繕費がかかるため注意が必要です。

修繕費は物件によって異なりますが、決して安い金額ではありません。
売主側にとっては修繕費を支払うより、値段を安くして表面利回りを良く見せる選択をされる方が多いため、実際に建物をチェックしてから購入判断することが大切です。

（6）違法建築ではないか

当初予定されていた建物と異なる状態のものが建っている場合や、再建築不可物件は表面利回りが高い傾向にあります。

違法建築物件は行政から指摘を受ける可能性もあり、最悪の場合解体することにもなりかねません。

さらに接道要件を満たしていない再建築不可物件であれば、活用用途は制限されるため、売却したくても買い手が見つからない可能性もあるでしょう。

必ず不動産会社や建築士、役所などに確認してから購入を検討することが大切です。

（7）入居者に問題はないか

利回りを良く見せるために、架空の入居者を契約させていたり、購入後にすぐに退去する物件もあります。

入居時審査の基準を一時的に下げて強引に入居させていたり、アルバイトとして一般の人に3か月ほど借りてもらい、購入後に退去するなどの詐欺まがいなこともあります。

これらを回避するためには、実際に現地を確認するのと同時に、賃貸借契約書を確認することが大切です。

表面利回りの平均相場

表面利回りは、地区や物件の種類（ビル、ホテル、物流施設など）によって差があります。
ここでは、賃貸住宅一棟の平均相場をお伝えします。

引用｜一般財団法人「日本不動産研究所(第46回 不動産投資家調査 2022年4月現在）」
※ 表は引用を元に弊社にて作成

上の表は、2022年4月の賃貸住宅一棟の表面利回りの統計資料です。
ワンルーム、ファミリー向けにおいて表面利回りが1番高いのは広島市、次いで、札幌市、仙台市と続いています。

上位の市の背景には、他の市よりも物件価格が安いことが考えられます。
表面利回りの特徴として、年間の家賃収入よりも物件価格に影響を受けやすい特徴があり、数値に反映されたと思われます。

理想的な表面利回りは何％？

先ほど解説した表を参考にすると、4〜5%程度が平均となるため、購入を検討している物件が10%以上の場合には、物件価格が安すぎる可能性があるでしょう。
若しくは、家賃が物件価格に対して高いことも想定できます。

物件価格が安いのには必ず理由があります。
例えば、築年数が40年以上、エアコンやキッチンの設備が古い、前の道路の交通量が多いなどが挙げられます。
その他にも治安の良さ、公共交通機関の利便性なども理由に含まれる可能性が高いです。
そのため、表面利回りだけで物件を絞らず、実質利回りも計算し、表面利回りが妥当か検討する必要があります。

不動産投資は不動産会社に相談すべき？

ここまでの解説では、主に表面利回りについて深めてきました。
表面利回りだけでもこんなに説明が長いの？と思われた方もいると思います。
不動産投資で稼げる仕組みは単純ですが、学ぶべき範囲が広いのです。

ここで「不動産会社に相談した方が早い？」と感じた方もいらっしゃると思いますが、浅い知識で不動産会社に説明を聞きに行くのはおすすめできません。
不動産会社は物件を購入して欲しいため、しっかりと説明をしてくれますが、聞かれるまで言いたくないことは最後まで伏せることも考えられます。

そのため、不動産会社に相談する時は、不動産投資の仕組み・危険なポイント・物件の選定など、不動産投資の全体をイメージできるようになってから相談しましょう。

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まとめ

この記事では、表面利回りを中心に内容を深堀りしてきました。
改めて、重要なポイントを振り返ります。

・表面利回りとは仮想の利益率
・表面利回りの計算方法は「（年間の家賃収入（満室時））÷（物件価格）×100」

不動産投資で必要な知識や学ぶべき範囲は、とてつもなく広いです。
オンラインセミナーで知識を得たり、本やYouTubeでスキマ時間に学ぶことも1つの方法です。
しかし、不明点をまた調べてという風に手間もかかってしまうこともあると思います。
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