今回はトランクルームの動画です
今日はロケに来ています！
ここはストレージ王さんの会社の前です。
以前に「トランクルーム」を視察してきた記事を公開しましたよね？
あれは全部ストレージ王さんという、会社から購入しているのです。
あれでやっぱり「トランクルームは良いな」と改めて思って…
なので、今日は契約ですか？
そうですね。
今日改めてどんな物件なのか？を紹介してもらい、ハンコを押してという…
せっかくなので、どんな流れで購入に至るのか？どんな流れで運用されていくのか？
この一部始終をお見せできたらと思っています。
動画で確認したい方はこちら
ストレージ王さんのオフィスにお邪魔しました
ストレージ王さんのオフィスに着きました！
ご紹介します。
ストレージ王の佐藤さんと田中さんです。
よろしくお願いします。
よろしくお願いします。
お付き合いはもう…
7年ぐらいでしょうか？
そんなに経ちますかね。
結構前からお付き合いがありますね。
最近、資産形成チャンネルでトランクルームの動画や記事を何本かアップして…
私が購入した現場を見に行ってきました。
もう完全にお任せで信頼のもと成り立っていたので、現場を見に行ったら「凄いな！」と思いまして…
収支も正直あまり見ていなかったのです。
問題なく回ってるという事で、全然社内からのアラートもなかったので…
凄く良い投資だなということを再認識しました。
そこでちょうど良いタイミングで「また良い物件がある」ということだったので、今回は動画を撮らせていただこうかなと思っています。
よろしくお願いします！
トランクルーム業界の大手！ストレージ王とは？
簡単に会社紹介をしていただけますか？
弊社の創業は2007年で、今トランクルームを全国で150か所ほど運営管理しています。
部屋数としては現在1万室を超えており、今後もさらに増やしていく予定です。
堅調に業績を拡大している会社でございます。
コンテナ型のトランクルームを素業としているのですが…
最近は新築で鉄骨造の都心型の屋内トランクルームの展開を始めたという状況です。
自社で持っている物件も多いのですが、お客様に販売する物件もあったり…
そんな感じでやっています。
屋内型と屋外型の割合はどれぐらいですか？
割合的には店舗数でいくと…
8割が屋外型です。
要はコンテナ型のものですよね？
そうです。
8割が屋外型です。
部屋数でいうと、屋外型が6割くらいです。
理由が屋内型タイプ1物件の平均が200室です。
何階建てが多いのですか？
4階建てくらいが多いです。
4階全部というケースが多いですか？
全部です。
うちが購入させていただいた西葛西はワンフロアですよね？
あれはどちらかというとテナントで入っているので…
ビルを持ってるわけじゃないのです。
今やってるのがビル1棟を新築して、全部がトランクルームというパターンです。
収益に違いはある？
収益性としては投資家として考えた時に、屋内型と屋外型どちらが良いですか？
利益率でいうと屋外型の方が高いです。
シンプルに原価が安いからですね。
視聴者さん的にもいうと、屋外型だよね？
問い合わせも屋外型が多くて…
そうですね。
そっちの方が多いと思います。
屋内型はいま僕らの売却価格で、5〜10億円の年次なので…
8割が屋外型です。
土地と建物が一緒になっているので…
土地も所有権で購入するようなものですか？
お客様によって信託受益権で売買していますが…
8割が屋外型です。
弊社のは目論見書上に書いてますが、機関投資家や保険会社など。
そういったところから購入しています。
メットライフさん等に購入してもらっていて…
すべてIRにも載っています。
世界最大手の保険会社などが載ってますね。
昔からそんなモデルでしたか？
5年前に私がゼロからこの事業を始めて、お客さんも含めてトータルで事業を組み立てて拡大して…
今は色々な人間を挟んで大きくしていっています。
機関投資家がトランクルームを購入してるんですね。
不動産投資のジャンルですね…！
ポートフォリオの1つのようなイメージですね。
今回購入する物件はどんなもの？
今回良い物件があるという話なのでご紹介していただけたらと思ってまして…
場所の方は千葉県の東金市になります。
東金市で弊社が建てている2軒目の物件です。
1軒目の方は9割方完了している状況で、どちらかというと駅寄りです。
駅寄りに2階建てで建てた物件になります。
2階建ての物件なんですね！
屋外型コンテナの2階建ては岡山にもありましたよね？
そうですね。
こちらのコンテナですが、中古でコンテナを購入してそれを再利用して運営しているものになります。
ちょうど今日でオープンしてから大体1年経つか経たないかくらいですね。
弊社は上場してるので、SDGsを気にしています。
コンテナの場合、スクラップアンドビルドで移築して再利用できます。
その辺の社会的な貢献も含めてビジネスとしては凄く良い形だなと思います。
購入金額にはお客様を募集するための広告費が含まれています。
今回の契約としてはこれだけです。
1,900万円プラス消費税です。
2,090万円ですね…！
広告費はどうすればいいですか？
また、どんな広告を出しますか？
広告費は都度になります。
リスティングに載せたりウェブのポータルサイトの掲載費用などです。
使うのはうちが購入させてもらってから1年・2年ぐらいの間ということですか？
そうですね。
トランクルームのプロに色々と聞いてみた
他の物件もそうですが…
1回埋まるとほぼ出ていかない傾向ですよね？
弊社の平均契約在籍月数が今40ヶ月を超えてきてまして…
伸び続けているので、今後もさらに月数が伸びます。
うちの物件もそうでしたが、フリーレントといいますか…
無料キャンペーンはほぼ必須ですか？
場所によりけりですが…
当初の最初の稼働の立ち上がりで業界的にはどうしても3ヶ月か半年など。
場所場所によって、競合も含めて…
他社が実施しているからこちらもやらないとお客様をとられてしまうのですね。
前家賃なので契約時に2〜3ヶ月分の家賃が必要です。
やはり皆さん重たく感じるので…
ここのハードルを下げてあげたいので契約時の支払いが1ヶ月分の賃料に収まるようにしています。
荷物をみんな持ってきて使い始めたら持って帰るのも億劫になって…
そのまま継続してもらうのが狙いですか？
大体そういう狙いです。
結構過去に販売させてもらった案件の収支はほとんど私が作っています。
シミュレーションの精度がスゴいですよね…！
ほとんど実数値で作っています。
3年後の稼働率がこの物件で言うと87％になっていますが…
頂いてるシミュレーションの物件によって若干違いますよね？
85％や80％ぐらいで止まってる物件もありますが…
どうやってその数字を決めているのですか？
実は、自社物件の稼働率を参考にしています。
例えば東京だと平均稼動は9割前後です。
東京の物件はベンチマーク稼動を9割前後に設定しますが…
例えば販売した小山の物件ですと、栃木県・茨城県では大体82〜83%で止まるのです。
犬塚という弊社の現場が大体85%の稼働なので、そこに合わせて作るわけです。
なるほど…
エリア毎に稼働率が違います。
弊社の実数値を基準にリアルな数字に落としこんで、その物件の平均的稼働の立ち上がりを計算して、ある程度ぶれないように作ってます。
完全に初めて進出するエリアの場合の予想はどうしてるのですか？
人口など条件が近いエリアの稼働想定でシミュレーションをしています。
今回の物件のあるエリアは…
もう2物件目ですもんね？
2物件目です。
1物件目も僕のお客さんが持ってる現場ですが、大体常に空きが1〜2室しかない現場です。
なので「もう1つ物件を出そう！」という話になりました。
このドミナント的にやってるのはそういう狙いがあるのですか？
1軒埋まって店舗があると、近隣の物件を紹介できるので、取りこぼしがないですね。
これは1年目でもうすでにこの数字となるというシミュレーションですが…
他の物件に比べると相当稼働率がいいですよね。
1年間保有していて、常に稼働率50%を超えています。
購入後1年でさらに数%伸びる想定ですね…！
稼働率予想60%で購入時に50%の場合、1年後に70%までいかないと平均した時に60％にならないのです。
初月半額等のキャンペーンを行うと、稼働率が落ちていくので…
その辺を補正入れて実数に近くなるように作っています。
色々な問い合わせがココザスにもいただくのですが…
「トランクルームを〇〇社で購入したけど全然シュミュレーションと違う」という話が多々あるのです。
これは中小の会社もあれば大手の会社でもあったりするので…
それにしてもうちが購入させていただいてる物件はすごく良い物件ばかりじゃないですか…？
正直持っていかれたくなかったですね（笑）
なかなか社内の基準を超えないと出店ができないのです。
「安い土地があるから出店したい」では通らないのです。
そんな中で安藤さんにご提案しているので、一応厳選した物件をご紹介しています。
たくさん物件を持っていただいているので、皆さんに損させたくないのです。
みんなwin-winの方がいいので…！
多数の物件を持つと優秀な稼働率100％の物件も出てきますが、中には苦戦するような物件もでてきます。
前回の動画や記事の中でも話しましたが…
確か「2物件セットで合せてこれぐらいだからいいでしょう？」と言う話でしたよね？
「稼働率上げられなくてすみません…」と言っていた話ですね。
しっかり情報開示というか…
信頼関係はすごく大切じゃないですか？
大切ですね。
確か稼働率40%〜50%までしかいかないから「ほとんど利益は出ない」と言ってもらっていて、その通りに数字を当てていますものね。
もう1つの物件は予想通り稼働率がちゃんと上がっていて、平均すると十分な利回りになっています。
結局1物件当てても意味ないですものね？
おっしゃるとおりです。
所有物件全体の平均値が重要ですよね。
全体の実施の利回りは10％を超えていますよね？
11〜12％いっていると思います。
しかもまだ購入して2年の物件も含めているので…
今後さらに伸びるかもしれません。
家賃設定のからくりがありまして…
埋まっていくと市場原理で需要があれば値段は上がるわけです。
利回りが上がっているので、ここで止まっている訳ではありません。
稼働率をクリアしたら次は単価を上げてくという事ですね？
その反面、稼動が低いと家賃は下げないといけません…
現場を見てもどうしても分からなかったのが、結構地方の方で家の土地が十分あるのです。
庭もあったりして…
イナバ物置きを買えば自分の家で収納できるのに、トランクルームを借りるのはなぜなのですか？
仕事道具を収納する為に利用する人が多いと思います。
うちは親父が内装屋なので、玄関に高速カッターや6尺の脚立などありましたが…
そういうのを入れている人が結構いそうですよね。
多いと思いますね。
毎月送ってくださるレポートの中に、個人情報が入っていますが…
法人の名前って大体3割ぐらいですよね？
トランクルームのポイントは？
他にポイントってありますか？
マンションやアパートを保有していると5年後にクロスの張り替えやエアコンが壊れたり…
お風呂の給湯器を変えたりと、機会を変えないといけませんよね？
トランクルームは基本的に設備がないので、そういったものがあまり出てきません。
なので、そのものを正直ほおっておいていいので、リピーターが多い商品です。
1物件目を購入するハードルが高いと思うのですが…
デメリットを伝えると稼働が伸びるまで時間かかるので、初年度は単年赤字になるところが多いのです。
キャッシュフローベースでも赤字ですか？
はい。
赤字に耐えられる人じゃないと購入しにくいと思います。
なので地主や法人や不動産屋さんなどの会社が、購入されています。
事業会社の投資商品として合っていますよね…！
中小企業ですと黒字があって赤字を作りたいという方も結構いらっしゃるので。
その辺で損益通算していくなど…
見方が単純に見入りキャッシュ量ではなくP/Lをどうするか？
税金など含めて考えたりしていらっしゃるので結構面白い商品です。
費用面からみるトランクルーム
ランニングコストが1番大きいのが地代ですね。
と言っても、年間36万円ですもんね。
月3万円ですね。
月3万円！？
都内の感覚だと理解ができませんね…
駐車場の感覚ですね。
次が売上に連動した管理費ですね。
これがあるからうちは何もせずに毎月レポートを眺めればいいだけなんですね？
入居者が払ってくれる賃料の10%でしたっけ？
そうですね。
10%でやってます。
賃料収入が250万円の場合、25万円の管理費が発生する…
あとは微々たるものですよね？
そうですね。
電気代・水熱費・巡回清掃費用、あとは消防点検をいつもやっていまして…
消防点検費用を分割して計上しています。
消化器などは変えなければいけませんよね？
あとは誰が傷つけたのか分からないような修繕費など…
弊社は上場しているので、コンプライアンスは結構堅めにやっております。
最初のご提案の時から凄くきっちりされていましたよね！
上場する前からこのスタンスです。
上場審査時に急いでコンプライアンスを固めるのではなく、元々そういう体勢で運営されていたのですね。
悪口のようになるのであまり言いたくはないのですが…
「安かろう悪かろう、コンプライアンスなんて知ったことではない」という会社は結構多いのです。
そことは一線を画そうという事で、当社はコンプライアンスをしっかり守っていきます。
その辺は凄く安心していただいています。
機関投資家の方にも使っていただいていますので…
かかる費用もあらかじめ想定し得るものは、ここに入っていますよね？
これはほとんど原価です。
稼動がこの通り伸びるか…
自社の周辺を見ている限りは大丈夫です。
ご一緒させてもらってる物件と自社の物件に関しては、想定通り動いてはいます。
ただ未来は読めないので、色々分析はしてるんですけれども…
購入の決め手は？
今まで10物件ぐらいを御社から購入させていただきましたが…
GoogleアースやGoogleMapを開くことすらしてなかったのです。
皆さん購入する時ってどんな感じで購入しているのですか？
全く見ない方と凄く気になって見に行く方がいます。
見る方は現地に行きますね。
現地へ行く人は現地を見た上で「佐藤さんこの物件は辞めて、他に物件が出たら紹介してください！」と言うのですか？
あまりいませんね。
「良い」と思われるのがほとんどです。
一定数見ない方はいらっしゃいます。
金融商品ですからね。
不動産もそうだと思っているタイプなので。
これを買ってるというか無形商材だと思って金融業だと思っているので…
そういう人間からするとあまり住所が何だろうがという感じですよね。
一般的には見た方がいいですかね？
そうですね。
見に行った方がいいと思います。
見ること自体は全く問題ないですよね。
見られちゃいけない何かある訳ではないですものね？
現地確認を取っていますし、書類も全部揃っていますので問題ありません！
契約の流れはどうなるの？
せっかくなので、購入までのプロセスもトランクルーム購入を検討されてる方に見せたいなと思っています。
「じゃあこれでお願いします」となった場合…
この後の流れはどんな感じですか？
まず契約をさせていただき…
今回の場合はコンテナの売買契約書と土地をお貸しするので土地の賃貸借契約書。
この2つに署名をいただきます。
前家賃などがありますので、細かい精算関係の書類などになりますね。
お支払いして所有権が変わるなり…
あとはいつも通りですね！
僕が管理させていただきます！
うちのケースでいくと、もう何物件かまとめてレポートをいただいてたと思いますが…
そこに今回の物件が増える形となります。
そうですよね。
それを購入の翌月以降は見ていくという感じですね！
土地は借りる形、土地は事業用定借ですよね…？
これは仮の契約書になりまして、後日公証役場で締結する形です。
これは代理人でも対応可能です。
そんな手続きがあるのですか？
これは初めてですね。
この仮契約書を持って今後の公正証書で事業定借を結ぶ流れになります。
事業用定期借地権という契約書は公正証書を作らないと成立しない契約です。
今までの物件は全部事業定借で15年ですよね？
それは元々弊社と地主が契約していて、それを御社に承継するというような形でした。
今回はそもそも公正証書がないので…
御社の土地でやるのは初めてという事ですね！
代理人でも、できますので…
安藤さんがいらっしゃらなければ、委任状を持ってきてもらうという形になります。
公正証書はほとんど同じ内容です。
定期借地権の年数が長くなりましたか？
はい、20年になりました。
社内の会計の都合です。
うちとしては何も気にならないと言いますか、長い方がいいですよね。
岡山の2階建ての物件が15年で回ってすぐ購入させていただいて、2〜3年経ちますよね？
他の物件も地主さんの承諾を得て、再度契約できればまた回せますよね？
それがいいですよね。
シミュレーションを見てみよう！
物件の数や在庫は最近どんな感じですか？
また購入したい場合は…
今3物件ありますが、全部売却が決まってしまっています。
なので、この後ちょっと開発をしていきますので、年内に5〜10件増やせると思います。
この事業の何がいいのか？と言うと、完成するまでの期間が短いのです。
どれぐらいかかっていましたっけ？
土地情報が来て、半年はかかりません。
うちも一時やっていましたが、太陽光発電投資で実質利回りが10％を超えていました。
ただフィット期間が終わって…
結局なくなってしまうと考えると、現役時代に10％以上稼いで当然だと思います。
しかし、コンテナの場合は物が長期的に残りますよね？
無価値になることがあまり無い。
修繕をしていればいいということですよね？
15年経ったら、購入物件の10%くらいのコスト（約200万円）はかけないといけませんよね？
ほとんど塗装費用ですね。
購入金額4,270万円と言いましたが…
そのうちの300万円で補修をしています。
1種類だけコンテナのタイプが違っていましたが、新品みたいに綺麗でしたよね！
むしろあっちの色の方が良いですよね！シルバーメタリックで。
細川さん覚えてますか？
覚えていますよ！
売ったら終わりの会社が多すぎるので差別化になりますよね。
管理をやっていくので、その先10年〜15年のお付き合いになりますから。
管理をやるけども売ったら終わりの会社は多いですよね…
「辞めたいなら他行けば？」というスタンスの会社も実際ありますからね。
結構ひどいですね…
仕入れから建てて販売まで一貫して行っているので、物件に対する思い入れが違うのはありますよね。
出店数を追っている会社もありますよね？
悪口になってしまいますが…
どんどん店舗を出してる会社は結局賃料（地代）交渉があまりできないまま物件を増やしていますよね？
あれだと投資家サイドにとって結構厳しくなってくると思います。
さっきのシミュレーションを見ていると、賃料が重要というか…
賃料が2倍になると利回りはどのくらいになりますか？
地代として経費が14％です。
これが倍になると30%弱になります。
他の経費を含めると損益分岐稼動が14%後ろに行きますので…
今よりさらに14%稼働させないとこの水準は維持できません。
今の稼働率87％でこの数字なので、地代を2倍にすると稼働率は101％必要になります。
工事費はどの現場もほとんど変わりません。
なので変動要素が1番大きいのは地代です。
各現場でかかる経費もほぼ変わりません。
4,500万円くらいの1番大きい物件が1番経費率が薄くて当然ですよね。
2,000万円くらいの物件が良いのか？4,000万円がいいのか？は、何とも言えませんね…
4,000万円だと稼働率が伸びるまで時間がかかります。
稼働率が伸びるまで赤字に耐えられないと厳しいです。
リピーターさんが多いということは…
5〜10現場を購入する人もいらっしゃいますよね？
個人の方お客様でも3つの現場を持っている方がいらっしゃいます。
最初は1現場からスタートしていますね。
どれぐらい様子を見て増やしているのですか？
2〜3年で次の現場を購入します。
2〜3年は稼動上がるまで様子見て、シュミュレーション通りなら次の現場購入しますよね…！
ぜひ他の物件も出てきたらまた紹介していただきたいと思うので、よろしくお願いします！
買った物件を視察！
せっかくなので物件も見に行ってみよう！となり…
着きましたね！
この物件は道路に近いですね。
少し古く、1個前のモデルですね。
古いと言っても補修してるので、もう新品同様という感じですね！
屋外だけど屋内のようです。
自動で電気もつきますね…！
社長の後ろが1番広い部屋で、8畳ぐらいあった気がします。
いいですね！
屋内の物件みたいです。
雨でも全然大丈夫ですね。
1年経っていますが、綺麗に管理もされていますし…
コンテナ自体は、さっきSDGsやサステナブルと言っていましたが…
古いものや別現場のものを再利用しているのですね。
鉄骨造のアパートは法定耐用年数が30数年ありますよね？
建物として50年持つわけです。
同じようにしっかり作ってるので。当たり前に長期間持ちますよね。
この鉄骨の溶接が壊れるはずがないです。
しかもメンテナンスしています。
購入した後に実際に現場を見るのは初めてですよね…？
良くない例としてこの撮影をしています…！
契約した後に現場を見るなんて言語道断です。
先に見ましょう！
先に見て問題なければ契約する。
ストレージ王さんとは長いお付き合いなので「社長が信頼しているから」という部分もありますよね。
いままでは全く見てなかったので…
前よりは学習してませんか？
全く見てなかった人間がちゃんと契約日に、契約終わった後に現場を見に来るってすごくないですか？
次は契約前に見に行きましょうね！
本日の感想！
1年間しか経ってないのに稼働率が約50%なので…
順調に埋まっていきそうですね！
税務的な話はしませんでしたが、ストレージ王さんは今や上場企業なので、節税を強調するような売り方は一切していません。
ただ実際に購入する側は、顧問税理士に相談した上でコンテナサイズに合わせて3〜7年くらいの加速度償却を取っている例は実際にあります。
この動画や記事を発信しているココザスも責任を負えませんし…
ストレージ王さんは推奨していませんというスタンスです。
加速度償却による節税目的で購入する人もいるのかもしれません。
P /Lの利益目的。
つまり事業法人であればコンテナを建物として30数年で償却していけばものすごく利益が出ますよね？
ポートフォリオの分散として良いと思います。
自己保有という考えもありますし、ワンルームマンション投資みたく部屋単位、小口にしていくことによって、ハードル低く始めたいというニーズもあります。
そういう方がいたらご紹介することもできますし…
利益が上がってる以上どのように運用しても、うちも利益が上がりますし、仮に次に購入してくれる方がいたとしてもその方にも利益が上がります。
卸してくれているストレージ王さんにも利益が上がります。
この動画や記事が上がる前に、もしかしたらサンワード貿易さんのメキシコペソの動画が上がってる可能性がありますが…
それもPRと思われてしまうような動画です。
しかし、1円も受け取っていません。
今回の動画や記事もうちは物件を購入する側なので…
お金をいただくどころか物件を購入しているので、PRでもなんでもないのです。
なので動画や記事の上部にPR表記が出ていません。
すごくいい商品を紹介してくださっているので、多くの方に広まればいいなと思います。
今後もストレージ王さんから物件紹介があれば、また物件を増やしていきますか？
でも前回、屋外型や屋内型問わずトランクルームの色々な数字を動画や記事で出してからストレージ王さんに結構問い合わせがあるらしいです。
（「ココザスの動画や記事を見ました」「資産形成チャンネルで…」など…）
今回はしっかりストレージ王の佐藤さんと田中さんに出てもらってるので、結構問い合わせが増えると思います。
それで結構売れてしまったら、うちに回ってくる物件が少なくなるので…
またあったら購入します。
持てば持つほどキャッシュフローが潤沢になりますね…！
どんどん物件を増やしていく過程もそうですが、今後もこのチャンネルで色々な有益な情報を発信していきましょうね。
そうですね。
このトランクルームに限らず、色々な投資商品に取り組んでいます。
仕入れたり販売したり結構色々動いてるわけじゃないですか？
この全てが見る方にとっては学びになると思うので、発信していきましょう。
今回は「トランクルームを実際に買って見てきました」をテーマにお届けしました。
ありがとうございました。
番外編！ワインセラーにお邪魔しました
番外編でストレージ王さんがやっているワインセラーに来ました。
さっき契約してる時にパンフレットにワインセラーがあると書いていて「お！借りよう！」と思って佐藤さんに連れてきてもらいました。
ここはパーテーションタイプじゃないのですね…！
これは造作ですね。
お洒落ですね！
この部屋は何ですか？
ここはテイスティングルームです。
電気の色もそうですが、お洒落なワインバーは白昼色じゃないですか？
赤色が1番映えるんです。
会員になったらここに座れるということですね…！
いよいよワインセラーですが…
カビがある方が環境としてはいいのです。
引いたら箱になっていて、箱を引いてこう重ねていく感じになっています。
増築できるように空いています。
ここはいくらで借りられるのですか？
5,500円と、管理費が1,500円で、合計7000円いらないくらいです。
支払いはどうなるのですか？
カードで引き落としできますか？
カードで引き落としも可能です。
10年単位で寝かせる場所と考えると、別に上の段でもいいですよね。
開けない方がいいですよ！
動くと劣化しますので。
振動はダメですものね。
長期熟成させたらいいものを安く1万円弱くらいで買って…
20年間寝かせようというワインを入れておくといいですよね。
