この記事は、2025年9月16日（火）に実施した対談の文字起こし記事です。
モンゴル不動産市場は人口増で長期的に拡大が見込める
今日は長坂君を呼んでいます。モンゴル不動産の話をしてもらおうと思いまして。
よろしくお願いいたします。
うちは2022年にモンゴルに進出して、現地法人を設立し不動産プロジェクトを始めました。
今ではモンゴル不動産の提案は日々長坂君が担ってくれています。
今日は「モンゴル不動産って実際どうなの？」という声に答えていきたいと思います。
最新の市場動向、円とトゥグルグ（モンゴル通貨）の為替状況、円高・円安の影響、さらにはカントリーリスクについてです。
最近は大統領も変わりましたし、その辺りも含めてお願いします。
まずマーケット全体で見ると、人口は増え続けています。
ただ、そんなに多くないですよね？
そうですね。現在は約360万人ほどです。以前は350万人前後でしたが、少しずつ伸びています。
なるほど。インドネシアやタイと比べると規模は小さいですが、伸び率はどうですか？
人口増加率で言えば約2倍近い伸びを示しています。モンゴルは子どもが多い家庭が一般的で、若い世代が活発に育っています。
現地の友人たちも、子どもを大事に育てて未来を作ろうという文化が根づいてますよね。
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不動産価格は新築・中古とも上昇基調、需要は供給不足で底堅い
出生率の高さが支えとなり、不動産市場は前年同月比で平均1.5％ほど上昇しています。年間にすると18％に近い伸びです。
直近の数字は？
直近の最新データでは、新築が前年比11％上昇、中古物件は17％上昇です。
すごいですね。新築は建築費の高騰が要因でしょうが、中古が上がるのは「すぐ住みたい」需要が強いからですね。
その通りです。住宅ローンの発行件数も増加しています。現地で保有している物件も着実に価値が上がっています。
人口ボーナス期は2045年まで続くと言われていますから、20年ほどは伸び続けてもおかしくないですね。平均年齢も26〜27歳と若いですし。
少なくとも20年は拡大基調と見てよいと思います。
モンゴルの為替と資源国としての安定性
次に為替について。円とトゥグルグの動きはどうですか？
販売価格が為替連動するケースが増えています。大きなリスクは減価ではなく、変動幅のリスクですね。ドル円と比較すると分かりやすいですが、ドル円は10年で60％以上変動しました。
円高時は78円とかまでいきましたね。
はい。一方でモンゴルのトゥグルグは、1円＝20〜27トゥグルグの間で推移しています。変動は約10％程度に収まっており、ドル円と比べれば安定しています。
確かに、2022年の進出時は1円＝23.1トゥグルグでしたが、今は24.4トゥグルグ。2年経ってもほとんど変わっていませんね。直近1年でも円安・円高を往復しましたが、幅は2〜3％程度。リスクは限定的と言えますね。
はい。ボラティリティが低いので、投資家にとっても読みやすい通貨だと思います。
政権交代後も格差是正と経済立て直し政策で市場は健全化
モンゴルって聞くと「国が弱そう」とか思われがちですよね。トルコリラのように現地通貨が円に対してずっと安くなっていくケースを心配される方も多いです。
そうなると現地通貨建ての資産を円に戻すときに損をする。
だから海外不動産投資としては、できれば円安方向に進む国の通貨の方が望ましいわけですよね。
おっしゃる通りです。ただ、モンゴル通貨のトゥグルグは大きな動きがないんです。要因は明確で、モンゴルは資源国、特に銅の輸出が経済を支えているからです。
銅は世界的に「安全資産」として扱われやすいため、通貨の変動が小さいのだと思います。
もちろん、大統領選や政治イベントがあれば動く可能性はありますが、これまで見ても思った以上に安定しています。
なるほど。最近は政権も変わりましたよね？
はい。ただ政策の大枠は変わらずで、富裕層への課税を強めて所得格差を是正すること、そして経済の立て直し。この2軸で進められています。
それは良い方向ですね。富裕層と貧困層の格差が大きい国ですから、中間層に光を当てる政策は健全だと思います。日本の戦後の状況と少し似てますね。全体的に不動産マーケットは加熱してるんですか？
はい、加熱傾向だと思います。
ただし、それは「バブル」ではなく需要がまだ追いついていないからです。
現状、人口の約40％がゲルと呼ばれるテント暮らしです。
つまり住宅供給がまだ圧倒的に不足している。
なので過剰供給による空室リスクには、少なくとも今の段階では至っていません。
ということは、投資しても出口戦略として買い手がいなくなる心配は当分なさそうですね。
そうですね。人口ボーナス期が2045年まで続くと予測されています。その間は住宅需要は強く、着実に消化されると見ています。
なるほど。GDPの成長率もインドネシアと同水準というのは面白いですね。インドネシアの不動産価格は既に高いですが、モンゴルはまだ割安に取り組めると。
冬季の工事停止など課題はあるが、国主導プロジェクトでリスクは抑制
良い話ばかり出てきますが、逆にリスクや課題は何ですか？
まず一つは気候です。冬の寒さが厳しく、-30℃になることもあります。そのため冬場は建設工事が一時的にストップします。
外構工事が進まないと全体が遅れるリスクはありますね。
なるほど。コンクリートも凍りますからね（笑）。
そうなんです。ですので建設ラッシュの今は、11月中旬から3月中旬までは工事が止まる前提でスケジュールを組む必要があります。
それ以外にありますか？
資金ショートによる建設中断リスクです。これは海外不動産全般にありがちな問題ですが、今回うちが扱っているプロジェクトはモンゴル政府自体がデベロッパーになっているので、そのリスクは低いと考えています。
日本政府がアパートを建てているようなイメージですね。
はい。これは「モンゴル2050」という長期ビジョンの一環です。
住宅供給を増やし、ゲル住まいの人々を集合住宅に移し、都市インフラを整備していく。
同時に観光業の活性化も狙っている国家プロジェクトです。
今回のプロジェクト、国が資金を出しているんですよね？
はい。今回は10棟建てで、全部で1050室ほどの規模です。ただし高級マンションではなく、あくまで一般市民向けの住宅です。
もう販売は始まってるんですか？
はい。ただ大々的に公開はしていません。基本的には「資産運用EXPO関西」で正式に発表される予定です。
なるほど。記事が公開される頃には、もう残っていないですね。
そうですね。前回のプロジェクトもセミナーで一瞬で完売し、キャンセル待ちまで出ました。
部屋数は？
10室ほどしか確保できませんでした。
少ないですね（笑）。現地で売った方が資金回収は早いから仕方ないですよね。
おっしゃる通りです。我々も交渉してなんとか確保しましたが、枠は限られています。
でも外資を必要とせず、現地で十分に売れるプロジェクトなんですね。
はい。そのため投資性は非常に高いです。
少額100万円から投資可能で、共有名義プランでリスク分散も可能
今回の物件以外でも紹介できるものはあるんですか？
可能性はあります。お問い合わせいただければ、100万円ほどから取り組める商品パッケージもご案内できます。為替リスクやプレビルド（未竣工）リスクが気になる方向けの商品です。
なるほど。共有名義で持てるプランもありましたよね。
はい。例えば1,200万円の物件を600万円ずつ分け合うような形です。リスクを抑えつつ、インカムゲインを受け取りながらキャピタルゲインも狙えます。
10年くらい保有して、人口ボーナス期を超えるまで持っていたら面白いでしょうね。
そう思います。6年程度で一度売却すれば長期譲渡扱いで税率も下がりますし、15〜20年と長期で持っても良いと思います。
新規プロジェクトの立地も良し！興味のある方はお問い合わせ下さい
今回の立地はどうですか？
中心部から東側、スフバートル広場から約5kmの距離です。国立大学、防衛大学、警察大学などが集まるエリアで、公務員や学生が多く治安も良いです。既に公務員からの予約も入っていると聞いています。
以前販売したアムガランのすぐ近くですね。あそこもすぐに売れました。
はい。実績のあるエリアですし、今回も国がデベロッパーですので安心感があります。
これは良いですね。不動産に興味ある方はぜひ連絡してもらえれば。
はい。ぜひお問い合わせいただければと思います。
今日は長坂君に来てもらいました。ありがとうございました。
ありがとうございました。
