不動産投資の初期費用の内訳

初期費用は不動産投資にかかる費用の大部分を占めるといっても過言ではありません。
冒頭で述べた通り、初期費用の目安は物件価格の約15％ほどが目安です。
例えば1,000万円の物件を購入するなら、初期費用は約150万円ほどになります。
どのような内訳なのかを解説します。

購入物件の頭金

頭金は物件を購入する際に必要な自己資金で、物件価格から融資額を引いた部分が該当します。
不動産は決して安くないため、ローンを組んで購入するのが一般的です。
頭金の目安は物件の約10％ほどです。
例えば1,000万円の物件なら、約100万円が頭金の目安になります。

頭金が多ければ多いほどローンの返済負担が軽減されるので、頭金を10％以上入れるのも選択肢の1つです。
その場合は初期費用が高くなるものの、ローンの返済には苦しまないでしょう。
ただ、頭金を入れ過ぎて後々資金が枯渇すると運用ができなくなるので、いくら頭金を入れるかは慎重に検討しましょう。

融資を受ける際の事務手数料

銀行などの金融機関から不動産投資目的で融資を受ける場合は、事務手数料を支払います。
事務手数料の目安は、定率型の場合は融資金額の1％以上3％未満です。
多額の融資を受けると事務手数料も高くなりますので、その点には十分注意してください。
金融機関によっては、定率型ではなく定額型（ていがくがた）の場合もあります。
定額制の場合は20,000円前後が目安となっています。

融資の保証料

不動産投資に対する融資は基本的に高額なので、融資に対して保証を付けるのが一般的です。
保証を付けることで、金融機関は貸し倒れのリスクに備えています。

保証料は保証会社に支払いますが、支払い方法は2パターンあります。
一括支払いか、金利に上乗せして支払うかです。

1：一括支払い
融資額の1％〜2％の金額を契約の際に支払い

2：金利に上乗せして支払う場合
0.3％前後を上乗せしてローンの返済とともに支払い

保証料の総額は、契約者のステータスや支払い期間に左右されます。
ただ、一般的には一括支払いのほうが安いです。
金利に上乗せする支払いのメリットは、初期費用を安く抑えられることですが、その分毎月の支払額が高くなります。
ですので、一括支払いがおすすめです。

印紙代

ローンや不動産売買の契約書には、印紙を貼り付ける必要があります。
この印紙代も、初期費用に含まれます。
課税文書に対して税金を支払うために、必ず印紙を貼り付けなければいけません。

印紙代は累進課税なので、いくらの物件を購入するかで代金が異なります。
例えば1,000万円超えから5,000万円以下なら20,000円ですし、5,000万円超えから1億円以下なら60,000円です。
1億円超えから5億円以下は10万円なので、印紙代にはだいたい2〜10万円ほどかかるとみておきましょう。

ただし、負担軽減措置や増税などで、税率は変更になる場合があります。
今どんな税率になっているかは、国税庁のホームページを確認してください。

登記のための費用

不動産物件を購入する場合、所有権および抵当権などの登記をしなければいけません。
いわゆる不動産登記と呼ばれるもので、これには登録免許税がかかります。

まず所有権に関する登記ですが、新築物件を購入した場合は所有権保存登記となります。
一方、中古物件の場合は、所有権移転登記です。
それぞれで税率が異なるので注意しましょう。

登録免許税は課税標準額×税率で決定しますが、課税標準額は不動産購入額ではありません。
行政が定める固定資産税評価額ですので、間違えないように気をつけてください。
固定資産税評価額は物件購入額の約70％ほどですが、実際は物件次第です。
また、融資を受ける場合の抵当権設定登記は、融資額の0.4％となっています。

司法書士への報酬の支払い

前項で解説した通り、不動産を取得するには登記が必要不可欠です。
登記は自分でもできますが、間違えないためには登記のプロに依頼するのが無難です。
司法書士は不動産登記のプロなので、評判の良い司法書士を探して依頼しましょう。

司法書士への報酬の支払いは、一律で決まっているわけではありません。
司法書士ごとに異なりますので、しっかり見積もりを出してから決めるのがおすすめです。
報酬の目安はだいたい10万円ほどですから、それを基準に決めれば損をしないでしょう。

不動産登記は、権利証や印鑑証明書などの重要書類を取り扱います。
売り手にも買い手にもリスクがあるので、素人には荷が重い手続きです。
無理に自分でやろうとせず、信頼できる司法書士に一任しましょう。

物件の仲介手数料

不動産投資に適した優良物件を不動産業者の仲介で購入する場合は、成約時に仲介手数料を支払う必要があります。
アパートやマンションなどの賃貸物件探しで不動産業者を利用する場合と、まったく同じ仕組みです。
ただし、不動産業者が売り手の場合は、仲介手数料がかかりません。

仲介手数料は、法律で上限が定められています。
不動産投資の対象になりやすい物件価格が400万円を超える場合は、最大でも物件価格の「3%+60,000円まで」です。
例えば物件価格が500万円なら21万円（税別）ですし、1,000万円なら36万円（税別）です。
ただ、これらは上限なので、必ずしもこれらの額を請求されるとは限りません。
仲介手数料がこれらの額を超えることはありませんが、不動産業者ごとにばらつきがあります。

不動産取得税の納税

不動産物件を購入した場合、不動産取得税を納税する必要があります。
購入後に行政から納税通知書が届きますので、通知書に記載されている金額を速やかに納税してください。
金額は課税標準額×税率で、課税標準額は登記と同じく固定資産税評価額です。
税率は3％～4％ほどです。
納税通知書が届くのは早くても購入から3ヶ月後以降ですから、購入後すぐに納税するわけではありません。
ただ、購入に関係する費用には違いないので、初期費用に含めるのが無難です。
支払うのが義務の税金なので、うっかり忘れないように気をつけましょう。

火災・地震保険料

不動産投資物件が災害に見舞われた際の備えとなるのが、災害を対象とした各種保険です。
金融機関から融資を受ける場合、保険加入が条件となっていることもあります。
ですから保険への加入を避けては通れません。

保険料は保険会社や物件次第で異なります。
例えば火災に弱い木造物件は、全体的に保険料が高めに設定されています。
また、近年は地震の他に台風やゲリラ豪雨による、水災や風災も考慮しないといけません。
保険料とのバランスは大切ですが、できるだけ幅広くケアしている保険に加入しましょう。

不動産投資物件の運用費用の内訳

不動産投資は、初期費用以外に運用費用がかかることも忘れてはいけません。
運用費用とは、固定資産税・都市計画税・メンテナンス費・原状回復費・広告宣伝費などです。
これらがどのような費用なのかを簡単に解説します。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点で不動産の所有者に課せられる地方税の一種です。
物件を引き渡すまでは売り手が負担し、引き渡し後は買い手が負担します。
売り手が一括納税し、買い手が売り手に負担分を支払うのが一般的です。

固定資産税の納税額は、固定資産税評価額の1.4%です。
一方の都市計画税は0.3％を上限として定めているため、課税額は自治体ごとに異なります。
課税対象が都市計画エリアに限られるので、物件によっては課税されないケースもあります。

メンテナンス費・原状回復費

建物は定期的にメンテナンスしないと長持ちしません。
例えば荒天の影響で建物が破損した場合は、その都度修繕する必要があります。
また、電気・ガス・水道などのインフラ設備も、メンテナンスが欠かせません。
さらに、入居者が退去した後の原状回復費も、運用費用に含まれます。
ランニングコストとしてメンテナンス費や原状回復費がかかります。

広告宣伝費

入居者を増やすためには、広告や宣伝をコンスタントに行う必要があります。
多くの人に知られなければ、入居者がなかなか集まらず十分な家賃収入を得られません。
広告宣伝のために、ある程度の費用がかかります。

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まとめ

記事で解説した通り、不動産投資には初期費用と運用費用がかかります。
様々な費用がかかりますので、どんぶり勘定することなく正確に把握しておきましょう。
初期費用には、融資関連の費用や納税関連の費用がかかります。

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