コインパーキング投資とは？
今日もロケですね…！
今日は見て分かる通り、コインパーキングに来ています。
ココザスでコインパーキング投資を沢山やっています。
日本全国で30現場ぐらいあるのかな？と思うのですが…
今はそのうちの1つ、板橋区中台に来ています。
投資家さんに販売したりしているのですが、実際にコインパーキング投資がどういう投資なのか？を、自分たちが保有している物件を見ながら共有していけたらと思っています。
動画で確認したい方はこちら
周辺の競合との差別化も大事：板橋区中台
この現場はもう満車ですね。
4台現場で、埋まっていますね。
24時間：最大料金800円
夜間料金：400円
こんな感じで回していますが…
年間で156万円です。
結構売り上げている方なのでしょうか？
9台とか6台の現場もありますが、4台は平均的な売り上げです。
1台あたり39万円ぐらい稼いでくれていますね。
それだけ稼いでいるというのは分かるのですが…
実際に購入した金額はいくらだったのですか？
購入金額は336万円です。
ということは、利回り計算で言うと約50％ほど…？
表面利回りで46%ですね。
ということは2年で回収できるのですね！
表面利回りでいくとそうなのですが…
これはコインパーキング投資をやる時の注意点です。
「表面利回り50%です」と言ってこの物件を買っても、実際は全く違います。
ランニングコストですか…？
そうですね。
この物件だと、ランニングコストが91万円かかっています。
156万円を売り上げて91万円のマイナス。
なので、65万円がこの物件から生まれる年間の利益です。
実質利回りで計算すると19％になります。
約20%は結構優秀ですよね…！
5年で全て回収し、そこから先は全て利益になるので悪くないのではないでしょうか？
300万円〜400万円くらい手元にあれば取り組む価値がありそうですね。
この物件も最初に336万円かかったという話ですが、土地の契約はどうなっているのですか？
購入しているのですか？
土地の価格は入っていません。
フラップ板があり、精算機もあって、看板もあって、全て作っているわけです。
これらすべてにお金がかかります。
土地はランニングコストの中に入っており、賃貸です。
借りるコストが大きいので売上に対してかなりな比率で費用がかかってきます。
土地代を払った残りの部分が純粋な利益として戻ってくる、そんな話です。
先ほどの表面利回りが約50%というところを信用すると…
その土地台とかもろもろ考えると。
ネットとかで「コインパーキング投資いいですよ！」
という話をしている人がいますが、表面利回りで話してるケースが多いのです。
なので、そこだけ信じると本当に良くないと思います。
4台で20%も回れば、本当にいい投資にはなりますね。
そうですね。
これは当たり物件ですね！
この物件は道路のすぐ近くにありますよね？
投資をするにも立地は結構大事と聞きますが…
立地は大事ですよ。
ただ「止めづらいから止める人が少ない」というのは正直そこまでありません。
ハザードを出してゆっくり止めれば別に問題ありませんものね。
どちらかというと、このエリアに1つしかパーキングがなかったらものすごく競争になります。
周辺の現場はどうなっているの？
いま目に見える範囲だけでも2つありますね。
これは他社さんですが、ガードレールがあって少し停めづらい感じがしますが…
値段も若干違いますね。
ここは2台現場ですが、2台現場で今1つ埋まっています。
頭から入れてバックするのはなかなか難しいですね。
片側車線を潰してしまっているので、そういう意味で少し稼働が低いのではないでしょうか？
停めやすい方に停まっていますよね。
交通量も少ないとは言えないぐらいですし、うちの方がまだ停めやすいですね。
ここはすごく停めやすくて、うちと同じく4台の現場ですね。
4台現場なのに今1台しか埋まっていませんが、その違いは何だと思いますか？
見ていただいて分かるように…
60分 ：200円
という料金です。
どちら側の車線から来たとしても止められるのにも関わらず、高くなっていますよね。
うちの金額は24時間800円です。
ちょうどバランスがいいのではないでしょうか？
では「安いからいい」というわけではなく、駐車のしやすさと安さとのバランスですね。
安くしすぎちゃうと売上も下がってしまいますものね。
24時間最大の下に「昼間料金」と書いてありますよね？
他の駐車場を覚えていますか…？
うちは20分100円ですが、他は60分300円なのでうちの方が1.5倍売上が高いのです。
そういうことですね…！
いま、まさに昼間の時間に撮影していますが…
1.5倍の売上げで、かつ満車になっています。
ちょっと「分かりづらくしている」というのは正直ありますね。
60分いくらよりも20分いくらと…
大手のタイムズさんは「12分いくら」などでやっていますよね。
少しだけ停めたい方もいらっしゃいますし…
その方には分かりやすいし、安くなりますよね。
あ、そうですね！
一瞬停めて出る人にとっては、20分なら100円で出られるのでとっても安いですね。
この金額をどういう風にマネージメントしていくか？ですが…
うちの場合は本部がデータで全部取ってくれていて、定期的に料金を変えたりしています。
こういうところで売上が上がっています。
コインパーキングでより収益を上げる方法は？
あとできる工夫はあるのでしょうか？
他の現場にはありませんでしたが、うちの駐車場には自動販売機を置いてあります。
この自販機からも売上が上がっていますね。
毎月何千円だったと思いますが、自販機からの収入もあります。
しかし、先ほどの数字には入れていません。
っていうのも入ってきてるから先ほどの数字に入れていません。
なので、駐車場＋自販機で利回りとしては引き上げてくれています。
どういう方がコインパーキングを借りるのか？と言うと、職人さん。
工事現場で働いてる方が結構多いのです。
なぜか？と言うと、彼らは道具がいっぱいあるので、それを持ってきて遠くから通っているのです。
自分自身が10代の頃に職人をやっていたので、コインパーキングは毎日使っていました。
この周辺にはライバルの駐車場が2つとうちのパーキングがありますが、工事現場からの距離が1番近いのはうちの駐車場です。
たまたまそこで工事をしているから、売上が上がっているということもありますね。
とは言っても、他の駐車場との距離が100mないので、そんなに大きな要因ではないかもしれません。
これが500mくらい離れてくると、工事現場に1番近いところが埋まりがちだったりしますね。
せっかくなので、うちが入れている機械（精算機）はどういうものか？見てみましょう。
クレジットカードや電子マネーで払えるものは入れていません。
「機械を全部入れ替えませんか？」という提案もありましたが、それをやってしまうと機械の設備投資がかかってくるわけです。
かけても良いのですが、高いのです…
100万円近くしたかな？と思います。
以上、板橋区中台の現場でした。
他にも現場がありますが、ここでは多めに話したので…
他は数字と周辺環境を補足して「コインパーキング投資で成功するためのコツ」を伝えていけたらと思います。
では、次の現場へ行きましょう…！
コインパーキング投資の立地の大切さ：練馬区下石神井
次は練馬区の4台現場です。
ここは寂しい感じですね…
実際にこの駐車場はどのくらいの利回りでしょうか？
投資コスト：295万円
売上 ：96万円
表面利回り：32％
経費がそれなりにあり、100万円かかっています。
96万円の売上に対して100万円のマイナスなので、損益はマイナス4万円です。
この物件を持っていることによって、毎年4万円がなくなっています…
では実際の利回りマイナスなのですね…
この物件と先ほどの物件との差は何でしょうか？
周辺はこんな感じです。
パーキングには気が付かないですね…
ここに停めるのはこの辺の家に遊びに来た親戚だけではないでしょうか…
正月休みの売上は良かったかもしれませんが、普段来ないですよね？
なんで買ったの？誰が買ったの？
いや…わからないです…
社長は「ほったらかし」と言っていますが、先ほどの物件も含めて管理も自社で行っているのですか？
月に1回ぐらいレポートを見ています。
コインパーキング投資で大事なことは全部で回っているか？です。
なので、1台1台は見ません。
たくさんあるので数字は安定してきているわけです。
なので、見ていたら買いませんね…
ここは失敗物件ということですね…
ちなみに、ここも土地は賃貸ですよね？
すべて賃貸です。
地主さんが「家を建てる」となった場合は、このコインパーキングはどうなるのですか？
3年や5年、10年と色々な借り方があります。
なので、なるべく長期間で借りるようにはしています。
ただあまりにもパフォーマンスが悪い場合は撤退という余地も必要です。
なので、意外に3年が多いです。
基本的には同じ条件で更新し続けます。
トラブルを起こさなければ、途中でなくなく撤退しなければいけないリスクは実はそんなにないのです。
なので、そこは安心しても大丈夫かな？と思います。
先ほどの物件と比べると全然ダメだなと思いますが…
取り組む前のシミュレーションは良かった物件なのですよね？
シミュレーション先にもらって、それを見て買っています。
しかしシミュレーションとの乖離があって、確認するのは結構大事ですよね…
板橋区中台は「149万円の売上が上がりますよ」というシミュレーションでした。
それ通りに行くと「実質利回り17%ぐらいになりますよ」というので購入しています。
しかし、実際には149万円に対して1562,000円でした。
今回の物件に関しても149万円というシミュレーションが出ていて…
先ほどの物件とほぼ同じ売上と言われていたのに96万円です。
乖離は35%下ぶれです（泣）
クレームモノでしょうか？
いやいやいや！
コインパーキング投資とはこういうものです。
ひとつの現場で買うとリスクがあるよ！という話。
なので複数の現場を買うと、利回りが安定してきます。
ここの周辺の競合はいなそうですね…
近くにはありませんね。
なので、あまりなさすぎるのも良くないのではないでしょうか？
月極が結構多いので、多分月極で貸し出した方がいいようなエリアなんだと思います。
では社長、精算して自分たちで売上げをつけていきましょうか…！
はい、100円です。
今日の売上はこの100円でしょうね…
すごく儲かっている現場があるので次を見てほしいですね！
住宅地のコインパーキング：杉並区
3現場目は杉並区、私の地元ですね。
こちらは「24時間700円」で1時間は変わらずという感じですが…
3台現場でマンションの前ですね。
多分横が月極で残り半分を時間貸ししているようです。
この物件は210万円で購入してます。
売上が120万円予測でした。
元々すごく低くて、実質利回りが13％という話で買っています。
これが120万円の売上ではなく、110万円の売上です。
シュミレーションに対して9%減でした。
なので利益としては1年間に16万円だけ作ってくれています。
実質利回りは7.7%の投資です。
現場によって全然違いますね…
1km圏内に色々な会社のパーキングがありますが…
そこに比べれば少し安いです。
一応メインの通りというか…車通りがあるのです。
しかし、そこから1本入っているので「なんとも…」という感じですね…
社長…
コインパーキング投資は全然うまくいっていない気がするのですが…
いやいやいやいや！
1番最初の現場は良かったですよね？
でも、練馬区や杉並区は住宅街なので、イマイチですね。
次はビックリしますよ…！
次の現場はシミュレーションに対して、実際の売上が50%減です。
え！もっと悪いじゃないですか！
実質利回りはマイナス12%で、年間46万円を失っています。
今まで1番高い390万円ぐらいかけて購入しています。
しかし、毎年46万円払い続けているという現場です。
ちょっと気になりますね…
立地などが理由なのでしょうか…
繰り返しになりますが、私は何にも知りません…
次の現場は足立区ですが、その後に埼玉県の蕨の現場を見に行きます。
1番最後の現場は港区の芝です。
ここはうちのオフィスからかなり近くて、徒歩1分ぐらいの駐車場です。
ここはすごく収益が出ていますよ！
なので、1つ前の現場とこの杉並区の現場がダメ…
次が1番ダメな現場です。
なので3連続でイケていない現場なのですが（泣）
その後見る現場は最高なので、トータルで見ていただいた上でコインパーキング投資を判断していただくといいかな？と思います。
今回の精算機は少し違いますね…？
これは液晶がないですし、少し古いですね。
多分もう少ししたら「精算機を変えませんか？」という提案が来そうで怖いですね…
さらにコストが…
全然儲かってないのに「払ってください！」という提案がありそうで怖いですね。
やっぱり住宅街はダメかもしれませんね…当たり前か…
シミュレーションとの乖離：足立区
足立区の現場に到着しました！
値段がほとんど一緒ですね。
停めっぱなしが600円で、1時間が300円、20分100円です。
見ていただくと分かりますが、とても広いのです。
1つの土地の中の一部を時間貸しにしているというパターンですね。
ここは6台現場なのですね。
いまは2台ほど停まっていますが…
先ほど話したとおり、この現場が最悪なのです…
380万円かけており、元々売上の予測が228万円でした。
しかし売上が114万円ぴったり！なので、50%ですよ…
毎年の収支ですが、114万円入ってきて160万円出ています。
46万円は出ていますね…
毎月4万円ぐらいの赤を掘っています。
ずっと回収できていないのですね…
これは無理ですね…
冷静に考えていただきたいのですが、390万円払っています。
次の年から毎年46万円をまた払うのですよ…やばくないですか？
実質利回りで言うと、どのくらいなのですか？
実質利回りはマイナス12%です。
シミュレーションと100万円乖離しています…50%減ですからね…
立地は通りのいいところですし、良さそうに見えるのですが…
大通りと言っても1車線1車線の通りに入ってから、ちょっとまた入ってこないといけないので…
ちょっと微妙だなと思います。
あとはここに停める人がいるかな？という話ですね。
コインパーキングを停める時って、どういう時ですか？
この近くに用事があるときでしょうか…
ですよね。
病院があったり、ジムがあったり、何かないと厳しいですよね。
あそこを見ていただきたいのですが、セブンイレブンさんがいるのです。
本当は良くないのですが、10分や20分の駐車ならそこに停める方もいそうですし…
公園もありましたよね？
舎人公園には非常に大きな駐車場がありますよね。
舎人公園に遊びに行く人はそこに停めると思いますし…
他の所を見ると土日祝の料金でしょうか？
最大900円で平日が800円という駐車場がありました。
ということから分かるように、公園に遊びに来る人が多分多いのでしょうね。
ここが1番の大失敗物件ですね…
最初の物件のように自動販売機も置いていますが…
自動販売機は確実にプラスを出すので、自動販売機の方が儲かっていますね（笑）
これはうちが保有している物件の中で1番の赤字物件です。
全体の85%ぐらいが黒字で、15%ぐらいの物件が赤字です。
つまり、100件の現場を持つと15件は赤字になるかな？と…
2桁万円の赤字を出しているのはここだけです。
こういうケースもありますので…
立て続けに悪い物件が続きましたが、この後なかなかいいですよ！
コインパーキング投資の成功例：埼玉県蕨市
埼玉県まで来ましたね。
後ろに見えるのがパーキングですね。
そうですね。
ここは9台で、台数も多いです。
ほとんど埋まっていますね…！
売上高という意味で言うと、ここがダントツ稼いでいます。
342万円かけて取得した現場です。
それに対して売上が348万円、表面利回り102%です。
すごくないですか？
ランニングコストがかかるのは先ほどから話していますが…
実質利回りが33%、ほぼ3年で回収です。
すごいですね…！
ここがすごく頑張ってくれています。
見ていると東京で見てきた現場は600円や800円でしたよね？
西川口駅が近く、10分ぐらいで多分歩けると思うのですが…
そこが1,300円ぐらいで、1,300円から1,100円、1,000円ときて、ここのパーキングがります。
ちょっとまたすごく離れてこれは500円…
1時間の料金を見ると、都内とは違って1時間100円なのです。
都内は20分100円＝1時間300円でしたが、ここは1時間100円。
線路で線路沿いだから何もないですが、西川口の歓楽街が近いのです。
ホテルだったり普通にアパートもあったり…
ベッドタウンのような感じですね。
1年間で348万円売り上げており…
1ヶ月にすると29万円です。
9台なので、1車室32,222円をヶ月に稼ぎ出す。
30日とすると、1日1,074円ですね。
最大料金で借りられてしまうと、売上は少なくなります。
「24時間最大で700円」という決まりがあるので、700円になってしまう。
それよりも1時間を24名停めてくれたら、2,400円で売上がものすごく上がります。
もしかすると、2時間・3時間の短時間利用が非常に多いのかもしれませんね。
さっきも車が出ていきましたが、もう次が入ってきましたね。
本日のロケ中に埋まったのは初めてですね…！
みんな何をされているのか…
ちなみにさっき戻ってきた方は建設の作業着だったので職人さんだと思いますが…
優秀な現場というのは間違いないですね。
ここはすごく良いですよね！
他にもコインパーキングを持っていて、大阪の物件も結構優秀ですが…
ここは台数が9台ですし、金額で言うともうダントツですね。
350万円を売り上げていますが…
シミュレーションだと300万円になっていました。
なので、50万円上ぶれてくれていて、シミュレーションとの乖離は16％増です。
なかなか優秀ですよね。
せっかくなので、この辺を車の中から見てみましょうか…！
周辺はどうなっているの？
いま見えるだけでもホテルが3つか4つ並んでいますね。
この先にパーキングがあり、その手前にもあります。
ここが24時間 800円で、うちが24時間 700円でしたね。
1時間あたり300円です。
我々のパーキングの1時間100円が、もしかしたらこれに比べてすごい安いのかもしれません。
ここは6台の現場ですね。
駅の方に向かって走っていくと公園があったりラブホテルがあったり…
街の外れという感じですね。
建物が色々ありますが、どうして9台がほぼ埋まっているのか？
ちょっといまいち分かりませんね…
ひっきりなしに埋まってましたからね…
すぐそこにもタイムズがありますね。
右側のタイムズが12時間900円、1時間660円…徒歩で多分4分くらいでしょうか？
左前にまたタイムズがありますが、8時間で990円なので、24時間で約3,000円。
1時間は660円ですね。
この辺で用事がある方がうちのパーキングの存在を知ってくれていると、埋まる理由は分からないですね…
ある程度、認知されてきているのでしょうか？
コインパーキング投資の成功例：港区芝
最後の現場は、東京都港区芝です。
値段がすごく変わりましたね！3時間 2,200円です！
最初の板橋区や練馬区の物件は24時間 800円くらいでしたよね？
この物件の昼間の最大料金は3時間で打ち止めで2,200円です。
1時間あたり1,200円ですものね。
そこに精算機があります。
この駐車場はココザスにお客様が来社されるときに貸し出したりもしているのですが…
オーナー特権で無料で利用できるのです。
メダルがあり、そのメダルを入れると3時間無料になります。
なので、2枚メダルを持っていると6時間無料になるのです。
ご来社いただくお客様用にも使っていますよね。
実はここの現場は1番数字が良いのですが、見ての通り1台の現場です。
1台はリスクが高いと思いませんか？
埋まればよい利回りになりますが、埋まらなかったら…
0か100という感じですね…
ここは1台しかないのに、初期に268万円払っています。
予測の売り上げでは180万円と言われていましたが、いま211万円売り上げています。
予測に対して、上振れていますよね。
ランニングコストが144万なので、結果65万円のプラスです。
1台あたりの損益で行くと1番高い現場です。
たった1区画で65万円年間で稼いでくれています。
さっきの蕨では台数が多いので、1台12万円です。
視察の感想は？
初めてコインパーキングの現場を視察しましたが…
別に見ないで買っても良いのかな？と思います。
本当ですか…！？
でも大変な物件もありましたよね…？
あの物件は買いませんね（笑）
しかし、数をいっぱい集めたかったので…
分母が増えれば当然率が安定してきます。
そういう意味ではいいとこ、悪いとこも分からないですしね。
入ってる理由もいまいちよく分からない現場もありましたよね？
蕨の物件も、港区芝がたった1台であれだけ稼いでいるのもなぜでしょうか…
周辺にコインパーキングもたくさんありますしね…
うちは何十件というコインパーキングを持っていますが、全体的な運用はどうなのでしょうか？
今回視察した物件の実質利回りを出しておきましょう。
例えば関西の方で持ってる物件は22％、24%くらいです。
他には小岩の物件が14％、6%など…
マイナス2%という物件もあります。
利回りを全部ならすと…
表面利回 ：54％
1台あたりの売上：34万円
損益で言うと、1台あたり6万円を稼いでいますね！
ランニングコストを全て含めて、100台のスペースがあれば600万円ぐらいの純粋な利益を残してくれます。
もう1つ、シュミュレーションの値。
これの平均とのズレがマイナス12%です。
ここから何が言えるか？と言うと、コインパーキング投資を検討してる方で業者さんからシミュレーションを渡された場合「12%差し引いた方がいいですよ」ということです。
はっきり言って、実質利回りが10%近いので、十分儲かっているとも言えるのですが…
本当だったらもう少し儲かっているわけです。
なので検討されてる方は10%差し引いて考える。
そうすると上れる可能性の方が高くなるので、良いのではないでしょうか？
今回の動画や記事を見ていただいた方の中で、コインパーキング投資をやりたい方がいるか？と言うと…
正直、何とも言えないと思います。
当たり外れが大きいですよね？
そうですね…
1物件だけとなると、ギャンブルとは言いませんが…
外れた時の損失が出てくるので…
300万円を払ってコインパーキングの現場を取得し、年間で数十万円出ていくとなると、投資として取り組みづらいですよね。
しかし、逆もあるわけです。
ものすごく上がって年間100万円以上稼いでくれる。
こんな物件に出会えることもあります。
なのでやるのであれば、1台ではなくて3台・5台・10台という風に増やしていかないとリスクが分散されません。
そこまで求めず「5%前後でいいよ」ということであれば、他にいくらでもそれくらいの利回りを出せる投資があると思います。
実際うちがそういったものを提供していたりしますし…
トランクルームも大量に持っていますし、それらを全て合わせて利回りがある程度見えてきているわけです。
その数字が見えているものを販売していたりするので、どうなるかよく分からないものを買うということではなく…
実際にこうやって数字をガラス張り出していますので、これを見てから買えるのであればその方がいいんじゃないのかな？と思います。
100万円から取り組める商品もあったりしまので…
「安定的な利回り手に入れたいな！」「色々な投資を考えているよ！」という方がいらっしゃれば、気軽にご相談ください。
うちのFPがいろんな商品をご案内できると思います。
今回は「ココザスが保有しているコインパーキングの視察」に行ってきました。
東京から近い現場しか見られなかったのですが…
参考にしていただけると幸いです。
ありがとうございました。
