自社で建てているアパートを見に行きます
社長！今日は寒いですが…
これからどこに行くのでしょうか？
今日はロケです…！
ココザス・グループの中にココ・ホームという不動産会社があるのですが…
そこで開発している自社アパートがあります。
いわゆる「一棟収益のアパート」です。
実は上棟しており、基礎＋上は木造なのですが、木は立ち上がってる状態です。
建設会社の社長にも来ていただくので、今回中を見られます。
こういったロケはあまりないので、定期的にやっていきたいですね。
他で言うと「みんなで大家さん」の動画・記事でロケ撮影を2回くらいやっていますね。
モンゴルでも撮影しましたし、今後も増やしていきたいですね。
これから車で移動するので、車内でも話しながら行きましょう！
動画で確認したい方はこちら
一棟収益不動産の注意点をおさらい
自社開発の一棟収益不動産を見に行くということですが…
おさらいも兼ねて一棟収益不動産のメリットや注意点をお聞きしたいです。
そもそも一棟収益不動産のアパートとは…
ワンルームは2,000万円台で中古物件が購入できるぐらいなのですが…
今回は新築アパートで、部屋数が10部屋くらいあります。
木造の小さめのアパートでも5〜6部屋くらいからだったりするので…
立地によって異なりますが、1億円近くからそれ以上という価格帯になります。
なので、誰でも取り組めるものではないのです。
ということで取り組むハードルは高いのですが、その分メリットとして…
ワンルームマンション投資だと、なかなかキャッシュは狙えませんものね…
そうですね。
インカムゲインを取りに行くのは日本の場合、立地がどこだったとしても難しいので…
そういう点で言うと、アパート投資で得られる1番のメリットはキッシュフローがプラスになることだと思います。
では「どれぐらいプラスになるのか？」という話なのですが…
「頭金をどれくらい入れるか？」によって変わってきます。
ひとつの目安として、1億円の物件だった時に2%（200万円）が税引前のキャッシュフローとして残したいというのがあります。
そうすると本業のサラリーとは別で200万円が入ってきたら大きいですよね？
相当大きいですね。
これを、二棟・三棟・四棟と増やしていく。
そうすると本業収入と同じぐらいの収入を不動産の方で得ることができるのです。
これはローンの返済後の話です。
ローン返済と家賃収入、あとは諸々の管理手数料や修繕積立金を引いて200万円を残す。
そうすることができれば中々大きいですよね。
これが1番のメリットです。
取り組むにはハードルは高いけれど。取り組めるのであれば検討する1つの手かな？と…
うちのお客様でも多い事例として、初めはワンルームマンションで「不動産はどんなものなのかな？」を練習してみる。
その上で、アパート投資にステップアップしていく。
その時にワンルームを売却して一棟アパートを始める方もいます。
その辺はケースバイケースかな？と思います。
今回は自社開発の物件ですが…
どのようなきっかけで物件を建てることになったのですか？
アパートの方がキャッシュフローが出るというのは先ほど説明した通りです。
ココザスのお客様の中でも「ワンルームよりはアパートをやっていきたい」という方が結構増えてきています。
それに取り組める属性の方が増えており、そうであれば必要とされているものを供給したいなという思いがずっとありました。
今回の物件も作って満室にした上ですぐ投資家さまにご案内をして商品として販売する。
そのための物件です。
そしてシリーズものとしてこれを増やしていきたいなと思っています。
自分自身も個人でアパート投資をやって「アパートいいよね」と思っていて…
これを多くの方に伝えていきたいなと。
今回第1号ですが、2号、3号、4号という形で今後増えていく予定です。
全て動画や記事に残せるかは分かりませんが…
建設途中の映像は中々撮影できませんものね？
そうですね。
なので、作っているデベロッパーだからこそ撮れる内部の映像も残したいなと思っています。
ただ、あっという間に建ちます。
そうなのですか…！？
木造の10部屋のアパートですが…
最初、基礎工事と言って下のコンクリの部分をやっていましたが、それが終わると本当に1週間、2週間ぐらいで枠組だけは上まで上がっていきます。
今は内装が入ってる状態のようですが…
実は私も現地を見るのは初めてなので、すごく楽しみにしてます！
協力業者さんや大工さんに作ってもらっていて、撮影費が日曜日で…
本来、日曜日は工事が止まっているのですが、建設会社の社長さんが自ら来てくださいます。
多分ヘルメットを被って中を覗くのかな？
階段がどこまで出来ているのかがわからないのですが、楽しみです。
今は千葉県に向けて動いているところですが…
高速を降りて20分くらい下道を走ると着くようです。
周辺の駅の風景も撮影できたらと思うので、また後で回しましょう…！
現地まで最寄り駅から歩いてみます
鎌ヶ谷駅に到着しました！
東武野田線（東武アーバンパークライン）から7〜8分ぐらいの場所なので、歩いていきましょう…！
距離は500〜600mなのですが、若干くねくねと行かなきゃいけないのです。
直通の道がないんですよね。
周辺の状況を紹介しながら歩いてみましょう。
スーパーがありますね。
徒歩で数分のところにスーパーがあったらいいですよね。
アパートもいっぱいありますね…！
住みやすい環境みたいですね。
賃貸需要はあるでしょうね。
大きな公園や郵便局もありますね！
あそこが1番近いコンビニでしょうか…？
セブン-イレブンがすぐそばにあり、そこを曲がってすぐそこですね。
静かな住宅街というか…
この辺は建売業者の一戸建てばっかりかな？
細川さん、どうですか？ここは住みやすそうですか？
そうですね。
駅から7分ほどで近くて…
ライバルに当たるのがアパートですが…
この物件だと、きっと40〜50年経っていますよね。
すごく古いアパートが多い感じです。
ここに新しいアパートを建てれば十分可能性があるんじゃないかな？と思います。
社長！物件が見えてきましたよ…！
早速、物件の中を見ていこう…！
これが1Kの部屋で入口から水回りですね。
ボードは石膏ボードですか？
下地が木なだけですものね？
そうですね、石膏です。
大工さんの仕事はこれですもんね。
これを永遠にずっとやっていますね…
昔のお家って…
これがあると耐久性が上がるのですね。
天井の下地はどうなっているのですか？
天井の下地はこれから組みます。
材料が繋がっていると上の音がそのまま伝わってしまうので…
なるほど、空間をあけているということですね。
2階に移動…！
南側はこっちですか？
じゃあこの辺には太陽が入りますね。
ちょうど入り口側が真北ぐらいになります。
3階に移動…！
おお太陽が…！
他の家よりも抜けていますね。
約40平米近くの1LDKで、3階はすごく広い気がしますね。
高層階にいる感じですね…！
そうかな（笑）？
視界に邪魔するものがないので…（笑）
出来上がるのはあっという間ですね。
そうなんです。
明後日に金物や検査などを全て行います。
第三者機関がきて、全て図面通りなのか？や、付き方の問題がないかチェックされます。
問題なければ今度は壁の下地やボードを貼ってく準備をしていくと…
それではもうあっという間ですね…！
最後はクロスや床が残ってという感じですね。
そうですね。
来週サッシがつく予定です。
外構はやるとこはありますか？
敷地周りの土間コンクリートや入り口の門扉、オートロックなど…
そうでしたね！
オートロックでしたね。
オートロックがついていると贅沢ですね。
社長、どうですか？
自社物件第1号として…
いやぁ、この木の香りがいいですよね。
「新築の香り」ですね、
オートロックと宅配ボックスもあって、いいですね。
宅配ボックスは4個つきます。
10世帯で4個ですよね？
いいのではないでしょうか。
社長本人が大工の現場を分かっていて、もちろん従業員の方もたくさんいるので従業員の方が動いていただくのですが…
社長本人も動けるという、安心感がありますね。
大事なポイントは僕が見に行ってチェックするという感じです。
そこで一定の施工品質をしっかり担保してくきます。
ココザスでも第1号物件なので「どこの会社さんにお願いするか？」は、とても重要じゃないですか？
何社かピックアップしてもらい、たまたま「あれ？知ってる！」となって…
「◯◯さんの会社ならいいんじゃないか？」と、第1号をお願いすることになりました。
また土地がどんどん買えたら、2号・3号とお願いします！
こちらの地域だと、家賃が5万円後半くらいだったと思います。
しかし、58,000円で最初に出すのです。
広いお部屋は違いますが、55,000〜58000円など…
東京駅まで45分くらいで行けるので、社会人1年目の単身者、実家が千葉県という方でも宅配ボックスがあったらいいですよね。
他の新築相場よりも1,000円ぐらい高く出すので、他より高い理由は何なんだろう？と思っていましたが…
「オートック」ですね。
この規模のアパートでオートロックは少しオーバースペックですよね。
不動産投資家の成功事例
細川さん、物件はどうでしたか？
あの状態で入れることが中々無いので…
貴重な経験でしたし、出来上がったらもう1回行きたいですね。
まだ外観もできていなかったので。
完成まであっという間ですものね。
2ヶ月後にはもうほぼできていると思うので…
3月の中旬？下旬？くらいに生きたいですね。
明確に家賃は決まっているのですか？
家賃は決まっています。
2階 1K：61,500円
3階1LDK：88,000円と89,000円
1階と2階の差額は2,000円です。
あの辺だとこの価格かな？という感じですね。
どのくらいのペースで増やしていく予定ですか？
自社アパートのネックは土地ですよね…
いい土地を購入することができれば、やりたいのですが…
年に数棟ぐらいからまずやっていけたらいいのではないでしょうか。
今回は記念すべき第1号ですからね…！
キャッシュフローはどのくらい出る想定ですか？
年に300万円くらいでしょうか…？
本業のサラリーと別で300万円ということですね。
そのクラスの物件を3棟くらい持っていくと、今のサラリーと同じぐらいになってくると思います。
そういう方はいつかリタイアを考える方が多いのですが…
うちのアパートオーナーさんを見ていると、3棟買えたとするじゃないですか？
すると「4棟目を買いたい」ということで…
勤めてないと信用がなくなるので、ローンが組めなくなってしまうのです。
なので、なんだかんだずっと働きながら不動産の家賃収入も入り続けて…
というケースが多いですよ。
残債がなくなったらそれ以上にキャッシュが残るってことですものね。
そうすると自分の収入以外で、何百円も稼いでくれる…
実際1番不動産でうまくやってるなと思うオーナーさんがいるのですが…
その方は55歳ぐらいまで働きました。
33歳ぐらいからワンルームマンション投資を始めて…
勤めながら途中でアパート投資をやり始めて、最終的には55歳の時点で、確か2,000万円ぐらい不動産収入があったと思います。
年間ですか…！？
そうですね、ローン返済を除いて。
しかし、今はもっとありますよ！
そこまで行くと、不動産の担保価値を銀行が評価してくれるので、むしろ「借りてください！」と銀行から言われるのです。
ではご自身の会社員としての与信が…
もう全くないですからね。
一応法人名義で持っている物件、個人名義で持ってる物件があり、色々と用途に応じて（節税などですね）分けながら持っていらっしゃいます。
途中からビルも買い出して、ココザスでも管理させてもらっています。
いい時期に買っているので…
例えば3億円で買った物件をこの前売っていましたが…
3.6億円か4億円で売りました。
残債はもっと減っていますので…
本当に億単位でキャピタルゲインを取ったりしているのです。
そこまで行くと勝ち組ですね…！
その方は今海外の不動産を買おうと、アメリカ不動産を目指しています。
国内にそれだけの担保力があるので、確か50%ぐらいローンを出してもらえるのです。
現地（アメリカ側）の金融機関からドルでね。
今はマンハッタンの物件を買おうとしていらっしゃって…
それがもう本業ですね。
それだけ物件の数が増えてくると、ココ・ホームのような管理会社に任せながらも自分でもExelを弾きたいわけです。
毎日とは言いませんが…
不動産の状況を見て、その人が面白いのはエアコンを大量にまとめ買いして、自分で取り付けに行ったり…
簡単な工事もできるのです！
業者に任せると少し手数がかかってしまうので…
「自分でやるからいいよ」というような、面白い方ですよね。
その方が33歳からワンルームマンション投資を始めて、アパート投資を始めたのは30後半…
聞いてる話だと、なかなか上手にやられています。
ただそういう方も、まずは1棟目があるということで…
いきなり「ビル」などはないですものね？
区分から始めて「不動産ってどんなものかな？」が分かって…
区分ではそんなにそこまで儲けが取れるものでもないので、感覚を掴みそこからアパートに行く。
アパートを始めてからは残債が減るたびに、その担保余力を使ってまたローンを組んで…
と、どんどんどんどん買い増しをしていく。
基本的にインカムゲインを取り続けるってモデルなので、長期で保有しています。
先ほどお話しした4億円近くで売った物件は初めて売った物件だったと思います。
ほとんど持っています。
20くらいあるのだと思いますが…
全て長期保有で、そこまで行くとキャッシュフローも別にいらいらなくなって、インカムゲインも別に求めない。
なので、20年のローンで組んでいらっしゃいます。
物件によってはもう大きくマイナスだったりするのですか？
「全体で年に2,000〜3,000万円のプラスになればいい」というようなやり方をしてるので…
20年で組むことのメリットは、どんどん残債がなくなっていくことです。
なので、その開いた部分でまたローン組んでまた20年とか組む。
頭金は求められたらもちろん入れますが、そこまで入れすぎずにキャッシュを蓄積しておく。
金融系の投資はあんまりやってない方で…
不動産の借入れのレバレッジを効かせていくみたいなモデルですね。
今回のまとめ
オフィスに着きました！
社長、お疲れさまでした。
順調に出来上がりつつありますが…
今日見た感想はいかがでしたか？
建設業者さんは昔からの知り合いで、腕のいい大工さんです。
なので「質に問題はないだろう」という風に思っていましたが、予想通りちゃんとした物件かな？と…
あと1〜2ヶ月ぐらいで外構だけちょっと残っちゃうと思いますが…
募集開始はこれからなので、春の時点ではまあまあほぼ満室になってる状態で引き渡しかな？と思います。
今回は検討しているお客様と一緒に行きましたが…
非常に好感触をいただきましたね。
多分いい印象を持っていただいたんじゃないかな？と思います。
帰りの車の中で周辺の物件を色々と見ていたら…
同じような新築でオートロックの物件もあったので、そことの競争力を維持するためにオートロックを付けたのではないでしょうか？
皆さんで色々とやりながら作っていますね。
今後、自社不動産も定期的に作っていくのですよね？
年数棟作っていきたいなと思っています。
より加速していくのであれば「毎月一棟作れたらな」と思っているのですが…
やっぱり土地がネックですよね。
条件に合う土地を仕込み続けることが必要なので、そこに力を入れていこうかな？と今回見て思いました。
やっぱり国内のアパートはキャッシュフローの観点から非常にいいと思っています。
事業運営にローンが邪魔しないのであれば、本当に自分でも数棟欲しいなと思っています。
僕はもう「いくらでもローンを組んで買いたいな」と思っているタイプなので、自分ならどんどん買っていきたいです。
よくネットで言われているように、区分ワンルーム不動産よりはアパート（一棟収益）の方が良いでしょうか？
それは一概には言えません。
一棟収益の不動産に取り組みたくても取り組めない人がほとんどです。
1,000万や2,000万の頭金を出して、1億円以上のローンが組める人がどれぐらいいるのか？という話なのです。
もちろん5,000万ぐらいで築古の物件を買うというのも十分いいとは思いますが…
今回見に行ったような新築でいくと、与信がないと借りられません。
そういう意味で言うと、ステップアップの足がかりとしてワンルームマンション投資を始めることは“全然あり”だと思います。
それこそ今日一緒に同行したお客様も最初に会ったのはもう5〜6年前くらいですものね。
最初にご提案して買っていただいたのは、ワンルームマンションでしたよね。
その時はアパートに取り組める年収でもなかったですし…
最初20代後半だったと思いますが「アパートに行く」というビジョンがある中で、あの方はワンルームマンションを2部屋買っていただいて…
その後は太陽光を2基買っていただいて。
とてもいい時代だったので、太陽光の方でものすごく利益が出ています。
確か不動産もすごい長いローンを組んで、キャッシュフローがプラス1万円ぐらい出るような…
そういう物件の買い方しています。
不動産2件、太陽光2基、この4件を今から1年ぐらい前に確か売却しています。
全てで利益を出した状態です。
トータルで見たらすごく利益が出ており…
その資金だったり、ココザスの他の商品でTameluⓇやモンゴル不動産にもお金を入れていただいています。
そういう現金収入が増えるような運用で回して、さらに働き続けていらしゃいますから。
サラリーも貯められています。
これらがあるから取り組めるわけですね。
年収も1,000万円を超えてきて、そういう時にアパートが選択肢に浮かんでくるということです。
なので一概にワンルームマンションよりもアパートの方がいい！という話では全くありません。
まず何も取り組まないのであればまずワンルームマンションに取り組んでみる。
これは1つの選択肢としてはありだと思いますし、何もやらずに金融投資で回し続けるのもいいと思います。
本当に人それぞれなので、ココザスではご本人のリスク許容に合わせて色々な提案をしています。
今回はいつもと違った動画ですが…
またロケにも行きたいですね！
今回は、うちが自社開発として建てている一棟収益のアパートを検討中のお客様と一緒に見学してきましたが…
キャッシュフローがプラスで回り…
一棟収益不動産は、そういうツールとして非常にいいと思っています。
他にもワンルームマンションに関する記事なども公開していますが…
ココザスは別にワンルーム屋ではありません！
「ワンルームマンションが大好きだな、お前！売りたいのか！」など…
YouTubeのコメント欄はいつも荒れていますが…
アパートもやっていますし、海外不動産もやっています。
最近だと別荘を作って「別荘で投資をしましょう！」など、色々な新しい商品もやっています。
ココザスが何をやっているのか？どんな事業をやっているのか？
いまいち伝わっていなかったりすると思うので…
そういう発信もやっていけたらなと思っていますので、ぜひチェックしてください。
今回はココザスで自社開発している「一棟収益アパートの物件視察」の内容でした。
ありがとうございました。
