11月のCOCO VILLA収支：売上は949万円、前月比＋33％に回復

社長、11月のCOCO VILLAの収支発表のお時間です。

前回10月は、ちょっと売上が落ち込んだみたいな話があって。

11月は、売上が戻って新たなエース拠点も出てくるよ、みたいなお話をしていたんですが、11月はどうでしたか。

10月が少し落ちたという感じだったと思うんですけど、10月が全体で714万円の売上でした。

これが11月の1カ月で949万円ということなので、前月比で33％ぐらい伸びましたということです。

細川さんがやっている「COCO VILLA sauna」の1カ月の伸びも、30％ぐらいでしたよね。

そうですね。

でも細川さんは30％、私は33％でした。

まあまあまあ、負けました。言わされているみたいですけど（笑）。

ということで、949万円でした。

物件が2つ増えましたので、1つは軽井沢です。

おそらく超エース拠点になるであろう、「星のや軽井沢」から車で5〜6分のところ、中軽井沢のど真ん中にあります「COCO VILLA軽井沢」というのがオープンしました。

そしてもう1つが、密かにすごく期待している、得意としている伊豆高原エリアですね。

この中に赤沢温泉というのがありますけども、その辺りで拠点を増やしました。

2拠点増えたんですよね。

増えたんだけども、新しい拠点というのはオープンして日が経っていないので、売上寄与はほぼありません。

過去もそうでしたもんね。

毎月毎月そうなんです。

当月オープンした拠点が売上を持ってきてくれる、ということはないので。

そういう意味では、着実に先月までにオープンしていた拠点が稼いでくれて、30％を戻したという感じだと思いますね。

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軽井沢は“超エース候補”｜まだ7.5万円だが過去は年商1,700万円級

今、軽井沢の話がありましたけど、昔はすごい人気の拠点だったらしいですね。

元々、一休バケーションレンタルにも掲載されているような、とても人気な貸別荘施設だったんですね。

「森の宿」という名前で当時営業をしていました。

それを2025年に入ってから、ココザスで取得して、これを「COCO VILLA」として生まれ変わらせ、ようやくオープンしたんですけど。

デビューした11月、まだ1泊の7万5,000円しか売上が立っていないんですよ。

でもこの拠点って、元々は年間で1,700万円とか売り上げていたんですよね。

平均で月150万円とか、100万円とか、コンスタントに超えてくる、という感じなので、本当に先が楽しみな拠点ですね。

これからいろんなところに、OTAとかをアップしていって、みたいな。

そうです。南熱海が10月のオープンなんですよね。

10月の時点だと南熱海は売上0円でしたからね。

なんなら、9月1日にオープンしていた一宮も、10月は0円です。

1円も稼いでくれていなかった、という感じなんですよね。

オープン直後の停滞は想定内：最初の3カ月は売上が立ちづらい

最初だけは、やっぱりそうなっちゃうんですもんね。

どうしても、最初の3カ月ぐらいは売上が立ちづらいですよ、というのをずっと伝えていて。

COCO VILLAって、なんでこんな収支報告なんかやっているかというと、「COCO VILLA Owners」という、物件のオーナーになれますよという権利を販売しているわけですよ。

なので、オーナーになりたい方、今なっている方からすると、どの拠点がどれぐらい売上を上げてくれているのか、というのはすごく知りたいデータだと思うんですよね。

これだけ売上が上がるんだったら、じゃあ投資してみよう、というきっかけになるわけです。

そういう意味では、一宮とか南房総なんていうのも、オープン当初すごく売上が上がらなかったんですよ。

なんなら、南房総なんて、この拠点を買った人は大赤字確定だ、とか、Xで話題になっていて。

そんな発信をしている方がいて、「笑わせないでください」みたいな感じで、私はちょっと絡んだんですけども。

最初の数カ月はそういうものですよ。

何が「大赤字確定だよ」とか言って、バチバチやっていたんですけど、結果ですね。

オープン3カ月目ですね、8月の下旬にオープンしているから、実質9月・10月・11月なんですけど、10月の時点で南房総が25万円、32万円という感じで数字は上がってきていて。

これが11月は60万円、49万円になっています。

ここまで売上をちゃんと伸ばしてきています。

同じように、9月1日にオープンして、ずっと動かしていなかった一宮に関しても、11月は33万円ということで、ようやく入り始めているんですよ。

待てばちゃんとお客さんを呼んできますよ、というところですね。

一切心配しないで良いから、待っていてくださいね、という感じですかね。

自社サイト比率は38％：一時下がったが長期では上昇トレンド

1カ月、2カ月、3カ月と、自社サイトだったり、OTAだったりで予約が来ると思うんですけど。

前回、46％ぐらい自社サイト比率が上がっていった、みたいな報告がありましたが、今月はどうでしたか。

今月はちょっと下がって、38％が自社サイトでの予約になりました。

これぐらいの数値は、社長としてはどうなんですかね。

やっぱり50％を超えていきたい、みたいな、そういったところはあるんですか。

50％は超えますよ、絶対。

それどころか、5年とかのスパンで考えたら、うちは80％以上を自社サイトで予約を取る、というビジネスモデルとして設計していこうと思っているので。

そのために必要なマーケティングコストも、もちろん負担しようと思っていますし、いずれはそんな展開になっていくと思います。

傾向としても、前月がちょっと良すぎたんだけど、45％を超えていました。

38％というのも、長い目で見たら右肩上がりになってきているんですよ。

最初に25％とかその辺から、30％を必ず超えてくるようになりました。

45％まで行って38％ですから、次に40％とかになったら、だんだん50％に近づいていくかなと思います。

これはオーナーさんにとってプラスです。

OTA経由じゃない、ということは、OTAに取られてしまう10％から15％の手数料というのがないわけですから自社サイトでの集客を頑張れば頑張るほど、COCO VILLA Ownersの皆さんに還元ができている、ということですよね。

インバウンド比率が20％に上昇：連泊増で利益率改善の余地

先月もお話ししましたけど、やっぱりOTAが増えて、インバウンドも結構多かった、というところではあったと思うんですけど。

10月のインバウンド比率が16.7％で、インバウンド比率が、11月は20％まで上がったという感じでした。

元々COCO VILLAというのは、日本の旅行者の方を対象にしているようなビジネスです。

これは私の思想からなんですけども、まずは国内の方に別荘のある暮らしを体験してほしいということで、インバウンドの集客をあまり頑張っていなかったんですね。

それもあって、例えばかき入れ時期と言われているような夏、7月が10％、8月が3.5％、9月が4.6％ということで、95％が日本人だったんですよ。

これが10月に16.7％まで上がり、そして11月は20％まで上がりました。

海外の方だと連泊するイメージが多いと思うんですけど、実際そうですよね。

そうすると、インバウンドを増やした方がコスト的に良いのかな、とも思ったりするんですけど、どうなんですかね。

おっしゃる通りで、利益率はより改善しますね。

連泊が増えるというのは、利益というところで言うと大きな違いがあります。

リネン交換の実費や掃除で動いてくれるクルー（バイトスタッフ）の方、あとは消耗品だったりとか、そういうことを考えると、1泊1泊で別のゲストがAさんBさんと泊まった2泊よりも、私が2泊した時の方が経費としては1万円以上安くなるわけですよ。

そもそもADR（平均客室単価）っていうのは、4万円から5万円ぐらいがボリュームゾーンです。

そうすると、4万〜5万に対して1泊あたり1万円の実費が変わってくるとなると、20％変わるわけですよね。

大きいですね。

これを減らしていこうというためには、インバウンドを増やさなきゃいけない、というのはおっしゃる通りです。

インバウンドではない、みたいなところもあったりするんですか。

どっちかというと、拠点によるっていう話ですね。

今、数字を見ていても、八ヶ岳は全部が日本人です。

那須白河は結構稼働しているね。

17泊のうち2泊だけインバウンドです。

大室山は13泊の中で3泊だけがインバウンドでした。

意外に大室山は日本人が増えてきていますね。

奥湯河原はこれ、すごい稼働していて、合計で23泊入っているんですよ。

23泊のうち17％がインバウンドです。

すごいですね。

拠点ごとにインバウンド比率は差が出る：アクセスの良さが鍵

こんな風に、やっぱり公共交通機関のアクセスが良いところに関しては、インバウンド比率が高いですね。

他にもですね、インバウンド比率が高いのが、10月にデビューしたばかりの湯布院です。

5泊予約が入っていますけども、5泊が全部インバウンドです。

100％インバウンド。湯布院も駅から歩いていける距離ですもんね。

そして湯布院って、湯布院街道とか金鱗湖っていう、細川さんとも一緒に行ったけど、あの辺りは韓国人の方がたくさんいるんですね。

その方々が泊まってくれるだろうということで、実は冬、12月・1月・2月とかも、ものすごく売上があがることを期待しています。

だから年間で1,000万円以上の売上が上がるっていうのは、もう間違いなく目に見えていることです。

そういう自信を持ってリリースした拠点になります。

案の定、インバウンドが5泊で5ですから。

しかも面白いのが、全部グローバルOTAで来ているのかって言ったら、2泊だけがOTAで残りの3泊は、日本語でしかない自社予約サイトから予約してくれているんですよ。

Google翻訳でやっているんじゃないですかね。

本当に拠点によって全然違うんですね。

インバウンド比率っていうのは、場所場所で全然変わってくるので。

全体で言うと、いずれ30％、40％ぐらいになってくるかなという風に思ってまして、11月の数字は非常に良かったです。

オーナーさんの中には、懸念を持たれていた南房総だったり、一宮、千葉の海拠点は、冬とかすごい弱いんじゃないか、そもそも劣勢なんじゃないか、っていう声がたくさんありましたけど。

決してそんなことはなくて、売上が上がり始めてます、っていうのがポジティブな要因の1つですね。

売上トップ3は盤石｜那須高原・長瀞・奥湯河原が安定して強い

コンスタントに大きな売上を作る拠点が安定してきました。

先月までの報告で、どこの拠点がかなり稼いでいる印象がありますか。

毎月ランキングをやっているじゃないですか。

10月はたぶん奥湯河原が1位で、那須高原で、長瀞がなんかちょっと落ちちゃった、みたいな話をしてた気がしますね。

今月どういう順番かっていうと、トップが不動のトップですね。

那須高原、138万円でした。

次が、長瀞、盛り返してきて130万円です。

そしてその次が奥湯河原で、インバウンドがガッと伸びてきて117万円です。

奥湯河原に関しては、確か何カ月も連続で売上100万円いってるのではないかな、っていう、そんな感覚がありますね。

10月のランキングとトップ3は変わらないんですね。

トップ3は、もうだいたい那須高原、長瀞、奥湯河原みたいな感じに固まってきちゃったんだけど11月、一気に伸びてきた拠点がありまして。

103万円の売上を上げている大洗なんですね。

海の近くですね。

海の目の前、オーシャンフロントのあの拠点なんですけど。

予約可能日数30日の中の21泊が埋まりました。

残り、オーナーさんが6泊泊まっているんで、27泊稼働したっていう拠点なんですけど、この大洗がですね、100万円を初めて超えてきました。

今まで、8月、9月、10月はどれぐらいの売上だったんですか。

オープンしたのが8月で、8月は8万円でした。

9月が52万円、10月が64万円、11月が103万円です。

そしてもう、今の時点で見えていますけど、12月は150万円ぐらいまできますよ。

すごく右肩上がりですね。

「大洗は一番人気のバケーションレンタル施設になりますよ」って、オーナーさんに「大洗の物件を買ってください」と言った時点で、こんな約束をしていたんですよ。

この通りの展開になってきている、という感じですね。

冒頭でも話がありましたけど、社長がおすすめの軽井沢が、トップ3に食い込んでいく物件ってことですよね。

食い込むというか、トップになるかな。

那須高原と良い勝負するんじゃないかな、ってそんな感じがしていますけども。

これからこの報告会では、ちょっと楽しみですね。

12月は売上1,350万〜1,450万円予想｜前月比＋40〜45％の見立て

何度も言いますけど、3カ月ぐらいは南房総の時みたいに、余計なことを言わないで大丈夫です。

「売上が上がってませんね」とか、「赤字確定ですね」とか、そういうのは全然言わなくて良く良いです。

九十九里一宮だって、10月に0円だったところから、11月は33万円ぐらい売り上げました。

夏の海のイメージかもしれませんけど、ちゃんと12月は90万ぐらいの売上まで来ているわけですよ。

南房総だって、さっき言った表で、25万、32万、60万とかにまた来ているわけで、12月は80万を超えてきますからね。

現時点で予約が、12月はもう見えていますからね。

ちなみに全部の拠点、12月こう伸びているっていうことですけど。

12月はどれぐらいに伸びていく予想なんですか。

現時点で、動画を撮っているのが本当に12月に月が変わってすぐなので、まだまだこれから伸びますけども。

前月比で40％とか45％とか、伸びるんじゃないですかね。

10月から11月が33％ですよね。

また40％台は伸びると思いますよ。

ということで、1,000万はもう余裕で超えてきますかね。

1,350万円〜1,450万円ほど、行くんじゃないかな。

年末年始の単価も高いんですかね。

クリスマスあたりから年末までは、ちょっと高くしています。

やはり大型連休があるところっていうのは、皆さん旅行に行くので。

拠点によるばらつきはあるんだけど、奥湯河原はなぜか11月がすごい良くて、12月は逆に落ちちゃう拠点なんですよね。

そうなんですね。

現時点で断言できることとして、奥湯河原以外の全ての拠点が、前月比で大幅にプラスになりますよ、というのが12月の状況です。

エースの奥湯河原が逆に下がるっていうのが、なんか面白いですね。

インバウンドの方がハッピーニューイヤーは本国で過ごすとか、そういうこともあるのかな。

12月2日に撮っていますけど、あとほんの数件予約が入ると、前月の売上を超えてくるんですよ。

90万ぐらいまでは行っているんです。

でも、奥湯河原は11月が117万円で3位につけていたので、90万円だと25万円〜30万円ぐらい、これから積まなきゃいけないでしょ。

6泊ぐらいの予約をこれから取らなきゃいけません。

そして6泊の空きがあるのか、みたいなことも考えていくと、奥湯河原はちょっと落ちそうな感じがしていますよ。

奥湯河原の予約カレンダーをちょっと見てみますけど、12月2日現在で見てみると、空枠がね、オーナーさんの予約も入っているから、もう6枠しかないんです。

年末年始はやっぱりすごく高くしていて、クリスマスぐらいから単価をすごい上げていますので、2泊とか入ってくれば前月比を超えるかな。

12月はぜひご期待ください、というのが今回の報告になるかなと思います。

そしてこの12月、今の時点で数字が見えていますって言ったんだけど、さらに大きく上振れる可能性があります。

12月の上振れ要因｜白馬が2棟で新規オープンし売上貢献の可能性

それは…社長が12月、掃除に行くから人件費とかが浮くとか、ですかね。

僕はただ働きですから経費は浮きますけども、売上の話をしているから、売上がなんで上がるかっていうと――。

あ、新しい拠点ってことですか。

そういうことです。

オープンする拠点があると。

それこそ、私、年末年始は白馬に滞在していますけど、COCO VILLAの清掃員として白馬にいるわけですよ。

ついに伝説の拠点、白馬がオープンしました。

オープンしましたって言ったのは。

12月1日にオープンしたので、撮影している時点でオープンしていますね。

もう予約が取れますので、まだスキーのための宿がない、みたいな方々からの予約が、バンバンバンバン入ってほしいです。

もしかしたらね、デビューの月はほとんど売上が立ちませんよ、なんてさっき言いましたけど、白馬に関しては立つ可能性がありますよ。

しかもこれ2棟あるんです。

なので、100万と100万とか、冬はもっと200万と200万とか、それぞれ売り上げる可能性がある、そんな拠点が2棟増えたんですよ。

インバウンド率も高そうですね。冬はほぼ100％になりそうですね。

今年は数カ月前からグローバルOTAで集客ってのができていなかったので、ちょっと今年は仕方ないんですけど。

日本人の方も泊まりに来てくれるのかなと思いますが、今後はほぼインバウンドの方で、かつスキーをする方でしょうね。

12月はそんな感じで白馬拠点がオープンしました。

そしてですよ、さらにビッグニュースがありまして。

オープンが間に合うかな、どうかなってギリギリなんだけど、初の北海道ニセコ、そしてもう1つ、ニセコアンヌプリ、これら2つの拠点を今準備していて、最後の追い込みで頑張っています。

冬シーズンに強い拠点が、ボンボンとオープンするんですね。

いずれびっくりします。

もしかしたら来年の冬シーズンになっちゃうかもしれないんだけど、1泊の単価は10万円を超えます。

30日ありますので、本当に300万円とかを稼げるような拠点なんですね。

この「インバウンド×パウダースノー」は超最強です。

ADRが4万～5万円ですけど、全然もう倍近い金額なんですね。

そもそも1泊の単価が、他の拠点とまず倍ですよ。

グリーンシーズンはまさに4万～5万円ぐらいで出しますけど、冬に関しては10万から、本当に15万とかになりそうです。

ニセコアンヌプリなんて、すっごい格好良い物件で、もしかしたら本当に20万近くになるのかな、っていう気もしています。

そういう拠点が稼いでくれるので、那須高原、長瀞、奥湯河原、大洗あたりが四天王みたいになりつつあるんですけど、これらが、白馬とニセコ、ニセコアンヌプリ、そして軽井沢あたりに侵食されて、150万、200万円っていう売上を上げてくる拠点が出てくるのが、これからの報告でしょうね。

すごいですね。12月の報告も楽しみですね。

今の時点で相当な売上を確定させていますので、自信を持って年明け報告できるんじゃないかなって思います。

たぶん私、白馬で動画を撮ることになるんじゃないかな。

年明けね、ずっと白馬で掃除していますよ。

こうやって社長自ら掃除をして頑張ってるのが、COCO VILLAです。

皆さん応援してください。

皆さん、お正月の白馬の予約をすれば、社長に会えるかも、って感じですね。

確かに超ハイシーズンだから、オーナーさんはポイントで泊まれない時期なのね。

宿泊としてお正月に来ていただけたら、コーヒーは飲めますね。

毎日スキーをやっているから、「一緒に滑りましょう」って感じです。

稼働拠点は15へ｜年内に16〜17拠点で着地見込み

今、稼働している拠点、どれぐらいなんですか。

白馬というのを2棟だけど1拠点という風にすると、これで15拠点目でした。

そんなに増えたんですね。

ニセコ、ニセコアンヌプリで、16、17拠点ぐらいで今年は締まるかなと思っています。

ちょっと目標がね、20拠点ぐらいオープンしたかったんですけども、少し間に合わないっていう感じで、17拠点でした。

来年以降、どんどん控えてるってことですか。

だって、COCO VILLA Ownersとしても、事前にオーナーさんに販売して、同時に作っているわけですよ。

販売して、オーナーさんには所有権が渡っていて、設営とか旅館業許可の取得とかをやっている物件たちが、プラスで15件近く待っているわけですから。

このオープンっていうのは全て、2026年の上半期、6月までにオープンする予定です。

上半期の目標として元々40って掲げていたんですけど、ちょっとビハインドしています。

2026年の6月末の時点で35拠点とかぐらいのCOCO VILLAブランドが日本にオープンして、どこももう月100万円とか200万円をバンバン稼ぎ始めると思うと、これから楽しみですよ。

本当にいろんなところに増えていきます。

オーナーさんも楽しみですよね。それぐらいの拠点に行けるわけですもんね。

オーナーさんにどこか1つ、自分のホーム拠点を買っていただいたら、他の拠点にポイントを使って宿泊できます。

1月以降、箱根の仙石原とか、ツリーハウスとドッグランを作っている、あの北軽井沢の2棟の新築ヴィラね。

関西方面でも、淡路島、清水寺らへんっていうのがあります。

九州の方でオープンする物件もあるし、他にも北関東でバンバンってあります。

あとは、ついに沖縄の今帰仁も、プール工事が大変でしたがようやく今動き出しています。

それと養老渓谷の川沿いの拠点と、京都のるり渓と新築がばんばんばんときてます。

とにかく物件のブランド価値がですね、もう爆上がりしていくのが2026年の春頃までの話なんで、本当に来年楽しみですね。

どこかでちょっと、この収支報告をどこかのヴィラで、撮りましょうね。

収支公開は終了の可能性｜公開メリットよりデメリットが増えてきたため

収支報告ですが、今、私が自らやっているのと、毎週、月4回、私のXで「この週に獲得した予約は何件で、いくらで」みたいなのをやっているんですけど。

この一週間で入った新規予約（予約件数、宿泊数、売上高）
※オーナー宿泊除く

■ 対象期間：11/20（木）〜11/26（水）

■ 合計
32件（-11件）
33泊（-19泊）
約236万円（-90万円）
ーーーーーーーーーーーーーーーー

・八ヶ岳：3件（+2件）
→ 3泊（+1泊）
→ 約26万円（+18万円）… https://t.co/KG51vFSFcW

— 安藤 義人（COCO VILLAの代表） (@cocozas_ando) November 27, 2025

どっかのタイミングでやめます。

というのも、これを公開するメリットよりも、公開するデメリットの方が増える、そんなタイミングがもう来ています。

なんで私がこだわって今やっているかと言うと、本当に南房総が「赤字確定だ」とか言われたのが、どれだけビジネスが分かってないのか、「これを証明したい」っていう一心でやっているんですね。

南房総のためだったんですね。

そう。もうビジネスを教えてあげたいなと思って、これまでボロクソ言われたんですよ。

本当に皆さん分かってないんで、もう勉強のために「マーケティングってこういうものなんですよ」っていうことを証明したいな、っていう、そのためだけに続けてきました。

これらの拠点がしっかりと年700万とか1,000万とか、それぐらいのペースに育ってきたら、やるメリットがないんだよね。

自分の中で、こんな大事なデータを公開する会社はないです。

本当ですよね。

これから参加したい方が、お金払ってでも欲しいようなデータだよね。

これを、なぜ無料のYouTubeやブログで公開するのか。

もうメリットがないから、そろそろやめます。

ちなみに「南房総、赤字確定だ」って言ってくださった、あの方には本当に感謝しています。

あなたのおかげで今日まで続けることができました。

もしかしたら、1月の年明けの報告が本当に最後になるかもしれないので、「やめないでください」っていう声が結構多いんですけども、こればっかりは超企業秘密のデータですから、そろそろやめます。

そして、細川支配人が毎月同じタイミングで撮っている「COCO VILLA sauna」に関しては、これは黒字化するまでやめられませんので、そっちの動画に集中します。

今月も至って順調で、12月も絶好調な報告ができそうなんで、上機嫌な私でございました。

また別の記事でお会いしましょう。

ありがとうございました。