ワンルームマンションの売却が増えている
最近、区分のワンルームマンションの売却相談が多くなってきています。
キャピタルがでるケースもあれば、マイナスで損切りという場合もあるようなのですが…
売る立場からしたら「高く買い取ってもらいたい・売りたい」が基本だと思います。
「どうしたら高値で売却できるの？」というご相談も多いので、今回は社長にアドバイスをいただけると嬉しいです。
「ワンルームマンション投資の出口について」ですね。
ワンルームマンション投資について、今までもいくつか動画や記事をアップしてきましたが…
我々の立ち位置がどう見られてるのか何とも言えないのです。
というのが「ワンルームマンション大好きだな、お前」みたいなツッコミが非常に多いのです。
しかし、別にそんなことはありません。
そうですね、本当にフラットな立場というか…
新築であれば、今は高いと思うのでやらない方がいいと思います。
よく誤解されますが、ワンルームを勧めて利益を上げている会社では全くないのです。
最近、売却のお手伝いをよくやっています。
なぜかと言うと、過去5年、10年はワンルームマンションを買って利益がでました。
他にも色々な動画や記事、ゲスト会などをやっていますが…
ワンルームマンションで数千万円の利益を上げてる方がいるわけです。
そういった方達のお手伝いをしてきたわけです。
では、今どうなのか？というと、値が高いので出口を迎えています。
もちろん物件によりますが、利益を確定させている人も結構いるということです。
今日は、「どうすれば高く売れるか」というところをボードに書きながらセミナー形式で話していけたらなと思います！
動画で確認したい方はこちら
高く売るコツ（1）
大前提の話をします。
まずワンルームマンション投資には「サブリース（家賃保証）」という契約があります。
もう1つが集金の代行をしてくれる「集金代行」というものです。
ココザス・グループで不動産業をやっているココ・ホームは賃貸管理の部門を持っています。
そこで、お客様のマンションの賃貸や客付けをやっていますが…
サブリース管理はやりません。
なぜかというと「サブリースは色々な穴があるな…」と思っているからです。
もちろん何年間かで利益を確定させてあげるという意味で言うと…
サブリースをつけてあげるケースも中にはあります。
海外不動産などでそういったパターンが多かったりします。
それも円建てのサブリースにしてあげると、非常にご安心いただけるかなと思います。
ただ、今回話をしているのは、基本的に国内のワンルームの話です。
サブリースは売却する前に外さなければいけない。
「売却活動する前に外してください」ということです。
サブリースが外せないと金額が伸びません。
ワンルームマンション投資が良くないと言われる方の中に「サブリースが外せない」という方がいらっしゃいますが…
これは新築ワンルームの話です。
新築だと、最初からサブリースがついてるケースが多いですよね？
新築ワンルームを買った方はサブリースで始まります。
なので、新築の時はサブリースの可能性が高いということですね。
これを売却する場合、外さなければいけないのです。
新築ワンルームマンションの動画や記事をアップした時に「新築ワンルームマンションなんてやらない方がいい！」という声がたくさんありました。
そう思う方はやらなきゃいいと思うのですが…
その理由の1つとしては、そもそも損益分岐点が遅いのです。
5年では、トントンになりません。
今だと恐らく15年ぐらいかかります。
しかも15年後に損益がプラスになるかどうかが分からないという、長期戦なわけです。
さらにここを分かってない方が非常に多く…
サブリースを外すということは？
仮にサブリースを外すというのはどういうことかというと…
僕が持っているワンルームマンションを管理してくれている細川不動産管理という会社に連絡をするわけです。
「僕が20年前に新築で買った物件のサブリースを外してください。」と。
ということで細川不動産管理の彼は「いやできません。」と言うのです。
それは契約上ということですよね？
契約で、3年・5年外せないことは、よくありますよね。
縛りがありますよね。
「縛りって携帯電話ですか？」という感じなのですが…
その縛りが、3年・5年ならいいです。
20年のサブリースの縛りなんかもあるのです。
そうすると、細川さんは私に対して「いや、契約書にこう書いてあるのでサブリースは外せません。」と言うわけです。
では、どうすればこの交渉はうまくいくと思いますか？
よく言われるのは違約金で解決でしょうか…
お金で解決するので、ここでまたマネーが出ますよね。
どのぐらいでると思いますか？
おそらく家賃の1、2ヶ月分ほど…
その場合、10万円の家賃だったら10万円・20万円ほどですね。
ですが、最近どんどん長くなってきているのです。
6〜12ヶ月分の家賃になっています。
つまりサブリースをやめるだけで、100万円単位のお金がかかるのです…
後出しのような感じになっていますよね。
なので、サブリース管理の契約書をしっかり読んでから不動産を買ってください。
そもそも、出口で残債と物件の売却価格の差。
これで数百万円しか取れないのに、そこから100万円がサブリース管理を外すためにかかってしまう。
これでは「勝てっこない」という話です。
「サブリースのまま売ればいいのではないですか？」という人がいますが…
サブリース物件をそのまま買ってくれる人はいません。
集金代行の方がいいので、僕もサブリース物件なんて買いません。
集金代行がおすすめ
家賃保証をしてくれるというのは…
そもそも論の話ですが…
10万円の賃料を入居者から実際にいただいている物件で、手数料が3%ほどです。
なので、97,000円ぐらい入るわけです。
サブリースだった場合は、約10%が手数料として取られるので、9万円になってしまいます。
9万円と97,000円なら私は9万7,000円の方がいいなと思うタイプです。
なので、別に家賃保証は必要ありません。
まず、入居率が98%程度で回る物件しか買いませんよね…？
都心部の綺麗な10万円のデザイナーズのワンルームで、うちが管理しているものでも97％程度で回っています。
ということは、ほとんど空かないわけです。
なので「集金代行の方がいいよね」というのが大前提としてあります。
集金代行になっている物件を買いたいですよね。
収入が9万円と9万7,000円なので…
その差が利回りの差になるということですね。
計算してみると、9万円ということは「9万円×12ヶ月＝1年間で108万円」です。
もし、利回り5%で売却するとなった場合…
9万円の家賃の物件は利回り5%で、2,160万円になります。
※ 手数料引き5％の利回りに換算しました
同じく「9,7000円×12ヶ月＝年間116万円」が、稼げるわけですよ。
これを5%で考えたら2,328万円になります。
では「2,160万円と2,328万円の差はいくらですか？」と言うと…
168万円の差が生まれます。
このように集金代行の物件の方が収益還元法という「この物件買ったらいくら儲かるの？」といった価格算定のやり方からすると、圧倒的に高く売れるのです。
サブリースは前提として外さないといけませんね…！
本当に、サブリースを外してから売らないともったいないのです。
サブリースを外せない業者の実例
しかし、サブリースが外れないという話をよく聞くのですが…
外してくれない業者もあります。
契約書がそうなっているということですか？
もうどうにもならないのですか？
実際、うちで買ってしばらく運用していた物件がありました。
M社とは、3ヶ月以上揉めましたけども一切外してくれませんでしたね。
相当交渉して、その会社の社員さんがシカトしてくるので。
朝オフィスの前に行き「おはようございます。サブリースの件ですが…」といったやり取りをずっと繰り返しましたが…
これ以上やるとうちが弱くなるなと思い、引きました。
一法人と法人でやってもダメだったとなると…
個人の方がそれ以上やるのはなかなか難しいですね…
オフィスまで行ってますからね。
毎日オフィスに行って…
少しでもオフィスに立ち入ったりしたら、今度不法侵入罪で訴えられて逮捕されますからね。
もう、彼らは戦い方を分かっていますよ。
あと、今1番厳しいなと思うのがE社です。
この会社には、「サブリース外すの無理、何それ？」という業界用語があるほど有名のようです。
今日、この話をしようと思い、現場最前線の社員から情報を集めてきましたが「E社はサブリース外すの無理◯◯◯」ということでした。
譲れないと…
相当揉めないと外せない会社
新築ワンルームで相当揉めないと外せない会社として有名なのはA社ですね。
あと、L社。
私も知り合いが多いのですが、I社。
5年のサブリースで始まりますが、なかなか外れないらしいですよ。
相談すれば外せる会社
逆にすぐ外せるような緩い会社もあるのですか？
例えば、K社。
あとC社、神奈川のS社。
S社は、一時うちとも付き合いがありました。
新築ワンルームマンションをやっていますが、この辺りの会社は、大体家賃の6ヶ月分です。
それでもやはりお金は必要なのですね…
「もう外せません」と言われるよりは、よっぽどいいことです。
違約金6ヶ月なので、60万円程は最後に払わなければいけませんが、交渉で外せるのですから。
要は「契約にこう書いてあるので、外せません」というのはひどすぎる話です。
いま言ったようなところが、柔軟に「違約金対応でいいですよ」とやってくれる会社です。
違約金がえげつない会社
逆に違約金の額がえげつない会社だとD社。
あまり知らないなと思ったら、社名が変わっていましたね。
違約金約8ヶ月プラス管理費6ヶ月分をさらに上乗せしてきます。
現場の社員によると「とにかくとんでもない」というメモが書かれています…
業界的に有名な会社だとこの辺りということです。
このサブリース物件は、色々考えないといけないのですね。
サブリースがダメではないのです。
契約の見直しのタイミングで他の選択肢があるかどうかというのを…
サブリースが悪いという話ではありません。
外せないサブリース、且つ違約金を大量に請求してくる。
こういうやからが良くないのでは？という話です。
高く売るコツ（2）
もう1点、とても重要な話をします。
高く売るためのコツとして、サブリースはない状態が大前提です。
まず分かっていただきたいのですが…
もう1つの話ですが、不動産取引には売主から買う取引と、仲介を通して買うという取引があります。
どういうことかというと、基本的にはBtoCで、会社からあなたが買うということです。
営業マンから売られるということ。
もう1つ、ここを仲介会社であるビジネス側がやりますが、個人から個人に所有権が移る。
これが仲介という取引です。
買うあなたはCで、ここが直接これで買うのかどうか。
例えば1,800万円の物件を仲介で買う場合。
1,800万円の物件価格プラスアルファで仲介手数料をここで払うわけです。
3%とよく言いますよね？
54万円ぐらいを払うわけです。
なので、1,854万円でこの物件を手に入れていて、売り主は1,800万円で売れた。
買主は1,800万円で買えたという、マージンがない取引です。
その代わり、ここが両手取引なのであれば、こういう風な形でお金をもらうという流れなのです。
ではもう1つ、売主物件の話をします。
新築ワンルームは全部売主物件です。
中古もほとんど売り主物件ですが、Bが売る物件は、その前に別のCから買い取っています。
買い取った物件を、一時的に所有権を入れる・入れない、などといった様々なやり方がありますが…
3タメという入れないやり方もあれば、入れるケースもあったりします。
ここが、例えば「1,800万円で物件を手放したい」とします。
そうするとBはCに対して、200万円の利益を取らせていただいて、次に2,000万円で売るといった話なのです。
では買手としてはどう買えばいいと思いますか？
社長が書いた図の数字で言うと…
単純に仲介の方が安い数字にはなるのかなと思います。
図だけで数字なしで見ると間に入っているから高いのかな？と。
そういう風に少し誘導した書き方になっていますが…
その代わりにフルローンがついていたり、仲介手数料がないのです。
こちらも結局、1,800万円に54万円の現金を出しています。
それとは別で、両方とも100万円近い初期費用がかかります。
登記や金融機関の手数料で、どうせかかるものというのはイコールなので、一旦なくします。
という風に考えると…
フルローンなので1円もお金を出さずに始められます。
54万円のキャッシュは出ないとやれないというのもあるし、ローンをBが持ってきてくれるので強い金融期間でローンを組めます。
様々な違いがあるよという話なのですが、今日は売却の時の話をします。
売却しようと思った時、どういう売却の仕方がいいかというと「売主業者に対して直接売りに行く」というのが1番値段が伸びます。
そうすれば「ここを1,900万円でやって下さいよ！」とできます。
なぜかと言うと…
最後の売却の金額が2,000万円になっていますが、仲介マーケットよりも売主マーケットの方が値段が伸びるのです。
なぜ値段が伸びるの？というと、先ほど金融機関を持っていると言いました。
金融機関は物件に対して評価を出しているのですが「2,000万円と言わず、2,100万円まで評価出しますよ。」などと言ってくれるのです。
だとしたら、2,100万円で売ることができるのです。
業者は2,100万円で売りたいので、現行が2,200万円まで出すと言ったら2,200万円で売るのです。
次に買う方が高値で買っている話は一旦なしにしてください。
これだけは頭に入れておいてほしいです。
高値で売れる会社は？
「どういった会社が高く買ってくれるのか？」という話があります。
最近だと、上場企業〇〇の子会社、P社。
ここは相当値段が伸びます。
ですので、物件を売りたいのであれば、このモデルでこの交渉ができます。
おそらく、銀行が強いので評価がでるのだと思います。
ということは、彼らは値段を高めて売れるのです。
であれば、高値で買っても薄利で次のお客さんに売ることができます。
これらを考えるとP社のグループ会社では、ここ数年ずっと高値で買ってくれます。
他にも元々物上げをやっていた会社ですが、新宿の会社。
そこも、非常に高く買ってくれます。
そういうのが業界ではもう分かっているのですね。
今月どこが高く買ってくれるのか分かりますよ…！
あともう1社、アルファベットでT社があります。
全く聞いたことがなく、数ヶ月前は取引に出てくることはなかったのですが…
現場のメンバーに聞くと「この会社が高く買ってくれる」と言っていました。
個人のお客さんやこの動画や記事を見ている方は…
いまあげた会社さんと顔合わせをすれば、そういう交渉ができるかもしれないということですか？
そうですね。
ですが、基本的に業者さんの方が、物件を持っている皆さんよりも詳しいし上手ですよ。
そうですよね、プロですから。
そうなると「いや、あなたの物件は1,800万円の価値なんてありませんよ！何を言ってるのですか？1,700万円にもなりませんよ。」と。
「それどころか、この辺りには先々こんなに建物が立って、眺望がなくなって大変なんだ。」などと言って、煽ってくるのです。
というのも考えると、1人で業者に行ったところで、いいアドバイスはもらえないと思いますね。
もっとやってはいけないのが「あなたの物件を買いますよ」と、家にチラシが入りますよね？
なぜ、チラシが入るのかというと、あなたの名前と住所が登記簿謄本に乗っているからです。
電話番号は知られていません。
登記簿から分かるのは住所と名前と、あと抵当権の金額。
つまり買った額なども全部データで分かっているわけです。
これらを元にローラー作戦で営業されているのです。
「高値で買います！どこよりも高い金額出します！」と言って、アポイントさえ組んでしまえばもうこっちのもの。
目の前に細川創史を呼んで「あなたの物件を高く買います！」と、とにかくおびき寄せるのです。
高く買ってくれるのですよね？
「高く買いたいのですが、今日はお伝えしなければいけないことがございます。実はこの物件、大変な物件なのです。」と言うわけです。
それで下げられてしまう？
それで下げてくるのです。
「この辺の物件、知っていますか？
あなたが買った物件の横の建物、なんとあれ暴力団事務所ですよ。」
「そうなのですか？」
「いつも黒塗りのベンツが止まっていて、住人がすごい嫌がってみんな避けていて…この物件にはもう銀行もローンを出さないですよ…」などと言うのです。
つまり、細川さんが売ろうと思った時に、もう銀行がローンを出さないという風に内定して、決まっているのです。
「ですが、今月中であれば私の方で金融機関に話しておきますので…
今手放さないと大変なことになりますが…
今なら手放すことができますよ。
ローンがつかないのだから、売れないですよね？
でもいいですよ、ずっと長期で持てばいいと思います。
そういう思いで買われたのですよね？
無理に売ってくれとは言いませんよ。」
すごい営業を仕掛けていますね（笑）
やってきますよ。
「では、1,600万円でいいです。今月であれば、ローンが出ますから。私が銀行の〇〇課長に話しますから。」と言って…
「目の前で、細川さんからイエスもらいました。」というような。
こういった茶番をやって、その場で契約して買わされる。
1,600万円で手放したものを、業者は2,200万円でマーケットで売るのです。
安く仕入れられれば、その分利益が取れますものね。
チラシが入ってるところからの話で営業マンに会うと、今のようなことを言われます。
結論、何を言いたいかと言うと…
そうしていただければ、別に減るものでもないので、先ほどあげた会社の担当者を紹介しますよ。
ただ、1つ注意点がありまして…
先ほど言った会社、P・T・G社、今月は結構高値で買ってくれています。
実際うちでも買ってもらっています。
ですが、月が変わると状況も変わってきます。
「新情報を常に手に入れたいよ」ということであれば、1回うちの担当と繋がりを持っていただいて、売却相談してもらえたら業者を紹介します。
なので、ワンルームマンション投資は出口をどう迎えるかによっても利益は変わってくるわけです。
ワンルーム投資がいけないのではなく、買い方もいけなければ売り方もいけない人が多い。
では、買い方を間違ったのであれば、せめて売り方をしっかりとしましょう。
それで利益を取ることはできますから。
何かあったらLINEにご連絡いただければ、うちの細川創史が対応します。
今回は「ワンルームマンションを高値で売却するための方法」をテーマにお届けしました。
ありがとうございました。
