ゲストの体験談から学ぶ
今回はゲスト会です…！
どんなお話が聞けるのでしょうか？
ココザスのお客様でもあるのですが…
ワンルームマンションを中心に不動産投資をたくさんやっている投資家さんです。
2023年〜2024年にかけていくつかの物件を売却して実際に利益確定をしています。
資産形成チャンネルでもワンルームマンションの動画や記事を色々アップしていますが…
「ワンルームなんて勝てっこない！」「買った人は誰もいない！見たこともない！」などお声は色々あります。
しかし「実際に勝ってる方々もいる」というのを私たちは日々見ているのです。
今回の投資家さんは、ワンルームマンション投資でバシっと利益確定した実体験をお持ちです。
なので、その辺りを深掘りして色々聞いていけたらと思っています。
実例として、しかも最近の話として…
「こうやってワンルームで利益を確定させるんだ！」ということをお届けできるんじゃないかなと？思います。
動画で確認したい方はこちら
どんな投資をしていたの？
Tさん、本日はよろしくお願いします！
まずは簡単な自己紹介をお願いできますか？
いま会社員で、40代です。
勤めながら、不動産投資をやっているという形です。
基本的には今まで区分のワンルームを中心にしてきましたが…
ここ最近は利益を確定して、一棟アパートの方にシフトしていっています。
ちなみに、今は不動産メインで投資されているということでしたが…
過去にどんな投資に取り組んでいらっしゃったのですか？
初めは「ワンルームマンション」です。
それを8個まで取得して、6個を売却したので残りが2個。
あとは太陽光が2期、アパートが二棟で、個人・法人でそれぞれ一棟ずつという形です。
本当にローンを使った商品メインでやられているのですね。
全てローンを極力使えるだけ使って…
頭金はそんなに出さず、なるべく金融機関の力を借りて、フルローンに近い形で買ってきた感じでしょうか？
おっしゃる通りです。
セオリー通りですね。
レバレッジを効かせて他人資本でやる投資の典型的なやり方ですね…！
1番初めに購入されたのは何年頃ですか？
2016年の秋頃です。
ちょっと高くなり始めたかな？というくらいですね。
2017年ぐらいに東新宿の1Kの物件で…
いわゆるワンルームマンションのデザイナーズで、綺麗な25平米の物件が3,700万円くらいだったのを覚えています。
「新築で高いな…誰が買うんだろう？」と思っていたら、いまは新築も4,500万円ぐらいで販売されていますよね。
あれを買っていても利益が出ているのですよね。
Tさんはそこから定期的に買い進めていったのですか？
2016年の秋からどんどん買えるだけ買い進めていきました。
しかし途中で止まってしまい…
と言われたので「これまでかな…」と思っていたのですが…
色々と引き続き活動を諦めずにやっていたら「いや、まだあなただったら組めますよ！」と言われて…
最初は3個で終わるかな？と思っていたら、2個増えました。
その時で恐らく1億円は超えていたので「ま、そんなもんだろうな」と思っていたら「まだ借り入れできます！」というので、7物件ぐらいまでいきました。
その時は1億5,000万円〜1億6,000万円ぐらい借り入れていたと思います。
さらに借り入れできた理由はあったのでしょうか？
理由は金融機関の融資の状況もあるかもしれませんが…
紹介してもらった会社さんはダメと言われたので「自分で当たるしかないな」と思い、色々な会社さんと接触をし続けました。
そこは1つ大きいかもしれません。
成功した物件の共通点は？
社長もさっき言っていましたが、ワンルーム投資はすごく叩かれますよね？
Tさんは出口で成功して、今もしっかりと不動産投資をされていますが…
Tさんはどう思いますか？
やり方によると思います。
それが全てですよね…！
ワンルーム投資はどうか？ではなく「その価格でその物件を買ったらダメでしょ…」というのと「いや、そりゃ勝ちますよね」というパターンだと思います。
ただ色々な物件を保有してきて共通点はあると思うのです。
Tさんが持っていた物件は全て東京都ですか？
全て東京都の都心寄りです。
中央区、港区、新宿区、渋谷区などですね。
1番成功したのはどんな物件でしたか？
港区のタワーマンションのワンルームです。
規模的には1,000個ぐらいの物件なのですが、100を超えるところもあれば1番コンパクトで40平米ぐらいでした。
ちょうどそこを目がけて色々と調べていたら見つけたので、すぐに問い合わせをしました。
その物件のことを購入したのは何年ぐらいですか？
2019年に購入しましたが、当時は5,650万円で買いました。
その時でも恐らく安く買えていると思います。
なんでこの価格でこの物件が出てるんだろう？と、坪単価を計算しても相場からしても「これはもう買いだな！」と思ったので…
すぐその場で電話を入れて、仲介の方と接触を測りました。
そこもフルローンがうまく出たので、さきほどの借り入れ額からさらに5,650万円をフルローンで借りているので…
その時は多分、2億円ぐらいは超えてきてる形です。
保有は…？
まる4年ぐらいで、利益は2,500万円です。
ということは、8,000万円〜9,000万円ぐらいで売れたということですか？
7650万円残債の減りと…
結構安い金利で調達できたので、それを含めて2,500万円です。
すごいですね…！
ワンルームマンションでこれだけの利益が4年で出たら、大成功ですよね！
大成功ですよ…！
しかも不動産のすごいところは、その2,500万円のお金を作るにあたり最初に使ったお金が…？
費用の分ぐらいでしょうか？
これですよ…！
よく「ワンルームマンション投資は良くない！」という方々がコメント欄にいらっしゃいますが…
その方々が言ってるのは、例えば「5%だったら金融商品をやった方がいい」というものです。
そもそも…
金融投資をやる場合は、1,000万円なり2,000万円をキャッシュアウトしています。
そして5%という話ですが、Tさんがやっている投資は諸費用を抜きますが、1円も使わずに2,500万円生み出しています。
賃貸で貸している時の利回りが◯％ではなく、普通にキャピタルゲインを取りに行けてるので、全く違いますよね。
全然違いますね。
一緒の扱いでは全くないと思います。
やっぱり「ローンを組める方は買った方がいい！」というのが、不動産で成功されてる方の共通認識でしょうね。
一般的な成功例は？
今のお話は結構特殊なケースだと思うのですが…
タワマンのワンルームではなく、普通の一般的なワンルームでの成功体験はありますか？
5個売った物件があります。
最初に買った2016年の秋頃の物件から順番に買っていたので…
5番目の物件までは去年売り、売却益としてはトータルで1,200万円でした。
なので全部合わせると、6物件で3,700万円です。
すごいですね…！
立地もありますかね？
新宿やそういった場所の基本徒歩5分以内の物件で…
築が10数年経過して、賃料の相場が落ち着いてるような物件。
人が出にくい、出ても「まぁ埋まるであろう」と思う物件を一応自分なりに選定をしてやっていました。
なので、
どんな物件を扱ってこられたか？を見せていただいていますが…
2016年の亀戸。
この物件も6年ぐらい保有していらっしゃいますが、亀戸も上がったのではないですか？
比較的、5物件の中では亀戸と八丁堀が結構高く上がったかな？という感じです。
2018年に芝公園。
これは多分、すでに港区の物件価格が上がり始めていたのと、単純に保有期間が短かったので…
あと数年持ってから売却をしていると、これも当然お金を作れていますよね？
どこで売るかということですよね。
作れると思います。
タイミングですね。
一旦このタイミングで6個売ろうと思ったのは、一棟アパートにシフトをしていこうと思ったからですか？
確定申告をしてる中で、設備と具体を分けてやっていたので…
ちょうど5物件がそのデッドクロスが来るタイミングでもありました。
また「アパートにシフトしていきたいな」というのがちょうどうまく重なったということでしょうか…
ちなみに…
先ほどの「3,700万円を作りました！」という話は、節税効果を抜いてますものね？
そうです、抜いています。
なので自分の給与収入のいわゆる還付を受けてる分は考慮していません。
区分マンションでそれだけ作れるとなると…
やっぱり持ち方や目的はすごく大事ですね。
成功要因について
全て築浅中古と呼ばれるような、10年〜15年で購入されているのかな？という感じがしますが…
そういう物件を買って運用するのと、新築を買って運用するのはどちらの方がいいと思いますか？
個人的には中古かな？と思います。
それは先ほどおっしゃってた家賃が新築プレミアムが乗っていて…
ちょっと下がって落ち着いて、もうずっと入居率が安定していることが見えている物件を買えるほうがいいということですか？
その方が安定感があるかな？と思います。
今までのトラックレコード的なところもあるので…
そういった意味では恐らく収支計算をしても持ち出しになっちゃうのかな？と…
私も買っていった時には
その上でちゃんと選んでいったので、タワーマンションでもインカムも取れていました。
インカムの数字もさっきの3,700万円とは別ですよね…？
はい、別です。
3,700万円はおそらく、購入した価格が変わらないパターンもあればすごく上がってるパターンもありますよね？
5年ぐらいで上がって残債は減っていく…
この差額の合計が3,700万円ということは、持ってる最中に毎月入ってくるインカムと節税効果。
これがまた別でありますものね？
それは何も考慮していません。
「平米単価で相場を見て…」など、やらない方はやらないですもんね。
業者の言いなりになって購入されるので「ワンルームでは勝てない！」と皆さん言っているんだと思うのです。
ここまでTさんのように自分で調べていい物件が出たら坪単価を考慮して、安い業者さんに問い合わせていますものね。
自分から動くことはなかなかできませんよね。
金融機関も断られたら違う業者にあたってるわけですものね？
はい、あたってます。
そうですよね…！
能動的アクション、これが成功の要因なのではないでしょうか？
本当に素晴らしいと思います。
太陽光投資と失敗談
不動産投資ですごい大成功しているTさんですが…
先ほど他の投資もされていると聞きましたが、太陽光も成功されていらっしゃるのですか？
私は失敗しています…
どういったところが失敗だったのですか？
想定値で売電収入をシミュレーションしてもらい「節税効果がありますよ」と…
確かに節税効果はあるのですが、実際に初めてみると
シュミレーションよりも乖離があったのですね…
Tさんは節税に魅力を感じたのですか？
節税と消費税還付です。
450万円ぐらい戻ってきています。
18円案件なので…
2,000万円ちょっとで購入されていて450万円となると、払う分を払っても十分に残っていますね。
それ含めて全部計算すると、失敗と言ってもプラスになっていますよね？
それも考慮するとなっているかもしれませんが…
今も保有されていらっしゃると思いますが、年間収支はマイナスなのですか？
売電収入と実際払ってるのでトントンぐらいです。
管理の維持費の持ち出しで少しマイナスかな？という感じです。
消費税還付の分を使っているイメージでしょうか？
あとはいわゆる私の払ってる給与所得と相殺する形の原価焼却が結構大きく寄与してくれているかな？と思います。
保有して最初の頃は定率で一気に償却できますものね。
そこで所得税、住民税の還付があると考えると…
トータルで言ったら、そうですね。
ただ物件も良ければさらに良かったと…
不動産で成功しているので、比べるとやっぱりもう失敗になっちゃう感じです。
当たり前の基準が高いのですね。
しかし、今はそんな物件ばかりなので…
なのでちゃんと物件を見ないと成り立たないことが多いですよね。
アパート購入時のポイント
得た売却益でアパートにも移行していると伺ったのですが…
アパートへの投資はワンルームマンションとは選ぶ基準や取り組むポイントは変わってきますか？
区分の場合は立地、駅の距離などです。
空室リスクのところを避けてということで購入していきましたが…
一棟アパートの場合、やはり
特に築古の場合だと、資金の調達できる利回りも例えば金利も1%後半など…
調達が難しいので、利回り10%を超えるようなところでやっていくと、金利は高くてもその差でちゃんとキャッシュフローを生み出せると思います。
保有していることによって生まれる毎年のキャッシュは税引前でどれぐらいですか…？
260万円くらいでしょうか？
アパート一棟で大体100万円、それが2棟とあと戸建てです。
アパートと言っても、1億円するものではなく3,000〜4,000万円の物件ですか？
3,000万台です。
「物件価格の3%のキャッシュが残っていたらなかなかいいよね」と言いますが…
1億円分買った時には300ラインが1つ…
あと数年もした時には本業でもらっている給料と同じぐらいの金額が不動産から入ってくる。
こんな未来も見えているのかな？と思いますが、Tさんはリタイアも考えているのですか？
どこかのタイミングではしたいなと思っています。
しかし、ただ一度やめるとまた給与収入をもらえるのか？もあるので…
ちょっとそこは実際見極めをしたいなと思っています。
なので、働けるだけ働こうかなと思っていますが…
ここまでレバレッジさせているTさんのことなので。ローンが組めなくなるのが当然嫌ですものね…！
勤めてる信用でいっぱい買って、そこの残債が減っていき担保に入れれるようなものが増えてきたら…
もうやめてもいいかな？みたいな…
完全なる成功ストーリーですよね！
投資の始め方のコツは？
単純に区分からでないと取り組めないという方が多いと思います。
大体ワンルームマンションから始め、それを卒業して一棟収益に移っていく。
こういう方が多いかなと思います。
Tさんはワンルームで利益を出していますが…
ただ仮に利益が出ていなかったとしても、そこで学べたことは大きなはずですよね？
すごく大きいですね。
トントンだったとしても、やってなかったよりやってた方がアパートに向けてもプラスがありますよね…？
絶対あると思います。
実際の賃料が入ってきて返済をして税金を払って…
どういう形で原価償却などの計算がされて、実際キャッシュが残る・残らない。
あとは原価償却の分を自分の所得税で払っている、源泉徴収されているところと操作されて還付されるか？というところは…
おそらく利益が出てない方でも原価償却の部分の還付は体感できると思います。
その辺りはもう数年確定申告やってきいてるので…
（途中から太陽光に取り組んだので、プロの先生にお任せしていますが…）
Tさんからのアドバイス
まだ投資をやってない方や、今ちょうどマンションを考えている方もいらっしゃいますので…
Tさんから簡単なアドバイスを一言いただけますか？
自ら積極的に行動していくところかなと思います。
あとはそれぞれ年収や手元のキャッシュ、それによっても始め方違うと思いますが、まずはやってみる。
これも重要なのかなと？思います。
年収が高い方だと一棟アパートからチャレンジしてもいいかなと思いますし…
ちょっとそこまでない方だったら区分のワンルームなのか？賃貸なのか、戸建なのか？
ちょっと大変なのでそれがいいか？はありますが…
まずは「ちょっとやってみて」というところで、やっぱりやらないと何も始まりません。
私も痛い目というか…苦労しながら今なんとかここまでやっています。
そこはやっぱり、やってる人の知ってるか・知らないかの違いは非常に大きいと思います。
まずはそこからやっていただけたらと思いますし…
是非ココザスさんでも幅広く色々とアドバイスもされていらっしゃると思うので。
専門家の知識など、そこら辺はやっぱりうまく活用していった方がいいかな？と思います。
Tさん、ありがとうございます…！
多くの方にとってすごく刺激的な話だったんじゃないかな？と思っています。
先ほどおっしゃっていた「まずやってみないと何も変わらない」
これが全てだと思います。
ただ反面、何でもかんでも盲目でやっていいのか？と言ったらもちろんそうではありませんよね…
仰るとおりですね。
業者さんに言われるがまま物件を買う。
これでTさんのようになれるか？と言うと、絶対になれません。
自分で調べること。
それプラス、うちみたいなファイナンシャルプランナーなどを使いこなす。
使い倒すぐらいの感じで主体性を持って投資家さん本人が動いていく。
こういう方が結局勝っているのかな？というのが今回の学びだと思います。
Tさん本当にありがとうございました！
ありがとうございました…！
