COCO VILLA 東京を作る？
今日はロケで物件案内動画を撮ってる最中に、ちょっと時間が空いたので、ついでにYouTube撮ろうという感じです。
さっき車で戻ってくる途中、都内にサウナを出そうかという話をしてましたよね。
ええ、移動中もずっとミーティングなんで、その時にしてた話ですね。
僕も初耳だったんですけど、東京に出すんですか？
そうなんですよ。ただ、今回は今までとスキームがちょっと違って、宿泊施設じゃなくて、サウナ施設のM&Aなんです。
そうなんですね。
数日前にM&Aの話が私の元に入ってきまして。もう検討というより、やるつもりで動いてます。
確かに、さっきのミーティングの感じでは、かなり前のめりでしたよね。
はい。もう弁護士、税務会計、行政書士含め、デューデリジェンスを開始していて、事業計画も頭の中では弾いてる状況です。
そのサウナ施設、明日オーナーさんと初面談なんですよね？
そうです。現所有者の方との面談で、M&Aの仲介会社さんを通して紹介を受けました。
資料を見た限りかなり興味深い案件です。
現地に行ってみないと分からないことも多いですしね。
ええ。私は日頃からVILLAの仕事で、旅行やサウナも含めて現場体験を重視してるんです。
なので、明日もオーナーさんに許可を取ってサウナに入らせてもらいます。
なるほど。順番としてはサウナに入って整ってから面談という流れですね（笑）。
はい。11時から12時までサウナに入って、12時15分から整った状態でオーナー面談。面白い流れですよね。
その施設、今購入する方向にかなり傾いてるんですよね？
そうですね。投資家の方にとっても、実際の投資判断の参考になるように、色々と公開していきたいと思ってます。
その施設って、元々オーナーさんが1億円ぐらいかけて作ったんですよね？
はい。それを今回、数千万円で購入するという話なんです。
お得っちゃお得ですけど、赤字なんですよね？
ええ。現状、年間1500〜2000万円ぐらいの赤字で、2年間で約3000万円の赤字が出ていると。
それを引き継ぐには、黒字化の見込みがないと厳しいですよね。
その通りです。ビル型不動産でもよくある話ですが、例えばフロアの半分しか埋まってないけど、満室になれば黒字になるというパターン。
その例えは分かりやすいですね。
この施設も、客付けできるかが鍵なんです。
うちで言う客付けとは、サウナーのお客様をしっかり呼び込めるかということ。月額会員やドロップインのお客様を含めて、ちゃんと事業として成立させられるか。
社長としては、そこに自信があるわけですね。
あります。うちは全国でプライベートサウナ付きのVILLAを展開していて、そちらに泊まりたいお客様がすでに多数います。東京にもその集客ができる仕組みがあるんです。
実際、会員になってもらうことで売上も底上げできますよね。
はい。自分も正規料金で会員になりますし、うちの社員や知り合いの社長たちにも会員になってもらう予定です。
法人向けの営業にも使えそうですね。
なぜココザスで購入したらうまくいくのか？
なんでうちだとうまくいくか分かりますか？
社長がサウナ好きだからですかね。
それはありますよね。「愛してる」「大好き」なことをやればうまくいくっていうのは、もちろんあると思います。
ただ、うちは“COCO VILLA”という全拠点プライベートサウナ付きのヴィラ事業を展開しているんです。
これ、日本全国で展開していて、現時点で5拠点以上がオープンしています。。
年内には25棟をオープンする予定で、そのくらいのスピードで進めてるわけです。
今日もそのロケで寝泊まりしているわけですけど、初年度から稼働率が50%くらいは行くだろうと見込んでいます。
つまり、2日に1組は泊まってくださっている状況です。
要するに、「サウナに入りたい」というお客様を無限に集客できる仕組みがあるということです。
今泊まってくださっている方も、例えば茨城にあるヴィラに泊まっているからといって、地元の大洗の方ではなく、東京で忙しく働いてストレスフルな生活を送っている方が多いんですよ。
そういった方々が、気軽に自然に触れて、私が言う「ウェルビーイング＝人生のより良い状態」を体感してもらって、また都心に戻ってバリバリ働く。
これがうちのコンセプトです。
毎日何十組もの新しいお客様が宿泊してくださっていますが、その方々が“COCO VILLA”を好きになって認知も上がっていく。
その流れで、今回の物件——東京のど真ん中、麻布十番にあるサウナ施設にも効果があるわけです。
「COCO VILLAがやってるのか」と気づくことで、相乗効果が生まれます。
逆もまた然りで、すでに運営されているサウナ施設には固定客がいます。
会員制で月額を払って通っている方々や、1回ごとの支払いで利用している方々が、その施設を通じて“COCO VILLA”のヴィラを知ることになるわけです。
このブランドネームをどう紐づけるかによって変わってきますが、そこはマーケティングが得意なので、しっかり戦略立てて進めます。
そうすると今のサウナ施設の利用者の中から、「“COCO VILLA Owners”のオーナープランを買いたい」と言ってくださる方も出てくる。
また、1泊のゲストさんでも、そこから“COCO VILLA”の方に流れる。
この両サイドからのシナジー、クロスセルの効果が非常に大きい
もう完全に見えてるんですね。
見えてます。今、“COCO VILLA Owners”の会員さんがすでに200名以上いるんですが、その方々はサウナが大好きになってるんです。
“COCO VILLA”を知ってから好きになった方も多くいます。
「全国の素晴らしいサウナにもっと気軽に入りたい。東京でもやらないんですか？」とずっと言われていたんですよ。
そこにちょうど目の前にすごい話が落ちてきた。
その方々には特別料金でサウナを利用してもらえます。
さらに、最初はキャンペーン的にサウナ事業のテコ入れをしないといけないので、「初回は無料で使っていただいていいですよ」と。
“ココザスグループ”内でぐるぐると相乗効果が回る仕組みです。
“COCO VILLA”と取引があるお客様とかが？
そう、そう、そう。あとYouTubeを見てる視聴者さんも。
YouTube経由でヴィラに泊まってくださってる方も結構いるみたいで。
なので、YouTube経由でサウナにも入っていただけるようなプランも用意しようと思ってるんです。
しかも、場所がオシャレなところですし、何がいいって、僕の自宅もオフィスもその辺りなんですよ。
歩いて行ける距離なので、オフィスの従業員が両方の業務を兼務できる。
僕もサウナ店でサウナ店員やりますよ（笑）。
あ、サウナ店員になるんですね。
細川さんにも、もちろん店員作業をやってもらいます。
休憩中にはサウナにも入っていいですよ。
サウナの後片付けやアメニティの整備を終えたら、僕と電話したり、お客様との面談とかもオンラインで対応してもらいます。
サウナの掃除をしながらBluetoothイヤホンで「資産形成のためにはこの太陽光をご提案します」とか、「アパート投資をやりましょう」みたいなことをサウナの中でやる（笑）。
そうすると人件費が浮くんですよ。
細川さんに馬車馬のように働いてもらって（笑）、運営のところまでしっかりと考えているわけです。
今、人件費が月に100万円ほどかかっていて、それで150万円くらいの赤字が出ちゃってる。
でもその人件費100万円はまるまる削減できる計算です。
全部浮かせるんですか。
全部浮かせます。
細川さんがもう3〜4人分の馬力で回してるみたいなんで（笑）。
そこに行けば社長に会えると。
そういうこと（笑）。
だからサウナ店の店長になって、たこ焼きも売って、ラーメンも売ればいい。
ちなみに、カフェスペースみたいな場所もあるんですよ。
冗談じゃなくて、本当にたこ焼き屋もできる。
おしゃれですね。カフェが付いてるんですか？
カフェというよりラウンジですけどね。
サウナで整った後に、軽食を取る場所です。
そこでたこ焼き屋、やりましょうよ。
本当にサウナ飯としていいと思う。
それいいですね。たこ焼き作る練習しないといけないですね。
やっといてください（笑）。
そういうテコ入れを含めて、まず費用を削れるという点と、売上も上げられるという点が強いです。
さらに僕は近くにいるので、当然正規料金で会員になりますし、自分の知り合いの社長さんや、細川さんを含めて、うちの従業員にも個人的に会員になってもらいます。
それちょっと大丈夫ですかね？
大丈夫、大丈夫。サウナ好きが多いですから。
それだけで、それなりにペイすると思います。
本当に購入するのか..乞うご期待
実は税務上の論点もクリアできれば、ほんとに即決で購入したい案件なんです。動画が公開されてる頃にはもう決まってるかもしれません。
もともと都市型サウナって展開したいって言ってましたもんね。
はい。全国にVILLAを100拠点ほど展開したあと、都市部にはビルインタイプのサウナを広げていく構想があったんです。
この麻布十番の案件はまさにその第一歩ということですか。
そうです。サウナって、まさにウェルビーイングの象徴だと思うんです。人が健康で、金銭的にも社会的にも満たされている状態をサポートできるサービスですから。
サウナ施設で流す映像も考えてるんですか？
はい。癒しのドローン映像や自然の風景、VILLAのプロモーションもさりげなく流そうと思ってます。
もうちょっといやらしくないように（笑）。
もちろん（笑）。でもそれを見て「今度はVILLAにも行ってみようかな」と思ってくれたら理想ですよね。
明日、初めてその施設に入るんですよね？
ええ。同じ区内に住んでますが、実は行ったことがなかったんです。なので、逆に言えばマーケティングができていなかったということでもあります。
それって伸びしろですよね。
はい。うちはマーケティングが得意ですから、そこはしっかり改善できます。
サウナの会員券って数万円ですもんね？
そうです。うちのVILLAのオーナーズ会員も、数百万の全国の施設を1日で完売させるほど人気なので、今回も同様に売れると思います。
カフェスペースを宿泊可能な空間に変えるというアイデアもあるんですよね？
はい。たとえば「COCO VILLA東京」として、プライベートサウナ付きの宿泊施設にすることも検討しています。ただ、今ある6つのプライベートサウナを宿泊に使うと、通常の利用が制限されてしまうんですよね。
じゃあ売上面ではどうなるのか、というところですよね。
そうです。サウナ1台あたり2時間枠で1万円とすると、1日6枠で6万円。それが6台で36万円。1か月で約1000万円の売上になります。人件費やその他のコストを引いても十分利益が出るビジネスモデルです。
賃料が月100万円でも、それを超える収益が見込めると。
はい。100万円で借りたスペースが1000万円を生むという、まさに理想の投資ですね。そこに僕のウェルビーイングの理念も組み合わせて、サウナ、温泉、ヨガ、ピラティス、ジムなど人々をより健康に、豊かにするビジネスを展開したいんです。
思いのこもった高利回り投資ってことですね。
そうです。だから絶対うまくいくって思ってます。
明日には購入が決まってるかもしれませんね。
そうですね。ちなみにこの物件、麻布十番駅から徒歩4分、住所は東麻布。うちのオフィスからも徒歩17分、自転車なら5〜6分です。
店長はオフィスとサウナの往復で大忙し（笑）。
実はそのビル、うちのオフィスと同じビルだったんですよ。いろいろ縁を感じますね。
本当に運がいいというか、必要なときに必要な話が舞い込んでくる。
そうなんです。例えばサウナの事業を始めたいと思った時に、第一人者と出会えたりするんですよ。なので、細川さんも僕の近くにいることで、ちょっとした幸運をお裾分けできてるかもしれません（笑）。
個人投資家にも通ずる考え方
今日は撮影もしてますけど、これから別の有名サウナに行くんですよね？
はい。今回のM&Aとは直接関係ないですが、過去に取引のあった方がプロデュースした施設で、今後の参考に見学してきます。
昨日の段階で準備してましたよね？海にでも行くのかと思いました（笑）。
いやいや、今回はちゃんとサウナです（笑）。今回の案件、本当に投資としても面白い話で、しかも理念にもしっかり合致してるんです。
数千万円で購入して、価値を高めて2億円で売れたら、キャピタルゲインも大きいですね。
そうですね。もちろん理念重視ですが、ビジネスとしても成り立つ話でなければ続けられないですから。だからこそ真剣に考えてます。
もし購入したら、施設が人気サウナになるまでの一連の流れもYouTubeで見せたいと。
はい。まさに0からのM&A、どういう手順で人気施設が生まれていくのかを公開することで、視聴者の方にもリアルなビジネスの現場を感じてもらいたいです。
視聴者の皆さんに対しても、最初は無料で使ってもらえる可能性があるんですね？
はい。稼働率が70%くらいに上がるまではキャンペーンとして無料利用も考えてます。楽天モバイルやPayPayと同じ戦略ですね。
それで中でひたすらCOCO VILLAの動画が流れてるわけですね（笑）。
そうです。いやらしくない形で（笑）。癒しの映像や自然風景を中心に、ブランディングも兼ねた構成にします。
で、この話、いつまでに決まる予定なんですか？
今月末までです。オーナーさんがその日までに売却を希望されているので、キャッシュ一括で即決する必要があります。
つまり、常に戦える準備をしておけってことですね。
そうです。不動産でも株でも、目の前にチャンスが来た時に、動ける資金がないと何もできない。だからこそ、普段から流動資産を確保しておくことが大事なんです。
それでも万が一お金がなかったら…？
その時は細川創史との物々交換ですね（笑）。
それで買えるなら、逆に価値が高すぎますよ（笑）。
明日の結果が楽しみです。また続報はこのチャンネルでお届けしますので、ぜひお楽しみに。
大人気サウナになるまでの過程、注目ですね。
じゃあ、今日はこの辺で。バイバイ！
