モンゴルへのイメージ

今日は月1ゲスト、ココザス代表取締役CEOの安藤さんです。
よろしくお願いします。

よろしくお願いします。

内田：安藤さん、先月ではいらっしゃらなく2ヶ月ぶりなような…

安藤：久しぶりな感じになっちゃいましたね…
風邪をひいておりました…

内田：風邪ひいている以外も、何かとても忙しいと聞きましたよ？

安藤：この夏は、モンゴルによく行っていました。
12週のうち、4週間ですね。

内田：まさか遊びというわけじゃないですもんね…！？

馬に乗りに行っていたの？

ラクダも馬も乗っていません（笑）

やっぱりビジネス臭がしそうじゃないですか…？

安藤：モンゴルで不動産の事業をやっています。
モンゴルの首都は「ウランバートル」と言いますが、今ウランバートルで不動産を作っているので、その仕事の兼ね合いで行ってきたという感じです。

内田：モンゴルの不動産について、そういう事情を私は知らないのですが…

吉崎：自宅・住宅もそうですが、色々な国内外のマネーが入ってきているということですか？

安藤：そうですね。
特に親日の国なので、意外に知られていませんが非常に日本との親交が深いのです。
日本からのお金は結構入り始めています。

吉崎：飛行機は結構飛んでいるのでしょうか？

安藤：成田から毎日飛んでいます。
直行便で5時間くらいです。

内田：そうなんですか。
行き来はしやすく、ハワイに行くよりかは近いという感じですね。

ただ、モンゴルというイメージって…
多分、株式投資家をやっている方は共通なんじゃないかな？と思いますが…
レアメタルなど、そういう「資源に対する投資」みたいなものが何となく活発に行われた時期がありますが…
不動産とかってイメージでは決してなくて…

吉崎：レアメタルと相撲みたいな感じ？

内田：モンゴル相撲とかね。
不動産に投資することは、今は熱いのですか？

安藤：正直、日本国内のプレーヤーでも、モンゴルの不動産を扱っている・紹介できるというところは殆どありません。

吉崎：そうですよね、僕も全然聞かないですね。

ココザスが取り組むモンゴル不動産

ただ、ココザスグループはちょっと前から目を付けていまして…
モンゴルで不動産建設現場のデベロッパーさんとジョイントで一緒にやっています。
日本国内の投資家さんに値上がり益を期待する物件として持っていただく…

値上がりが期待できる国。
まず投資という感じですかね。

では、マンションは分譲マンションのイメージですか？

そうですね。

吉崎：そうすると中国みたいに、土地の所有権を持っているのか？持ってないか？と言うと…
中国の横のイメージなので、似たようなイメージがありますが、所有権についてはどうなのですか？

安藤：所有権はおっしゃるとおりで、その土地の所有権は非居住者は持てません。

内田：例えば、使用権も？

吉崎：それは国内外関係なく、つまりモンゴルの方も持てない？

安藤：モンゴルの方は持つことができます。

内田：土地ですか…？

安藤：はい、非居住者は持てません。
なので、弊社も自分達で物件を買っていますが、まるまる所有権と建物の区分所有権というような形で建物を保有するということで…
当然モンゴルの政府から権利証が発行されます。

そういう意味でいうと、借地みたいな形でもなく、モノとしてちゃんと認められている。
なので不動産の投資としても日本国内の方が持つ対象としても投資できます。

物件価格はどれくらい？

どれぐらいの値段をするのですか？
モンゴルの分譲マンションの広さとかを合わせて…

平米単価で言うと15万円くらいですね。

吉崎：坪50万円くらい…

安藤：カンボジアやフィリピン、マレーシアなど、少し前に流行ったいわゆる新興国。
あの辺ではもう高い物件が平米単価40〜50万円になってきています。

吉崎：平米なので、坪は150万円くらいですね。

安藤：例えばうちが今開発してるのはモンゴルのど真ん中なのですが…
そこでも15万円平米（坪で50万円）です。

吉崎：どれぐらいのサイズが多いのですか？

安藤：50平米〜80平米ぐらいです。

吉崎：ファミリー向けですね？

安藤：ファミリー向けです。
なので50平米〜80平米というと、750万円〜1,200万円くらいになります。

でもこれ安いとは言えですよ？
これから高くなることが実感できないとなかなか投資できないと思うのですが…
「やっぱり成長する！」という、すごい期待はできるのですか？

安藤：ものすごくあり得ます。
というのが、国を挙げて「不動産をまず増やそう」という動きをしています。
本当に語りだすとすごく長くなるので、端的に話しますが…
昔勉強したことがあると思いますが「ゲル」という移動式住居。
あれがまだ都心部にもあり、あそこに住んでいる方もいるのです。

内田：逆に私なんかは、草原とゲルというイメージしかなかったりします…

安藤：都心部のウランバートル自体は、西新宿みたいな状態で高層の建物がどんどん建ってます。
ただ、その中にポツンポツンとゲルがあったりするから面白いですよ。

あと少し離れたところには、山の斜面にひたすらゲルが置かれています。
そこに住んでるので、みんな石炭を焚いてそれで暖を取る。
そうすると、冬は黒煙が市内の方にすごい入り、もう真っ黒になってくるのです。

こういった環境面・衛生面も含め、ゲルをなくして物件レジデンスに移ってもらいましょうというのが、国策として走っています。
「ウランバートルマスタープラン2030」というもので、今走っています。
住宅がまだ足りていないので、どんどん作って…

内田：そうすると政府もそこにお金投じるし、海外からのお金も受け入れてという感じなのですね？

吉崎：銀行も増えてきているのですか？

安藤：銀行も増えています。

モンゴルで賃貸の仕組みは整っているのか？

吉崎：海外で不動産を投資に所有権を持とうと思うと、気になるのは、まずその物件の管理。
多分、地元の企業がしてくれると思うのですが…
一方で入居者の管理と客付けとか、あるいはその賃料をどういう風に代行で受け取るか？

内田：結構具体的な話がきましたね。

吉崎：そこがないと投資しづらい所でしょ？
いわゆるプロパティマネジメント（PM）がないと…

安藤：そうですね。
そこに関してはうちは現地にモンゴル法人があるので、そこで人の雇用もしています。
なので自分たちで全部やっていこうと。

内田：そういうのも、ここから今整ってくる感じなのですね。

安藤：まずは国民全員に自分の家が行き渡ってない状態なので、入って行き渡った後にいわゆる投資用物件。
つまり賃貸が出てくると思うので、賃貸の仕組みはまだ日本ほどできていないのです。

ただ、例えば今200部屋ぐらいの物件を建てているとして、この200部屋全部を日本国内の投資家さんに持ってもらって賃貸マンションにする。
そうすると、ちょっと賃貸付けに苦しむ可能性があります。
ただ、10％ぐらい（20部屋ぐらい）であれば、もう賃貸の需要もすごいありますので。

内田：そうですよね。
皆さんここから、家に住むような文化になっていくということですよね。

安藤：ゲルからまず賃貸でマンションに住んで、そこから購入っていうパターンもあります。

内田：「全員、今すぐ家に住んでください！」「はい、買います！」というわけにはいかないですね。

吉崎：所得はどれくらいなのですか？
一般サラリーマンみたいに平均すると…

安藤：日本円で考えると、80万円〜100万円ぐらいと言われています。

吉崎：今のマンションになったら、賃料はどれぐらいになるのですか？

安藤：4万円ぐらいからになります。
なので購入の時の年収から物件価格の倍率でいうと、東京よりは実は低くて適正です。

吉崎：東京は12〜14倍ぐらいになっていますが…
モンゴルはどれくらいなのですか？

安藤：モンゴルは80万円の方が、例えば500万円の物件を買う。
100万円の方が500万円だと、5倍くらいですね。

吉崎：なるほど…
ココザスさんの会社が扱っている区分マンションはどれぐらいの単価が多いのですか？

安藤：50平米からだと、750万円〜1,000万円未満ぐらいの物件が多いですね。

吉崎：それは日本投資家も成長期待で買うでしょうね。

注目すべき海外不動産は？

キャピタルゲイン（値上がり益）を取りたいというのであれば、やはり海外です。
そして新興国、フィリピンなどはすでに結構上がっているので…
新たなところで、最近はモンゴルでやっております。

他にもエジプトだったり、最近海外不動産をやっているプレーヤーが結構増えてきていますね。

今、海外不動産は話題になってきてるのですか？

昔、2014年〜2016年などは流行りましたが…

内田：凄い流行った時期がありましたよね！

安藤：東南アジアがやっぱこの10年流行りましたよね。

吉崎：コロナ前、10年前くらいでしょうか？

内田：だから他に見つけるという…

安藤：値上がりの期待（伸び代）がまだまだ取れるところを色々な会社が探しています。
それを日本国内の投資家さんに紹介しています。

内田：なるほど…
でも色々な国で、金利も高くなってインフレなので、土地も上がってしまっているんじゃないの？という感じですけれども。

安藤：もう毎年、毎年上がっていってるイメージですね。
吉崎さんが先ほどおっしゃっていた1960〜70年代くらいの日本を見てるような形なので…
行くたびに街が変わっていく感覚なので面白いですよ！

内田：そういう風なのか…
息吹みたいなものがあるわけですね。

吉崎：新興国の不動産投資というと、先進国投資家がいまだに流行っていますもんね。

安藤：アメリカだったり…

吉崎：先進国投資というと、ロンドン、ベルリン辺りも有名でしょうか。

安藤：投資の種類として、あちらの場合はもう100年・150年とリノベーションをしながらずっと住めるような国だったりするので、その国内の投資家さんが投資する。
対象としては先進国と新興国、それ以外というふうに大別されるんじゃないかな？と思います。

吉崎：モンゴルは「それ以外」の国に当てはまりますよね。

安藤：まさに「それ以外」ですね。

吉崎：それと「もうちょっとで新興国の仲間入り」という感じですよね。
その手前な感じ。

内田：そうすると企業もたくさん集まってこないと、やっぱり人が住むっていう状況になってこないのかな？と…

安藤：そうですね。
モンゴルでいうと、今年の夏にモンゴルを舞台にしたドラマがオンエアされていたり…
どんどんモンゴルに対してプロモーションをかけているような状態なのです。

実は結構裏で色々動いているのです。
これからモンゴルが盛り上がるんじゃないかな？というところを覚えておいてもらえると嬉しいです。

内田：なるほど波が来てるっていうのは、ドラマからもそういう風に現れるのかもしれない…

吉崎：そうですね。
深掘りも、モンゴルもどっちも波の話でしたね。
「来ているぞ！」「ノリおくれるな！」というようなね。

内田：そうですね。
また、新たな波が見つかったらいち早く教えてください。

※ 本記事はラジオNIKKEI第1「5時から“誠”論」の番組内コーナー「ワクワク人生COCO the Style」の内容を抜粋／改変したものです
※ 2023年10月2日(月)放送
※ 日経ラジオ社の承諾を得て作成しています