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不動産投資の基礎を学ぶ-最も重要なモノとは-|不動産エコノミスト吉崎誠二×ココザス代表 安藤義人

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不動産投資の基礎を学ぶ

ココザス株式会社 代表取締役CEO 安藤がインタビューを行う本企画。
前回は不動産エコノミストとして活躍されている吉崎誠二氏に「世界経済の影響で、国内不動産は今後どうなるのか?」というテーマでお話を伺いました。

今回も引き続き、吉崎氏に「不動産投資」についてインタビュー。
不動産投資の種類や基礎知識から、最も重要なことは何か?という本質まで学ぶことができます。
ぜひ、最後までお読みください。


吉崎誠二氏

吉崎 誠二 (よしざき せいじ)
不動産エコノミスト、不動産企業コンサルタント、CREビジネスコンサルタント
社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーション、CREコンサルティング、などを行うかたわら、テレビ、ラジオのレギュラー番組に出演。
また全国新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演を毎年多数行う。

●レギュラー出演
ラジオNIKKEI:吉崎誠二の5時から“誠”論(月~水:17時~)
ラジオNIKKEI:吉崎誠二のウォームアップ 830(月:8時30分~)
テレビ番組:BS11や日経CNBCなどの多数の番組に出演

吉崎誠二 公式ウェブサイトはこちら

損益通算が使えるのが不動産投資のメリット

損益通算が使えるのが不動産投資のメリット

安藤義人(以下、安藤):今回は「不動産投資(ふどうさんとうし)」について、色々と質問させていただきます。
まず、吉崎さんは何が不動産投資の1番のメリットになるとお考えですか?

吉崎誠二(以下、吉崎):“投資”なので、リスクとの引き換えにリターンを得るというのが基本的なスタンスです。
リスクのないものにはリターンはないということですね。
不動産を買うことによるリスクは「値下がりが…」や「賃料が…」と、色々ありますが、基本的にはリスクもリターンもインカムゲインとキャピタルゲインに分かれます
株式投資と同じで、それ自体の価格が上がったり下がったりするキャピタルゲインの部分と、“配当”という形でのインカム収入がある部分があります。

株式投資との最大の違いは、不動産の場合は“モノ”に投資しているので、金融機関からの融資が受けられるということです。
もちろん、投資される方の信用状況や物件の担保価値によって異なりますが、基本的には一定の割合をローンで借り入れることができます。
ローンを組んで投資ができるということが大きなメリットになります。

株式の場合も“信用買い”という形で、3.3倍のレバレッジをかけることはできますが、それが目いっぱいです。
不動産投資の場合、例えば3,000万円のワンルームを買う際は、たいてい頭金として物件価格の10%程度の300万円が必要です。
つまり、300万円の投資で3,000万円を借りられる。
レバレッジに直すと10倍ということになります。
基本的には株式投資で10倍のレバレッジをかけることはできないので、そういった意味では一般の方でもレバレッジをかけて投資ができることが、不動産投資の大きなメリットの1つです。

2つ目のメリットは、税金に関することです。
株式投資では配当への課税は約2割ですし、株式におけるキャピタルゲインも2割強の税金です。
対して、不動産は損益通算制度が利用できます。
特に高額所得のサラリーマンの方が源泉所得税を取られた分を不動産所得の損益でマイナスにすれば、その分が返ってくる可能性が出てきます。

株式投資の場合は「分離課税(ぶんりかぜい)」になりますので「総合課税(そうごうかぜい)」つまり損益通算は使えません
不動産収入の他に、実は山林からの収入なども総合課税ですね。
不動産投資のメリットの1つは、損益通算が使える投資であることだと思います。

一棟と区分・新築と中古のメリット・デメリット

一棟と区分・新築と中古のメリット・デメリット

安藤:不動産投資といっても色々なやり方があり、大きく分けると「ワンルームマンション投資」と「一棟収益」の2つに分かれると思います。
あとは「中古」と「新築」という築年数、それから「地方」と「都心部」という場所でも変わってくる。
けっこう複雑だと思いますが「このパターンのメリット・デメリット」「こういうタイプだとこう」など詳しくお聞きしたいです。

吉崎:図は不動産投資、土地活用の種類の一覧です。
基本的に不動産投資というのは「遊休地に賃貸物件を建てる」というパターンがあります。
いわゆる「遊休地活用」ですね。
それから、投資用不動産の物件の購入、投資用区分不動産の購入、REITなどの不動産証券化商品、海外不動産投資、大体このように分かれます。

不動産投資・土地活用の種類の一覧

いま安藤さんが仰ったのはこのあたりの話で、不動産一棟を買うパターンですね。
土地と建物を一体で買うパターン(分譲型)と、土地を購入してそこに設計をして賃貸住宅を建てるパターン(注文住宅型)があります。
もちろん、賃貸住宅ではなく商業施設でもいいんです。
しかし、今回の読者に商業施設はあまり関係がないと思いますので、今回は議論から外しますね。

区分不動産では新築と中古、それぞれ1Rタイプ、ディンクスタイプ(DK)、ファミリータイプ(FA)と分かれます。
「1つひとつ買うのが面倒…」という方は、証券化された商品であるJリートなどを買うのもいいでしょう。
ざっくり分けるとこんな感じです。

安藤:それぞれの特徴や、得られる効果はどうですか?

吉崎:まず大事なポイントは、一棟で持つと土地を多く所有できることです。
一棟でマンションを買う場合は複数部屋があることになるので、分散が効くという効果があります。
1Rの一部屋しか持っていない場合、そこが空室になってしまうと空室率100%となり、分散が効きにくいことがデメリットです。

一棟モノで買った場合、部屋のタイプによっていろいろ変わりますが、各エリア、特に都心は1R規制というものがかかっています。
土地活用で一棟を建てたとしても「一定量の駐車場を確保」や「一定量のファミリー物件を用意」といった規制のある地域もあります。

ファミリー物件と1Rマンションにおいては、ファミリー物件のほうが賃料のボラティリティは高くなりますが、1Rのほうは賃料の安定感があって、上りも下がりも小幅です。
このような違いがあるのでよく理解しておきたいですね。

一棟と区分のメリット・デメリット

安藤:例えば「区分マンションを10部屋買うか」と「10部屋ついている一棟アパートを買うか」という2つのパターンだと、土地を持てるかどうか?が、1番大きな違いになりますか?

吉崎:はい、それに加えて、大きな違いは分散効果です。
あとは、1Rではない分譲マンションの賃貸貸しは、値下がりが激しかったりします。
この違いはよく言われますね。

一棟収益と区分マンションの違いを表にすれば、下記のようになります。

一棟収益区分マンション
メリット1:融資期間が長い
2:担保価値が高く、最後には土地が残る
 (融資が受けやすい or 金利が低い)
3:空室リスクが一棟で分散される
1:投資金額が少ない
2:運営管理がラク
3:流動性が高い(時期による)
4:物件が多い
デメリット1:投資金額が大きい
2:利回りは低いことが多い
3:流動性が低い(時期による)
1:1室だけなら、空室リスクが高い
2:担保評価が低い可能性あり
 (ローン厳しい or 金利が高い)
3:節税額が小さい
 (サラリーマン等には向くが、
 富裕層に向かない)

区分マンションのデメリットとして「2:担保評価が低い可能性あり」とありますが、こちらは評価が高いものを選定すれば良いでしょう。
「1:1室だけなら、空室リスクが高い」と「3:節税効果が小さい」は一棟と比べて大きな違いになります。

一棟収益のデメリットの「3:流動性が低い」というのは時期によります。
例えば、今は高いと思います。
しかし、時と場合によるので流動性の部分は区分マンションの方が高いと言えます。
区分マンションはサラリーマンの方が購入することが多く、一棟物件は流動性のこともあり、比較的お金を持たれている方が購入しています。

新築と中古のメリット・デメリット

吉崎:新築の場合は物件数が限られているということもあって、供給の場所によって異なります。
中古の場合は、理屈上はまんべんなく物件が出ることになるので、エリアが選べることで最近は人気が出てきています。
新築物件の場合は若干高めに価格設定されているので、デメリットばかりをいう人もいますが、高いほうが節税効果は高いとも言えます。
その分、時期を見て転売しないと値下げが大きいというデメリットもあったりします。

新築と中古の違いはこちらの下の表を見れば理解しやすいと思います。

新築物件中古物件
メリット1:融資期間が長い
2:新築のため入居者が付きやすい
3:比較検討して物件を選べる
4:メンテナンスコストが低く抑えられる
1:新築物件に比べて割安
2:入居者がすでに付いているため、
 投資スタート時から収益計算できる
デメリット1:中古物件に比べて高い
2:利回りが短期的に見ると低い
1:融資期間が短い可能性がある
 (築年数・物件による)
2:築年数が古い場合、
 賃料が低く空室が出やすい
3:メンテナンス・リフォーム
 コストがかかりやすい

一棟収益を購入する層とは?

安藤:一棟収益に関して、それなりにお金を持たれている方が購入しているというお話でしたが…
一棟収益に取り組まれている方はどんな方が多いですか?

吉崎:一棟収益は、不動産投資が初めての方が取り組むことは少ないと思います。
他の不動産投資の経験がある方が多いのではないでしょうか。
経験者であること、ある程度の所得がある方。
あとは、弁護士、医者、公務員など、銀行から見て信用性が高い方がやられることが多いです。
ただ、「サラリーマン大家さん」が問題となった2018年以降、若干減ってきてはいます。
比較的「プロユース」な感じがしますね。

安藤:「一棟収益を保有して、土地も含めて世代を越えて相続していきたい。」という思いを持たれている方は、まずは区分から始めて、途中で一棟収益に鞍替えしていくという戦略もありだということですね?

吉崎:その組み換えはとても多いと思います。

不動産投資をこれから始める方へのアドバイス

不動産投資をこれから始める方へのアドバイス

安藤:不動産投資をやりたい方が最近増えていますが「なにから始めたらいいか分かりません…」という人もいます。
そういった初心者の方はどこから始めたらいいのか、吉崎さんからアドバイスをいただけますか?

吉崎:

まず、不動産投資は株式投資などに比べてると違いがありますので、例えばで、ローンや税について理解が必要です。
売却や購入つまり流通の面でも、株式の場合はネット証券を通じて一瞬でやり取りできますが、不動産の場合は買う時も手放す時も、それなりに手間がかかります。
そのあたりは慣れたほうがいいと思います。

「手間=しんどい、面倒くさい」という訳ではありませんが、色々な書類に判子を押したり、ローンを組むために金銭貸借契約書を結んだり、はじめての方にとっては難しいことも多いと思います。
そういう意味でも、慣れてからやられるのがいいのではないかと思います。

しかし、一棟収益を持っていると、相続など色々な意味で有利にはなります。
その場所が20年、30年後に再開発となって高値で売れることもあります。
そういう意味で、ゆくゆくはうまく組み合わせたり、組み替えをされるのがいいと思います。

安藤:先程 吉崎さんが仰ったように、新築のワンルームは値段が高くなってきているので、ネットでは「新築1Rは高い」と書いてあったりもしますが…
正直なところ「モノ次第」「買い方次第」ですよね。

吉崎:そうですね。
非常に出物が少ないエリアで買うと、いわゆる「ピカピカ新築1R」みたいなもので、それはそれでメリットもあったりします。

うまい不動産投資家の共通点

安藤:吉崎さんは色々な不動産投資家を見てきていると思うのですが、うまくいっている人とうまくいっていない人がいると思います。
うまくいっている人の共通点はありますか?

吉崎:1つハッキリしているのは、不動産会社や建築会社の担当者と、密にやり取りをしている方はうまくいっているようです。
早急に契約するかどうかは別として、しっかりと担当者の方と相談しながら、自分の好みや要求をしっかり伝えて、色々な点で密にやり取りをしている方が成功しているなと思います。
懇意にしている会社を見つけられるかどうかは大きいと思います。

安藤:密というのは連絡頻度だけではなくて「いい関係性を築いている」ということですね。

吉崎:そうですね。
言うことはしっかりと言う、あるいはしっかりと言ってもらう。
そういう関係ができているかが、最大の共通点だと思います。
いい情報は表に出てこないことが多いので、業者さんが持っているいい情報をいち早く自分にもらえるか、が大事だと思います。

宣伝をされている物件には要注意

安藤:まさにその「情報の取り方」も聞きたいと思っていましたが、ほとんどいま答えをいただきましたね。
不動産の営業マンと懇意にしておくこと以外で、いい不動産情報を手に入れる方法はありますか?

吉崎:不動産情報、特に中古物件情報について、売りサイドについた不動産会社には「専任媒介契約を取ってから一定期間内(5日または7日)に、レインズに情報を載せなければいけない」という規則があります。
ただ、裏を返せば「速やかに載せること」にはなっていますが「期日さえ守れば専任媒介契約を結んで数日間は載せなくてもいい」とも取れるんです。
ですので、そういう情報は業者さんが持っているということになります。

スマートフォンのイメージ

知っておいたほうが良いこととしては「宣伝をされている物件ほど、売れ残っている」ということは分かっておいたほうがいいと思います。
色々な投資物件サイトがありますが広告を出せば出すほど、広告料としてもらえる仲介料から経費がかさんでいくわけです。

媒介を担っている会社からすると本当は広告を出したくないでしょうけれど、「広告を載せないと売れない物件」だから経費がかかるけど…というわけです。
広告に載っている物件=すぐには売れないだろうリスト」というも言えますね

安藤:「ネットの不動産広告に載っている物件は売れ残りだ」と言う人がいますが、その通りだということですね。

吉崎:その通りだと思います。
売れ残りというか、すぐには売れなかった物件というか…ということですね。
こうした事情を知っていると、事前に業者さんに情報を流してもらえるように頼んでおくのが1番だと思いますね。

安藤:常に複数社の営業の方に声をかけておき、自分に情報が集まるようにしておくということですかね。

吉崎:1番良いのは、メイン1社を決めておき、サブに2〜3社決めておくことだと思います。
基本的に、情報の川上に行けば行くほど鮮度がよくなりますから。
「魚を買うなら近所のスーパーよりも豊洲のほうがいい」という人がいますが、同じ理屈ですね。

リテラシーを高めて失敗を防ぐ

リテラシーを高めて失敗を防ぐ

安藤:数年前にシェアハウスの問題で、高所得サラリーマンの方があまり物件のことを見ずに買ってしまい、負債だけ残るような事例がありました。
なぜあんなにも大きな事件になってしまったのか、要因はどこにあるとみていますか?

吉崎:物件を見ずに買うというのは1Rマンションではよくあることで、投資物件で細かく物件を見て判断する人は多くないです。
遠方にいる方もわざわざ見に行くのも大変ですよね。

安藤:ちなみに吉崎さんは物件を見てから買っていますか?

吉崎:たまたま近くに行く機会がない限り、基本的には見ていません。
信用できる業者からしか買わないというのも、見なくても買えるという理由の1つです。

そんな中でああいった事件が起こったということは、その会社の販売形態やスタンスを見極められなかったことですよね。
売れない物件だから広告を出しているわけですし、営業が必死にすすめてくる物件は売れていないということです。
こうした理屈を冷静に判断できなかったことで起こった問題だと思います。

よく町中に看板をもって物件案内をしている人がいますが「あなたの会社は一生懸命、売れてないアピールをしてるの」と思ったりします。
例え、全く売れていないわけではなくても、目標まではいっていないのでしょうね。

安藤:では、あのシェアハウス問題については、特段難しいことを考える必要はなく、考えれば誰でも分かるレベルのリテラシーがあれば防げたということですね。

吉崎:全てそうですよね。
飲食店情報サイトや旅行情報サイトのPRでも、同じことを思います。

安藤:お金を払わないとお客さんが来ないということですものね。

吉崎:そういうことですね。
超有名鮨店の「すきやばし次郎」の広告なんて、見たことありませんものね。

安藤:世の中の原理原則を学びましょう、ということですね。

海外と日本での家に対する考え方の違い

海外と日本での家に対する考え方の違い

安藤:最後に、もう1つだけ聞かせてください。
アメリカやロンドンでは築100年以上の超築古物件が流通していて、値段もついています。
日本だと「築50~60年だと相当古い物件だ」という印象がありますが、なぜ日本は物件を壊して新築を作っていってしまうのでしょうか?
日本はアメリカやロンドンのようにならないのか?ということについて、見解をいただきたいです。

吉崎:色々な理由がありますが、本質的な話をすると家についての考え方だと思います。
アメリカやロンドンは「家はメンテナンスして使うものだ」という考え方で、リフォームやリノベーションが当たり前です。
もし私がアメリカやロンドン、海外の物件を自分で買ったとしたら、住む前に大幅なリフォームをすると思います。

数年前にニューヨーク郊外で少し床が傾いている物件を見たことがありますが、多くは立地条件や景色などのロケーションがよくて、リフォームのおかげで内装もいいという物件でしたアメリカ人は車移動が多いので、景観が悪い駅近くはあまり好まないようですね。
そういう風に、海外と日本では家に対する考え方が違うということが1番の本質だと思います。

「日本人は新築が好きだから…」と言われることもありますが、アメリカ人は新築が嫌いなのかというと、そんなことはないと思います。
築年数以上にロケーションを気にするのがアメリカ人で、家近辺の住環境や利便性を重視するのがアジア人という傾向だと思います。
例えば、アメリカ人は湖のほとりを好みます。

ニューヨークやマンハッタンに住んでいるのは、ほとんどが海外からの移住組や転勤などでの一時滞在者です。
アメリカのお金持ちは郊外の戸建てに住む傾向にありますね。

安藤:マンションか戸建かの違いもありますね。

吉崎:アメリカでは、マンションはテンポラリーなイメージですね。
仮住まいのイメージです。

安藤:ということは、日本では文化が変わらない限り、継ぎはぎして100年保たせていくようにはならないということですね?

吉崎:ならないと思います。
日本に限らず、アジアはその傾向が強いと思います。

安藤:そういう意味では「海外不動産投資としてアメリカやロンドンの物件を買うと、維持費はかかるものの、数十年単位でもつこともできる」という話にもなるわけですか?

吉崎:加速度償却が取れなくなった今は、皆さんそちらの方向に舵をきっていますね。

安藤:節税ではなくインカムゲインを取り続けると…

吉崎:アメリカの場合、不動産価格は長期的には上がっていきますから、それを狙っていくというのが主流になっています。

安藤:築年数が経っていっても、価格は上がっていくということですね?

吉崎:そうですね、リノベーションして使うので。
以前に、川沿いの絶景な物件を勧められたことがありますが、築105年の7,000万円の物件でしたが、めちゃくちゃいい場所にありましたね。

安藤:その場合は、日本居住者がローンを組んで買うことはできないですよね?

吉崎:日本の物件のように8~9割を借りることはできませんが、3~4割までなら貸す銀行もあるようです。
もちろん仲介業者と金融機関との関係よるとは思います。

不動産で重要なのはロケーション

安藤:どういうメリットを得たいのかによって、何の不動産投資をするのかは全く変わってくるということですね?

吉崎:そうです。
ですが、そもそも、住宅というは基本的に8~9割がロケーションですよ。
長期的にみれば絶対にロケーションが大切だと思います。

安藤:そう考えると、誰でも分かることを突き詰めれば投資でも失敗しない、という感じなのですかね…

ロケーションのイメージ図

吉崎:そうですね。
簡単にいってしまえば、大昔から金持ちが住んでいるところが一番いいところです。
昔は土木技術が発達していなかったので、昔から人が住んでいることが防災の観点から安心・安全の証明になります。

都心では海上埋め立て地がに多くのマンションが建っていますが、埋立地はやっぱり埋立地ですから…

月島・佃島は江戸時代に埋め立てられた土地なので、どう見るかは難しいですけどね。
銀座も江戸時代後半にあとから埋め立てられたところです。
高輪ゲートウェイができた時にも、少し対応が必要になったみたいですよ。
第一京浜からの坂がちょうど、海との境目でしたからね。

安藤:第一京浜くらいまでが陸だったということですね、なるほど。

吉崎:今年はSLが開業150周年ですが、もともとSLの石炭の煙で周りが火事にならないよう、海沿いに線路が作られています。
明治時代にはまだ海岸だったわけですよ。

安藤:最近、新橋〜横浜の周年イベントをやっていましたね。
JR山手線の内側が陸で、南側は全部海だったと。

吉崎:京急の駅に大森海岸という駅がありますが、大森“海岸”の名前からも分かりますよね。
もともとは海苔の産地で有名だった場所です。
昔から文豪が多く住んでいた大森山王のあたりは高台ですよね。

安藤:ということは長期的には、山手線の内側のほうが高級住宅街になりやすいということですね?

吉崎:人が減ってきたら、当然そうなりますよね。
不動産はロケーションが命です、絶対に。
「ウォーターハザード」なんて、今さらという感じですね。

安藤:今回も貴重なお話をありがとうございました。

不動産エコノミスト 吉崎誠二氏との対談、いかがでしたか?
不動産投資に取り組まれている方やこれから始められる方も、ぜひ前回のインタビューも参考にしてください。

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