不動産投資は9割が失敗する？

（1）不動産投資が失敗する割合は？

はじめに、不動産投資の成功率や失敗率を確認してみましょう。

不動産投資の成功率は10％程度、残りの90％は失敗するという説があります。
しかし、この成功率・失敗率に関する公式データなどの根拠は全くありません。

なぜなら、不動産投資に取り組む方にはいくつかの目的があるからです。
不動産投資をすることでインカムゲインを得たい方、不動産投資で節税をする方、相続対策で不動産投資を始める方など様々です。

例えば、不動産投資だけで生活できるだけの収入を確保しようと思った場合は、非常に確率は低くなるでしょう（成功率10％程度）。
しかし、副収入を得たり節税、将来の不労所得を得るというものであれば成功率は50％以上などまで上がると考えられます。

つまり、不動産投資を行う目的をどこに設定しているかで、成功や失敗が変わってくると言えるでしょう。

＜4割の投資家が不動産投資で「失敗」の経験あり？＞

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」を運営する健美家株式会社が実施した「不動産投資に関する意識調査（第7回）」によると、不動産投資の失敗経験がある人は40.7％であった。

また、失敗理由として最も多かったのは「空室が埋まらなかった（36.6％）」、次いで「修繕費や維持費に出費がかかりすぎた（31.1％）」、「相場より高く買ってしまった（29.9％）」という結果であった。

（2）不動産投資の失敗とは？

不動産投資の目的や成功の定義は、前述のとおり人それぞれであることをご紹介しました。

一方で、不動産投資の失敗の定義は明確であり、「不動産投資トータルで赤字になること」であると言えます。

不動産投資では、短期的な物件の値上がりによる売却益を狙うこと、中長期的な保有を前提とした収益化を狙うことの2パターンがあります。

前者の場合は、ほとんどの場合は購入する物件、立地や購入価格などが最終的なリターンに影響してきます。
一方、後者の場合は物件選びのみならず、運用利回りや投資ローンの選定など様々な要素がリターンに影響してきます。

例えば、長期保有による不動産投資では、物件購入には投資用ローンを借り入れ、さらには自己資金ではなく入居者からの家賃収入によってローン返済を行います。

返済期間は、最長35年となりますが、ローン完済後は家賃収入がそのまま利益として収益となります。また、最終的に物件売却まで視野を入れた場合、物件購入から売却までの期間トータルで利益が出たかどうか、が成功か失敗の判断基準と言えます。

なお、注意が必要なのは、「運用中の赤字＝不動産投資の失敗」ではないということです。

不動産投資において、家賃収入からローンの返済や諸経費を差し引いたキャッシュフローが赤字になったからといって、失敗とはなりません。

運用中に利益がそれほど出ない（若干の赤字になる）場合であっても、ローン完済後の収益化や売却による黒字化が実現すれば、不動産投資としては成功と言えるでしょう。

以上をまとめると、不動産投資における失敗パターンは、次の2つです。

投資を始める方の目的は、資産形成（儲けを出すこと）だと思います。
不動産投資を始める場合も、トータルで赤字にならないため（失敗しないため）にも、次章以降で紹介する失敗事例や対策をしっかりと確認しましょう。

不動産投資の失敗事例8選

不動産投資で失敗した人の失敗事例を全て公開します。
1つでも当てはまってしまうと、不動産投資で失敗する確率が高まるため、しっかりと確認するようにしましょう。

（1）不動産会社（担当者）の言われるがままに契約してしまった

【失敗例①】

Aさんは、「首都圏で掘り出し物件の情報が入った」という不動産会社の担当者の提案を受け、築年数や立地などの気になる点はあったものの、すぐに契約しないと売れてしまう、機会損失するなどの担当者に急かされて購入した。

しかし、運用開始後、当初の懸念点であった築年数による修繕費の出費や立地による空室から、家賃収入が得られず赤字が続いてしまった。

不動産会社は、物件の管理手数料だけではなく、売買による不動産仲介手数料によって利益を得ています。
つまり、売却希望物件を多くの購入希望者へ販売仲介することで高い利益を上げることができます。

そのため購入者にとって都合の良い情報のみを提供し、購入を急かしたり、促したりする場合があるため注意が必要です。

「担当者の言っていることは本当か？」「なぜ優良物件なのに相場より安いのか？」など情報を鵜呑みにせず、自分自身で冷静に判断することが重要と言えます。

（2）節税目的だけで不動産投資をしてしまった

【失敗例②】

Bさん（年収600万円）は、「ワンルームマンション投資で節税できる」という情報に魅力を感じて不動産投資を始めた。

しかし、初年度や数年間は税金の還付による節税効果を実感することができたが、固定資産税の負担や修繕積立金の増額、家賃低下などにより収支が悪化してしまった。

不動産投資においては、「節税」はメリットの1つと言えます。
しかし、今回のケースでは、節税というキーワードに飛びついてしまった事で、なぜ節税されるのか、といった仕組みを理解せずに始めてしまったことが失敗と言えるでしょう。

一般的に不動産投資による節税が効果的な方は、年収が1,000万円以上などの高所得者であり、高い税率で所得税などを納めている人が対象となります。

低所得者においても節税の効果はありますが、還付される税金額より支出が多くなってしまうとメリットを感じられないという事態に陥ってしまいます。

また、ワンルームマンションの物件の条件もしっかり調査した上で、物件選びをしておくことが中長期的な収支を悪化させないためにも重要となります。

（3）家賃収入や物件価値など都合の良い予測で投資してしまった

【失敗例③】

Cさんは、「将来的な都市開発で物件価値や利回りは高まる」という不動産投資会社の担当者に勧められ、現在の利回りが10％程度あったため物件を購入した。

しかし、半年後に空室になって以降、入居者が見つからず、物件価値も右肩下がりになるなど、当初思い描いていた収支や不動産投資の売却などの計画が厳しくなった。

このケースは、不動産投資に対する甘い予測が原因となって招いてしまった失敗の代表例と言えるでしょう。
失敗例①同様、不動産投資の営業マンなどは、基本的には物件の良い情報を開示してくることがほとんどです。

提示された情報やデータが本当にそうなのか？、今後も利回りなどの状況が継続するのか？といったことを都合よく捉えるのではなく、しっかりと調査・判断して、購入することが大切になります。

 （4）老朽化や天災などで想定外の出費（修繕費など）が発生してしまった

【失敗例④】

Dさんは、中古の一棟アパート（満室、利回り8％程度）を購入することができて、非常に満足していた。

購入し手間もなく、下水道設備が故障し大規模な修繕が必要になった。
さらに、下水道設備以外にもアパートの部屋のリフォーム等も同時に発生してしまったことから、多額の出費や一部入居者の退去などによって、資金繰りが厳しくなった。

中古物件へ不動産投資を実施する場合は、必ず物件の老朽化の確認や大規模修繕履歴などの情報を確認するようにしましょう。

アパートにおける修繕に発生する費用は、原則家主が実費で負担しなければならないため、予算の確保や修繕のスケジュールなどを管理しておくことが必要になります。

また、計画外の事象として、火災や水害などの天災によって修繕が発生してしまう場合も同様です。
老朽化の状況や耐震性など、中古物件を購入する場合は必ず確認することが重要です。

（5）物件選定ミスによる空室等での資金繰りが困難になってしまった

【失敗例⑤】

Eさんは、利回りの高さと割安な物件価格が決め手となり、利回り9％程度の中古マンション１室を購入した。

しかし、購入後数年間は順調に家賃収入を得てローン返済を実施していたが、空室が発生して以降、物件の立地や周辺の競合物件の影響から入居者が見つからず、家賃収入が途絶えてしまった。

不動産投資の最大のリスクと言えるのが、本ケースの「空室リスク」です。入居者が退去後、すぐに次の入居者が見つかるとは限りません。

また、賃貸の需要は季節や物件の立地、周辺の物件環境などによって大きく左右されます。
ローンを組んで物件を購入する場合は、家賃収入が数ヶ月なくなっても返済可能な資金を準備しておくこと、空室リスクを回避できる物件選びを行うことが重要になります。

（6）金利が上昇してローンの返済が増えてしまった

【失敗例⑥】

Gさんは、自己資金ゼロ、投資用ローンで資金を借り入れてワンルームマンションへ不動産投資をした。

家賃収入は順調に得ることができていたが、途中で金利が上昇したことで返済額が増加したことに伴い収支が赤字になった。

不動産投資は、投資用ローンを活用する事で自己資金を使わずに取り組めるメリットがあります。
一方で、金利の上昇に伴うリスクを抱えている点は、必ず押さえておく必要があります。

なお、不動産投資におけるローンの金利タイプは、主に3つに分類されます。

投資用ローンを借りる際には、これらの金利の違いを把握した上で、自身の状況に応じて無理なく返済を続けられるタイプの金利を選択することが重要です。

（7）社会人になってすぐ無計画で不動産投資を始めてしまった

【失敗例⑦】

Hさんは、社会人3年目だが若いうちから資産形成に取り組みたいと思い、不動産投資に興味を持った。

しかし、勤続年数などの問題からローン借入金額が少額だったため、購入可能な物件が限られている中で自己資金を活用しながら、不動産投資を始めてしまった。

毎月の返済額と家賃収入はギリギリの状況であったが、想定外の出費による赤字化やプライベートでのライフイベントでの出費などが重なり、生活に余裕が全くなくなってしまった。

不動産投資は、20代など比較的若い方でも取り組める投資方法の1つです。
しかし、「30代以降の人と比較した際の資金力不足」や「ライフイベントの変化」など、30代以降の方と比べると変化に対応する能力が弱いという特徴があります。

特に、収入が少ない段階での資金不足は、突発的な支出のリスクがある不動産投資においては非常にデメリットとなってしまいます。
そのため、資金繰りを始めとするしっかりとした投資計画を描いた上で、取り組むことが大切です。

（8）管理会社の選定を誤ってしまった

【失敗例⑧】

Iさんは、物件管理や家賃回収などの不動産管理に関する全ての業務を管理会社に全て任せていました。

しかし、家賃振込が実施されていない事象が発生したため確認したところ、管理会社が倒産し、家賃回収ができなくなってしまった。

不動産投資における管理会社の存在は、入居者の募集から家賃の回収に至るまで、投資物件の全てを任せることになるパートナーです。

しかし、管理会社の中には、倒産してしまったり、入居者募集を適当にしてしまったり、自社の利益を最優先にした契約を要求してきたりなど様々なケースが報告されています。

このような管理会社にあたらないためには、管理会社選定の際に、経営状況がしっかりしているか、管理物件数がどのくらいあるかなどを事前に調べておくことが重要です。

不動産投資で失敗する人の共通点

不動産投資を始めて失敗する人には、共通点やパターン、特徴があります。

不動産投資で始めるからには失敗したくないと思う方がほとんどだと思いますので、ぜひ失敗しないためにも「失敗する理由」を確認しておきましょう。

（1）知識が不足している

一つ目は、圧倒的に不動産投資に関する知識が不足していることです。

代表的な知識としては、不動産投資用の物件選びに関する知識があります。
不動産の投資対象は、一棟アパートや区分マンション、戸建てなど様々な規模や種類が多岐にわたります。

そのため、それぞれの投資対象に合わせた経営戦略を立てる必要があり、新築か中古物件かによってもメリット・デメリットがあるため、柔軟に判断した上で、出口戦略（最終的な売却など）も描く必要があります。

不動産投資は、物件を購入するまでも非常に重要ですが、運用、売却までが投資対象となるため、継続的な知識の習得は必要です。

また、不動産投資に関する知識だけではなく、社会情勢や経済・景気動向などに関する情報不足も同様に失敗するリスクを高めてしまいます。

景気動向や人口減少によって、空室が増え、収支が赤字になることで投資が破綻するケースなども考えられます。
賃貸需要が低下することで、売却価格の低下や空室リスクの高まりなど最終的な損失につながることもあります。

不動産投資を行う場合は、不動産投資に関する知識に加えて、社会情勢などの経済全般の知識についても学び続けることが大切です。

（2）計画性がない

二つ目は、不動産投資全般の計画性や戦略が欠如していることです。

不動産投資は事業の1つと言っても過言ではなく、収支だけではなく支出を伴うことをしっかり理解しておくことが必要です。

例えば、定期的に発生する固定資産税などの税金、ローンの返済費、修繕費などが代表的な支出となります。

これらの支出を伴うにも関わらず、家賃収入で収支がプラスになっているため、お金を使いすぎてしまう人も存在します。

不動産投資を始める目的の代表的なのは、資産形成として資産を増やすことです。
資産が増えているにも関わらず、散財してしまってはせっかくの不動産投資も水の泡になりかねません。

また、設備が故障して突発的な費用が発生したり、空室によって収入が無くなったりする可能性もあり、資金が不足するリスクなども考えられます。

不動産投資で失敗しないためには、不動産投資全体を通じてどのような出費が発生するかを想定しながら投資を行う「計画性」が必要と言えるでしょう。

（3）資金計画が甘い

三つ目は、前述の計画性とも共通しますが、資金計画が甘く物件運営ができなくなることです。

不動産投資で必要な資金とは、物件の購入費用、ローン返済費用に加えて、物件の税金、修繕費、入退去時のクリーニング費用、管理委託費用や空室リスクのための余剰資金など、多岐にわたります。

特に、中古物件においては修繕費などの積立や突発的な出費などが発生する可能性も高いため、しっかりと資金計画を立てておく必要があります。

毎月の収支がプラスであることだけに目を向けてしまうと、物件運営を通じた様々なリスクに対応できなくなる可能性があるため、注意が必要です。

例えば、20代などの若い方の場合、自己資金が少ない状況で不動産投資を始める人もいるかもしれません。
その場合、フルローンなど、物件取得価格に対して借入金額が極端に大きくなりすぎないようにしましょう。

なぜなら、基本的には、借入ローンの返済は毎月の家賃収入から捻出します。
しかし、家賃収入で不足する分は給与収入で補填することになりますが、借入比率が高すぎると家計を圧迫してしまう可能性があります。

自己資金の少ない方は、しっかりと資金計画を立てた上で、不動産投資を始めることが大切です。

（4）目先の利益だけを目的にしている

四つ目は、目先の利益だけを優先することで、中長期的な損失（失敗）につながることです。

不動産投資の基本は、安定した家賃収入を前提とした中長期的な投資であることが多いです。
一方、株式投資などは株式相場の変動にるキャピタルゲイン（売却差益）で利益を得る短期売買の投資方法となり、2つの投資はスタイルが異なります。

そのため、不動産投資においては、目先の利益ではなく、中長期的に利益を得ることができるか？という観点で投資判断を行う必要があります。

＜目先の利益を追求してしまった例＞

不動産投資では、目先の利益だけを追求することで、将来的な入居者を獲得できなくなることは絶対に避けるべきことです。

中長期的な視野でコストやリスクが発生しそうなものを事前に把握し、適切な管理や修繕、判断を行うように心がけましょう。

（5）想定されるリスクを十分に把握していない

最後は、不動産投資で発生しうるリスクに備えられていないことです。

不動産投資においては、物件を所有している期間中に様々な変化が生じる可能性が高く、投資を始める前にしっかりとリスクを把握、対策しておくことが大切です。

そのため、前述した計画性や資金計画などの観点から、事前にリスクを十分把握した上で、リスクとリターンのバランスを考慮した投資計画を立てておくことが重要です。

不動産投資における主なリスクを以下にご紹介するので、合わせて確認しておきましょう。

不動産投資で失敗しないためのポイント

不動産投資を始めるにあたって失敗しないためのポイントを4つにまとめました。

不動産投資で失敗せず、確実に資産形成を行うためにしっかりと確認しておきましょう。

（1）不動産投資に関する知識を勉強する

不動産投資を始める際は、基本的な投資知識、経済知識などを身につけておくことが大切です。

知識が全くない状態で不動産投資をしてしまうと、自分に不利な契約や物件を選択してしまったり、様々なリスクに対応できずに投資そのものが失敗に終わってしまう恐れがあります。

不動産投資で成功し、将来の資産形成を行うためにも、まずは書籍やインターネット、セミナーなど、ある程度の不動産投資の知識を身につけるようにしましょう。

不動産投資に関する書籍など、本屋さんには数多く並べられています。
10冊程度、合計1.5万円程度の負担額にはなりますが、投資を始めて失敗する（損失を出す）よりも安い負担だと考えられます。

（2）土地勘のあるエリアや主要エリアの物件を選ぶ

不動産投資が未経験の場合は、周辺環境や住環境、家賃の相場などを把握しやすいエリアや情報量の多い東京・大阪などの主要エリアの物件を選ぶようにしましょう。

不動産投資が成功するかどうかは、物件選びにかかっていると言っても過言ではありません。

物件を選ぶ際には、賃貸需要のある人気エリアか、資産価値は落ちにくいか、利便性はどうか、近隣に競合物件はないか、周辺環境の治安などは問題ないかなど様々な観点で物件を確認する必要があります。

初めて不動産投資をする方などは、馴染みのあるエリアや情報が多く検討のしやすいエリアの物件を中心に探すようにしましょう。

（3）営業マンの勧誘には要注意

不動産投資の物件を選択する際は、様々な物件を確認の上、比較検討することが必要不可欠です。

なぜなら、不動産投資の物件の中には、相場よりも割高な物件価格になっている、空室リスクが高そうな立地にある、全くの詐欺物件という可能性もあります。

特に、職場や携帯電話にいきなりくる営業電話などには、十分な注意が必要です。
このような営業マンの中には、「不動産投資や投資物件のメリットばかりを強調した勧誘」をしてくる方がいます。

これまでも紹介してきたとおり、不動産投資はメリットもあればデメリットやリスクも存在しており、リスクも含めて話をしてくれる営業マンは信用できると考えられます。

「高利回りで儲かる」「節税対策になる」「絶対に値上がりする」などのメリットばかりを強調された勧誘などは、安易に乗っからないようにしましょう。

提案された物件が本当に投資するに値するかどうかは、具体的な物件条件や価格などを元に、冷静に判断することが重要です。

（4）資金に応じた投資物件を選ぶ

20代など若い方の場合は、「フルローン」や「オーバーローン」などの無理な借り入れで不動産投資を行なって終えば失敗する可能性が高まります。

安全に不動産投資を行うためには、自分のライフプランに応じた資金（収入や貯金額など）に見合った投資物件を選択することが大切です。

前項でもあった「営業マン」からのフルローンなどによる投資提案には、安易に応えないようにしましょう。

不動産投資で困ったら専門家へ相談がおすすめ

不動産投資の特徴やポイント、注意点をはじめ、投資用の不動産物件の紹介などに悩んだ場合は、お金のプロに相談することも1つのポイントです。

資産運用のプロは、日々金融・経済に関する情報を収集しているため、判断の精度が高いことに加えて、投資以外のお金のことについても助言してもらえるケースもあります。

お金の専門家として有名なのは、資産運用の経験や相談実績のあるファイナンシャルプランナーなどがおすすめです。

不動産投資に関することだけではなく、家計の見直しやライフプランの作成など、生涯のお金の悩みや不安に対して一貫した提案や支援を行ってもらえることでしょう。

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まとめ

本記事では、不動産投資の具体的な失敗事例や失敗する人の共通点、加えて不動産投資で失敗しないための4つのポイントについて具体的にご紹介しました。

不動産投資は、若い方から40代以降などでも始めることができる資産運用であり、正しく取り組むことで中長期的にリターン（利益）や資産（物件）を得ることができます。
また、早くに積んだ実績や経験は、更なる資産を増やすために役立つことになります。

しかし、失敗事例でも紹介したとおり、営業担当の話を鵜呑みにしたり、不動産投資のリスクなどを理解せずに投資物件を選択したり、資金計画を甘く見積もったりなど、不動産投資で注意すべきポイントはたくさんあります。

今回の不動産投資の失敗事例を参考に、失敗しないポイントをしっかり理解した上で、不動産投資について継続的に勉強して知識を習得することをおすすめします。

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